Les agents immobiliers peuvent être un atout inestimable pour toute personne ayant l'intention de vendre une maison. Un professionnel chevronné maximisera votre profit tout en minimisant votre temps sur le marché. Cependant, certains vendeurs préfèrent ne pas travailler avec un agent ou un courtier. Pour commencer, les agents des vendeurs et des acheteurs facturent des frais de commission élevés. Vendre votre maison sans l'aide d'un agent immobilier s'appelle FSBO, ou "For Sale By Owner". Pensez-vous que vous avez ce qu'il faut? Ce guide vous montrera comment vendre une maison par le propriétaire. Assurez-vous de lire attentivement pour comprendre les avantages et les inconvénients de cette stratégie de vente et tout autre conseil à prendre en compte avant de continuer.
À vendre par le propriétaire (FSBO) est un terme immobilier qui pointe vers une propriété qui a été répertoriée par son propriétaire actuel. De plus, cela signifie qu'il a été répertorié sans l'aide d'un agent immobilier ou d'un courtier. Certains vendeurs qui choisissent la voie FSBO le font parce qu'ils veulent éviter de payer une commission à l'agent immobilier.
Voici un résumé des points clés définissant FSBO :
FSBO est l'acronyme du terme immobilier "À vendre par le propriétaire".
FSBO décrit lorsqu'un vendeur met en vente une propriété sans embaucher de courtier ou d'agent immobilier.
Les vendeurs ont tendance à choisir la méthode FSBO pour vendre des propriétés s'ils veulent éviter de payer des commissions d'agent immobilier.
Les vendeurs FSBO assument toutes les responsabilités et tous les risques associés à la réalisation d'une transaction immobilière.
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Les détails d'une vente FSBO varient d'une transaction à l'autre. Voici une ventilation générale du fonctionnement de la vente par le propriétaire :
Le vendeur mène ses propres recherches pour déterminer le prix demandé initial. Cela peut être fait en exécutant des compositions (en recherchant les valeurs des propriétés de quartier qui sont similaires en taille et en fonctionnalités.)
Nettoyez la maison, effectuez les réparations nécessaires et engagez un service de mise en scène.
Prenez des photos professionnelles de la maison qui mettent en valeur ses meilleures caractéristiques.
Utilisez des photographies pour répertorier la maison à vendre sur le Multiple Listing Service (MLS) et d'autres sites Web d'annonces publiques. Envoyez du marketing, comme des publicités, des brochures et des dépliants.
Programmez et organisez des visites de la propriété.
Acceptez les offres et négociez le prix et les conditions de vente.
Préparez les documents juridiques requis pour la transaction.
Préparez l'acte et assurez-vous qu'il a été signé, attesté et notarié.
Terminez la transaction à la clôture auprès d'une société de titres ou d'un bureau d'avocat immobilier.
Il existe plusieurs manières de rédiger un contrat FSBO.
Certains vendeurs peuvent réussir à trouver des modèles de contrat sur Internet, ou en achetant un ensemble de documents « À vendre par le propriétaire » auprès d'une entreprise de confiance.
D'autres vendeurs et acheteurs peuvent préférer travailler avec un avocat immobilier pour rédiger ces contrats afin d'assurer leur validité. Les frais d'avocat pour la clôture d'une transaction immobilière peuvent aller de plusieurs centaines à plus de mille dollars.
Dans d'autres cas, l'agent des acheteurs rédigera la plupart des contrats.
De nombreux vendeurs choisissent la méthode FSBO car ils veulent éviter de payer la commission élevée à l'agent immobilier. Cependant, ils ne peuvent généralement pas éviter de payer entièrement les frais d'agent. Par exemple, les agents des acheteurs ne montreront généralement pas les listes FSBO à leurs clients si le vendeur refuse de payer les frais d'agent des acheteurs.
Pour s'assurer que la propriété FSBO sera affichée, le vendeur doit inclure un verbiage sur la liste qu'une commission aux agents des acheteurs sera payée. La moyenne est généralement de 2 à 3 % de l'offre d'achat initiale.
Il existe plusieurs façons pour un propriétaire de vendre son bien. Les meilleurs vendeurs d'aujourd'hui ont tous développé leurs propres systèmes dans des circonstances uniques. Cependant, les étapes suivantes se sont révélées inestimables le plus souvent pour les vendeurs qui cherchent à éviter de travailler avec des agents :
Fixez un prix réaliste
Préparez-vous à commercialiser votre maison FSBO
Faites la promotion de votre maison FSBO
Comportez-vous comme un professionnel
Confirmer l'abordabilité de l'acheteur
Considérez un avocat
Envisagez plutôt de faire appel à un agent immobilier
Le prix d'une maison a plus à voir avec un exercice d'équilibre délicat qu'avec des variables objectives liées à une simple équation. Cela dit, il ne suffit pas de regarder les "comps" et de viser quelque chose dans le même quartier. Au lieu de cela, les vendeurs doivent tenir compte de plusieurs choses :en plus des comps, les vendeurs doivent tenir compte du sentiment du marché, de l'état, de la période de l'année, des tendances cycliques, de l'emplacement et de la concurrence. Tout ce qui ne tient pas compte de chaque facteur entraînera un prix demandé médiocre, l'une des plus grosses erreurs que quelqu'un puisse faire lors de la vente d'une maison. Les maisons dont le prix est trop élevé peuvent empêcher les acheteurs de même jeter les yeux sur la propriété ; trop bas, et les bénéfices diminueront. La solution :fixez un prix réaliste qui ne soit pas influencé par la cupidité.
Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, ne fixez pas un prix plus élevé pour voir s'il y a des "preneurs". Cela empêchera seulement la liste d'obtenir l'attention qu'elle mérite. Cela, et le temps perdu à baisser le prix à l'avenir, s'avérera coûteux. Par conséquent, les vendeurs doivent définir le point de vente légèrement en dessous des concurrents à proximité. Le prix attractif augmentera très probablement l'exposition sur le marché concurrentiel et coûteux d'aujourd'hui. Par la suite, l'exposition fabriquera un niveau de concurrence qui pourrait augmenter les offres. Fixer un prix plus attractif est peut-être le meilleur moyen de déclencher une guerre d'enchères et le moyen le plus simple d'augmenter les bénéfices.
Avant que les acheteurs ne voient la propriété en question, les vendeurs doivent d'abord préparer la maison à commercialiser. À l'instar d'une vente de maison traditionnelle, les occupants du FSBO doivent attirer le plus large public possible. Plus précisément, la maison doit être prête à publier des photos et des visites pour augmenter sa visibilité.
La première étape de chaque processus « comment vendre une maison par le propriétaire » consiste à la nettoyer du sol au plafond. Ensuite, les propriétaires voudront s'assurer de désencombrer l'espace de vie en engageant un nettoyeur professionnel. En plus de nettoyer la maison, le désencombrement obligera également les propriétaires à se débarrasser des objets personnels, ce qui peut avoir un impact négatif sur les acheteurs potentiels. Les photos de famille et les objets personnels, par exemple, doivent être entreposés, car ils empêchent l'acheteur de séparer le vendeur de la propriété. L'idée est de créer une toile vierge que les acheteurs peuvent utiliser pour s'imaginer vivre dans la maison.
Les vendeurs doivent envisager de mettre en scène la propriété une fois que la maison est propre et exempte d'objets personnels. Que ce soit par l'intermédiaire d'un professionnel ou de leur propre apport personnel, les propriétaires doivent rendre la maison présentable, et la mise en scène est la solution la plus rapide et la plus simple. Une maison bien aménagée aura non seulement l'air plus présentable et plus grande, mais elle peut également aider à attirer plus d'acheteurs.
Une fois mises en scène, les maisons FSBO doivent être photographiées par des professionnels. Ne présumez pas que quelques photos prises avec un téléphone portable feront le travail. Sans l'aide d'un agent immobilier, les maisons à vendre par le propriétaire auront besoin de toute l'aide possible, et un photographe professionnel ira loin. En fait, la photographie immobilière professionnelle a prouvé (à maintes reprises) qu'elle vendait des maisons plus rapidement et pour plus d'argent. La photographie immobilière peut grandement améliorer l'expérience de vente d'une maison lorsqu'elle est associée à une maison correctement mise en scène.
Une fois la maison préparée, et que tout est en place, il ne reste plus qu'une chose à faire :la commercialiser. Pour commencer, les photos professionnelles qui ont été prises doivent être placées sur tous les portails en ligne possibles. Combinées à un prix parfait, des photos professionnelles montrant les plus grands atouts de la propriété augmenteront de manière exponentielle l'exposition de la maison si elles sont placées aux bons endroits.
Commencez par placer des photos du produit fini (avec des détails) sur les sites de médias sociaux les plus utilisés :Facebook, Pinterest, Instagram, Twitter, Snapchat et partout où vous pouvez gagner du terrain. En plus de publier sur les réseaux sociaux, assurez-vous d'inciter les gens à partager vos publications. Plus il y a de personnes qui voient la fiche, mieux c'est.
Des publications plus détaillées devront être ajoutées à des sites immobiliers tels que Zillow, RedFin et Opendoor. Ces portails Web ont l'avantage unique d'héberger un public ciblé. Tous ceux qui effectuent une recherche sur les pages sont, à tout le moins, intéressés par l'immobilier. Peut-être plus important encore, chacune de ces sociétés participe à l'achat; il est tout à fait possible qu'ils veuillent acheter la maison en cours de commercialisation.
La plupart des points de vente Internet étant couverts, les vendeurs voudront également promouvoir les journées portes ouvertes. Bien que les promotions puissent s'étendre sur Internet, c'est aussi une bonne idée de promouvoir des journées portes ouvertes partout, d'un panneau dans la cour avant à un magazine ou un journal local.
Les vendeurs voudront réseauter autant que possible. Ne serait-ce que pour rien d'autre, le secteur de l'immobilier est toujours une «entreprise de personnes». Plus il y a de personnes qui connaissent la liste, mieux c'est. Par conséquent, les vendeurs voudront assister à des réunions locales d'investisseurs immobiliers, discuter avec des entrepreneurs qui peuvent savoir qui cherche à vendre (les vendeurs signifient plus d'acheteurs), ou même des avocats spécialisés en droit immobilier.
L’achat d’une maison est probablement l’un des achats les plus importants de la vie d’une personne. La mise de fonds (seule) est un engagement important, sans parler de l'engagement de 15 à 30 ans, qui coïncide avec un prêt hypothécaire. Les acheteurs potentiels sont probablement nerveux ou, à tout le moins, dépassés. Par conséquent, le moins que les vendeurs puissent faire est d'accueillir les acheteurs avec un degré de professionnalisme inhérent. Ce faisant, les vendeurs donneront aux acheteurs potentiels la tranquillité d'esprit et augmenteront la probabilité que les acheteurs concluent un accord à la table de clôture.
Il ne suffit pas d'agir poliment ou de savoir négocier - comprendre comment vendre une maison par propriétaire nécessite de porter plusieurs casquettes. Entre autres choses, les vendeurs doivent accorder une attention particulière aux éléments suivants :
Il est important de garder votre téléphone à portée de main en tout temps. À condition que vous ayez tout fait jusqu'à présent, il est juste de s'attendre à un afflux d'appels (et vous ne voulez pas en manquer un seul). La différence entre répondre à un appel téléphonique et ne pas répondre à un appel téléphonique peut signifier la différence entre vendre une maison et ne pas vendre une maison.
Les vendeurs voudront faire preuve de flexibilité. Bien que l'un des avantages de vendre une maison sans agent soit la flexibilité, les vendeurs voudront accommoder les acheteurs potentiels. Cela pourrait augmenter la probabilité qu'un accord ait lieu plus tôt que tard.
Écouter les commentaires des acheteurs qui visitent la maison peut grandement contribuer à finaliser une transaction. Qu'il s'agisse d'un oubli de votre part ou d'une critique légitime, regarder la vente du point de vue de quelqu'un d'autre peut résoudre certains problèmes.
Les vendeurs doivent faire de leur mieux pour être proactifs. En particulier, ceux qui n'ont pas vu leur maison faire l'objet de nombreuses offres voudront peut-être réévaluer le prix d'inscription. Il vaut mieux ajuster le prix que de laisser la maison sur le marché trop longtemps.
Apprendre à vendre une maison par le propriétaire a autant à voir avec l'analyse des acheteurs potentiels qu'avec l'analyse de soi-même. En plus d'apprendre à vendre une maison, les vendeurs seront chargés d'analyser la capacité des acheteurs à donner suite à un achat. En confirmant l'abordabilité d'un acheteur, les vendeurs gagneront non seulement en tranquillité d'esprit, mais ils ne perdront pas de temps avec des acheteurs qui ne sont même pas qualifiés.
Bien que cela puisse sembler une bonne idée de laisser tout le monde franchir la porte, les vendeurs devraient avoir un processus de vérification. Par exemple, lors d'une journée portes ouvertes, les vendeurs voudront noter les noms et les coordonnées des acheteurs et de leurs agents. N'hésitez pas à demander une pièce d'identité, cela servira à la fois de mesure de sécurité et d'élimination de ceux qui ne sont pas intéressés.
Informez les acheteurs sérieux qu'ils devront soumettre une lettre d'approbation préalable avec toute offre. Plus important encore, assurez-vous de savoir ce que vous regardez et tous les documents que vous signez. Cela m'amène à mon prochain point :travailler avec un avocat.
Les propriétaires ne sont pas tenus d'engager un avocat lorsqu'ils vendent une maison sans agent immobilier, mais cela ne signifie pas qu'ils ne devraient pas envisager d'en embaucher un. Encore une fois, vendre une maison entre particuliers est compliqué (même pour les vendeurs expérimentés). Non seulement il y a beaucoup d'argent en jeu, mais la paperasse qui est devenue synonyme d'une vente traditionnelle est écrasante, compliquée et facile à mal interpréter. Il y a trop de choses importantes à prendre en compte au cours d'une vente de maison pour supposer que vous les connaissez toutes. Omettre un seul élément de votre liste de contrôle peut ruiner une affaire, alors donnez-vous les meilleures chances de conclure une vente réussie en engageant un avocat. C'est le moyen le plus sûr de protéger toutes les personnes impliquées dans la transaction.
Indépendamment de l'expérience, il est important d'envisager de faire appel aux services d'un agent immobilier ou d'un agent immobilier. À tout le moins, un professionnel de l'immobilier qualifié est un investissement dans votre vente. Bien que l'embauche d'un agent ou d'un agent immobilier coûtera plus de 6,0 % en frais de commission, leurs services sont inestimables. Un bon agent ou agent immobilier vaut son pesant d'or. Tout au long d'une vente, les meilleurs agents vendeurs rapporteront beaucoup plus dans les poches des vendeurs que le coût de leurs honoraires. De plus, les vendeurs peuvent être assurés que les transactions imminentes sont entre de bonnes mains. Encore une fois, cela ne veut pas dire qu'il est impossible de vendre une maison sans agent, mais plutôt que les agents valent certainement le coût d'admission. Il n'y a aucune raison pour qu'un bon agent ne rende pas le processus plus rapide, plus rentable et tout à fait intéressant pour les propriétaires.
Apprendre à vendre une maison en propriétaire et sans agent coïncide avec plusieurs avantages. Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles les propriétaires peuvent ne pas vouloir travailler avec un agent :
Gagnez plus d'argent : L'agent immobilier moyen a généralement droit à une commission d'environ 5 à 6 % du prix de vente de la maison. En conséquence, une partie du produit sera affectée aux agents représentant les deux parties d'un accord respectif. Ceux qui peuvent éviter d'embaucher l'agent d'un vendeur peuvent éviter de verser une plus grande partie de leur produit à un agent.
Gardez plus de bénéfices : À ne pas confondre avec le fait de gagner plus d'argent, les propriétaires qui s'abstiennent d'aligner leurs services avec l'agent d'un vendeur auront le droit de conserver une plus grande partie du produit auquel ils ont droit. Il est toujours possible que l'agent d'un acheteur exige un paiement (généralement du vendeur), mais travailler avec un agent de moins permettra également aux vendeurs de garder plus d'argent dans leurs poches.
Exercer plus de contrôle : Les vendeurs compétents qui savent ce qu'ils font apprécieront le fait qu'ils auront un contrôle total sur l'annonce et sur le déroulement du processus. Après tout, c'est au vendeur de tout gérer, des stratégies d'inscription et de marketing au prix demandé. Il convient de souligner que cela peut servir d'épée à double tranchant; les personnes moins expérimentées peuvent trouver la responsabilité difficile à assumer.
La vente a toute votre attention : Bien que cela puisse sembler évident, les propriétaires qui vendent eux-mêmes se consacreront généralement au processus. Par conséquent, cet avantage est amplifié par rapport aux agents immobiliers qui se dispersent trop.
Personne ne connaît mieux la maison : Sans surprise, personne ne connaîtra mieux la propriété en question que la personne qui y a vécu. Par conséquent, le propriétaire saura exactement comment vendre la maison et mettre en valeur ses plus grands atouts.
Planification flexible : Apprendre à vendre une maison par le propriétaire signifie que la planification n'est plus un problème. Alors que les vendeurs travaillant avec des agents peuvent s'attendre à rencontrer des conflits d'horaire, les occupants des maisons à vendre par le propriétaire ne font pas l'expérience de visites surprises. Au lieu de cela, les propriétaires peuvent programmer comme ils l'entendent.
Le simple fait de savoir comment vendre une maison par le propriétaire ne signifie pas que cela doit être fait. Bien qu'il y ait des avantages à couper les liens avec les agents du vendeur, il y a aussi des inconvénients importants qui doivent être pris en compte :
L'inexpérience coûte cher : Les bons agents commandent une prime en commissions car ils valent chaque centime. Leur expérience peut simultanément faire économiser aux vendeurs plus que leurs frais, augmenter les prix de vente et réduire les délais de mise en vente. Cependant, l'inexpérience peut transformer un processus simple en un cauchemar coûteux. Les propriétaires sans expérience peuvent avoir un impact négatif sur la vente d'une maison de plusieurs façons et réduire leurs revenus dans le processus.
Vendre une maison peut être incroyablement difficile : Le processus de vente d'une maison peut être long et difficile. Il ne doit être effectué que par une personne familiarisée avec le processus. Un vendeur inexpérimenté peut faire plus de mal que de bien.
L'acheteur doit être qualifié : Bien que les vendeurs n'agissent pas en tant que banque et ne souscrivent pas de prêts, ils devront toujours s'assurer qu'ils travaillent avec des acheteurs qualifiés. Ne pas le faire peut entraîner une perte de temps ou même la perte d'une vente.
Le vendeur doit travailler dans les limites des lois locales : Les vendeurs seront tenus de s'assurer qu'ils sont à jour avec les lois immobilières locales, ce qui comprend la préparation des documents nécessaires, y compris les inspections appropriées et la divulgation des informations appropriées.
Activité d'un acheteur malveillant : Il y a un petit contingent d'acheteurs qui chercheront à s'attaquer aux vendeurs de maisons inexpérimentés.
La tarification d'une maison est difficile : Fixer un prix de vente n'est pas aussi simple que de lancer un chiffre contre le mur et d'espérer qu'il reste. Au lieu de cela, un prix de vente doit résulter d'une recherche méticuleuse et d'un timing précis. Le fait de ne pas évaluer correctement le prix d'une maison peut entraîner la perte d'une vente immédiate ou de profits importants.
Prix de vente statistiquement inférieurs : Des études montrent que les agents expérimentés sont généralement capables de vendre des maisons pour plus d'argent que les FSBO. Très probablement, le réseau des agents et leur familiarité avec un domaine particulier leur donnent un avantage à la fois dans les négociations et dans le pouvoir de tarification.
L'une des erreurs FSBO les plus courantes commises par les aspirants vendeurs est la surévaluation ou la sous-évaluation de la maison. Bien qu'il puisse être tentant de le sous-évaluer et d'attendre de voir des offres concurrentes arriver, cela n'est pas garanti. Les acheteurs peuvent suspecter des problèmes avec la propriété, ou le premier et le seul que vous recevez pourrait être le prix demandé. De même, si vous surévaluez la maison, vous pourriez décourager les acheteurs. Portez une attention particulière à la fixation du prix correct et ajustez-le si vous pensez que c'est nécessaire.
Parmi les autres erreurs courantes, citons le fait de laisser une propriété sur le marché trop longtemps et d'oublier la commission de l'agent de l'acheteur. N'oubliez pas de commercialiser continuellement votre propriété pour éviter qu'elle ne reste trop longtemps répertoriée - cela demandera du travail, mais il est crucial de maintenir l'intérêt pour la maison. En ce qui concerne mon deuxième point, de nombreux propriétaires qui s'inscrivent eux-mêmes oublient que l'acheteur peut avoir un agent. Si vous vivez dans un État où les vendeurs sont responsables des deux commissions, vous devrez toujours renoncer à ces fonds. Bien que vous puissiez en théorie économiser de l'argent en prenant la place de l'agent vendeur, vous pourriez toujours avoir à payer des frais d'agent pour l'acheteur.
Les frais de commission d'agent peuvent représenter jusqu'à sept à dix pour cent d'une vente de maison, et les frais d'agent des vendeurs représentent l'essentiel de ce coût. Vendre une maison sans l'aide d'un agent peut valoir la peine, mais seulement si le vendeur sait exactement ce qu'il fait. En revanche, il existe de nombreux risques associés à FSBO. Par exemple, vous pourriez avoir un prix incorrect pour la maison ou rencontrer des complications juridiques. Si vous avez recherché comment vendre une maison par le propriétaire et soyez sûr que vous pouvez exécuter le processus, puis n'hésitez pas à lancer le bal. Cependant, il n'y a aucun mal à embaucher un professionnel si vous réalisez qu'il optimisera votre expérience de vente à domicile.
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