Prêts immobiliers se présentent sous de nombreuses formes et tailles différentes, et avec des degrés divers de conditions et de conformité - et cela seulement les acheteurs de maison à la recherche d'une résidence principale.
En tant qu'investisseurs immobiliers, en particulier au début, il peut être difficile de savoir quelle forme particulière de financement constitue les meilleurs prêts immobiliers d'investissement - et si, en tant qu'investisseur, vous pouvez répondre aux exigences (parfois) strictes en matière de prêts immobiliers d'investissement. /P>
Voici un guide rapide sur certains des types de prêts immobiliers les plus courants et des conseils sur la façon de choisir celui qui convient à votre prochaine transaction.
Alors que la plupart d'entre nous ont utilisé des prêts hypothécaires conventionnels pour acheter une maison à un moment ou à un autre, le principal problème avec ces prêts pour les investisseurs immobiliers est que le montant que vous pouvez emprunter est lié à la valeur estimative de la propriété achetée.
Cela signifie que les investisseurs immobiliers cherchant à acheter une propriété de faible valeur (au moment de l'achat) nécessitant des rénovations auront du mal à obtenir le financement dont ils ont besoin pour mettre la propriété dans un état convenable pour la vente. Bien que certains investisseurs « deviennent conventionnels » avec l'achat d'immeubles de placement, ce n'est pas une source de financement idéale pour un immeuble de placement.
Un prêt sur valeur domiciliaire, ou marge de crédit sur valeur domiciliaire, permet aux investisseurs immobiliers d'utiliser une propriété existante qu'ils possèdent pour obtenir un accès rapide à un financement dans l'espoir d'acheter un immeuble de placement. Une marge de crédit est généralement approuvée rapidement, une fois les fonds propres et le crédit établis, ce qui en fait une option pratique pour les investisseurs.
Ne vous inquiétez pas si vos antécédents de crédit sont un peu fragiles. L'un des principaux avantages de ce type de prêt est que les antécédents et la cote de crédit d'une personne n'ont que peu d'incidence sur l'accessibilité d'un prêt (la valeur nette de la maison est la garantie).
L'un des inconvénients majeurs de cette option de financement réside dans le fait qu'une fois sa marge de crédit épuisée, il n'y a plus ou peu d'argent à avoir. De plus, de temps en temps, un investisseur peut rencontrer un prêteur indigne de confiance - les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être contractés auprès de n'importe quel prêteur, pas seulement le titulaire de votre hypothèque principale - qui tire la ligne de crédit au moment où elle est le plus nécessaire.
Une stratégie d'investissement courante consiste à utiliser le prêt sur valeur domiciliaire comme source de l'acompte pour une propriété, et soit à trouver un financement supplémentaire ailleurs, soit à décharger la propriété avant que des réserves de liquidités supplémentaires ne soient nécessaires.
Considérez les prêteurs de portefeuille comme une extension d'une institution de prêt plus traditionnelle, telle qu'une banque ou une coopérative de crédit, mais dans laquelle les prêts sont garantis par le propre capital de la banque, et non par une organisation fédérale telle que Freddie Mac. Cela signifie que les conditions et les taux de prêt sont beaucoup plus flexibles pour les prêts des prêteurs de portefeuille que pour les autres types de prêts.
Par conséquent, les prêts hypothécaires de portefeuille peuvent constituer une excellente source de financement pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent travailler avec un prêteur hypothécaire qui comprend leurs besoins. Cette option est également utile pour ceux qui ne sont peut-être pas éligibles aux options hypothécaires traditionnelles.
Bien que le prêt de portefeuille soit une option plus sûre et plus flexible pour les emprunteurs, il n'est pas sans inconvénients. Comme c'est le cas pour de nombreuses autres options de prêt, un bon crédit est nécessaire pour garantir un prêt hypothécaire de portefeuille. De plus, bien que les emprunteurs puissent utiliser des actions comme garantie pour garantir cette option de prêt, cela peut également entraîner une période prolongée avant de garantir le prêt, en raison de la volatilité du marché.
Les prêteurs privés sont des investisseurs privés, non affiliés à un établissement de crédit, qui offrent de l'argent aux emprunteurs en échange d'un solide retour sur investissement. Les avantages des prêts en argent privé sont nombreux :approbations beaucoup plus rapides que les prêts traditionnels, les taux et les conditions peuvent être négociés, le crédit n'est généralement pas un facteur.
Le facteur le plus important pour trouver de l'argent privé est la capacité à nouer des relations. Et bien que cela puisse être un avantage, pour certains, c'est probablement le plus gros inconvénient de la collecte de fonds privés. Vous devez être capable de cultiver des relations et de convaincre les gens que votre vision d'entreprise vaut la peine d'investir.
De nombreux nouveaux investisseurs, à la recherche de prêts immobiliers d'investissement par l'intermédiaire d'un prêteur privé, s'adressent à des amis, à la famille et à des collègues pour servir d'investisseurs privés. Ces types de prêteurs privés peuvent être moins dissuadés par un manque d'expérience, et plus convaincus par l'engagement et le dévouement qu'un redéveloppeur résidentiel apporte à la table.
Ne laissez pas le nom vous tromper. Obtenir du financement auprès d'un prêteur d'argent n'est pas nécessairement difficile ou douloureux ; cela signifie simplement que les prêteurs d'argent dur ont des conditions de financement plus fermes qu'un investisseur privé.
Alors que les institutions de prêt traditionnelles ont des critères de prêt, même avec les prêteurs de portefeuille, et que les investisseurs privés ont des critères de prêt variables, un prêteur d'argent dur trouve un équilibre entre les deux. Les prêteurs d'argent dur sont plus flexibles qu'une banque mais plus rigides qu'un investisseur privé, car ils sont généralement liés à une institution financière.
Cela signifie profiter d'avantages tels qu'une approbation de prêt plus rapide (beaucoup plus rapide qu'une banque) et des normes d'emprunt plus flexibles en matière de crédit. Mais cela signifie également des conditions de prêt plus strictes, en particulier en ce qui concerne les taux et la durée, et le simple fait que tout tourne autour des "chiffres". Si les chiffres ont du sens pour un prêteur d'argent dur, ils feront généralement l'affaire. (Aucune quantité de "tangage" ne peut être appliquée sur les chiffres.)
Pourtant, malgré certains des inconvénients - le taux d'intérêt élevé en étant un - cette méthode de prêt est extrêmement flexible et peut être une excellente option pour les investisseurs qui cherchent à emménager rapidement dans une propriété.
Bien que de nombreuses personnes considèrent un Roth IRA comme un compte d'épargne glorifié, l'immobilier en tant qu'investissement à long terme (en particulier avec l'acquisition de biens locatifs) correspond bien à la nature d'un Roth IRA.
En ayant des biens immobiliers dans le cadre de leur Roth IRA, les investisseurs peuvent non seulement augmenter leurs revenus grâce aux loyers qu'ils perçoivent, mais le Roth IRA peut financer l'achat d'une maison, apportant à l'investisseur une tonne d'avantages fiscaux supplémentaires. Cependant, l'argent doit être sur le compte au préalable.
Un inconvénient d'avoir des biens immobiliers dans un compte Roth IRA est que l'investisseur doit prêter attention à tous les détails, car il y a de grandes implications fiscales, s'il n'est pas fait correctement. Les investisseurs doivent avoir un dépositaire pour superviser leur Roth IRA autogéré ; il est donc important de trouver un dépositaire qui offre le service de gestion des achats immobiliers à ses clients.
De plus, pour éviter la disqualification, les personnes qui utilisent un IRA comme option de financement de l'investissement immobilier doivent s'assurer que tous les produits de la propriété (y compris le loyer et l'argent d'une vente en cas de vente) vont et restent sur le compte. Une excellente option de prêt, néanmoins, mais qui doit faire l'objet de recherches et d'une vérification approfondie.
Garder vos options ouvertes
Lorsque vous êtes à la recherche de prêts immobiliers, il peut être beaucoup trop facile de se limiter à une seule source de financement et d'être découragé lorsque cette voie de financement ne fonctionne pas. Mais en étant flexible et en gardant toutes les options sur la table, vous trouverez ces prêts immobiliers insaisissables dont vous avez rêvé beaucoup plus proches de la réalité.
Il existe quelques différences essentielles entre les prêts immobiliers commerciaux et résidentiels. Plus particulièrement, les prêts commerciaux seront plus importants et auront des durées de prêt plus courtes par rapport à l'immobilier résidentiel - bien que la période d'amortissement puisse être plus longue que le prêt lui-même.
Les prêts commerciaux sont généralement accordés aux entreprises plutôt qu'aux particuliers. En tant qu'investisseur, cela signifierait créer une LLC, S Corp ou une autre désignation officielle avant de rechercher un financement. Il y a plusieurs raisons à cela, notamment la couche de protections juridiques disponibles.
Les prêts immobiliers résidentiels sont généralement accordés aux emprunteurs individuels lorsqu'ils sont prêts à acheter une maison. De nombreux prêts résidentiels sont financés par les banques traditionnelles pour des durées de prêt de 30 ans. Les prêts immobiliers ont également souvent des taux d'intérêt plus bas.
De nombreux nouveaux investisseurs se laissent emporter par l'idée du financement immobilier, mais cela ne devrait jamais vous empêcher de vous lancer dans l'industrie. Comme le montre la liste ci-dessus, il existe de nombreuses options de financement disponibles - et de nombreux investisseurs en utilisent plus d'une. N'oubliez pas qu'il y a des avantages et des inconvénients à tous les prêts immobiliers et il est important de les peser à chaque fois. La recherche sera votre meilleur ami au début de ce nouveau voyage.
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