Les déductions fiscales peuvent être l'un des avantages les plus attrayants offerts aux propriétaires immobiliers s'ils savent comment les utiliser. Les propriétaires doivent connaître la bonne façon de classer les coûts d'entreprise pour tirer parti des économies potentielles. Une opportunité de déduction souvent oubliée provient de la dépréciation des appareils . Continuez à lire pour en savoir plus sur la durée de vie des appareils électroménagers dans les biens locatifs et préparez votre entreprise immobilière pour la saison des impôts.
La dépréciation d'un appareil fait référence à la perte de valeur d'un appareil au fil du temps. L'IRS classe les appareils comme des actifs et fournit des montants d'amortissement fixes en fonction du type d'appareil et de la durée. Les propriétaires immobiliers et les bailleurs peuvent ensuite réclamer ce montant d'amortissement en déduction sur leurs déclarations de revenus annuelles. Au fil du temps, cette déduction peut aider à racheter une partie des coûts initiaux d'achat de nouveaux appareils.
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Il existe deux méthodes principales pour calculer l'amortissement d'un appareil :la méthode linéaire ou la méthode accélérée. Il n'y a pas qu'une seule bonne façon de procéder, mais les méthodes peuvent entraîner différentes économies d'impôt. Continuez à lire pour en savoir plus.
L'amortissement linéaire est le processus d'amortissement d'un actif au même taux au fil du temps. Par exemple, si vous avez acheté un bien locatif pour 100 000 $ et qu'il s'est amorti sur 27,5 ans (selon l'IRS), le montant de l'amortissement annuel serait d'environ 3 636 $. Ce nombre resterait le même d'une année sur l'autre.
L'amortissement accéléré est le processus d'amortissement d'un actif au cours des premières années de possession à un taux plus élevé, au lieu de le faire au fil du temps à un taux régulier. Par conséquent, la dépréciation pourrait réduire le revenu imposable de l'investisseur et entraîner des économies d'impôt dès le départ. Nous allons passer en revue un exemple d'amortissement accéléré ci-dessous.
Les appareils des immeubles locatifs s'amortissent sur 5 ans. Quel que soit le jour de l'année où un appareil est acheté, il est traité comme s'il avait été acheté au milieu de l'année à des fins d'amortissement, appelée la « convention semestrielle ». Cette règle change si 40 % ou plus des achats d'électroménagers de la propriété sont effectués au cours des 3 derniers mois de l'année. Si tel est le cas, alors les achats sont regroupés par trimestre. Voici quelques autres éléments à garder à l'esprit :
Les appareils usagés et neufs s'amortissent jusqu'à 5 ans
Le prix d'achat des appareils qui se déprécient comprend la taxe de vente, les frais de livraison et les frais d'installation
Les achats de biens locatifs ne sont pas éligibles à l'article 179 de l'amortissement accéléré
Outre les appareils électroménagers, l'IRS a également des paramètres spécifiques pour la moquette des biens locatifs amortis et certains meubles inclus dans les logements locatifs.
L'amortissement des biens locatifs est généralement simple. Si vous possédez une propriété résidentielle pendant toute l'année, divisez votre coût de base par 27,5. Si vous ne possédez la propriété que pendant une partie de l'année, l'amortissement est calculé en fonction du nombre de mois de l'année où vous la possédez. Si vous possédez un bien locatif commercial, divisez votre coût de base par 39 pour trouver votre amortissement total.
Lorsque l'on examine spécifiquement la dépréciation des appareils électroménagers, le prix d'achat et l'âge sont importants à prendre en compte. La formule suivante peut être utilisée pour calculer l'amortissement de l'appareil :
Selon l'IRS, tous les appareils encastrés peuvent être amortis, y compris :
Lave-vaisselle
Poêles
Réfrigérateurs
Laveuses et sécheuses
Lorsque l'on examine spécifiquement la dépréciation des appareils électroménagers, il faut tenir compte de deux variables principales :la valeur de rachat réelle et la valeur de remplacement. La valeur de rachat réelle est le montant que vous recevriez si vous vendiez l'appareil aujourd'hui, et la valeur de remplacement correspond au coût d'achat d'un nouvel appareil. Lors de l'examen de la dépréciation, la valeur de remplacement correspond généralement au prix que vous avez payé lors de l'achat de l'appareil. Avec ce chiffre à l'esprit, vous pouvez déterminer la valeur réelle à ce jour en calculant l'âge et l'amortissement. Notez que les appareils se déprécient souvent à des taux différents, nous allons passer en revue l'une des méthodes les plus populaires pour déterminer les taux de dépréciation dans l'exemple ci-dessous.
Quelques méthodes différentes peuvent être utilisées pour calculer la dépréciation des appareils dans les immeubles locatifs. Le plus courant est appelé solde dégressif double, qui est un modèle d'amortissement accéléré. Comme mentionné ci-dessus, cela signifie que les déductions pour amortissement seront plus importantes au début du terme et diminueront avec le temps. L'avantage d'utiliser cette méthode avec l'amortissement des appareils est qu'elle maximise les déductions potentielles, car ces actifs peuvent perdre de la valeur rapidement. Consultez les exemples ci-dessous pour savoir comment amortir les appareils électroménagers d'un bien locatif.
Than a dépensé 1 200 $ pour un réfrigérateur pour une unité locative en juillet 2020. Après avoir pris en compte les frais de livraison et d'installation, le prix d'achat total est de 1 300 $. Selon l'IRS, ce montant peut être amorti sur cinq ans. En raison de la date d'achat, nous utiliserons la convention de la demi-année pour cet exemple. Cela permet aux propriétaires de déduire une demi-année pour la première et la dernière année d'amortissement de l'actif.
La première année, l'actif se dépréciera de 20 % (ou aura 20 % de valeur en moins), ce qui entraînera une déduction de 260 $. L'actif se dépréciera de 32 % en deux ans, ce qui entraînera une déduction de 416 $. À la sixième année, l'IRS considérera que l'actif ne s'est déprécié que de 5,76 %, ce qui n'entraînera qu'une déduction de 74 $. En utilisant cette méthode, les montants d'amortissement ressembleront à ceci :
Prenons un autre exemple :
Now Than achète en même temps quelques appareils électroménagers pour sa propriété locative. En plus du réfrigérateur, il achète également une cuisinière pour 700 $ et un lave-vaisselle pour 300 $. Parce qu'ils sont achetés en même temps, ces appareils suivraient également la convention semestrielle. La dépréciation de l'appareil de Than suivrait le même schéma ci-dessus, sauf en utilisant la valeur totale de déduction de chaque appareil.
Les informations sur les biens locatifs des dispositifs d'amortissement sont cruciales pour les investisseurs qui cherchent à profiter des nombreux avantages fiscaux de l'investissement immobilier. Les estimations ci-dessus ont été calculées à l'aide de la publication IRS 527, assurez-vous de consulter ce guide pour plus d'informations ou pour estimer vos exemples. Enfin, n'oubliez pas de toujours consulter un fiscaliste avant de vous fier aux estimations d'amortissement.
L'achat d'appareils électroménagers pour un bien locatif peut représenter un coût élevé, il est donc crucial d'économiser de l'argent pendant le processus. Grâce à l'amortissement des appareils , les propriétaires peuvent réclamer la valeur perdue comme déduction fiscale au fil du temps. Selon le nombre d'unités locatives en opération, cette déduction pourrait être une opportunité impressionnante. Faites attention à la durée d'amortissement de l'appareil et assurez-vous de comprendre comment tirer pleinement parti de cette déduction fiscale.
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