L'achat d'une propriété vous donne toujours un contrôle total sur cette propriété et son terrain… ou est-ce le cas ? En réalité, il existe différents types de propriété pour les maisons unifamiliales, les propriétés commerciales et les propriétés partagées comme les maisons en rangée ou les condos.
Les propriétés sont détenues avec soit des contrats de propriété en fief simple, soit des contrats de propriété à bail. Aujourd'hui, décomposons le fief simple par rapport au bail propriété en détail et examinez leurs principales différences.
La propriété en fief simple est le type de propriété le plus courant pour les propriétaires de biens immobiliers résidentiels. En un mot, la propriété en fief simple signifie que l'acheteur reçoit le titre ou la propriété de la propriété, y compris le terrain et toute amélioration du terrain, à perpétuité et sans limitation d'utilisation. En conséquence, personne ne peut légalement prendre le bien immobilier du propriétaire tant qu'il détient le titre en fief simple. La propriété en fief simple est également appelée fief simple absolu.
De plus, un propriétaire en fief simple peut utiliser ou posséder le terrain ou en disposer à sa guise, y compris le vendre, l'échanger contre d'autres choses, le louer, le transmettre à d'autres à son décès ou le donner librement.
En résumé :la propriété en fief simple signifie que le propriétaire a la propriété complète et absolue de sa propriété sans aucune condition.
Le fief simple annulable est similaire au fief simple absolu, mais ce n'est pas exactement la même chose. Avec le fief simple annulable, le propriétaire précédent vend la propriété au propriétaire suivant, mais l'acte comprend une condition limitant la façon dont le prochain propriétaire utilise le terrain. Si la condition n'est pas respectée, la propriété de la propriété revient au propriétaire d'origine.
Disons qu'un bien immobilier est vendu d'un propriétaire à un nouveau propriétaire. Le propriétaire précédent inclut une condition sur le contrat qui stipule qu'un cimetière familial doit rester intact à perpétuité. Mais le propriétaire actuel décide de passer au bulldozer sur le cimetière.
Dans un tel scénario, le propriétaire précédent a le droit de reprendre la propriété en représailles. Dans la plupart des cas, le fief simple annulable est fait pour préserver une partie d'une propriété, comme une intention d'utilisation ou une caractéristique physique. Dans de nombreux cas, cela est fait pour s'assurer que le terrain est utilisé comme prévu par le propriétaire ou le promoteur d'origine afin que de nombreuses années de travail acharné ne soient pas gaspillées.
La propriété en fief simple comprend de nombreux droits qui donnent aux propriétaires une grande flexibilité lors de la modification ou de l'aménagement de leur propriété et de leur terrain, notamment :
Droits aériens ou droit de construire au-dessus du sol
Droits miniers, y compris le pétrole, les gaz naturels, les métaux précieux et plus
Droits de succession<, déterminant comment la propriété peut être transmise aux descendants/p>
Le droit de modifier les structures existantes sur le terrain
Droits illimités de louer la propriété (dans le cadre des réglementations de la ville ou de l'État) ou de vendre la propriété à n'importe quel prix qu'ils jugent acceptable
N'oubliez pas que les propriétaires immobiliers en fief simple doivent toujours obéir aux lois ou réglementations de leurs communautés locales ou des gouvernements des États. De plus, le gouvernement peut toujours exercer le droit de domaine éminent et prendre le contrôle d'une partie ou de la totalité d'une propriété privée en échange d'une "juste compensation", que le propriétaire accepte ou non la vente.
Même avec ces mises en garde, le fief simple absolu est aussi proche que possible d'une propriété foncière ou foncière complète et sans restriction.
Absolument. Lorsque les souscripteurs évaluent la viabilité des prêts, ils classent généralement les maisons unifamiliales en propriété en fief simple comme les plus élevées et les meilleures, car il y a moins d'éventualités ou de choses à considérer. Les maisons en rangée en fief simple sont classées au deuxième rang et les meilleures aux fins d'un prêteur.
En revanche, les copropriétés et les développements de plans qui incluent des droits à bail (plus d'informations sur ceux ci-dessous) sont les plus risqués et sont les moins susceptibles d'entraîner un prêt de la plupart des établissements de crédit. Pourquoi? Il est généralement plus difficile d'obtenir l'approbation d'un condo ou d'un projet de développement auprès des institutions fédérales, même pour les grandes sociétés de prêt comme Fannie Mae ou Freddie Mac.
Bien que la propriété en fief simple ait certainement ses avantages, il y a certains inconvénients que vous devez garder à l'esprit.
Pour de nombreuses personnes, la propriété en fief simple est plus difficile qu'elle n'en vaut la peine. Par exemple, une maison de ville ou une propriété partagée régie par HOA peut nécessiter de nombreux travaux de réparation, tels que repeindre ou réparer les portes et les fenêtres. Il y a de fortes chances qu'aucune personne dans la maison de ville ne veuille assumer l'entière responsabilité de la réparation de la propriété conformément aux spécifications HOA.
Dans un tel scénario, la plupart des individus trouveront la propriété à bail plus flexible et plus avantageuse. En général, si une propriété nécessite beaucoup de travaux et est quelque peu partagée, la propriété en fief simple peut ne pas être aussi attrayante.
Un bail ou intérêt à bail est constitué chaque fois qu'un bailleur signe un contrat avec un locataire. Le contrat s'appelle un bail foncier lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier commercial.
En un mot, le locataire paie un loyer au bailleur et jouit de la plupart des mêmes droits que ceux de la propriété en fief simple. Cependant, il y a plusieurs différences importantes à garder à l'esprit.
Pour commencer, les bailleurs ne sont pas propriétaires du terrain qu'ils paient. Au lieu de cela, ils peuvent utiliser le terrain ou la propriété pendant une période de temps spécifique indiquée dans le contrat. Pour l'immobilier résidentiel, cela peut prendre des mois ou des années. Pour l'immobilier commercial, cela peut prendre des décennies.
De plus, si un nouveau propriétaire à bail prend le contrôle de la propriété, son utilisation du terrain est limitée à la durée indiquée dans le bail initial. Dès que le bail à bail prend fin, l'utilisation des terres revient au propriétaire par « réversion », qui peut inclure des bâtiments ou des améliorations foncières mis en place par le propriétaire à bail.
Enfin, un contrat de propriété à bail peut inclure des limitations sur la façon dont le terrain peut être utilisé, entretenu ou approuvé. En d'autres termes, la propriété à bail est beaucoup plus limitée et contrôlée que la propriété en fief simple.
C'est très similaire à la location à long terme, c'est pourquoi c'est un choix de contrat idéal pour les investisseurs dans l'immobilier commercial, le développement de condos ou l'investissement, etc.
Les baux sont quelque chose que beaucoup de gens, même ceux du secteur immobilier, ne connaissent pas. À ce titre, il peut être utile de passer en revue quelques termes couramment utilisés lorsqu'il s'agit d'un bail :
Date d'expiration : Une date d'expiration fait référence à la date à laquelle le bail se termine.
Loyer de location : Le montant dû en échange de l'utilisation du terrain.
Durée du bail : La durée correspond à la durée couverte par le bail.
Intérêts sur les frais de location : Il s'agit du montant que le propriétaire acceptera pour transférer la propriété en fief simple.
Réversion : La réversion fait référence au processus de restitution du terrain au propriétaire d'origine.
Remise : La cession précise les conditions de la réversion.
Malgré ses limites apparentes, l'immobilier à bail présente plusieurs avantages, notamment :
Les locataires paient généralement beaucoup moins pour obtenir des propriétés à bail, et surtout moins que l'acompte standard de 20 % nécessaire pour la propriété en fief simple
Les locataires peuvent également vendre leurs baux à d'autres parties sans l'autorisation du bailleur, ce qui est très courant dans l'immobilier commercial
La propriété à bail ne coûte généralement aux propriétaires qu'une fraction de ce dont ils auraient besoin pour se lancer dans un investissement immobilier régulier
Les baux à long terme peuvent fournir des taux de location très stables et abordables pour les locataires jusqu'à des décennies à l'avenir, ce qui les rend idéaux pour les locataires à revenu fixe
Les bailleurs peuvent vendre l'intérêt restant sur leur terrain, ce qui peut offrir d'excellentes opportunités pour les locataires
Cela dit, l'investissement immobilier à bail s'accompagne également de quelques inconvénients importants, tels que :
Une incapacité à constituer des capitaux propres avec un domaine à bail. À la fin d'un contrat de bail, les locataires ne sont plus propriétaires du bien et doivent repartir de zéro
La valeur du terrain se déprécie toujours avec chaque année sur le bail
S'il reste moins de 10 ans à un contrat de bail, le locataire devra généralement trouver un acheteur au comptant, car le financement de contrats de bail de moins de 10 ans est très rare
Les frais HOA sont toujours facturés séparément du paiement de la location, ce qui peut avoir un impact sur les résultats financiers du locataire
De nombreux investisseurs ou locataires sont déconcertés par la propriété à bail car elle ressemble beaucoup à la location à long terme. Cependant, la propriété à bail peut également s'appliquer à la copropriété. Par exemple, supposons que vous achetiez un condo en tant que propriétaire à bail. Dans ce cas, vous êtes effectivement et définitivement propriétaire de la structure, mais techniquement, vous ne possédez pas le terrain sous la maison ou sur lequel la propriété est construite.
De même, de nombreuses maisons en rangée ou projets d'aménagement d'unités sont classés ou loués de cette manière. Ainsi, vous pourriez être propriétaire de votre unité de condo, mais vous ne pouvez pas posséder le patio qui ne fait techniquement pas partie de la propriété que vous avez achetée. De plus, vous n'êtes pas propriétaire des places de stationnement sur le terrain associé, de la pelouse devant votre condo, etc.
En raison de ces limitations, il est essentiel de faire beaucoup de recherches lors de la recherche d'une propriété à acheter, surtout si vous magasinez pour un bien immobilier résidentiel. Si vous recherchez la maison de vos rêves, sachez que la propriété d'une maison en rangée ou d'un condo est généralement classée comme propriété à bail et non comme propriété en fief simple.
Si vous voulez un contrôle absolu sur votre propriété et sur tout ce qui semble faire partie de votre propriété, la propriété en fief simple est la seule solution. Une maison unifamiliale traditionnelle pourrait être une meilleure option dans ce cas.
Vous ne savez pas si votre propriété est classée en fief simple ou en bail? Prenons quelques exemples :
La grande majorité des maisons unifamiliales sont en fief simple
La plupart des condos sont à bail plutôt qu'en fief simple
Les coopératives ne sont pas en fief simple, mais elles ne sont souvent pas non plus à bail. Ils ne sont techniquement classés ni en bail ni en fief simple
Si la maison est dans un développement planifié ou un PUD, il y a de fortes chances qu'elle utilise la propriété à bail plutôt que la propriété en fief simple
Les maisons dans les communautés fermées peuvent être en fief simple, mais elles peuvent également être louées en fonction des contrats proposés par la communauté
Les maisons en rangée sont généralement en fief simple. Cependant, si le développement connu de la ville est couvert par une association de propriétaires, ils pourraient toujours être en mesure d'appliquer la maintenance et l'entretien à travers le complexe de manière très similaire à une situation de bail
En fin de compte, comprendre les différences entre fief simple et bail la propriété est essentielle si vous voulez vous assurer d'obtenir la maison de vos rêves et de conclure un contrat adapté à votre budget et à vos plans de développement. Si vous êtes un investisseur commercial, la propriété à bail pourrait être votre seule voie. Mais si vous êtes un investisseur résidentiel, vous avez beaucoup plus d'options. Avant d'acheter une propriété, faites beaucoup de recherches et assurez-vous de bien comprendre vos libertés et limites de propriété avant de signer sur la ligne pointillée.
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