Propriétés commerciales en difficulté représentent une énorme opportunité pour les entrepreneurs désireux et capables d'y investir. Les propriétés commerciales en difficulté offrent les mêmes spreads attractifs que leurs homologues unifamiliaux, mais à plus grande échelle. Cela dit, les bénéfices à plus grande échelle ne sont pas sans quelques mises en garde. Afin de profiter des propriétés commerciales appartenant à la banque à vendre, vous devrez savoir comment naviguer dans leurs eaux. Ce n'est qu'une fois que vous comprenez exactement dans quoi vous vous embarquez et comment procéder que je peux vous recommander d'aller de l'avant avec l'achat de vos propres propriétés commerciales en difficulté.
Tout comme les maisons unifamiliales, il est tout à fait possible que les propriétés commerciales soient en difficulté. En d'autres termes, les propriétés commerciales à vendre appartenant à une banque sont également le résultat du non-respect par un ancien propriétaire de ses obligations hypothécaires.
Il convient toutefois de noter que les banques n'aiment pas l'idée de détenir des biens commerciaux repris; au contraire, ils préfèrent les vendre pour éviter d'assumer des frais de détention supplémentaires. Il est plus logique pour les banques de vendre une propriété à prix réduit que de la conserver, ce qui est une excellente nouvelle pour les investisseurs qui savent comment trouver des propriétés commerciales en difficulté. La volonté des banques de se séparer des propriétés commerciales à prix réduit pourrait représenter une énorme opportunité pour les investisseurs qui savent comment naviguer dans le processus.
Comme je l'ai déjà mentionné, les propriétés commerciales en difficulté sont généralement confrontées à une sorte de pression financière. Le plus souvent, ils sont le résultat direct du fait que les propriétaires négligent de respecter les obligations hypothécaires énoncées dans le prêt initial. Par conséquent, lorsqu'un propriétaire de propriété commerciale ne paie pas son hypothèque à temps, il est étiqueté en détresse et risque de perdre la propriété en raison d'une saisie. C'est là que réside le plus grand différenciateur entre les propriétés commerciales en difficulté et celles qui appartiennent à la banque :la propriété commerciale en difficulté risque d'être reprise par le prêteur d'origine, alors que la propriété commerciale appartenant à la banque a déjà été reprise par la banque.
Chaque situation est enracinée dans l'incapacité du propriétaire à rembourser son capital, la seule différence étant que les propriétés appartenant à la banque sont plus avancées dans le processus. Alors que les propriétés en difficulté n'ont pas encore été saisies par la banque, les maisons appartenant à la banque sont déjà passées par un processus qui les place « sur les livres » des prêteurs. Plus précisément, les propriétés commerciales appartenant à la banque ont été reprises par la banque et n'ont pas été vendues lors d'une vente aux enchères ultérieure. Vous voyez, la plupart des banques tenteront de vendre la propriété reprise aux enchères pour récupérer les pertes qu'elles pourraient avoir subies à cause du défaut, mais les propriétés commerciales ne se vendent pas toujours aux enchères. Pour une raison quelconque, de nombreuses propriétés commerciales reprises ne se vendent pas aux enchères, mais deviennent la propriété d'une banque - c'est là que les investisseurs entrent en jeu.
Si vous savez comment trouver des propriétés commerciales en difficulté, vous avez déjà une longueur d'avance. Cependant, tout le monde n'a peut-être pas cette chance. Voici une liste de mes méthodes préférées pour trouver des propriétés commerciales appartenant à une banque :
Si votre crédit est suffisamment bon, vous pourrez peut-être financer l'achat d'un bien immobilier commercial en difficulté par l'intermédiaire du même prêteur auprès duquel vous achetez. Cependant, vous pourriez être mieux servi en cherchant l'aide d'un prêteur privé. Alors que les prêteurs privés viendront certainement avec des taux d'intérêt plus élevés, la nature à court terme de leurs prêts peut très bien valoir le prix d'admission. Les prêteurs privés peuvent facturer entre 12 et 15 % d'intérêt, mais la rapidité avec laquelle vous pouvez avoir accès à l'argent peut être à votre avantage. Plus important encore, un prêteur privé ne vous enfermera pas dans un prêt de 15 ou 30 ans.
Une fois que vous êtes enfin au courant des propriétés appartenant à la banque mises à votre disposition, il est temps d'initier une stratégie avec tact. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les banques sont absolument disposées à travailler avec les bons acheteurs. N'oubliez pas qu'ils préfèrent vendre que détenir la propriété, mais cela ne signifie pas qu'ils la donneront. Au lieu de vous rendre dans votre banque locale et d'exiger une liste des propriétés commerciales à vendre appartenant à la banque, concevez une stratégie qui a du poids. Seuls les investisseurs qui savent ce qu'ils font auront une chance de décrocher des propriétés appartenant à des banques commerciales.
Si vous souhaitez acheter des propriétés commerciales en difficulté auprès de votre banque locale, je vous recommande de faire appel à de l'aide. À tout le moins, faites appel aux services d'un comptable, d'un avocat et d'un courtier en hypothèques. Constituez une équipe compétente qui pourra vous aider à décrocher une propriété au prix que vous désirez. Leur aide vous coûtera certainement plus cher au départ, mais l'investissement initial dans leur aide pourrait rapporter d'énormes dividendes si vous finissez par obtenir la propriété rapidement et au prix que vous souhaitez.
Encore une fois, les banques sont certainement disposées à se séparer des maisons appartenant à des banques, mais pas autant que beaucoup de gens le souhaiteraient. Cela ne veut pas dire que les accords ne peuvent pas être conclus, mais les banques voudront également gagner de l'argent sur l'accord. Par conséquent, je vous recommande d'offrir un peu plus que ce que vous aimeriez dépenser. Je ne recommande pas de dépasser votre offre maximale autorisée, mais je suggère "d'adoucir un peu le pot", car vous allez probablement faire face à une concurrence féroce. Plus souvent qu'autrement, les banques choisiront les offres les plus élevées, il n'est donc pas inutile d'arriver un peu au-dessus de ce que vous aviez initialement prévu, surtout si cela vous place devant la concurrence.
Cela ne fait pas de mal non plus de présenter à la banque ce que j'aime appeler un paquet de crédibilité de l'acheteur. La banque a déjà été brûlée par la propriété en question dans le passé, et ils voudront s'assurer que cela ne se reproduise plus. Pour inspirer confiance à la banque auprès de laquelle vous avez l'intention d'acheter, compilez un ensemble de vos transactions passées et de toutes les informations les concernant. Si vous faites savoir à la banque que vous avez eu du succès dans le passé, je peux vous assurer qu'elle se sentira plus à l'aise de vendre la propriété. De plus, cela ne pourrait pas faire de mal d'exécuter quelques chiffres sur la propriété que vous espérez acheter. Faites-leur savoir que vous avez fait la recherche et que leur investissement sera entre de bonnes mains. Plus vous pouvez inspirer confiance à la banque, mieux c'est.
Propriétés commerciales en difficulté ont prouvé qu'ils appartiennent au portefeuille d'un investisseur, et il n'y a aucune raison que vous ne devriez pas au moins envisager de les ajouter au vôtre. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les propriétés commerciales appartenant à des banques offrent les mêmes spreads attractifs que les maisons unifamiliales en difficulté, mais à plus grande échelle. Si vous êtes intéressé à vous mouiller les pieds dans le secteur commercial, ne négligez pas les opportunités détenues par les banques qui attendent d'être saisies.
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