L'immobilier commercial figure en tête des listes de souhaits de nombreux investisseurs, et pour cause :il s'est avéré être une entreprise lucrative à maintes reprises. Cependant, si vous achetez une propriété commerciale , il est important de comprendre qu'une récompense accrue peut également signifier une responsabilité accrue. C'est pourquoi il est crucial de faire preuve de diligence raisonnable et de suivre de bonnes pratiques.
Comme vous vous en doutez, les propriétés commerciales s'écartent des investissements traditionnels dans les maisons unifamiliales. Qu'il s'agisse de faire des calculs ou de lever des capitaux, l'achat d'un bien immobilier commercial nécessite plus d'un investisseur. Cela dit, avec le bon dévouement, vous pouvez apprendre à prendre en charge des propriétés plus complexes. Le guide suivant vous guidera tout au long de l'achat d'un bien immobilier commercial et vous aidera à démarrer dès aujourd'hui.
Un bien commercial est tout bien immobilier qui est spécifiquement utilisé à des fins commerciales. Les biens commerciaux sont définis comme des bâtiments qui abritent des entreprises, des terrains dont l'objectif principal est de générer des bénéfices et des immeubles locatifs résidentiels. L'utilisation d'un bâtiment en tant que propriété commerciale affecte le financement de la propriété, le traitement fiscal et les lois spécifiques sur le bâtiment.
Les propriétés commerciales comprennent les centres commerciaux, les épiceries, les immeubles de bureaux, les ateliers de fabrication et bien plus encore. La performance des propriétés commerciales, y compris les prix de vente, les nouveaux taux de construction et les taux d'occupation, mesure souvent l'activité commerciale dans une région ou une économie donnée. Pour l'ensemble des États-Unis, Moody's fournit les indices Moody's/RCA des prix de l'immobilier commercial (CPPI), qui mesurent les variations de prix de l'immobilier commercial à travers le pays.
Il existe cinq catégories différentes de propriétés commerciales dans lesquelles vous pouvez investir. Il s'agit notamment des espaces de bureaux, des propriétés industrielles, commerciales, hôtelières ou multifamiliales.
Les espaces de bureaux commerciaux peuvent être classés en classes A, B ou C. Les espaces de bureaux de classe A sont les espaces haut de gamme qui ont été récemment mis à jour et dont les prix sont plus compétitifs. Les espaces de bureau de classe B sont moins compétitifs et généralement rénovés après l'achat. Les espaces de bureaux de classe C sont des bâtiments beaucoup plus anciens (généralement plus de 20 ans) qui nécessitent un entretien immédiat.
Les espaces immobiliers industriels et commerciaux sont des usines, des usines ou des entrepôts utilisés pour fabriquer et distribuer des produits. D'autre part, les espaces commerciaux de détail sont utilisés pour la vente de produits et de services. Il peut s'agir de centres commerciaux, de centres commerciaux ou de magasins.
L'immobilier commercial hôtelier comprend les hôtels, les motels et même certaines formes de location à court terme. Enfin, les immeubles commerciaux multifamiliaux sont des propriétés résidentielles qui comprennent cinq logements ou plus, tels que des immeubles d'appartements et des complexes.
L'achat d'une propriété commerciale est communément connu comme un investissement rentable. Les coûts d'investissement, y compris les ajouts et les personnalisations pour les locataires, sont nettement plus élevés que les propriétés résidentielles. À leur tour, les rendements des propriétés commerciales sont également nettement plus élevés.
Les propriétés commerciales ont tendance à avoir des prix plus simples que les propriétés résidentielles. Vous n'aurez pas à faire face à des facteurs comme vous le feriez pour l'achat de propriétés résidentielles, tels que des attachements émotionnels ou personnels.
L'achat de locaux commerciaux vous ouvre également au bail triple net. Certains des risques seront traités par l'activité de leasing; ceci n'est pas disponible pour les investisseurs immobiliers résidentiels.
Identifiez vos motivations pour investir
Évaluer différents types de propriétés commerciales
Sécurisez votre financement
Constituez la bonne équipe pour le poste
Identifiez une propriété potentielle sur votre marché
Exécutez les numéros sur la propriété
Faire une offre et conclure l'affaire
L'achat de propriétés commerciales peut être considéré de la même manière que l'achat d'un bien immobilier traditionnel, mais à plus grande échelle. Les investisseurs devront toujours effectuer des recherches suffisantes et faire preuve de diligence raisonnable, mais il y aura des différences dans les chiffres. Les propriétés commerciales sont souvent synonymes de prix d'achat plus élevés, de baux plus longs et de revenus locatifs accrus. Pour se préparer à ces différences, les investisseurs doivent s'assurer qu'ils ont mis en place les bons systèmes. Il n'est pas surprenant qu'au fur et à mesure que vous acquérez de l'expérience, vous deviendrez plus à l'aise pour analyser les propriétés et les offres de débarquement.
Kevin Miles, un spécialiste de premier plan et analyste financier de loanadvisor.sg, conseille à toute personne achetant une propriété commerciale de « revoir attentivement l'emplacement pour examiner vos options d'investissement. Les transactions de propriétés commerciales sont principalement effectuées dans le but de maximiser les bénéfices grâce à des investissements futurs. La perspective d'un investissement fureur et son succès dépendent en grande partie de la localisation du bien et de son accessibilité ».
Si vous souhaitez commencer à acheter un bien immobilier commercial ou si vous voulez avoir une meilleure idée de ce à quoi vous attendre, considérez les étapes les plus importantes du processus d'achat d'un bien immobilier commercial :
Avant même d'envisager d'acheter un bien immobilier commercial, vous devez d'abord vous demander pourquoi vous le faites. Il ne sert à rien d'investir dans un actif commercial si vous ne savez pas ce que vous espérez accomplir. Au lieu d'investir d'abord et de déterminer ce que vous voulez plus tard, essayez d'abord d'identifier votre « pourquoi ». Déterminez ce que vous voulez accomplir, puis recherchez un investissement pour vous aider à atteindre cet objectif. Voici différentes stratégies d'achat de biens immobiliers commerciaux :
Banque foncière : C'est à ce moment que vous achetez de plus grandes étendues de terrain qui seront probablement développées à l'avenir. À mesure que le développement se rapproche, le terrain prendra de la valeur.
Développement : Le développement immobilier commercial se produit lorsque des terres brutes sont achetées et transformées en propriétés.
Corriger et retourner : À l'instar de la réparation résidentielle, c'est lorsque vous achetez un bien immobilier commercial, effectuez des réparations, installez des mises à niveau et le revendez à un coût plus élevé.
Vente en gros : La vente en gros de biens immobiliers commerciaux consiste à trouver une bonne affaire sur une propriété, à la mettre sous contrat, puis à revendre le contrat à un autre investisseur ou propriétaire occupant.
Propriétaire-Occupé : Cette stratégie consiste à acheter un bien immobilier commercial et à y exploiter votre propre entreprise.
BRRRR : Également similaire à la méthode BRRRR dans l'immobilier résidentiel, c'est lorsque vous achetez, réhabilitez, louez, refinancez et répétez.
Investissement passif : C'est lorsque vous achetez un bien immobilier commercial strictement pour un revenu passif. Cela se produit généralement lorsque vous n'avez pas le temps d'exécuter et de gérer des offres vous-même.
L'immobilier commercial est un terme large et peut inclure des magasins de détail, des complexes industriels, des immeubles de bureaux, de grands immeubles d'appartements et de nombreux autres types d'immobilier commercial. En d'autres termes, l'immobilier commercial est un bien utilisé à des fins commerciales. Par conséquent, il est dans votre intérêt de déterminer dans quel type d'immobilier commercial vous souhaitez faire affaire. Pour vous aider dans votre décision, rappelez-vous pourquoi vous investissez en premier lieu.
Essayez d'obtenir un financement avant même de commencer à chercher un bien immobilier commercial à acheter. De cette façon, vous saurez non seulement combien vous pouvez vous permettre, mais vous pourrez également faciliter une transaction plus rapidement et plus efficacement avec l'argent "en main".
Il existe de nombreuses méthodes de financement parmi lesquelles choisir, allant du prêt immobilier commercial au prêt d'argent dur. Il n'est pas rare d'utiliser plus d'une source de financement pour un accord commercial. En fonction de la propriété spécifique, vous pouvez bénéficier d'un prêt pour petite entreprise, d'un prêt pour appartement ou même d'un financement vendeur. Chacune de ces options s'accompagnera de conditions de prêt et de taux d'intérêt uniques, alors pesez soigneusement vos options.
L'immobilier est une affaire de personnes, et l'achat d'immobilier commercial ne fait pas exception. Vous voudrez vous assurer d'aligner vos services avec les bons professionnels. Envisagez d'embaucher un agent immobilier commercial spécialisé dans les types de transactions que vous espérez réaliser, un avocat spécialisé en immobilier commercial connaissant bien les lois de l'immobilier commercial et même un comptable personnel agréé (CPA) pour vous assurer que l'affaire se déroule. selon le plan. Plusieurs professionnels peuvent vous aider, alors n'hésitez pas à demander de l'aide. Les bons partenaires peuvent être la clé pour conclure l'affaire de vos rêves.
Avec tout en place, commencez votre recherche. A présent, vous devriez connaître vos critères; coller à eux. Rappelez-vous pourquoi vous achetez un bien immobilier commercial et recherchez une propriété qui peut vous mener à la ligne d'arrivée. N'oubliez pas qu'il n'y a aucune raison d'acheter une propriété qui ne vous aide pas à atteindre votre objectif, quelle que soit la qualité de l'affaire en apparence.
Encore une fois, l'achat d'un bien immobilier commercial n'est pas la même chose que l'achat d'une maison unifamiliale. Avant de continuer, faites preuve de diligence raisonnable. Exécutez les chiffres et analysez la transaction dans son ensemble. Les risques inhérents valent-ils les récompenses potentielles ? Y a-t-il une autre propriété qui serait mieux adaptée à vos objectifs ? Il est maintenant temps d'analyser chaque détail. N'avancez que lorsque vous êtes certain que la propriété sera bénéfique pour votre portefeuille.
Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vaut la peine d'être poursuivie, assurez-vous de faire une offre avec une clause de réserve. Plus précisément, faites une offre avec une condition d'inspection qui vous donne une issue si la propriété commerciale ne passe pas l'inspection. Si tout semble bon, continuez à faire preuve de diligence raisonnable en souscrivant l'assurance appropriée et en examinant tous les documents inclus. Il y a beaucoup de choses qui entrent dans une transaction immobilière commerciale, alors assurez-vous d'être prêt.
Je tiens à ce que ce soit très clair :il ne s'agit en aucun cas d'une liste exhaustive de toutes les étapes associées à l'achat d'un bien immobilier commercial. Il est cependant représentatif de certaines des étapes les plus importantes à ne jamais oublier. Pour être clair, vous devriez consulter un professionnel avant d'aller de l'avant avec votre propre achat immobilier commercial.
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Oui, l'achat d'une propriété commerciale s'est avéré être un investissement judicieux pour ceux qui savent à quoi s'attendre. Le potentiel de revenu est à lui seul ce qui attire tant d'investisseurs immobiliers vers ce type d'actif. L'immobilier commercial est connu pour avoir un retour sur investissement plus élevé que les propriétés résidentielles. Outre la rentabilité, l'achat d'un bien immobilier commercial peut également conduire à des relations professionnelles plus solides, à des conditions de location plus flexibles et à des heures d'ouverture limitées. Les investisseurs qui optent pour l'immobilier commercial bénéficieront également d'options de financement attrayantes et d'une appréciation des capitaux propres.
Pour que l'immobilier commercial soit un investissement intelligent, vous devez d'abord rechercher une chose :un courtier immobilier commercial expérimenté. Rien d'autre ne vaudra autant pour votre recherche ou vous aidera au cours d'une transaction immobilière commerciale qu'un professionnel qui connaît bien l'immobilier commercial. Et bien que leurs services vous coûteront certainement moins cher (environ 6 % du prix d'achat), je peux vous assurer que cela en vaut généralement la peine. Un excellent avocat spécialisé dans l'immobilier commercial vous aidera à chaque étape, de la recherche d'un accord à la négociation des conditions et des prix. En fait, un bon agent peut vous faire économiser plus d'argent que le coût de ses services.
Une fois que vous avez un professionnel de l'immobilier commercial à vos côtés, commencez à explorer les différents types de propriétés commerciales sur le marché. Que vous le réalisiez ou non, il existe des différences significatives entre les immeubles de bureaux, les propriétés industrielles, les propriétés commerciales, les immeubles d'appartements et les autres types de biens immobiliers commerciaux. Il est dans votre intérêt de tous les connaître. Faites attention à vérifier les options qui s'offrent à vous. Examinez les types de biens immobiliers commerciaux à vendre et déterminez le type de propriété qui répond à vos besoins. Le zonage de la propriété aura un impact important sur la façon dont vous procéderez, il est donc préférable de savoir à l'avance dans quoi vous vous embarquez.
À ce stade, vous avez peut-être encore des questions sur l'immobilier commercial, et ce n'est pas grave. Apprendre à adopter des stratégies d'investissement plus complexes demande du temps et de la recherche. Si vous avez encore des questions sur la façon d'acheter une propriété commerciale, il existe des ressources que vous pouvez utiliser. Les questions suivantes sur l'achat d'un bien immobilier commercial peuvent vous aider :
À l'instar de toutes les autres stratégies d'investissement, l'achat d'un bien immobilier commercial fonctionnera le plus souvent pour ceux qui s'intéressent à la diligence raisonnable. Plus important encore, plus vous en savez sur un accord respectif, mieux vous serez, et la raison de la vente ne fait pas exception. Cela dit, découvrez la raison exacte pour laquelle le propriétaire actuel a l'intention de vendre. Non seulement la réponse vous aidera dans les négociations, mais elle pourrait également indiquer les signaux d'alarme qu'il vaut mieux éviter. N'oubliez pas une chose :parfois, les meilleurs choix que vous faites sont ceux que vous ne faites pas.
L'immobilier commercial représente bien plus que de simples centres d'expédition et restaurants. Ces propriétés peuvent être n'importe quoi, des magasins de détail aux hôtels et immeubles de bureaux et bien d'autres choses entre les deux. En tant que tel, chaque propriété commerciale est très probablement zonée en fonction de son objectif, et il est important que vous prêtiez attention à ce zonage. Peut-être plus important encore, le zonage déterminera ce que vous pouvez faire avec la propriété si vous l'achetez, alors soyez conscient. Assurez-vous que les lois de zonage correspondent à votre stratégie.
L'immobilier commercial présente un avantage que les maisons unifamiliales ont du mal à égaler :la valeur d'échelle. En raison de la taille même de la plupart des bâtiments commerciaux, du moins par rapport aux maisons traditionnelles, les bâtiments commerciaux offrent un potentiel de bénéfices plus importants. Il est également agréable de savoir que la plupart de vos locataires auront un intérêt direct dans la propriété, ce qui signifie que vous êtes moins susceptible de traiter avec des locataires indisciplinés. Les propriétaires d'entreprise sont généralement plus enclins à traiter la propriété avec respect car c'est, après tout, leur propre gagne-pain.
Apprendre à acheter des propriétés commerciales est devenu la prochaine étape logique pour de nombreux investisseurs qui se sont familiarisés avec les maisons unifamiliales. Ne serait-ce que pour rien d'autre, l'immobilier commercial représente le prochain défi ou stratégie de sortie qui peut élever votre carrière d'investisseur à un tout autre niveau. Bien que l'achat d'un bien immobilier commercial puisse certainement coïncider avec des avantages incroyables, il n'est pas sans quelques inconvénients :le risque, la difficulté et le volume considérable de capital requis pour négocier dans l'immobilier commercial peuvent tous entraver la progression d'un investisseur.
Cependant, il convient de dire que l'achat d'un bien immobilier commercial n'est pas impossible. Tout comme l'achat de maisons unifamiliales, il existe un processus qui, s'il est suivi correctement, peut entraîner des avantages incroyables. Cela dit, vous devez savoir ce que vous faites si vous espérez réussir dans l'industrie commerciale. Se lancer sans plan est le moyen le plus sûr de saboter vos propres efforts et de ruiner tout ce pour quoi vous avez travaillé si dur.
Si vous souhaitez réussir la transition vers l'immobilier commercial, familiarisez-vous avec le processus d'achat d'un bien immobilier commercial. Voici quelques conseils pour acheter une propriété commerciale :
Apprendre la langue : Il peut y avoir une courbe d'apprentissage lors de la transition de l'immobilier résidentiel à l'immobilier commercial, vous devrez donc peut-être revenir à l'essentiel avant de commencer. Familiarisez-vous avec les termes et concepts couramment utilisés dans l'immobilier commercial, comme le taux de capitalisation et la classification des bâtiments. Revoir le langage vous aidera à vous assurer que vous êtes à l'aise pour parler à des partenaires commerciaux, des locataires et des prêteurs potentiels.
Trouver un marché : Comme pour tout investissement immobilier, l'emplacement est primordial. Il n'est pas rare que les investisseurs immobiliers commerciaux s'aventurent en dehors de leur zone de marché ou investissent dans plusieurs marchés. Analysez chaque marché dans lequel vous souhaitez investir pour trouver le bon domaine dans lequel investir. N'ayez pas peur de choisir des marchés très performants simplement parce qu'ils se trouvent en dehors de votre région ou de votre état.
Travaillez avec votre mentor : Un mentor est crucial pour tout investisseur immobilier, mais il peut être bénéfique lorsqu'il s'agit de stratégies d'investissement plus complexes comme les propriétés commerciales. Assistez à des événements de réseautage immobilier dans votre région ou demandez à vos relations existantes de rencontrer quelqu'un ayant une expérience en investissement commercial. Au fur et à mesure que vous établissez une relation, leurs conseils et leurs idées peuvent vous aider à constituer un portefeuille.
Visiter les propriétés : Lorsque vous commencez à identifier des propriétés potentielles, assurez-vous de visiter chacune d'elles. Cela vous donnera une meilleure idée de ce à quoi vous attendre si vous choisissez d'aller de l'avant avec l'accord. Même si vous n'envisagez pas de gérer vous-même la propriété, c'est toujours une bonne idée d'imaginer à quoi ressemblera le bâtiment. La visite de propriétés peut vous aider à affiner vos options si vous avez plus d'un investissement entre lesquels vous essayez de choisir.
Protégez vos actifs : Avant d'aller de l'avant avec votre premier accord commercial, assurez-vous que le reste de vos actifs est correctement protégé. Examinez la façon dont votre entreprise est actuellement organisée et comment une propriété commerciale s'y intégrera. Recherchez différents types d'assurance responsabilité civile et de structures d'entreprise avant d'accepter des propriétés plus complexes.
Autoformation : Il est facile de tomber sous le charme de l'immobilier commercial. Avec des propriétés plus grandes et des marges bénéficiaires plus élevées, ce créneau d'investissement peut être une stratégie très attrayante. Cela étant dit, vous devez vous renseigner sur les tenants et les aboutissants des propriétés commerciales. Essayez d'écouter des podcasts, de regarder des vidéos YouTube et de lire de nouveaux livres sur l'investissement commercial. N'ayez pas peur de demander à votre réseau des entretiens d'information ou des conseils sur la stratégie. L'éducation est essentielle lorsque vous vous aventurez dans cette nouvelle stratégie.
Il peut arriver un moment où votre entreprise d'investissement immobilier devient trop grande pour votre bureau à domicile ou votre espace de location. Ces difficultés de croissance peuvent ralentir les opérations commerciales en empêchant les propriétaires d'embaucher de nouveaux employés, de conclure de nouvelles affaires et de gagner certains avantages financiers. La prochaine étape logique consiste généralement à acheter un espace commercial pour l'entreprise elle-même le moment venu. En fait, selon une étude de Bank of America, le secteur des petites entreprises occupe 30 à 50 % de tous les espaces immobiliers commerciaux. Cependant, de nombreux propriétaires d'entreprise sont bloqués sur une question principale :comment trouver la bonne propriété commerciale pour votre propre entreprise ?
La réponse est en fait beaucoup plus simple que vous ne le pensez. Les processus décrits ci-dessus s'appliquent toujours à un espace commercial en cours d'évaluation pour votre propre entreprise. Vous devez examiner le marché, les différentes options de financement et le retour sur investissement potentiel. Après avoir considéré ces aspects d'une propriété commerciale, les propriétaires d'entreprise doivent alors aller plus loin :se mettre dans la position d'un locataire potentiel. Imaginez comment votre entreprise s'intégrera dans l'espace. Y a-t-il suffisamment de stationnement ? Comment le bureau sera-t-il aménagé ? Y a-t-il de la place pour une future expansion ?
Évaluez les besoins de votre entreprise dans un, cinq et dix ans avant d'examiner les propriétés. Réfléchissez au type de financement que vous utiliserez pour la transaction. Après avoir acquis ces informations, commencez à chercher des propriétés qui répondent à ces besoins. Vous constaterez peut-être que la recherche de la bonne propriété commerciale pour votre entreprise prend plus de temps que d'en trouver une pour un accord d'achat et de conservation. Même si le processus est similaire, les délais peuvent varier considérablement. Gardez cela à l'esprit et persévérez dans votre recherche; cela pourrait être payant à long terme.
L'analyse et la souscription d'un accord commercial est loin du processus utilisé pour examiner une propriété résidentielle. Il existe de nombreuses variables supplémentaires à prendre en compte dans le cadre d'un accord commercial, bien que les facteurs du marché restent cruciaux. Les investisseurs devraient prendre le temps de développer le bon analyseur de transaction, y compris un moyen rapide de déterminer si une propriété mérite d'être examinée de plus près. De nombreux investisseurs commerciaux utilisent un pourcentage de bénéfice brut ou une formule de taux de capitalisation dans le cadre de leur analyse. D'autres variables, telles que le prix au pied carré ou les rendements en espèces, peuvent également être utiles à prendre en compte.
Essentiellement, la souscription d'un bien immobilier commercial est un excellent moyen de déterminer la rentabilité d'une transaction donnée en tenant compte de votre financement, de votre propriété et du marché. C'est une bonne idée de créer une feuille de calcul pour calculer et enregistrer rapidement vos chiffres. Au fur et à mesure que vous analysez et abordez davantage de transactions commerciales, vous trouverez le processus de souscription qui vous convient. Avec le temps, vous pouvez développer un système infaillible pour choisir les bons immeubles de placement pour votre portefeuille.
L'Institut des membres certifiés en investissement commercial (CCIM) propose des cours sur le processus d'investissement commercial. La certification CCIM est enseignée par des leaders du secteur immobilier et s'adresse aux investisseurs, courtiers, agents et autres professionnels du secteur. Le cours enseigne diverses méthodologies pour évaluer et souscrire des accords commerciaux. Bien que la certification CCIM ne soit en aucun cas une norme de l'industrie, c'est un moyen de renforcer vos informations d'identification, d'en apprendre davantage sur l'industrie et éventuellement d'élargir votre portefeuille d'investissement.
L'achat d'un bien immobilier commercial peut certainement valoir votre temps si vous le faites correctement. Les investisseurs immobiliers commerciaux avertis ont déjà prouvé qu'il appartient à un portefeuille bien équilibré, mais je m'éloigne du sujet. Aussi avantageux que cela puisse être de posséder un bien immobilier commercial, cela peut être tout aussi dévastateur pour ceux qui y vont sans plan. Ne serait-ce que pour rien d'autre, acheter une propriété commerciale comporte des risques pour ceux qui agissent de manière irrationnelle. De mauvaises pratiques d'investissement pourraient entraîner des problèmes dévastateurs, et la taille des investissements commerciaux ne fait que les amplifier. Par conséquent, il est avantageux d'avoir un plan solide en place. Avec des systèmes éprouvés de votre côté, vous êtes plus susceptible d'éviter les pièges de l'investissement commercial et de réussir.
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