Points clés :
Qu'est-ce qu'une fiducie statutaire du Delaware ?
Comment fonctionne un DST
Avantages du Delaware Statutory Trust
Inconvénients de la fiducie statutaire du Delaware
Sans faute de leur part, la plupart des investisseurs ne connaissent pas le concept d'un Delaware Statutory Trust (heure d'été). Néanmoins, ceux qui connaissent ces impressionnants véhicules de création de richesse sont plus que conscients des avantages uniques qu'ils offrent aux investisseurs avisés. En plus d'agir comme un abri fiscal, les DST peuvent servir aux investisseurs comme une source fiable de revenu passif. Il convient de noter, cependant, que les fiducies statutaires du Delaware sont beaucoup trop sous-utilisées. Plus les investisseurs en savent sur ces véhicules d'investissement, plus ils peuvent être disposés à y participer.
À l'instar des fiducies traditionnelles, les fiducies statutaires du Delaware sont essentiellement des relations fiduciaires dans lesquelles un fiduciaire exerce des activités au profit des investisseurs participants. Dans sa forme la plus simple, un Delaware Statutory Trust est une entité juridique spécialement conçue pour que les investisseurs immobiliers puissent mener leurs activités avec l'aide d'un fiduciaire. Plus précisément, cependant, les investisseurs immobiliers se sont tournés vers ces fiducies pour détenir, gérer, administrer, exploiter et investir passivement dans des actifs immobiliers. Lorsque des titres de propriété sont ajoutés à une fiducie statutaire du Delaware, les investisseurs peuvent profiter du fait que le fiduciaire décide de mettre la propriété en exploitation.
Le plus souvent, les DST appartiennent à plusieurs investisseurs, qui acceptent tous de mettre en commun leur capital et de le confier au gestionnaire de la fiducie. Les contributions permettent aux investisseurs de recevoir une partie du produit de la fiducie. Qu'il s'agisse d'une partie du loyer perçu ou des flux de trésorerie générés par la gestion et l'exploitation de propriétés individuelles, les contributeurs à un Delaware Statutory Trust recevront leur juste part des bénéfices par rapport à leur investissement initial.
Il est important de noter que les Delaware Statutory Trusts sont une stratégie d'investissement passive pour les investisseurs. En d'autres termes, les fiducies statutaires du Delaware ne permettent pas à leurs contributeurs de participer activement à la manière dont les actifs immobiliers génèrent des bénéfices. Au lieu de cela, les opérateurs de confiance sont chargés de jouer un rôle actif dans la performance de chaque actif. En conséquence, les fiducies statutaires du Delaware sont essentiellement un moyen pour les investisseurs d'investir dans l'immobilier sans posséder eux-mêmes de biens immobiliers.
Dans leur forme la plus simple, les DST ne sont qu'un outil de plus dans les boîtes à outils des investisseurs qui peuvent simultanément diversifier les portefeuilles et augmenter le potentiel de revenus. À leur apogée, cependant, les fiducies statutaires du Delaware peuvent élever les portefeuilles d'investissement à un niveau entièrement nouveau. Les investisseurs ont accès à un certain nombre d'avantages importants en contribuant à un DST, notamment :
Revenu passif
Diversification
Abri fiscal
Plusieurs flux de revenus
Tout comme les investisseurs qui ont cédé leurs opérations immobilières locatives à un gestionnaire immobilier tiers, ceux qui contribuent à une fiducie statutaire du Delaware ont accès à une autre forme de revenu passif. Si pour rien d'autre, les participants DST ne sont pas autorisés à gérer activement les actifs au sein de la fiducie. Au lieu de cela, les investisseurs échangent leurs rôles actifs contre un sponsor (également appelé « opérateur ») qualifié pour gérer les actifs détenus dans la fiducie. C'est le promoteur qui décidera de la mise en exploitation des actifs. D'autre part, les investisseurs doivent contribuer à la fiducie et percevoir tout rendement tiré des décisions du sponsor.
Delaware Statutory Trusts accorde aux investisseurs contributeurs plusieurs façons de diversifier leur portefeuille global. En plus de la fiducie elle-même servant d'autre option d'investissement, les sponsors peuvent diversifier davantage le capital de la fiducie en plusieurs actifs immobiliers différents. Plus précisément, les DST peuvent détenir le titre d'à peu près n'importe quel type de propriété; cela signifie que les contributeurs peuvent se diversifier entre les maisons unifamiliales et les immeubles d'appartements de 100 logements, les entrepôts commerciaux et les centres commerciaux. La variété dans laquelle une DST peut distribuer son capital est un avantage unique en soi.
Comme peut-être le plus grand avantage de tous, les investisseurs peuvent transférer les bénéfices d'une vente de maison dans une fiducie statutaire du Delaware en utilisant un échange 1031. En règle générale, les investisseurs se verraient imposer un impôt sur les gains en capital s'ils vendaient une propriété pour un prix supérieur à celui pour lequel ils l'avaient achetée. Lorsque les investisseurs reçoivent le produit de la vente, le gouvernement prend sa juste part des bénéfices. Cependant, un échange 1031 empêche en fait l'investisseur de recevoir physiquement le produit. Au lieu de profiter immédiatement, l'échange 1031 permet à l'investisseur de placer le produit dans un autre investissement éligible. De nombreux investisseurs choisissent d'investir dans une autre propriété similaire pour éviter les plus-values. Pourtant, l'Internal Revenue Service (IRS) a statué (en 2004) qu'investir dans un DST est considéré comme une propriété « semblable ». En conséquence, les investisseurs éligibles peuvent investir le produit de la vente d'une maison dans un DST sans être touchés par les gains en capital. Ce faisant, les investisseurs peuvent différer leurs obligations fiscales jusqu'à ce que les bénéfices soient effectivement réalisés à une date ultérieure.
Nous avons déjà parlé de la façon dont une seule fiducie statutaire du Delaware peut investir dans plusieurs types de propriétés, mais il est tout aussi important de distinguer les DST des autres flux de revenus. En tant qu'investisseur, la diversité aide à atténuer les risques et les risques. Par conséquent, le simple fait d'investir dans une fiducie statutaire du Delaware, ainsi que d'autres actifs (qu'il s'agisse du marché boursier ou d'investissements immobiliers gérés activement), est un moyen de diversifier encore plus les avoirs. À tout le moins, il est conseillé aux investisseurs de créer plusieurs flux de revenus, et ce n'est qu'une façon de plus de le faire.
Ces fiducies ont prouvé qu'elles peuvent produire dans un portefeuille diversifié. Cependant, comme pour tout autre type d'investissement, les investisseurs doivent peser le pour et le contre. Cela dit, cette stratégie d'investissement particulière présente des inconvénients dont les investisseurs doivent être conscients :
Illiquidité
Pas de gestion active
Qualifications strictes
Les fiducies statutaires du Delaware sont fondées sur des périodes de détention modérées à longues; ils ne sont pas destinés à produire des rendements immédiats. Par la suite, il est courant que la plupart des DST coïncident avec des périodes de détention d'au moins cinq à 10 ans. En conséquence, les investisseurs ne peuvent pas toucher au capital qu'ils ont investi avant l'expiration de la période de détention. Par conséquent, l'impossibilité d'accéder au capital signifie que ces stratégies d'investissement sont particulièrement illiquides et bloquent l'argent pendant une période prolongée.
Les fiducies statutaires du Delaware sont gérées par des opérateurs, ce qui signifie intrinsèquement qu'elles servent les investisseurs en tant que stratégie d'investissement passive. Encore une fois, tout ce dont les investisseurs ont besoin est de contribuer de l'argent à un DST de leur choix. En retour, la fiducie allouera l'argent en conséquence. Pour certains, la nature passive des DST est la stratégie de retraite idéale; pour d'autres, c'est un inconvénient important. Ne serait-ce que pour rien d'autre, certaines personnes aiment choisir où leur argent est investi. Par conséquent, les investisseurs qui sont particulièrement compétents dans le secteur de l'immobilier et qui savent bien naviguer sur le marché peuvent trouver qu'il est préférable d'investir dans leur propre stratégie.
Malheureusement, un grand nombre d'investisseurs ne seront pas qualifiés pour investir dans une fiducie statutaire du Delaware. En effet, seuls les investisseurs qualifiés peuvent contribuer à une DST; cela signifie que les participants doivent avoir une valeur nette d'au moins 1 million de dollars. De plus, les investisseurs doivent également prouver qu'ils ont gagné au moins 200 000 $ au cours de chacune des deux dernières années. Une fois que les investisseurs auront prouvé qu'ils sont accrédités, ils devront également respecter les contributions minimales, qui se situent généralement aux alentours de 25 000 USD.
Sans surprise, ceux qui sont nouveaux dans le concept d'un Delaware Statutory Trust ont du mal à le différencier de son homologue immobilier concurrent :les locataires en commun. Les deux concepts sont centrés sur l'idée de copropriété. Cependant, les deux sont en fait assez différents. Alors qu'une fiducie statutaire du Delaware aura généralement plusieurs investisseurs qui placent du capital dans une fiducie gérée activement, les locataires en commun sont un terme juridique utilisé pour décrire un accord entre deux ou plusieurs parties qui partagent la propriété d'un seul bien immobilier.
Investir dans l'immobilier n'est rien, sinon diversifié. Peu d'industries, d'ailleurs, attribuent aux investisseurs plus de véhicules pour gagner de l'argent que le secteur du logement. En conséquence, beaucoup trop d'opportunités de création de richesse passent inaperçues, et les Delaware Statutory Trusts ne font pas exception. Souvent négligé, un Delaware Statutory Trust peut élever les portefeuilles des investisseurs qualifiés à un tout autre niveau. Les investisseurs peuvent avoir accès à l'une des stratégies les plus sous-estimées de tous les temps en faisant converger des avantages fiscaux uniques, un revenu passif et un portefeuille activement géré d'actifs immobiliers à flux de trésorerie.
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