Vous envisagez d'acheter une maison ? Deux options de prêts hypothécaires populaires s'offrent à vous pour financer votre propriété résidentielle : le prêt FHA et le prêt conventionnel.
Contrairement à une idée répandue, le prêt FHA ne se limite pas aux primo-accédants, et le prêt conventionnel n'est pas réservé aux propriétaires expérimentés. Chacun peut convenir selon votre situation financière et vos objectifs d'investissement.
Comparons les prêts FHA et conventionnels.
Un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par la Federal Housing Administration (FHA), une agence gouvernementale américaine créée en 1934 pour rendre l'accès à la propriété abordable aux ménages à revenus modestes et aux primo-accédants.
Grâce à cette garantie, les prêteurs sont protégés contre les défauts de paiement, ce qui leur permet d'accorder des prêts à des emprunteurs avec un historique de crédit limité.
Aujourd'hui, bien que souvent associé aux acheteurs novices, le prêt FHA finance :
Il peut aussi servir à la construction ou la rénovation dans certains cas.
Un prêt conventionnel est émis par des institutions privées (banques, coopératives de crédit) sans garantie gouvernementale. Plus risqué pour les prêteurs, il exige généralement un excellent crédit et un profil financier solide.
Les deux types de prêts diffèrent par leur assurance, leurs critères d'éligibilité et leurs coûts. Voici les points clés :
Examinons-les en détail.
Le prêt FHA requiert un acompte de 3,5 % (score de crédit ≥ 580) ou 10 % (500-579). Les prêts conventionnels exigent souvent 3 à 20 %, avec assurance si < 20 %.
Idéal pour les primo-accédants ou ceux à revenus modestes incapables d'épargner 20 % rapidement. Les prêts FHA séduisent particulièrement la génération Y face à la hausse des prix immobiliers.
Une mise faible augmente les mensualités ; une mise élevée les réduit. Évaluez selon vos finances : un prêt FHA convient si vous tolérez des paiements plus hauts pour entrer sur le marché.
FHA : accessible dès 500 (10 % acompte) ou 580 (3,5 %). Conventionnel : ≥ 620, idéalement ≥ 680 pour les meilleurs taux.
Optez pour FHA si crédit faible ou récent ; conventionnel pour crédit solide et taux bas.
FHA : Prime initiale de 1,75 % + paiements annuels, obligatoires à vie (sauf ≥ 10 % acompte). Conventionnel : PMI si < 20 %, annule à 78 % LTV.
DTI = % de revenus alloué aux dettes. FHA : ≤ 50 %. Conventionnel : souvent ≤ 43 %.
FHA (2021) : 356 362 $ (zones low-cost) à 822 375 $ (high-cost). Conventionnel : 548 250 $ (au-delà = jumbo).
FHA : Évaluation stricte (sécurité, codes). Usage principal obligatoire (pas d'investissement). Conventionnel : Plus flexible, inclut locations et secondaires.
Les deux possibles. FHA streamline : sans vérif crédit/revenus/évaluation. Arrêt PMI possible ≥ 10 %.
Dépend de votre profil :
Choisissez FHA si :
Choisissez conventionnel si :
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Prêt FHA : Garanti gouvernement, acomptes/credits bas, mais PMI à vie et mensualités hautes. Conventionnel : Exige plus, mais taux bas, flexible pour investissements.
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