L'amortissement des biens locatifs représente l'un des plus grands avantages fiscaux mis à la disposition des investisseurs immobiliers d'aujourd'hui. La capacité de compenser une partie, sinon la totalité, de vos revenus locatifs est un élément essentiel pour constituer un patrimoine sur une longue période. Cependant, comme pour presque toute autre stratégie liée à la fiscalité, plusieurs questions doivent être résolues avant que toute réclamation ne soit faite. Par exemple, quelle est la limite de revenu d'amortissement des biens locatifs ? Comment les investisseurs peuvent-ils se préparer aux plafonds de revenus de la déduction fiscale pour les biens locatifs ?
Pour être clair, ce ne sont là que quelques-unes des questions auxquelles nous répondrons ci-dessous. Néanmoins, assurez-vous de consulter un fiscaliste avant même d'envisager de déduire la dépréciation d'un bien locatif de votre propre salaire imposable.
Le gouvernement a reconnu que les investisseurs qui achètent et détiennent dépendent de leurs actifs immobiliers pour produire des revenus et ont trouvé un moyen de les compenser pour la détérioration inévitable de leurs maisons. Par conséquent, le processus d'amortissement associé aux biens locatifs fonctionne beaucoup comme les dépenses d'amortissement standard des entreprises. Alors que les dépenses professionnelles éligibles permettent aux entrepreneurs de déduire de leur revenu imposable chaque année, l'amortissement des biens locatifs permet aux investisseurs immobiliers ayant des biens locatifs "en service" de faire de même, mais à plus grande échelle.
Les propriétaires de biens locatifs sont autorisés par l'Internal Revenue Service (IRS) à déduire (radier) le coût d'achat d'une maison. Cependant, le coût total du bien locatif ne peut pas être déduit en une seule année, mais plutôt sur 27,5 ans (la durée que l'IRS a déterminée comme étant une durée de vie appropriée des maisons unifamiliales). Cela signifie que les propriétaires de biens locatifs peuvent déduire une partie du prix d'achat de la maison chaque année jusqu'à ce que la base ait été prise en compte ou que le délai de 27,5 ans soit atteint.
Les propriétaires d'immeubles locatifs qui ont un revenu brut ajusté modifié de 100 000 $ ou moins sont autorisés par l'IRS à déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes immobilières locatives chaque année où leur propriété est en service (ils participent activement à l'activité de location). Cependant, l'allocation de 25 000 $ est réduite pour ceux dont le revenu brut ajusté modifié est supérieur au seuil de 100 000 $ discuté précédemment. Pendant ce temps, ceux dont le revenu brut ajusté modifié est supérieur à 150 000 $ ne bénéficient pas du tout de la prolongation de l'allocation. Par conséquent, les mêmes règles ne s'appliquent pas aux professionnels de l'immobilier. Les propriétaires de biens locatifs qui sont des professionnels de l'immobilier aux yeux de l'IRS sont autorisés à déduire tout montant de pertes de leurs autres revenus non passifs.
L'amortissement peut compenser les revenus locatifs des propriétaires de biens locatifs éligibles, mais le montant de la compensation des revenus locatifs ne peut pas dépasser le montant réclamé pour l'amortissement. Plus précisément, le loyer perçu d'un bien locatif est considéré comme un revenu aux yeux de l'IRS, ce qui signifie qu'il est ajouté à votre revenu imposable chaque année. Cependant, l'IRS autorisera le montant réclamé au titre de l'amortissement des biens locatifs à déduire du revenu imposable total d'un propriétaire de biens locatifs. En d'autres termes, vous pouvez compenser les revenus locatifs et réduire votre revenu imposable en déduisant plusieurs charges locatives, dont l'amortissement n'est pas le moindre. Si, par exemple, vous gagnez 10 000 $ de loyer et réclamez 5 000 $ d'amortissement pour l'année, vous pouvez compenser la moitié du revenu de location. Cependant, si vous avez d'autres dépenses de location, elles peuvent compenser encore plus les revenus.
Vous déclarez l'amortissement à l'IRS en utilisant la ligne correcte de l'annexe E lors de la soumission du formulaire 1040. De manière générale, ce formulaire est l'endroit où vos revenus et dépenses seront répertoriés pour chaque bien locatif. La dépréciation serait signalée à l'IRS avec la propriété appropriée, en tant que dépense.
Dans certaines circonstances, vous déclarerez la dépréciation à l'IRS à l'aide d'un autre formulaire, tel que le formulaire 4562. Celui-ci est utilisé au cours de l'année où vous commencez à utiliser une propriété à des fins de location. Parlez toujours à un conseiller financier ou à un fiscaliste pour vous assurer que vous préparez les bons formulaires lors du dépôt.
Le calcul de l'amortissement d'un bien locatif comporte trois étapes principales :déterminer le coût de base, diviser par la durée de vie utile du bien et déterminer le calendrier d'amortissement.
Le coût de base fait référence au montant que vous avez dépensé pour acheter la propriété. Cela signifie que tous les impôts fonciers, les frais juridiques, l'assurance titres, les frais d'enregistrement, etc. peuvent être inclus dans votre base de coûts après la clôture de la vente. Essentiellement, le coût de base de la propriété est la valeur de la propriété plus les frais de clôture.
Avec ce nombre à l'esprit, divisez le montant par la durée de vie utile de la propriété. L'IRS utilise une ligne directrice de 27,5 ans, qui peut être directement appliquée ici. Disons que vous avez un bien locatif avec un coût de base de 200 000 $. Après avoir divisé par la durée de vie utile (27,5), il vous reste environ 7 273 $.
Le calendrier d'amortissement suggérerait alors que vous puissiez déduire jusqu'à 7 273 $ chaque année que votre propriété est en service, sauf la première année. Vous ne pouvez pas commencer à réclamer l'amortissement d'une propriété tant que vous n'en êtes pas propriétaire, et comme vous n'avez probablement pas reçu les clés le 1er janvier, vous devrez faire quelques ajustements. Utilisez les tableaux fournis par l'IRS pour déterminer la déduction de votre première année.
L'amortissement des biens locatifs est actuellement reconnu comme l'un des plus grands abris fiscaux d'aujourd'hui. La possibilité de déduire la totalité des coûts d'acquisition d'une propriété sur une période de 27,5 ans peut réduire considérablement les obligations fiscales d'une manière que peu d'autres choses peuvent faire. Cela dit, les investisseurs doivent savoir des choses, comme la limite de revenu d'amortissement des biens locatifs , avant de compter sur la dépréciation des biens locatifs. À tout le moins, plus vous en savez sur chaque avantage fiscal, plus vous avez de chances de transformer la saison des impôts en une période de l'année que vous attendez avec impatience.
L'amortissement des biens locatifs représente l'un des plus grands avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs immobiliers d'aujourd'hui.
La limite de déduction fiscale s'applique à ceux qui gagnent plus de 100 000 $.
Les professionnels de l'immobilier peuvent déduire tout montant de pertes de leurs autres revenus non passifs.
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