Vous envisagez d'acheter une maison ? Il existe deux types de prêts hypothécaires populaires pour le financement de propriétés résidentielles :le prêt FHA et le prêt conventionnel.
Il y a une idée fausse commune selon laquelle le prêt FHA ne convient qu'aux acheteurs d'une première maison, tandis que le prêt conventionnel est meilleur pour les propriétaires. Mais vous pouvez réellement bénéficier de l'un ou l'autre. Tout dépend de votre situation financière et de vos objectifs d'investissement.
Comparons FHA et conventionnel prêts hypothécaires.
Un prêt FHA est un prêt hypothécaire garanti par la Federal Housing Administration du gouvernement américain.
La Federal Housing Administration a été créée en 1934 pour fournir des prêts hypothécaires abordables aux personnes à revenu faible ou modéré et aux acheteurs d'une première maison.
La FHA fournit une assurance hypothécaire sur le prêt, de sorte que le prêteur sera protégé contre les pertes en cas de défaut de paiement du prêt. Cela incite les prêteurs à proposer des prêts hypothécaires à des personnes qui n'ont peut-être pas d'antécédents de crédit importants.
De nos jours, le prêt FHA est généralement considéré comme une hypothèque qui n'est recherchée que par les acheteurs d'une première maison. Mais ce n'est pas tout à fait exact. Les prêts FHA peuvent être utilisés pour financer :
Maisons unifamiliales
Maisons multifamiliales (jusqu'à quatre unités)
Copropriétés
Certains types de maisons préfabriquées/mobiles
Dans certains cas, un prêt FHA peut être utilisé pour financer la construction ou la rénovation d'une maison.
Un prêt conventionnel est un prêt hypothécaire qui n'est pas garanti par une agence gouvernementale. Les prêts conventionnels sont proposés et gérés par des prêteurs privés, tels que des banques, des coopératives de crédit et d'autres institutions financières.
Étant donné que le gouvernement n'assure pas les prêts conventionnels, ils sont plus risqués pour les prêteurs. Les prêteurs exigent souvent des qualifications plus strictes pour les prêts conventionnels et peuvent ne les proposer qu'aux emprunteurs disposant d'un bon crédit et d'un profil financier solide.
Quelles sont les principales différences entre un prêt FHA et un prêt conventionnel ?
En règle générale, les prêts FHA et les prêts conventionnels sont assurés de différentes manières, et ils ont chacun des exigences de qualification différentes.
Il existe des différences essentielles lorsqu'il s'agit de :
Acomptes minimaux
Cotes de crédit
Assurance hypothécaire
Ratios dette/revenu
Limites de prêt
Normes de propriété
Refinancement
Décomposons chacun.
Les prêts FHA ont un acompte minimum de 3,5 %, tant que vous avez une cote de crédit de 580 ou plus. Bien que vous puissiez trouver des prêts conventionnels qui permettent un acompte de 3 %, ces prêts sont généralement réservés aux acheteurs de maison. avec des cotes de crédit très élevées et des comptes d'épargne bien approvisionnés. La plupart des prêts conventionnels exigent un acompte allant de 3 % à 20 %, mais vous devrez payer une assurance hypothécaire si votre acompte est inférieur à 20 % (nous en reparlerons plus tard).
Les acheteurs d'une première maison recherchent souvent des prêts FHA en raison du faible acompte minimum. Lorsque vous possédez déjà une maison, il est plus facile d'acheter une deuxième maison car vous pouvez simplement vendre votre maison existante et utiliser l'argent pour effectuer l'acompte sur la seconde.
Vous n'aurez pas cette option si vous êtes un acheteur d'une première maison, donc vous pourriez trouver un acompte de 3,5 % beaucoup plus abordable que l'acompte de 20 % requis par de nombreux prêts conventionnels.
Les prêts FHA sont également populaires auprès des acheteurs de maison qui ont des revenus faibles et modérés. Ces acheteurs ne gagnent peut-être pas assez d'argent pour épargner en vue d'un acompte de 20 % dans un délai raisonnable.
Les prêts FHA sont de plus en plus populaires auprès de la génération Y, la génération la plus touchée par la hausse des coûts du logement.
Est-il préférable d'avoir une mise de fonds faible ou élevée ? Cela dépend entièrement de votre situation financière.
Si votre mise de fonds est faible, votre mensualité hypothécaire sera plus élevée par rapport à un prêt conventionnel. Même si vous pouvez vous permettre un acompte de 3,5 %, vous devrez gagner suffisamment d'argent pour couvrir les mensualités plus élevées.
Les prêts conventionnels sont à l'opposé :la mise de fonds est plus élevée, mais les mensualités hypothécaires sont plus faibles. Les prêts conventionnels peuvent être beaucoup plus abordables pour ceux qui gagnent moins d'argent.
Généralement, les prêts FHA sont plus faciles à obtenir. Si vous avez une cote de crédit de 580, vous pouvez verser un acompte de 3,5 %. Si vous avez un pointage de crédit entre 500 et 579, vous devrez verser un acompte de 10 %.
La plupart des prêts conventionnels exigent une cote de crédit de 620 ou plus. Mais plus votre pointage de crédit est bas, plus vos taux d'intérêt sont élevés. Si vous souhaitez obtenir le meilleur taux d'intérêt, vous devez viser une cote de crédit de 680 ou plus.
Vous préférerez peut-être un prêt FHA si vous avez une cote de crédit inférieure ou si vos antécédents de crédit sont courts, en d'autres termes, vous n'avez pas utilisé régulièrement de carte de crédit ou vous n'avez jamais reçu de prêt.
Si vous avez une cote de crédit plus élevée, vous préférerez peut-être un prêt hypothécaire conventionnel, car vous obtiendrez probablement de meilleurs taux.
Bien que les prêts FHA soient garantis par le gouvernement fédéral, vous devez quand même payer une assurance hypothécaire.
Les primes d'assurance FHA coûtent le même montant, quel que soit votre pointage de crédit. Vous devrez payer un coût initial de 1,75 % de la totalité du prêt, puis effectuer des paiements récurrents qui varient en fonction du montant de votre acompte.
Les prêts conventionnels peuvent nécessiter ou non une assurance hypothécaire privée. Si vous avez une cote de crédit inférieure, votre assurance prêt hypothécaire vous coûtera probablement plus cher. avec un pointage de crédit plus élevé, cela coûtera moins cher.
Sur un prêt FHA, vous devrez payer une assurance hypothécaire pendant toute la durée de votre prêt, sauf si vous versez un acompte de 10 % ou plus.
Sur un prêt conventionnel, l'assurance hypothécaire privée prend automatiquement fin une fois que vous avez acquis 78 % de la valeur nette de la propriété.
Votre ratio dette/revenu (DTI) est le pourcentage du revenu que vous utilisez pour payer vos dettes (qui comprennent les prêts hypothécaires, les prêts étudiants, les prêts automobiles, les pensions alimentaires pour enfants et les paiements par carte de crédit).
Lorsque votre DTI est élevé, vous aurez probablement plus de difficulté à effectuer vos versements hypothécaires. Lorsque votre DTI est faible, vos paiements seront probablement moins difficiles pour vous.
Pour être admissible à un prêt FHA, votre ratio d'endettement doit être de 50 % ou moins.
Les prêts conventionnels permettent parfois un DTI de 50 %, mais la plupart exigent 43 % ou moins.
Les prêts FHA et les prêts conventionnels limitent le montant que vous pouvez emprunter.
Les prêts FHA vous limitent à :
356 362 $ dans les zones à bas prix (à partir de 2021)
822 375 $ sur les marchés chers (à partir de 2021)
Les prêts conventionnels vous limitent à 548 250 $. Les prêts conventionnels qui sont plus élevés que cela sont appelés "prêts jumbo" et sont techniquement un type différent de produit hypothécaire.
Lorsque vous comparez les prêts FHA aux prêts conventionnels, vous devrez tenir compte de l'état de la propriété et de "l'utilisation prévue".
Les évaluations de la FHA sont beaucoup plus intensives que les évaluations de prêt conventionnelles. Lorsque vous demandez un prêt FHA, la propriété que vous avez l'intention d'acheter sera soigneusement évaluée pour la sécurité et le respect du code du bâtiment. Il est difficile d'acheter un "fix-me-up" avec un prêt FHA.
Les prêts FHA peuvent également ne pas être une bonne option pour les investisseurs immobiliers car ils ne peuvent pas être utilisés comme bien locatif. Lorsque vous achetez une maison avec un prêt FHA, elle doit être utilisée comme résidence principale.
En revanche, un prêt conventionnel peut être utilisé pour acheter une maison de location, une maison de vacances ou une résidence principale.
Vous pouvez refinancer à la fois les prêts FHA et les prêts conventionnels.
Les prêts FHA sont plus faciles à refinancer car il n'y a pas de vérification de crédit, de vérification des revenus ou d'évaluation de la maison. Si vous avez versé une mise de fonds d'au moins 10 %, vous pouvez également mettre fin à vos versements d'assurance hypothécaire en procédant à un refinancement.
Quoi de mieux :un prêt FHA ou conventionnel ?
Tout dépend de votre situation financière :vos revenus, vos économies, votre pointage de crédit et vos objectifs financiers.
Vous préférerez peut-être un prêt FHA si :
Vous avez un historique de crédit court ou une cote de crédit faible
Vous ne gagnez pas assez d'argent pour verser une mise de fonds plus élevée
Vous n'avez pas économisé assez d'argent pour une mise de fonds plus élevée et vous souhaitez acheter une maison d'ici un an ou deux
Vous gagnez suffisamment d'argent pour payer des versements hypothécaires plus élevés, mais vous n'avez pas suffisamment épargné pour une mise de fonds plus élevée
Vous préférerez peut-être un prêt conventionnel si :
Vous êtes un investisseur immobilier et souhaitez acquérir un immeuble de rapport
Vous souhaitez acheter une résidence secondaire/vacances
Vous avez économisé suffisamment d'argent pour verser une mise de fonds plus élevée
Vous avez une cote de crédit élevée
Vous voulez que vos versements hypothécaires soient moins élevés
Il est utile d'explorer à la fois les prêts FHA et conventionnels afin de pouvoir comparer leurs coûts. Si vous envisagez d'obtenir un prêt conventionnel, recherchez des prêts auprès de différents prêteurs et trouvez celui qui offre les meilleurs taux et conditions.
Quelles sont les principales différences entre FHA et conventionnel des prêts ? Les prêts FHA sont garantis par le gouvernement fédéral et vous pouvez être admissible avec des acomptes minimaux inférieurs et des cotes de crédit inférieures. Avec un prêt FHA, vous devrez payer une assurance hypothécaire et vous aurez probablement des mensualités hypothécaires plus élevées. Les prêts conventionnels ne sont pas garantis par une agence gouvernementale. Ils exigent généralement une mise de fonds plus élevée et des cotes de crédit plus élevées, mais ils peuvent être assortis de meilleurs taux d'intérêt et de versements hypothécaires mensuels moins élevés. Les prêts conventionnels conviennent mieux aux investisseurs immobiliers, car ils peuvent financer des immeubles de placement et des maisons de vacances, contrairement aux prêts FHA.
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