Retourner une maison peut être une perspective alléchante, mais acheteurs et vendeurs, méfiez-vous ! Ce n'est pas aussi facile qu'il y paraît pour le spectateur occasionnel d'émissions de retournement de maison.
Retourner une maison peut représenter une tonne de travail, un risque financier criblé de coûts cachés et inattendus, et peut finir par être frustrant et prendre du temps. UpNest a consulté des investisseurs immobiliers, des agents immobiliers et des spécialistes de la rénovation domiciliaire pour dresser une liste de 10 choses qu'un acheteur doit savoir avant d'essayer de retourner une maison.
Bien le faire signifie étudier le marché, passer au peigne fin les quartiers, trouver la bonne maison, estimer les réparations et les besoins de réhabilitation, établir un budget, obtenir le financement, écouter les bons experts, superviser les réparations et la rénovation, gérer les inspections, le marketing, rencontrer les acheteurs potentiels, faire une vente et vivre avec des risques et des inquiétudes en cours de route.
Prendre des décisions médiocres ou mal informées peut signifier payer trop cher pour les réparations et les matériaux, manquer les meilleures saisons pour faire une vente, transporter une propriété trop longtemps pour que les factures des prêteurs s'accumulent ou se retrouver coincé avec une propriété qui vient de gagner je ne vends pas. D'un autre côté, retourner des maisons peut être rentable, intéressant, instructif, créatif et satisfaisant.
Continuez à lire pour 10 choses que vous devriez considérer avant de vous engager à retourner une maison.
1 / 10 Un bon conseil est de prévoir un tampon dans n'importe quel budget pour les imprévus. Vous serez peut-être surpris de ce que vous trouverez lorsque vous ouvrirez un mur ou déchirerez un sol, et il y a des objets dont vous ne réalisez peut-être pas que vous avez besoin au début. Les inspections peuvent entraîner des coûts supplémentaires inattendus, et les acheteurs peuvent avoir leurs propres exigences.
Les sources de fonds peuvent inclure des prêts à court terme en argent dur ou en réhabilitation de prêteurs privés, qui peuvent porter des taux d'intérêt élevés mais permettent des cotes de crédit inférieures, refinancer une hypothèque existante contre de l'argent, puiser dans une ligne de crédit ou un prêt sur valeur domiciliaire, et financement participatif.
2 / 10 Cela vaut la peine d'explorer les quartiers à fond avant de choisir et d'acheter une maison à retourner. Examinez les ventes récentes, en particulier les ventes de propriétés rénovées, et profitez des journées portes ouvertes pour bien regarder autour de vous. Recherchez depuis combien de temps les propriétés sont sur le marché et si les réductions de prix sont fréquentes. L'objectif ici est de déterminer quelles maisons se vendent rapidement et pourquoi.
Recherchez de manière proactive tout plan pour le quartier, comme la construction d'un nouveau centre commercial ou d'une nouvelle école. Certains experts suggèrent d'acheter une vieille maison dans un quartier établi, où les valeurs peuvent être plus faciles à évaluer.
3 / 10 Les connaisseurs suggèrent d'acheter des maisons avec des structures solides. Des problèmes comme la peinture écaillée ou une pelouse en désordre sont des problèmes esthétiques faciles à résoudre. Évitez les propriétés avec des réparations coûteuses comme celles qui nécessitent un nouveau toit ou une nouvelle chaudière.
Certaines personnes qui retournent des maisons travaillent avec des agents qui gèrent des biens immobiliers (REO) mis en vente en raison d'un défaut de paiement ou d'une forclusion. Ils regardent également les grossistes immobiliers, les ventes aux enchères immobilières et les ventes du shérif, et s'inscrivent à un service d'inscriptions multiples, qui entraîne des frais mais fournit une liste complète et pratique. Et n'oubliez pas les petites annonces en ligne.
4 / 10 Comme pour la plupart des transactions immobilières, les maisons qui peuvent être retournées le plus facilement sont celles qui ont un large attrait. Plus il faut de temps pour trouver un acheteur, moins il y a de profit dans la poche de l'investisseur. Essayer de vendre une propriété qui nécessite un goût acquis peut prendre trop de temps.
Les experts disent qu'il est judicieux d'éviter les propriétés avec des problèmes structurels majeurs ou une mauvaise plomberie ou un mauvais câblage, et celles avec de petites cuisines ou trop peu de salles de bains. Gardez un œil sur les propriétés qui sont un gâchis cosmétique mais structurellement saines. Obtenez la maison la moins chère dans le quartier le plus cher.
5 / 10 Le temps, c'est vraiment de l'argent lorsqu'il s'agit de retourner des maisons, et un calendrier réaliste et bien documenté peut faire une grande différence. Une directive suggère un rythme de 1 000 $ par jour, donc retourner une maison qui nécessite 30 000 $ de réparations devrait prendre un mois. Assurez-vous de planifier les réparations dans un ordre logique et d'aligner la disponibilité des sous-traitants.
Certains experts suggèrent de mettre en place un système de pénalités à l'avance au cas où les entrepreneurs commenceraient à traîner les pieds au travail. En règle générale, réparer et retourner une maison prend de trois à six mois, alors essayez de limiter le temps de vente réel sur le marché à deux mois ou moins.
6 / 10 Traitez les réparations importantes comme le système électrique ou la plomberie. Ne vous inquiétez pas des changements cosmétiques comme les comptoirs et la peinture, bien que ceux-ci puissent être les touches de finition accrocheuses qui rendent une propriété attrayante pour les acheteurs.
Faites attention à l'attrait du trottoir comme une allée bien pavée, des fenêtres, des volets, des gouttières et la pelouse. À l'intérieur, assurez-vous que la maison est impeccable, que les interrupteurs et les poignées de porte fonctionnent, que les robinets ne gouttent pas, que les luminaires sont polis et que le calfeutrage et le coulis sont propres.
7 / 10 Les réparations sur une liste de pointage sont celles qui doivent être terminées avant qu'un projet ne soit considéré comme terminé. Le terme « liste perforée » vient de la pratique consistant à percer des trous dans la liste papier pour montrer ce qui a été fait. En règle générale, le paiement final n'est pas effectué tant que les éléments de la liste de pointage ne sont pas terminés.
Faire une liste de pointage de qualité nécessite une planification et une communication réfléchies avec les entrepreneurs et les autres travailleurs de réparation et de réhabilitation. Les entrepreneurs généraux utilisent des listes de pointage pour vérifier le travail effectué, les entrepreneurs spécialisés s'appuient sur des listes de pointage pour éviter les conflits ou les retards, et les propriétaires utilisent des listes de pointage pour marquer les progrès lors des visites guidées.
8 / 10 Sweat equity - le travail que vous ferez vous-même - peut aider à augmenter la rentabilité d'un flip. Mais soyez réaliste au sujet de plonger et de vous salir les mains. Si vous êtes habile avec les réparations domiciliaires ou la pose de cloisons sèches, vous pouvez ajouter beaucoup d'équité en sueur. Certains investisseurs immobiliers embaucheront des membres de leur famille ou des amis pour apporter leur contribution financière pour une partie des bénéfices. Dans ce cas, mettez les détails de l'accord par écrit. Mais ne planifiez pas comme si vous auriez plus de temps que vous n'en avez vraiment à dépenser.
Sachez quand embaucher un professionnel, surtout lorsqu'il s'agit de tâches spécialisées comme la plomberie et l'électricité. Ignorer les permis n'est pas seulement contraire à la loi, car un travail mal fait peut mettre en danger la santé et la vie des futurs occupants, mais cela hantera les palmes sur la route au moment des inspections.
9 / 10 Ne pas ordonner les réparations peut être coûteux en temps et en argent. Les experts suggèrent de concevoir une feuille de calcul de séquencement de tâches qui montre ce qui doit être fait en premier, quels projets peuvent être réalisés simultanément et quelles tâches dépendent d'autres tâches à terminer.
Une feuille de calcul détaillée avec les dates de début et de fin aidera à décider quand payer les réparations, planifier les entrepreneurs et rencontrer les inspecteurs. Rendre les réparations hors service peut signifier revenir en arrière et arracher les réparations qui ont été effectuées trop tôt, ou pire.
10 / 10 La règle des 70 % est une indication du montant à dépenser pour la propriété à retourner. Il suggère qu'un acheteur doit payer 70% de sa valeur après réparation, ou ARV, moins le coût des réparations nécessaires. C'est une bonne règle générale pour assurer le profit de l'autre côté du flip.
Les experts préviennent que la règle ne fonctionne pas si bien dans les segments haut et bas du marché. Une maison plus chère peut valoir plus que les 70 % à retourner, et cela peut être trop pour investir dans des propriétés au bas de l'échelle.
