Avez-vous déjà entendu parler du terme « house hacking » ? C'est une stratégie grâce à laquelle vous pouvez vous débarrasser de vos dépenses de logement et ouvrir la voie à la liberté financière. L'astuce consiste à acheter une propriété multifamiliale comme résidence principale et à louer les autres unités. Si vous obtenez la bonne affaire, vous pourriez couvrir la totalité ou la majeure partie de votre prêt hypothécaire en utilisant les revenus de location. C'est aussi votre rampe de lancement pour devenir un investisseur immobilier. Acheter un duplex, triplex ou quadruplex sont tous de bons investissements, alors lequel choisir ? Nous explorerons les raisons pour lesquelles un quadruplex pourrait être le choix gagnant.
Un quadruplex est un type de propriété multifamiliale qui comprend quatre unités. Les plans quadruplex comportent des entrées et des espaces de vie séparés avec au moins un mur partagé entre chaque unité. Ils sont conçus pour accueillir confortablement jusqu'à quatre familles distinctes.
Les locataires peuvent choisir un quadruplex plutôt qu'une maison unifamiliale s'ils veulent économiser sur les frais de logement. Ceci est courant dans les centres urbains où le logement abordable est limité. Si vous avez un budget serré mais que vous ne souhaitez pas vivre en appartement, les quadruplex sont une excellente alternative.
Si vous êtes intéressé par l'achat d'un quadruplex mais pensez qu'il est hors de votre fourchette de prix, ne vous découragez pas. Au lieu de cela, continuez à lire pour savoir comment la facilité de financement est l'un des principaux avantages de l'achat d'un quadruplex.
Si vous cherchez à acheter une propriété à revenus mais que vous ne pensez pas pouvoir vous permettre un quadruplex, n'abandonnez pas tout de suite. Le prêt FHA est un prêt immobilier garanti par le gouvernement fédéral qui aide les acheteurs d'une première maison. Il offre des options de mise de fonds peu élevées et des conditions avantageuses. Cela pourrait vous surprendre d'apprendre que les propriétés multifamiliales sont l'une des catégories autorisées dans le cadre du prêt FHA. Un quadruplex est le plus grand type de propriété possible dans cette catégorie et peut être financé par un prêt résidentiel tant qu'il sera occupé par son propriétaire. Ce n'est là qu'un des nombreux avantages associés à un quadruplex.
La plupart des propriétaires ne tireront aucun revenu de leur résidence principale. Même s'ils devaient déménager et transformer leur maison en immeuble locatif, cela n'arriverait probablement que bien plus tard.
En achetant un quadruplex, vous pouvez commencer à générer des revenus de location tout de suite. En supposant que vous vivez dans l'une des unités, vous pouvez tirer un revenu des trois unités restantes. Les investisseurs expérimentés en immeubles à revenus calculent toujours les chiffres avant de faire un achat. Ils s'assureront que les revenus locatifs générés couvriront toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, l'entretien, les réparations et les taxes foncières. Vous ne réaliserez peut-être pas de profit immédiatement, mais vos frais de logement pourraient être couverts pendant que vous constituerez la valeur nette de la propriété.
Les duplex, les quadruplex, les condos et les complexes d'appartements appartiennent tous à la famille des logements multifamiliaux. Une différence essentielle entre ces types est de savoir s'ils seraient financés ou non par un prêt commercial ou résidentiel.
Tout immeuble de cinq logements ou plus nécessite un prêt commercial. Cela signifie que votre mise de fonds est d'au moins 20 % et que votre taux d'intérêt et vos mensualités peuvent fluctuer. Toute propriété occupée par son propriétaire de moins de cinq logements est éligible à un prêt conventionnel. Vous pourriez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans. Avec le prêt FHA, votre acompte pourrait être aussi bas que 3,5 %.
Si vous pensez à votre investissement dans cette optique, l'achat d'un quadruplex vous en donne le plus pour votre argent. Premièrement, vous maximisez le nombre d'unités sans avoir à contracter un prêt commercial. De plus, votre rapport loyer/prix sera probablement meilleur dans la catégorie « duplex, triplex, quadruplex ».
Qui n'aime pas les avantages fiscaux ? Vous serez heureux d'apprendre que votre potentiel de déduction fiscale est maximisé lorsque vous investissez dans un quadruplex. Les allégements fiscaux comprennent l'amortissement de la propriété, les radiations de l'impôt foncier et les déductions pour tout entretien et mise à niveau. Tout cela s'ajoute à vos allégements fiscaux fonciers résidentiels.
Acheter une propriété à revenus signifie que vous aurez les responsabilités d'un propriétaire. Cependant, les propriétaires de quadruplex bénéficient de la consolidation de leurs fonctions. Au lieu de gérer les locataires de plusieurs propriétés à différents endroits, vous n'avez qu'à gérer vos locataires à un seul endroit. Si vous ne pensez pas être fait pour la gestion immobilière, vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel.
L'un des meilleurs avantages d'un quadruplex est qu'il vous offrira les meilleures économies d'échelle par rapport à tout autre type de propriété résidentielle. Premièrement, vos dépenses seront réparties sur quatre unités au lieu d'une ou deux seulement. Par exemple, les primes d'assurance n'augmenteront que d'une marge pour chaque unité supplémentaire, ce qui réduira votre coût global par unité.
Deuxièmement, vous êtes plus protégé en cas de vacance. Même si vous avez du mal à combler un poste vacant inattendu, vous continuez à tirer un revenu des autres unités pour vous aider à couvrir vos dépenses. Le propriétaire d'une maison unifamiliale ne bénéficie pas de cette protection.
Enfin et surtout, les retours sur tout projet d'amélioration sont multipliés. Par exemple, supposons que vous investissiez 3 000 $ pour améliorer l'extérieur, ce qui vous aurait coûté à peu près le même prix pour un immeuble avec moins d'unités. Ensuite, disons que ces améliorations justifient une augmentation de loyer de 50 $. Si vous aviez possédé un duplex, sans compter l'unité dans laquelle vous habitez, votre rendement annuel sur le projet serait de 20 %. En tant que propriétaire de votre quadruplex, le rendement annuel est de 60 % !
Après avoir géré votre premier immeuble à revenus, vous pourriez vous intéresser à la croissance. En tant que propriétaire et exploitant d'un quadruplex, vous avez maintenant les roues motrices pour exploiter un immeuble multifamilial commercial. Bien sûr, vous rencontrerez de nouveaux défis et stratégies à apprendre, mais dans l'ensemble, vous aurez les bases nécessaires pour exploiter avec succès un complexe d'appartements.
Bien qu'un quadruplex offre de nombreux avantages, il faut se méfier des inconvénients. Avant tout, vous devrez vous engager dans l'idée d'être propriétaire. Tout le monde n'est pas fait pour ce métier, même lorsqu'ils sous-traitent les opérations courantes à une société de gestion. En tant que propriétaire d'un quadruplex, vous devrez vous préparer à vivre à côté de vos locataires et au risque de roulement élevé.
Tout d'abord, vous devrez faire face à la réalité que vous vivrez à côté de tous vos locataires. Cela offrira une certaine commodité, comme être déjà sur place en cas de besoin urgent. Cependant, il peut être difficile de créer des limites avec vos locataires. Vous devez être suffisamment amical et accueillant pour que vos locataires se sentent à l'aise. D'un autre côté, vous ne voulez pas être si indulgent qu'ils pensent qu'il est approprié de venir frapper à votre porte pour chaque petit besoin. Il est préférable de définir des attentes claires dès le départ et de fournir des rappels amicaux mais fermes en cas de besoin.
Les locataires vivant dans une maison unifamiliale ont tendance à traiter la maison comme si c'était la leur. Parce qu'ils ne partagent les locaux avec personne d'autre, ils ont plus d'autonomie et un sentiment d'appartenance.
Les locataires d'un quadruplex n'ont peut-être pas le même état d'esprit. Parce qu'ils partagent des murs avec trois autres locataires, ils peuvent traiter la propriété comme s'ils étaient dans un complexe d'appartements. Cela s'accompagne parfois d'un roulement plus élevé des locataires et d'une augmentation de l'entretien et des réparations. Cependant, cela ne doit pas être le cas. Vous pouvez sélectionner d'excellents locataires et créer un environnement dans lequel les locataires se sentent à leur place.
Si vous n'avez jamais acheté de maison, encore moins d'immeuble à revenus, votre tête nage probablement avec des questions. Voici quelques conseils pour vous aider à investir dans un quadruplex avec succès :
Faites des recherches sur le marché local du logement
Vérifiez le MLS
Appuyez-vous sur les statistiques d'investissement immobilier
Parlez de vos options de prêt
L'objectif principal de l'étude de marché est de trouver un quartier idéal et d'obtenir une première température sur les prix. Un bon emplacement est l'un des facteurs clés qui contribuent au succès d'un immeuble de placement. Les facteurs à considérer comprennent la population, le marché du travail, les écoles, le transport, le revenu médian et la sécurité. Ce sont tous des indicateurs de la désirabilité d'un quartier spécifique.
Ensuite, recherchez des listes. Vous pouvez le faire en vous associant à un agent immobilier agréé et en effectuant une recherche dans le MLS. Vous pouvez également utiliser des sites Web d'annonces publiques et même des propriétés hors marché.
Familiarisez-vous avec diverses formules d'investissement immobilier, qui vous aideront à projeter la rentabilité d'une propriété d'investissement. Les investisseurs qui fondent leurs décisions sur leur instinct réussissent rarement. Vous ne savez pas quelles formules vous devriez connaître? Nous vous proposons de commencer par ces 10 calculatrices que tout investisseur immobilier devrait connaître. Avancez une fois que vous avez mesuré la rentabilité potentielle d'une propriété sous tous les angles et soyez confiant.
Parlez à un prêteur une fois que vous avez trouvé votre annonce idéale et soyez sûr qu'il s'agit d'un investissement solide. À moins que vous ne puissiez payer tout en espèces, vous devrez mobiliser des fonds. En dehors d'un prêt immobilier conventionnel, envisagez d'autres types de prêts auxquels vous pourriez être admissible, comme un prêt pour l'achat d'une première maison ou un prêt VA. Vous pouvez même ignorer les options de prêt commercial si vous êtes en mesure d'obtenir un prêt personnel auprès d'un parent qui vous soutient.
Choisir entre l'achat d'un duplex, d'un triplex ou d'un quadruplex peut être délicat. Chaque option offre son propre ensemble d'avantages et d'inconvénients.
Une chose à considérer est de trouver un équilibre entre les revenus et la gestion. Combien de revenus voulez-vous faire? Quelle responsabilité en termes de fonctions de gestion êtes-vous prêt à assumer ? N'oubliez pas que la gestion ne se limite pas à encaisser les chèques de loyer et à effectuer des réparations ponctuelles. Vous serez également responsable de l'entretien, du marketing, du travail préventif, de la comptabilité et de toute autre obligation relevant de la gestion immobilière.
Vous pouvez externaliser la plupart des tâches, mais cela grignotera vos revenus.
Votre sweet spot sera l'endroit où vos revenus souhaités et vos tâches de gestion se croisent.
Acheter un quadruplex peut être un excellent moyen de lancer votre carrière d'investisseur immobilier, surtout si vous êtes un acheteur d'une première maison. Un quadruplex est le plus grand type de propriété qui peut être financé à l'aide d'un prêt FHA, ce qui vous permet de déposer aussi peu que 3,5 %. En d'autres termes, c'est le plus proche d'un immeuble à appartements avec un prêt conventionnel à des conditions avantageuses. Vous pouvez également le considérer comme le terrain d'entraînement idéal si vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier commercial. Avant de vous engager, assurez-vous d'être prêt à assumer la responsabilité de gérer trois locataires avec lesquels vous partageriez des murs. Si vous êtes prêt à commencer, nous vous recommandons d'en savoir plus sur le piratage de maison, les stratégies d'investissement immobilier multifamilial et comment financer un investissement immobilier multifamilial.
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