À un moment donné, vous voudrez explorer l'ajout d'un investissement multifamilial à votre portefeuille. La raison est simple :investir dans des propriétés multifamiliales vous permet d'augmenter vos revenus tout en réduisant les taux d'inoccupation.
Il ne fait aucun doute, en ce qui concerne l'investissement immobilier, que les maisons unifamiliales représenteront la part du lion de votre objectif. Apprendre à acquérir, rénover, vendre et même établir un revenu locatif récurrent est un moyen fantastique d'apprendre les bases du métier d'investisseur immobilier.
Une propriété multifamiliale est une propriété résidentielle qui contient plus d'un logement. Les duplex, les maisons en rangée, les complexes d'appartements et les condominiums sont des exemples courants de propriétés multifamiliales. Tout type de propriété auquel vous pouvez penser implique plusieurs unités dans la même propriété, même si le propriétaire y vit. Par exemple, si vous vivez sur une moitié de duplex et votre ami sur l'autre, vous vivez tous les deux dans une propriété multifamiliale.
Les nouveaux investisseurs peuvent trouver de grandes opportunités d'investissement avec des propriétés multifamiliales. Certains multifamiliaux choisissent de vivre dans l'une de leurs unités multifamiliales, appelées propriétés occupées par le propriétaire. Quelle que soit la manière dont vous choisissez d'investir dans une propriété multifamiliale, cet investissement peut être un excellent outil de création de patrimoine.
Investir dans l'immobilier multifamilial s'avérera être une expérience unique par rapport à la constitution d'un portefeuille de propriétés unifamiliales. Gardez ces conseils à l'esprit avant d'investir dans l'immobilier multifamilial :
Trouvez votre 50 %
Calculez votre flux de trésorerie
Déterminez votre taux de plafond
La meilleure façon de parcourir les offres potentielles est de calculer les chiffres et de déterminer (approximativement) combien une propriété multifamiliale spécifique peut vous rapporter en tant que propriétaire. Calculez la différence entre les revenus attendus (loyers, frais de stockage, frais de stationnement) et les dépenses (réparations, entretien, etc.)
Si vous n'avez pas accès aux informations sur les comps de quartier, vous pouvez utiliser la règle des 50 %. Prenez le revenu espéré et divisez-le par deux; cela devient alors votre numéro de dépenses estimées. La différence entre votre revenu mensuel estimé et vos dépenses mensuelles estimées correspond à votre revenu net d'exploitation (NOI).
Les versements hypothécaires estimés sont intégrés à l'équation de cette prochaine étape en calculant votre flux de trésorerie mensuel estimé. Découvrez combien d'argent vous allez mettre dans votre portefeuille en soustrayant l'hypothèque mensuelle du NOI de la propriété. Ce calcul vous fournira votre estimation des flux de trésorerie. Cela vous aidera également à déterminer si l'investissement en vaut la peine ou non.
Un troisième calcul critique à mémoriser est le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation en abrégé, qui indique à quelle vitesse vous obtiendrez un retour sur votre investissement. Il est important de se souvenir de deux choses. Premièrement, le taux de plafonnement d'un investissement "sûr", comme un certificat de dépôt (CD), se situe généralement entre 1 et 2 %. Deuxièmement, ce taux de plafond que vous êtes sur le point de calculer ne tient pas compte de nombreux facteurs. Vous devriez également considérer les augmentations de valeur de la propriété, les augmentations mensuelles du NOI ou les allégements fiscaux accordés aux propriétaires de propriétés multifamiliales.
Pour calculer le taux de plafond, prenez votre NOI mensuel et multipliez-le par 12 pour obtenir le nombre annuel. Ensuite, divisez ce nombre par la valeur marchande actuelle de la propriété. L'élément clé à comprendre au sujet du taux de capitalisation est qu'un taux plus élevé n'est pas toujours meilleur. Un taux de capitalisation plus élevé dénote généralement un risque plus élevé et des rendements plus élevés. Alors qu'un taux de capitalisation inférieur, à l'inverse, indique un risque et un rendement inférieurs.
Une bonne règle empirique consiste à viser un taux de capitalisation compris entre 5 % et 10 %. Tout ce qui est inférieur, et l'investissement peut ne pas avoir un rendement suffisant. Tout ce qui est plus élevé et vous voulez être sûr de comprendre tous les risques associés à l'investissement.
Le lèche-vitrines occasionnelles pour l'immobilier est agréable à faire un dimanche après-midi, mais l'investissement multifamilial nécessite bien plus que de parcourir votre journée portes ouvertes locale. Les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable. Cela comprendra la localisation d'une propriété en dessous de sa valeur marchande et le lancement d'efforts pour analyser et évaluer sa sensibilité financière.
En plus de l'agitation réelle de la recherche d'une soi-disant propriété, il faut une combinaison de choses pour assurer une transaction immobilière de qualité. Dans la plupart des cas, la recherche commencera par la localisation d'une propriété potentielle. Ensuite, comparez les prix d'achat, les coûts à court et à long terme et les estimations de location. Bien que cela prévoie généralement un chiffre approximatif de ce à quoi les investisseurs peuvent s'attendre, il leur appartient de poursuivre leur diligence raisonnable et d'affiner ces chiffres pour assurer le succès. Parce qu'investir dans des propriétés multifamiliales nécessite un peu plus d'attention que d'autres transactions immobilières, la première préoccupation d'un investisseur devrait toujours être les chiffres. Ces chiffres financiers exposeront non seulement la vraie valeur d'un immeuble de placement, mais révéleront également son résultat net. En plus des chiffres, il existe une sélection de facteurs sous-jacents qui peuvent influencer l'investissement multifamilial.
Pour ceux qui cherchent à investir dans un accord d'investissement multifamilial, la recherche commence par la liste de contrôle suivante :
L'emplacement est de la plus haute importance pour les investisseurs immobiliers, d'autant plus lorsqu'ils investissent dans des propriétés multifamiliales. Avec plus de locataires, chaque unité devra attirer les locataires ; l'emplacement est généralement le critère le plus recherché. Les investisseurs doivent rechercher des zones à forte croissance et à haut rendement où les propriétés sont très demandées et des quartiers bien entretenus lorsqu'ils investissent dans des propriétés multifamiliales.
L'étape suivante consiste à évaluer la propriété dans son ensemble. Les investisseurs doivent tenir compte du nombre d'unités sur la propriété, y compris le nombre de chambres dans chaque unité. Les investisseurs débutants devraient commencer leur recherche immobilière en se concentrant sur trois types de propriétés multifamiliales. Il s'agit notamment du duplex (deux logements), du triplex (trois logements) et du quadruplex (quatre logements). Ces propriétés offrent le plus d'avantages avec le moins de risques pour les investisseurs débutants et sont généralement plus abordables.
L'étape suivante consiste à déterminer le revenu qu'une propriété peut générer. Des sites comme Rentometer.com ou Craigslist sont des sources utiles pour vérifier les prix de location et les revenus, mais les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable, en prenant tout en considération.
Pour ceux qui cherchent à rester conservateurs, la règle des 50 % est une recommandation générale. Vous devriez consacrer 50% du revenu d'un investissement aux dépenses plutôt qu'à l'hypothèque. Bien que cette stratégie soit trop légère pour certains, c'est une bonne règle d'or pour les investisseurs débutants.
Chaque situation sera différente lors du financement de biens immobiliers, en particulier de propriétés multifamiliales. Les investisseurs peuvent choisir de vivre dans une unité tout en louant l'autre, ce qui leur permet de se qualifier pour un financement en tant que propriétaire occupant. Cela signifie que le revenu de la deuxième unité sera pris en compte dans le ratio de qualification du prêteur. Les investisseurs doivent également tenir compte de leur pointage de crédit lorsqu'ils envisagent des options de financement. Ce nombre influencera grandement le processus de qualification. En général, les prêteurs examineront trois éléments :le crédit, le ratio de la dette au revenu et l'acompte.
Il y a une autre question lors de l'évaluation des propriétés multifamiliales potentielles :qui vend l'endroit ? Le prix d'achat peut varier considérablement selon le vendeur et sa motivation. Par conséquent, les investisseurs doivent comprendre à qui ils font affaire. Les propriétés appartenant à la Banque sont traitées différemment des propriétés à vendre par le propriétaire. Cela signifie qu'il existe un potentiel d'économies.
Investir dans des propriétés unifamiliales ou multifamiliales est un grand débat dans le monde de l'investissement immobilier. Bien que chacun offre plusieurs avantages convaincants, chaque côté représente une stratégie de sortie très différente pour les investisseurs, y compris le style de gestion et les revenus gagnés. Les investisseurs, les assureurs et les prêteurs voient ces propriétés différemment. Comprendre les tenants et les aboutissants des propriétés multifamiliales et unifamiliales est essentiel à votre réussite.
Pour ceux qui envisagent de franchir le pas et d'investir dans des propriétés multifamiliales ou unifamiliales, il est important de comprendre quels véhicules d'investissement font quoi. Décider entre des propriétés unifamiliales ou multifamiliales est en grande partie une question de préférences et d'objectifs personnels. Ce qui suit expliquera les principales différences entre les deux investissements, y compris les divers avantages et inconvénients de chaque stratégie. Si vous cherchez une réponse au débat unifamilial vs multifamilial, je vous encourage à continuer à lire.
Une propriété multifamiliale, ou unité multi-logement (MDU), est un immeuble résidentiel avec deux unités ou plus sous un même toit. Il peut également s'agir de plusieurs bâtiments au sein d'un même complexe. Les exemples les plus courants sont les duplex, les maisons en rangée et certains types de condos. Chaque unité a généralement son propre espace de vie, une cuisine séparée et une salle de bain. Une propriété multifamiliale consistera généralement à posséder la propriété et le terrain sur un acte enregistré. Dans certains cas, il peut appartenir à une ou plusieurs parties.
Bien qu'il s'agisse du type de bâtiments résidentiels le moins courant, investir dans des propriétés multifamiliales est une stratégie extrêmement favorable parmi les investisseurs grâce à leur source supplémentaire de revenus mensuels, ainsi qu'à une appréciation lente mais régulière. En tant qu'investisseur, les avantages de posséder une propriété multifamiliale incluent :
Gros flux de trésorerie : Une propriété unifamiliale génère un seul revenu mensuel, et une propriété multifamiliale produit plusieurs formes de revenus mensuels. L'attrait d'investir dans des propriétés multifamiliales est facile à voir. Ces investissements représentent une opportunité innovante de générer des revenus supplémentaires à partir d'un investissement. De plus, les investisseurs peuvent décider de vivre dans une unité et de louer les autres pour un revenu. Lorsqu'il s'agit d'investir dans un revenu de retraite passif, une propriété multifamiliale peut être utilisée de plusieurs façons.
Plus de contrôle sur la valeur : Plus une propriété reçoit de revenus, plus sa valeur est élevée. Les propriétés multifamiliales sont composées de plusieurs unités, ce qui signifie gagner plusieurs flux de revenus. Par conséquent, ces investissements sont généralement évalués plus haut que les maisons unifamiliales, dépendant de ventes comparables à des locations.
Plus grand bassin de locataires : L'un des avantages sous-jacents d'investir dans des propriétés multifamiliales est la réduction des risques. Comment, demandez-vous? Parce que, contrairement aux unités unifamiliales, où le revenu est perdu lorsque la maison est vacante, les propriétés multifamiliales ont de nombreuses unités et atténuent la perte économique totale pour les investisseurs.
Évolutivité : Les investissements multifamiliaux incarnent l'évolutivité. Plutôt que d'acheter une propriété à la fois, ces investissements permettent d'acquérir plusieurs propriétés dans un même immeuble. Ils sont parfaits pour ceux qui cherchent à développer leur portefeuille d'investissements immobiliers et à faire passer leur entreprise au niveau supérieur avec la possibilité pour les investisseurs de s'aventurer dans le domaine de l'investissement à usage mixte et d'appartements sur la route.
Idéal pour la gestion immobilière : Les propriétés unifamiliales d=généralement ne génèrent pas suffisamment de revenus pour justifier l'embauche d'une société de gestion immobilière. Cependant, une propriété multifamiliale génère généralement suffisamment de revenus pour permettre aux investisseurs d'embaucher un gestionnaire immobilier pour gérer les opérations quotidiennes et les réparations nécessaires. Cela peut être un grand avantage pour les investisseurs qui cherchent à s'impliquer moins dans leurs propriétés locatives.
Avantages fiscaux : La propriété multifamiliale offre de grands avantages fiscaux pour les investisseurs. Les investisseurs peuvent déprécier leur propriété multifamiliale pour compenser une grande partie des revenus locatifs qu'ils perçoivent de la propriété chaque année. JM Littman, directeur de l'agence de conception Web Webheads, suggère que "lorsqu'il est utilisé en conjonction avec la ségrégation des coûts, investir dans des propriétés multifamiliales offre l'avantage d'un bonus d'amortissement".
Polices d'assurance générales : Bien que les propriétés multifamiliales aient globalement plus de zones à assurer, les investisseurs peuvent trouver ces polices plus faciles à négocier et à sécuriser. Les compagnies d'assurance connaissent bien les propriétés multifamiliales et les responsabilités associées et seront suffisamment expérimentées pour vous guider à travers différentes options. Au fur et à mesure que votre portefeuille s'agrandit, vous pourrez généralement tout regrouper sous une seule police.
Les nouveaux investisseurs devraient conceptualiser l'immobilier multifamilial comme un hybride entre une maison unifamiliale et un condo. La structure et le terrain sont tous deux détenus et enregistrés dans un seul acte enregistré. Ces investissements permettent de générer plus de revenus qu'une propriété unifamiliale. Ils sont idéaux pour ceux qui cherchent à développer leur activité et à compenser les risques lors de la génération de revenus mensuels.
Une propriété unifamiliale, autrement appelée maison unifamiliale (SFH), est définie comme une habitation résidentielle autonome construite sur un seul terrain sans murs mitoyens. Contrairement à une maison multifamiliale, ces propriétés ne contiennent qu'une seule unité, ni attachée ni intégrée à l'unisson avec tout autre type de structure. De plus, une maison unifamiliale comprendra généralement une cour avant et arrière, ainsi qu'un garage.
Traditionnellement utilisées pour l'occupation par le propriétaire, les maisons unifamiliales peuvent également être utilisées comme véhicule d'investissement pour générer des revenus mensuels. Les taux hypothécaires historiquement bas et les taux de location en hausse rapide offrent de nombreux avantages par rapport aux propriétés multifamiliales, en particulier pour les investisseurs débutants. Ce qui suit examine les avantages d'investir dans des propriétés unifamiliales :
Plus abordable : L'un des avantages les plus évidents d'investir dans une propriété unifamiliale est le coût. Le prix de ces investissements immobiliers est inférieur à celui des propriétés multifamiliales, y compris les dépenses supplémentaires telles que les acomptes et l'entretien. Plutôt que de 25 à 30 % pour une maison multifamiliale, les investisseurs ont besoin de 10 à 15 % pour l'acompte. De plus, la plupart des contrats de location obligeront le locataire à payer la majorité des services publics. Ils peuvent également être tenus d'assumer la responsabilité de l'aménagement paysager, ce qui rend les coûts d'entretien à long terme beaucoup moins chers. De plus, les tarifs d'assurance seront plus abordables pour les maisons unifamiliales que pour les propriétés multifamiliales.
Appréciation supérieure : Pour une raison ou une autre, les investissements unifamiliaux ont tendance à s'apprécier davantage que les autres types de propriétés. Il peut s'agir de divers facteurs, mais cela concerne principalement la façon dont les prêteurs évaluent chaque type d'investissement. Les propriétés multifamiliales sont évaluées sur les loyers entrants et l'état de la propriété. Cependant, les maisons unifamiliales sont valorisées en fonction de l'offre et de la demande des propriétaires-occupants. S'ils sont bien entretenus et situés dans un quartier prospère, les acheteurs seront toujours en demande pour des propriétés unifamiliales.
Plus facile à financer : Bien que les directives et les règles de financement des banques varient, le financement d'une propriété unifamiliale est généralement plus facile que celui des propriétés multifamiliales. Des taux d'intérêt plus bas et un rapport prêt/valeur plus élevé (LTV) sont l'un des principaux avantages du financement des maisons unifamiliales. Ces propriétés sont généralement plus abordables que les maisons multifamiliales, de sorte que de nombreux investisseurs renoncent aux options de financement et offrent un paiement en espèces. Il est important de noter que le financement d'une propriété pour des intentions de revenus locatifs (non occupé par le propriétaire) soumettra les emprunteurs à des taux hypothécaires différents de ceux d'un prêt occupé par le propriétaire. Les investisseurs peuvent s'attendre à payer 0,25 à 0,50 % de plus que les taux hypothécaires occupés par le propriétaire.
Plus facile à gérer : Gérer une unité sur quatre a son attrait. Le seul aspect que de nombreux investisseurs ne prennent pas en compte lorsqu'ils investissent dans l'immobilier est le coût de sa gestion. Cela peut varier en fonction du nombre d'unités. Avec un seul locataire, les locations unifamiliales sont beaucoup plus faciles à gérer. Les investisseurs peuvent choisir de devenir propriétaire et de gérer eux-mêmes le bien. Ils peuvent également choisir d'engager une société de gestion professionnelle pour superviser l'investissement à la place.
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Comme pour tout achat immobilier, votre réussite est directement liée à une chose :l'emplacement. Vous pouvez avoir une grande propriété que vous avez réhabilitée avec les appareils les plus récents et les plus performants. Néanmoins, s'il réside dans un endroit indésirable, vous aurez du mal à trouver des locataires.
Si vous êtes prêt à vous lancer dans l'investissement immobilier multifamilial, consultez ces 10 principaux marchés :
Los Angeles, Californie
Seattle-Tacoma, WA
Boston, Massachusetts
Minneapolis-St. Paul, Minnesota
Oakland, Californie
San José, Californie
Portland, OR
San Francisco, Californie
New York, NY
San Diego, Californie
Il existe de nombreux types de prêts disponibles lors de l'achat d'une propriété multifamiliale. Selon vos objectifs d'investissement, la taille de la propriété et votre situation financière, la bonne forme de financement peut varier considérablement. Une forme courante de financement est un prêt d'argent privé ou dur. Ce sont des prêts distribués par un autre investisseur, plutôt qu'une institution financière traditionnelle. Bien qu'ils puissent avoir des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques ordinaires, ils sont souvent plus flexibles dans d'autres domaines.
Le financement de l'immobilier multifamilial peut également être réalisé avec des hypothèques conventionnelles, des prêts HUD et d'autres prêts garantis par le gouvernement pour l'accession à la propriété. par exemple, si vous envisagez de vivre dans l'une des unités pendant au moins un an, vos options de financement s'ouvriront énormément. Les investisseurs peuvent également envisager un prêt de portefeuille, fourni par une petite banque de la région. Une excellente première étape consiste à rechercher toutes les options qui s'offrent à vous et à comparer les différentes périodes et coûts d'application.
Si vous ne trouvez pas une méthode de financement que vous aimez particulièrement, n'ayez pas peur de faire preuve de créativité. Certains investisseurs immobiliers trouvent que le meilleur moyen de financer une propriété multifamiliale est le financement participatif immobilier ou un partenariat commercial solide. N'oubliez pas qu'une multitude d'options s'offrent à vous.
C'est peut-être évident, mais les propriétés multifamiliales nécessitent plus d'attention que les locations unifamiliales. Il y a plus d'unités, de locataires et de pieds carrés à entretenir. Pour cette raison, de nombreux propriétaires multifamiliaux choisissent de travailler avec une société de gestion immobilière. Bien que cela ait un coût, une aide supplémentaire peut rendre votre investissement plus fluide. Les gestionnaires immobiliers peuvent aider à louer de nouvelles unités, faciliter la signature des baux, gérer les demandes de maintenance et superviser les travailleurs.
Si vous décidez de gérer seul une propriété multifamiliale, il existe des moyens d'augmenter l'efficacité. À tout le moins, recherchez des outils en ligne pour vous aider à rationaliser les communications avec les locataires, les documents importants et la collecte des loyers. La responsabilité de gérer une propriété multifamiliale peut être importante, mais il existe de nombreuses façons de faciliter la tâche des investisseurs.
Investissement multifamilial nécessite beaucoup de temps et d'efforts pour démarrer. Bien faites, les propriétés multifamiliales peuvent être une excellente source d'investissement de revenu passif pour la retraite. Cependant, il est important de comprendre d'abord les tenants et les aboutissants des investissements multifamiliaux, y compris comment les trouver et les obtenir. L'utilisation des mathématiques pour éclairer vos décisions en matière d'investissement immobilier multifamilial élimine l'émotion du processus. Au lieu d'être influencé par des facteurs étrangers, le calcul des chiffres sur une propriété multifamiliale donnera rapidement un aperçu du projet. La propriété présente-t-elle un potentiel de retour sur investissement suffisant pour vous, ou est-ce quelque chose qui devrait être évité à tout prix ? Savoir quelles offres abandonner peut être aussi important que de savoir sur quelles offres appuyer sur la gâchette.
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