Les associations de propriétaires (HOA) sont plus courantes que par le passé, ce qui signifie que les propriétaires et les investisseurs doivent devenir plus conscients de ce dans quoi ils achètent. Règles HOA peut avoir un impact sur la qualité de vie et la situation financière. Cela dit, il est dans votre intérêt de prêter une attention particulière aux règles HOA les plus courantes et à leur impact sur les personnes vivant dans leur juridiction. Il ne fait aucun doute que les HOA peuvent ajouter une valeur significative à une zone grâce à des commodités et à d'autres règles. Dans le même temps, les HOA exercent un grand pouvoir sur les communautés. Vous ne faites que vous rendre un mauvais service si vous négligez d'apprendre leurs règles.
Avant d'acheter votre prochain immeuble de placement, assurez-vous de vous familiariser avec les règles HOA ; vous serez content de l'avoir fait.
Les HOA sont les organes directeurs qui établissent les règles et réglementations traditionnellement utilisées pour gérer un lotissement particulier. Les associations de propriétaires existent parce que les promoteurs ont un intérêt direct dans le succès de leurs quartiers respectifs. Les HOA sont des associations privées formées par des promoteurs pour commercialiser, gérer, vendre et maintenir le statu quo d'une juridiction résidentielle particulière. Kim Brown de Condo Control ajoute :« Les avantages incluent moins de corvées pour les propriétaires (les associations peuvent s'occuper de choses comme tondre la pelouse ou déneiger), l'accès à des équipements semi-privés et une sécurité et une paix accrues. Le conseil d'administration ou la direction assurera le suivi si quelqu'un crée des problèmes pour la communauté ». En d'autres termes, les HOA permettent aux développeurs de garder un œil sur leurs projets après la vente des maisons.
Les promoteurs ont tendance à transférer la propriété du HOA aux propriétaires qui ont acheté dans leur communauté une fois qu'un certain nombre de lots ont été vendus. À ce moment-là, les préoccupations de la communauté passent du promoteur aux propriétaires eux-mêmes. Par exemple, la réglementation peut évoluer pour se concentrer sur la vie de quartier plutôt que sur la construction de nouvelles propriétés.
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De nombreux développements prévus exigeront que les propriétaires respectent les règles et réglementations HOA et paient des frais HOA. Par exemple, les directives HOA réglementent généralement l'apparence autorisée des maisons et des cours de la communauté, le nombre d'animaux domestiques autorisés par ménage et les restrictions de bruit. En outre, les HOA peuvent inclure des équipements partagés et des espaces communs et sont susceptibles d'être réglementés par les membres qui vivent eux-mêmes au sein de la communauté. Un Américain sur cinq est susceptible de vivre dans une communauté HOA, mais décider si un développement planifié vous convient dépendra de votre acceptation de respecter les règles établies.
Les HOA sont régies par un système de règles appelé Déclaration des engagements, conditions et restrictions (CC&R). Bien que les spécificités varient d'un HOA à l'autre, il existe quelques réglementations courantes :
Obligations de frais : Les HOA sont un service communautaire mis en place pour offrir la meilleure expérience de vie possible, ce qui a un coût. Les propriétaires doivent être prêts à payer des cotisations, en veillant à ce que le HOA dispose des fonds nécessaires pour entretenir le bâtiment ou le quartier et toutes les commodités. Ne serait-ce que pour rien d'autre, ce sont les cotisations qui permettent aux HOA de gouverner les quartiers et de maintenir ce qu'ils jugent être des conditions de vie acceptables.
Règlement sur les animaux de compagnie : Les HOA ont acquis la réputation de mettre en œuvre des réglementations strictes pour les animaux de compagnie. La plupart des HOA autorisent les animaux de compagnie, mais incluent des réglementations spécifiques aux animaux de compagnie. Cela leur permet d'avoir plus de contrôle sur la communauté. Après tout, les animaux de compagnie participent et partagent de nombreuses commodités locales, il est donc logique que de nombreux HOA souhaitent exercer un contrôle sur eux. En conséquence, les réglementations relatives aux animaux de compagnie sont devenues l'une des règles HOA les plus courantes à travers le pays, au grand désarroi de nombreux propriétaires.
Consignes de location : Les investisseurs et les propriétaires doivent savoir que tous les locataires seront soumis aux mêmes CC&R que tout le monde. La plupart des propriétaires qui choisissent de louer une maison doivent en informer le HOA, afin qu'ils sachent qui vit dans la propriété. Plus important encore, les propriétaires doivent communiquer les règles HOA aux locataires. Si vos locataires ne respectent pas les règles, vous pouvez faire face à des sanctions en tant que propriétaire.
Normes d'entretien : Le plus souvent, les propriétaires associés à un HOA devront maintenir leur attrait. Il n'est généralement pas acceptable de négliger l'entretien de routine (comme tondre et arroser la pelouse), car cela ruine l'esthétique du quartier. La raison de ce type d'entretien est que les zones non entretenues pourraient, à leur tour, faire baisser la valeur perçue de la vie dans la région. Compte tenu de cela, il appartient entièrement au propriétaire que la maison ait l'air acceptable et réponde aux normes de la HOA.
Limites d'occupation : La plupart des règles HOA limiteront le nombre de personnes pouvant habiter un logement afin de réduire la congestion. Les limites sont souvent fixées par la superficie en pieds carrés de la maison. Plus une maison est grande, plus un HOA peut permettre à des personnes d'y vivre.
Stationnement : Les réglementations de stationnement font partie des règles HOA les plus courantes. Ces règles régissent les véhicules autorisés, ce qui peut être fait avec eux, les réglementations de vitesse et les stipulations de stationnement. Les CC&R préciseront également probablement les frais en cas de non-respect de ces règles.
Bruit : La plupart des HOA exhortent les propriétaires à faire preuve de retenue lorsqu'il s'agit d'activités bruyantes. Presque tous les HOA auront même des heures calmes, limitant le bruit dans le quartier la nuit ou tôt le matin.
Assurance : Les lignes directrices de l'assurance habitation HOA varient selon l'État. Certains HOA peuvent couvrir certains frais d'assurance en tant qu'avantage d'appartenir au HOA, tandis que d'autres frais d'assurance seront à la charge du propriétaire. Assurez-vous de vérifier les règles d'assurance de votre HOA spécifique pour mieux comprendre les frais d'assurance dont vous serez personnellement responsable et quelle assurance supplémentaire le HOA peut fournir.
Les règles HOA ci-dessus ne sont pas représentatives de toutes les règles que l'on pourrait trouver, mais plutôt des plus courantes. Il existe d'innombrables autres réglementations mises en place par les HOA qui sont spécifiques à ce bâtiment ou à cette zone. Par conséquent, la liste ci-dessus n'est pas exhaustive et devrait plutôt servir d'aperçu général de ce à quoi s'attendre.
Les développements immobiliers à travers les États-Unis ont développé leur propre ensemble unique de règles HOA, ce qui a conduit à beaucoup de confusion. Le volume même des HOA représentés à travers le pays laisse peu de place à une structure universelle. Il y a trop de règles d'association de propriétaires pour que quiconque soit familier avec les directives de chaque développement. En conséquence, presque tout le monde a au moins une question sur les HOA, sinon plusieurs. Pour aider à résoudre ce problème, nous avons compilé une liste des questions HOA les plus courantes d'aujourd'hui et leurs réponses respectives. Espérons que les réponses suivantes vous aideront à clarifier vos propres demandes HOA.
La plupart des HOA mettent en œuvre des règles pour maintenir le statu quo de leur quartier particulier. Cependant, il arrive parfois que les HOA eux-mêmes franchissent une ligne. Bien que cela ne soit pas courant, les HOA peuvent eux-mêmes enfreindre les règles. Les associations de propriétaires sont également liées par les lois fédérales et étatiques. Tout comme les lois que nous devons tous suivre, les HOA doivent respecter leurs propres réglementations. Les propriétaires peuvent riposter au cas où leur propre HOA commettrait l'une des transgressions suivantes :
Violation de la loi sur le logement équitable : La loi sur le logement équitable a été mise en place pour protéger les propriétaires contre la discrimination fondée sur la race, la couleur, l'origine nationale, le sexe, la religion, le handicap et la situation familiale. Certains États ont même mis en place des protections supplémentaires basées sur l'orientation sexuelle ou l'identité de genre. Les HOA ne sont pas autorisés à refuser de nouveaux propriétaires ou locataires sur la base de l'une de ces caractéristiques protégées. Quiconque pense que cette loi a été violée est autorisé à déposer une plainte auprès du ministère du Logement et du Développement urbain.
Application de règles non officielles : Un propriétaire doit violer une règle officielle dans les CC&R afin de faire face aux conséquences de la HOA. La règle doit être votée et approuvée par le conseil avant que les HOA puissent commencer à appliquer le nouveau règlement. De plus, les propriétaires doivent être informés de la modification de la réglementation avant de faire l'objet d'amendes. Cela signifie généralement que les modifications apportées aux règles HOA doivent être ajoutées aux CC&R avec une date de début officielle. Les propriétaires qui ont été condamnés à une amende pour une infraction non mentionnée dans les CC&R peuvent donc faire appel de l'amende directement auprès du HOA.
Interdire les antennes paraboliques : Grâce à la règle des appareils de réception en direct de la FCC, les HOA ne sont pas autorisés à interdire les antennes paraboliques. Même si le conseil d'administration de HOA pense que les satellites sont une horreur, il leur est strictement interdit d'interdire les satellites. Alors que certains HOA peuvent encore avoir des règles en place concernant les antennes TB, les lois ont depuis changé. Si votre HOA essaie de vous infliger une amende pour un satellite (ou menace de vous infliger une amende), rappelez-vous que ce type de réglementation est en fait contraire aux lois fédérales.
Réglementation des plantes indigènes : Au Texas et en Californie, il existe des lois protégeant les droits des propriétaires de cultiver des plantes indigènes. Cela fait référence aux plantes qui se trouvent naturellement dans l'écosystème d'une région. De plus, en Floride, les HOA ne sont pas autorisés à réglementer les plantes en fonction de l'apparence du quartier. Cela signifie essentiellement que les HOA ne peuvent pas réglementer la cour d'un propriétaire en fonction de l'apparence des plantes.
Interdire les cordes à linge : 19 États ont des lois protégeant les droits des propriétaires au «séchage solaire» ou à l'utilisation de cordes à linge. Certains HOA peuvent essayer de réglementer la prévention des cordes à linge en raison du manque d'attrait esthétique. Les propriétaires doivent toujours consulter les lois de leur État s'ils sont condamnés à une amende pour avoir utilisé une corde à linge.
Profiter des propriétaires : Le but d'un HOA est de protéger l'attrait du quartier, pas de contrôler les résidents sans fin. Tous les propriétaires ont le droit de voir les CC&R, de comparaître aux réunions du conseil et de communiquer avec d'autres propriétaires. Tout propriétaire qui estime que ces droits ont été violés est libre de demander au HOA si nécessaire. N'oubliez pas qu'ils existent pour le bénéfice des propriétaires et de la communauté.
En ce qui concerne les statuts spécifiques d'une HOA, la police locale n'a aucune autorité. Les règlements de la HOA sont considérés comme étant de nature civile et ne peuvent donc pas donner lieu à des poursuites pénales. Cela étant dit, les infractions aux règlements peuvent être portées devant un tribunal civil où les infractions peuvent entraîner une sanction pécuniaire. En plus d'accorder des dommages-intérêts, le tribunal (et non le HOA) peut demander l'intervention de la police.
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Parfois, les HOA sont incapables d'appliquer leurs règles dans certaines circonstances. Surtout, un HOA ne peut appliquer aucune règle qui entre en conflit avec la loi ou viole les droits des propriétaires. Les HOA doivent également suivre la procédure correcte pour appliquer une règle, et s'ils ne suivent pas ces procédures, ils ne peuvent pas l'appliquer. De même, les HOA ne peuvent pas choisir quand appliquer une règle. Si un HOA le fait, les propriétaires peuvent contester le HOA, ce qui expose les membres du conseil à des problèmes de responsabilité.
Les associations de propriétaires ne peuvent pas expulser directement des personnes, bien qu'une procédure judiciaire puisse éventuellement conduire à expulser un propriétaire de sa résidence. Les frais de retard, par exemple, pourraient permettre au HOA de prélever un privilège sur la propriété. Les propriétaires avec un privilège ne pourront pas vendre ou refinancer la maison jusqu'à ce que le solde impayé soit payé. Cependant, si le privilège reste impayé trop longtemps, le HOA peut choisir de le saisir. Cela signifie que la maison pourrait être vendue pour payer le solde. Les propriétaires doivent maintenir leurs obligations financières, dont les moindres ne sont pas celles incluses dans les documents HOA signés au moment de l'achat.
Lors de l'achat d'une propriété dans la juridiction d'un HOA, les propriétaires signent souvent des contrats contraignants acceptant de laisser le HOA déduire les frais impayés du coût de la propriété. La plupart des HOA feront également accepter aux propriétaires que le HOA serait le principal titulaire de privilège non hypothécaire, permettant au HOA d'utiliser la maison comme garantie pour les dettes impayées du HOA. Par conséquent, dans de rares cas, les dettes impayées de HOA pourraient se transformer en privilège et entraîner une saisie. Dans cette situation, les propriétaires pourraient, en fait, être expulsés de la propriété.
Les CC&R, également connus sous le nom de Déclaration des engagements, conditions et restrictions, sont les règles et réglementations qui régissent un HOA. Ils décrivent ce que les propriétaires d'un certain quartier peuvent et ne peuvent pas faire avec leurs propriétés. Les CC&R sont destinés à régir les décisions prises par les propriétaires et à préserver la valeur des propriétés au sein de la communauté. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les CC&R représentent un moyen d'améliorer la communauté.
Les statuts HOA sont un ensemble de règles et de procédures mises en place pour déterminer comment le HOA et la communauté sont organisés. Ces règlements peuvent inclure le fonctionnement des élections au conseil, les limites de mandat des membres du conseil, les budgets et les directives de réunion. Alors que le CC&RS régit le HOA et décide de ce que les propriétaires peuvent faire, les statuts sont davantage axés sur le fonctionnement du HOA lui-même et les structures internes que ses membres doivent suivre.
Le simple fait d'acheter une maison dans un HOA suffit à faire de quelqu'un un membre dudit HOA, mais certains propriétaires choisissent d'aller plus loin et de rejoindre le conseil d'administration. Rejoindre le conseil donne aux propriétaires la responsabilité d'exploiter, de réparer, de remplacer et d'entretenir les espaces partagés du développement. Les membres du conseil d'administration ont également la possibilité d'approuver (ou de rejeter) de nouveaux règlements, des augmentations de frais, etc. Pour devenir membre du conseil d'administration, les propriétaires doivent être élus par leurs membres respectifs HOA. Les CC&R de l'association préciseront généralement le processus exact, car il peut varier en fonction du HOA.
L'avantage le plus évident associé à l'appartenance au conseil d'administration de HOA est la possibilité d'avoir un impact sur les règles et réglementations qui affectent son quartier. Dans certains cas, cela pourrait signifier l'introduction d'idées qui profitent aux valeurs de la maison dans la région. De nombreux membres du conseil trouvent ce niveau d'implication dans la communauté gratifiant, car ils peuvent influencer le quartier et entrer en contact avec d'autres propriétaires.
Cela étant dit, les membres du conseil d'administration sont essentiellement des bénévoles. Vous devez vous attendre à passer quelques heures par mois à travailler pour le HOA. Les responsabilités comprennent la surveillance du budget, l'organisation de réunions et l'examen des rapports de propriété. Bien que ce ne soit pas un travail important, cela prend du temps. De plus, en tant que membre du conseil, vous pourriez être confronté à des propriétaires mécontents et devoir défendre les actions du conseil.
La meilleure façon de répondre aux allégations de violation des règles HOA est de remédier rapidement à la situation. Commencez par envoyer un e-mail à votre responsable HOA au sujet de la violation. S'il y avait des circonstances atténuantes, vous pourriez être en mesure d'obtenir un avertissement à la place. Par exemple, si vous avez eu une urgence familiale et que vous n'avez pas pu retirer vos décorations des Fêtes, vous pourriez être excusé.
Bien que les violations de HOA puissent être bouleversantes, voire énervantes, rappelez-vous que vous avez accepté ces règles lorsque vous avez acheté votre propriété. Dans la plupart des cas, ils sont tous conçus pour assurer la sécurité, le confort et l'esthétique du quartier. N'oubliez pas que ceux-ci peuvent aider à augmenter la valeur de votre propriété et l'attrait du quartier.
Payez les amendes associées à votre infraction, résolvez le problème et passez à autre chose. Si vous n'êtes pas d'accord avec la règle en question, envisagez de rejoindre votre HOA pour comprendre pourquoi elle a été mise en place. Si d'autres sont d'accord, vous pourrez peut-être le résoudre (bien que vous soyez probablement toujours responsable de votre violation antérieure).
Bien qu'elles soient mises en place pour maintenir les communautés locales, les règles typiques de HOA peuvent varier considérablement d'un développement à l'autre. Des règles qui peuvent être courantes dans une communauté peuvent ne pas être pertinentes dans une autre. Par conséquent, chaque investisseur doit accorder une attention particulière aux règles communes de HOA, car elles auront un impact plus important sur un investissement que beaucoup de gens ne le pensent.
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