Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier. Les stratégies de sortie varieront considérablement en fonction des indicateurs de marché individuels et du penchant pour le risque de chaque investisseur. Parmi les nombreuses façons d'investir dans l'immobilier, une apparaît cependant plus sous-appréciée que ses homologues :investir dans des copropriétés. Bien qu'ils ne soient pas aussi populaires que les maisons unifamiliales ou multifamiliales, les condos sont un excellent moyen de capitaliser sur le marché actuel. Les copropriétés peuvent offrir aux investisseurs avisés de nombreux avantages, ce qui soulève la question :Les copropriétés sont-elles un bon investissement ?
La réponse est simple :oui. Les condos peuvent être un excellent investissement dans les bonnes circonstances. Cependant, il convient de noter que les bonnes circonstances varient d'un investisseur à l'autre et d'un marché à l'autre. Par conséquent, les investisseurs doivent se référer aux éléments suivants pour déterminer si les condos sont un bon investissement pour leur situation particulière.
Un condo est une unité individuelle qui crée un complexe commercial plus grand lorsqu'il est combiné avec d'autres unités similaires. Le complexe appartient généralement à un constructeur de maisons ou à une grande société qui vend chaque unité aux propriétaires suivants. La somme de toutes les parties crée une communauté, avec des espaces communs partageables comme des allées, des piscines et des parcs communaux. Pour entretenir les espaces communs et l'ensemble du complexe lui-même, chaque propriétaire devra payer des frais de copropriété (un peu comme une association de propriétaires). Les charges seront dédiées à l'entretien et à la maintenance de l'ensemble de la copropriété. Bien qu'il s'agisse d'un coût supplémentaire, les frais contribuent à améliorer la qualité de vie des propriétaires et à préserver les valeurs de la maison. Dans cet esprit, les condos sont-ils un bon investissement ? Allons plus loin pour savoir si investir dans des condos vous convient.
Les condos sont un excellent investissement pour ceux qui cherchent à capitaliser sur des marchés sains avec une forte demande. Cependant, comme toutes les autres stratégies de sortie, l'investissement en copropriété a un objectif particulier. En tant qu'actifs d'achat et de conservation, ils peuvent être excellents pour générer des flux de trésorerie. Parfois, leurs frais HOA offrent aux investisseurs plus que ce qu'ils avaient négocié, mais il est tout à fait possible de compenser à la fois l'hypothèque et les frais avec une stratégie de sortie appropriée. Cela dit, que les condos valent ou non l'investissement dépend de ses propres intentions. Avant de vous demander "les condos sont-ils un bon investissement", assurez-vous d'identifier ce que vous espérez accomplir avec un achat imminent.
Que l'achat d'un condo à des fins d'investissement constitue ou non une bonne stratégie dépend entièrement de vos objectifs, de votre situation financière, ainsi que du type de stratégie de sortie que vous choisissez de poursuivre. Par exemple, bien que transformer un condo en bien locatif puisse être parfaitement logique sur un marché, une stratégie de réparation et d'inversion fonctionnerait peut-être mieux sur un autre. Décider si oui ou non un condo est un bon investissement dépend entièrement de l'investisseur et de sa capacité à mener une étude de marché appropriée, à faire preuve de diligence raisonnable et à exécuter la stratégie la plus rentable possible.
Les condos prennent de la valeur, mais à un rythme plus lent que leurs homologues unifamiliaux.
Bien que la demande de condos ait chuté pendant la pandémie de COVID-19, la demande et donc les valeurs rebondissent à mesure que les acheteurs reviennent dans les zones très peuplées.
Selon TheMReport.com, le condo moyen se vend actuellement 319 000 $, soit une augmentation de 22,7 % depuis le début de la pandémie et une augmentation de 14,6 % par rapport à l'année dernière.
Les maisons unifamiliales bénéficient généralement de taux d'appréciation plus élevés en raison d'une concurrence accrue. Dans le paysage immobilier d'aujourd'hui, en particulier, il n'y a pas assez de maisons unifamiliales pour répondre à la demande, ce qui a entraîné un marché de vendeurs. La plupart des maisons reçoivent plusieurs offres, permettant aux propriétaires d'augmenter les prix en fonction de la concurrence. Plus souvent qu'autrement, les acheteurs augmenteront en fait leurs offres pour être compétitifs sur le marché actuel, ajoutant ainsi de l'huile sur le feu.
Les condos, en revanche, ne sont pas aussi demandés que les maisons unifamiliales, ce qui explique leur taux d'appréciation plus lent. En plus d'un manque de demande, cependant, les coûts supplémentaires associés à la possession d'un condo peuvent nuire à l'appréciation future.
Alors que l'histoire nous a appris que les condos ne s'apprécient pas aussi vite que les maisons unifamiliales, le nouveau marché créé dans la foulée de la COVID-19 risque de perturber les tendances à long terme. À tout le moins, la crise de l'offre et de la demande qui augmente la valeur des maisons à travers le pays se répercute sur le marché des copropriétés. Encore une fois, il n'y a pas assez de maisons pour répondre à la demande. En conséquence, plus de gens se tournent vers les condos, ce qui augmente inévitablement les taux d'appréciation.
Les avantages de chaque investissement en copropriété sont directement corrélés au travail réalisé par les investisseurs en amont et tout au long de l'investissement. Par conséquent, les investisseurs retireront de leur investissement en copropriété ce qu'ils y ont investi. Dans cet esprit, il existe de nombreux avantages que les investisseurs peuvent s'attendre à réaliser au cours de la durée de leur propre investissement en copropriété :
Pas d'entretien : Avec une copropriété, vous devez penser à votre marché cible. Ce marché est généralement composé d'acheteurs pour la première fois qui ne sont pas prêts pour une maison ou d'acheteurs plus âgés qui cherchent à réduire leurs effectifs. Quoi qu'il en soit, l'un des principaux arguments de vente d'un condo est la commodité associée à un faible entretien. Le propriétaire n'a pas à tondre le gazon ni à pelleter l'allée. Ils peuvent toujours s'occuper de l'aménagement paysager mineur, comme les buissons et les plantes, mais n'ont pas à se soucier de grand-chose d'autre. Cela peut ne pas sembler être une préoccupation majeure ; cependant, dans les zones où les conditions météorologiques extrêmes sont un facteur, cela seul peut créer une demande.
Commodités : Tous les condos disposent d'équipements sous une forme ou une autre. Ils peuvent aller d'une piscine à une sécurité 24h/24. Plus les commodités sont bonnes, plus il est facile de justifier le paiement des charges communes mensuelles. De nombreux propriétaires aiment nager, mais ne veulent pas posséder de piscine. Le problème évident est qu'une piscine est un article saisonnier et peut ne pas être suffisante pour déplacer l'aiguille seule.
Prix : De manière générale, les copropriétés sont proposées à un prix inférieur à celui de votre propriété unifamiliale moyenne. Certaines exceptions dépendent du marché, mais pour la plupart, elles sont moins chères. Cela facilite la tâche au moment de vendre.
Flux de trésorerie : Les copropriétés ont tendance à être situées dans des zones plus denses, telles que les centres-villes, les quartiers universitaires ainsi que les destinations touristiques. Bien que certains investisseurs puissent affirmer que les maisons unifamiliales offrent de meilleures chances d'appréciation au fil du temps, les investisseurs en copropriété bénéficient souvent d'un excellent rapport loyer / prix d'achat. En raison de leur emplacement, les propriétaires de condos peuvent généralement facturer un taux de location plus élevé (surtout pour les locations de vacances) même s'ils ont payé un prix d'achat relativement bas. Pour cette raison, les unités en copropriété ont le potentiel d'offrir de solides flux de trésorerie.
Variété : Il existe de nombreux marchés où toutes les propriétés se ressemblent essentiellement. Avec les copropriétés, il peut y avoir de grandes différences. La perception commune est que les condos sont à l'emporte-pièce et se ressemblent. En réalité, de nombreux complexes se targuent du fait que chaque condo offre quelque chose d'un peu unique. Cela détient un niveau d'appel à certains acheteurs.
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Comme toutes les autres stratégies de sortie, investir dans des condos comporte des inconvénients inhérents. Voici quelques-uns des inconvénients les plus courants auxquels les investisseurs peuvent s'attendre lors d'un investissement en copropriété :
Politiques de location : Avant d'envisager un condo pour un investissement, vous devez vous familiariser avec les politiques de location. De nombreuses associations ont des règles strictes contre la location. Ils ne veulent pas diluer le nombre de propriétaires-occupants dans le complexe. En plus des politiques de location, il peut y avoir des règles concernant la couleur de la peinture extérieure, si une terrasse est autorisée ou non et où vous pouvez vous garer. Chaque complexe et chaque association peut appliquer son propre ensemble de règles. Avant de faire une offre, vous devez lire les statuts du complexe.
Frais : Aussi formidables que soient les commodités, tous les propriétaires ne sont pas prêts à en payer le prix. Selon le complexe, les frais d'association peuvent aller de moins de 100 $ à 300 $ par mois. Cela s'ajoute aux paiements réguliers de capital, d'intérêts et d'impôts sur l'hypothèque. Cela peut pousser certains acheteurs au-delà de leur nombre magique et rendre plus difficile la vente de la propriété.
Ventes comparables : L'un des problèmes pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix lorsque vous revendez un condo est que vous êtes jugé par rapport aux autres unités du complexe. L'inscription d'une propriété consiste à examiner les ventes et les annonces comparables dans votre région. Lors de la vente d'un condo, toutes les autres ventes dans le complexe sont comparables. Si le nombre de chambres et de salles de bain de votre condo est le même que les autres autour de lui, il sera difficile d'augmenter le prix beaucoup plus haut que ce que dictent les comps. Même si vous apportez des améliorations, cela peut ne pas être corrélé à un prix de vente plus élevé de votre côté.
Marché limité : Un condo a un certain attrait, mais seulement pour le bon acheteur. Cela signifie que vous devez tout faire pour commercialiser ces groupes. Cela signifie également que vous ne pourrez peut-être pas produire une guerre d'enchères pour votre propriété. Les investisseurs ressentent la même chose que le groupe d'acheteurs à propos des condos. Plus votre marché est limité, plus il peut être difficile de vendre.
Stationnement : Une plainte courante des propriétaires de condos est le manque d'espace de stationnement. Il est donc difficile de divertir plus qu'une poignée de personnes. Il y a toujours des complexes qui ont plus d'espace ou des allées plus grandes, mais l'espace entre les condos peut devenir un problème. L'intimité et l'espace sont l'une des raisons pour lesquelles les acheteurs s'éloignent de la location. Avec la plupart des condos, le stationnement supplémentaire devient tôt ou tard une priorité.
Investir dans un condo est différent d'investir dans une maison unifamiliale. Par conséquent, au lieu d'adhérer à une stratégie d'investissement plus traditionnelle, les aspirants propriétaires de condos devraient suivre ces étapes simples :
Déterminez si un investissement en copropriété vous convient : Prenez le temps de déterminer si investir dans des condos vous aidera ou non à atteindre votre objectif ultime. Il ne sert à rien d'investir dans des condos si cela ne produit pas les résultats escomptés.
Étudiez le marché local : Faites preuve de diligence raisonnable et recherchez tout ce que vous pouvez sur le marché dans lequel vous souhaitez investir. Portez une attention particulière à sa santé actuelle et à ses perspectives d'avenir. L'idée est d'investir dans un marché à potentiel.
Évaluez votre financement : Cherchez des moyens de financer votre transaction imminente avant même de chercher une propriété. Faites la queue auprès d'un prêteur privé ou d'argent dur avant de chercher, car l'accès au financement vous aidera à choisir une propriété.
Travaillez avec un agent pour rechercher parmi les annonces de votre région : Bien qu'ils coûtent plus cher, les agents immobiliers sont un investissement judicieux qui peut en fait vous faire gagner du temps (et même de l'argent). Ne serait-ce que pour rien d'autre, un bon agent connaîtra le marché beaucoup mieux que vous et sera en mesure d'atténuer les risques.
Renseignez-vous sur les règles et les frais de l'association des propriétaires : Portez une attention particulière aux frais et aux règles de HOA avant de prendre toute décision. Les frais HOA peuvent s'additionner et peser sur les résultats d'un investisseur.
Faites preuve de diligence raisonnable : Comme toujours, faites preuve de diligence raisonnable pour atténuer les risques. Chaque investissement comporte un degré de risque inhérent, mais ceux qui peuvent réduire leur exposition à des situations précaires seront mieux lotis.
Identifiez une propriété avec le meilleur potentiel et faites votre offre : À ce stade, vous voudrez restreindre votre recherche à une seule propriété et faire une offre. Tenez compte de chaque numéro et choisissez la propriété qui correspond le mieux à vos projets, puis faites une offre.
Planifier une inspection de la propriété : Faites inspecter la propriété avant de la fermer pour déterminer si elle est dans l'état suggéré par le propriétaire.
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Avant de plonger dans la recherche de la liste de condos parfaite, il est important de prendre du recul et de déterminer si investir dans des condos vous convient ou non. Le processus d'investissement en copropriété est assez différent de l'investissement dans des propriétés unifamiliales isolées, avec son propre ensemble unique de récompenses et de défis.
Décider de commencer à investir dans des condos est sans doute similaire à prendre tout autre type de décision d'investissement. Cela implique de vous demander si vous avez le bon état d'esprit, la bonne bande passante et le bon engagement, ainsi que si vous pouvez ou non aligner une stratégie d'investissement particulière sur vos objectifs personnels et financiers.
Étant donné que le prix d'achat d'un condo est généralement inférieur à celui d'une maison unifamiliale sur de nombreux marchés, l'investissement en copropriété offre une barrière d'entrée plus faible pour de nombreux investisseurs. Cependant, il est important de vous demander si l'investissement en copropriété vous convient ou non et de peser le pour et le contre.
Avant de déterminer si l'achat d'un condo vous convient ou non, vous devez savoir ce que vous allez en faire. Par exemple, comment le fait d'être propriétaire d'un condo change-t-il si vous allez :
le posséder ?
le louer ?
l'utiliser comme location de vacances ?
Ceux qui cherchent à acheter un condo comme première maison devraient également considérer l'achat comme un investissement. Contrairement à un bien locatif, ceux qui remboursent une hypothèque accumulent simultanément des capitaux propres dans un bien immobilier physique. Au lieu de jeter de l'argent chaque mois sous forme de loyer, rembourser une hypothèque s'apparente davantage à un compte d'épargne forcée. Bien que les taux d'intérêt nuisent certainement à la capacité d'épargne de nombreux propriétaires, les capitaux propres qu'ils parviennent à accumuler sont un excellent moyen d'accumuler de la richesse. Si cela ne suffisait pas, l'immobilier a tendance à prendre de la valeur le plus souvent. Cela ne veut pas dire qu'un condo est garanti d'augmenter en valeur, mais plutôt qu'il y a une probabilité accrue que le condo vaudra plus à l'avenir.
Les investisseurs qui cherchent à acheter un condo afin de générer un revenu passif traiteront l'actif un peu comme une maison unifamiliale. Cela dit, certaines différences doivent être prises en compte. D'abord et avant tout, les investisseurs doivent confirmer s'ils peuvent ou non louer le condo. Certains HOA et associations de copropriétaires n'autorisent même pas les propriétaires à louer leurs unités, alors assurez-vous qu'aucune restriction ne vous empêche de louer l'unité.
Si aucune règle n'empêche le propriétaire de louer l'unité, investir dans un condo revient à investir dans une maison individuelle. Les investisseurs devront confirmer que les chiffres fonctionnent. Plus important encore, les flux de trésorerie générés seront-ils suffisants pour couvrir l'hypothèque, les frais et rentabiliser l'investissement ?
Toute personne assez chanceuse pour acheter un condo en tant que bien locatif peut également avoir la possibilité de le transformer en location de vacances. Bien entendu, la dynamique de l'investissement passera d'une location de vacances à une location traditionnelle. En conséquence, les investisseurs devront tout réévaluer, de l'emplacement de la maison aux chiffres à l'appui de la transaction. Pour commencer, les investisseurs devront acheter un condo dans un endroit recherché ; celui où ils sont sûrs qu'il y aura une demande saisonnière. Il est important de noter que la demande de biens locatifs est volatile; certains ont une demande toute l'année, tandis que d'autres peuvent n'être demandés que pendant les mois d'été ou d'hiver. Par conséquent, les investisseurs devront tenir compte de la demande, et peut-être même des mois pendant lesquels ils s'attendent à ce que la propriété reste vacante.
Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse en matière d'investissement en copropriété. Si vous voyez de la valeur dans une unité et que le marché est en hausse, c'est certainement quelque chose à considérer. Vous devez savoir exactement dans quoi vous vous embarquez avec un condo avant d'aller trop loin. Demandez à votre agent immobilier une copie de la trousse de revente de condo. Cela comprendra toutes les règles et réglementations que vous devez connaître. Plus vous en savez sur un investissement, plus vous serez confiant. Investir dans des condos n'est pas différent.
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