L'achat d'un immeuble de placement peut sembler simple, mais la vérité est que cela peut être plus difficile qu'il n'y paraît. Il ne s'agit pas seulement de mettre une pancarte À louer dans la cour et de collecter les chèques mensuels des personnes qui emménagent.
Bien qu'investir dans l'immobilier et trouver des locataires soit relativement simple, il vous faut tout de même quelques conseils pratiques à connaître et à suivre avant de vous lancer. Les propriétés locatives exigent que vous soyez très actif et que vous sachiez quelles propriétés seront les plus lucratives.
Ce guide a été conçu pour vous apprendre comment acheter un immeuble de placement en 10 étapes simples.
La plupart des gens devront obtenir un financement à moins qu'ils ne disposent d'une grande quantité d'argent liquide. Vous devrez obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire afin de savoir combien d'argent vous devez investir dans une propriété.
Cela fonctionne de la même manière que pour obtenir une hypothèque. Une banque ou un prêteur en ligne devra examiner plusieurs informations vous concernant, notamment vos revenus et votre pointage de crédit, pour déterminer le type de risque que vous posez en tant qu'emprunteur.
Si vous êtes un emprunteur à faible risque, vous avez plus de chances d'obtenir de bonnes conditions et des taux d'intérêt bas. Vous devrez avoir une bonne cote de crédit et un faible ratio d'endettement pour montrer que vous êtes responsable avec l'argent.
Lors de l'achat d'une maison de rapport, vous devez souvent mettre plus d'argent que si vous achetiez votre propre maison. Dans la plupart des cas, vous devrez verser 20 % de mise de fonds. Gardez à l'esprit que les revenus de location ne sont souvent pas utilisés pour déterminer combien d'argent vous gagnez et combien vous avez en termes de capacité à payer un prêt hypothécaire.
Lorsque vous avez des propriétés locatives, vous devez également mettre de côté d'importantes sommes d'argent qui peuvent être utilisées pour les dépenses de propriété, les vacances éventuelles et l'entretien requis. Avant d'aller de l'avant dans le processus d'investissement, vous voudrez peut-être envisager de rembourser une partie de votre dette personnelle afin d'avoir plus d'argent en main pour les dépenses imprévues.
Malgré toutes les exigences ci-dessus, vous n'avez pas besoin de beaucoup d'argent pour commencer. Il existe de nombreuses façons d'obtenir du financement pour des investissements immobiliers qui ont toutes leurs avantages et leurs inconvénients.
Tout ce que vous devez savoir, c'est quel mode d'obtention de financement vous convient le mieux. Vous devez prendre le temps de voir quelles options sont disponibles et quelles stratégies vous conviendront le mieux en fonction de votre calendrier et de votre situation financière.
Peut-être que la décision la plus importante que vous prendrez est de savoir où acheter une propriété. Partout au pays, il existe de bonnes options d'investissement et d'autres moins bonnes. Avant d'acheter des propriétés, vous devez rechercher la région pour les prix des maisons et des locations.
Vous voudrez peut-être aussi trouver un agent immobilier dans la région et lui poser des questions sur ses expériences dans cette ville. Gardez à l'esprit que vous n'êtes pas toujours obligé d'acheter des maisons. Vous pouvez acheter des maisons en rangée, des condos ou des duplex plutôt que de simples maisons unifamiliales.
Les condos et les maisons en rangée nécessitent souvent moins d'entretien. Les maisons unifamiliales sont celles qui nécessitent le plus de travaux et pourraient ne pas être le meilleur choix si vous êtes nouveau dans les immeubles de placement. Vous pouvez commencer par des condos, puis progresser progressivement vers les maisons une fois que vous avez plus d'argent pour les réparations et plus d'expérience.
Vous voulez également vous assurer que vous considérez où se trouve la propriété avant de décider de quel type de propriété il pourrait s'agir. Par exemple, les propriétés dans les destinations touristiques pourraient être mieux comme locations de vacances plutôt que comme maisons familiales.
Si vous avez des locations à proximité de bonnes écoles dans de beaux quartiers de la ville, vous voudrez peut-être les commercialiser auprès de jeunes familles ou de couples. Les locations à proximité des campus universitaires peuvent être adaptées aux étudiants et aux colocataires.
La commercialisation de votre propriété auprès de la bonne clientèle garantit que vous avez toujours des locataires et que vous gagnez toujours de l'argent sur vos propriétés.
Avec tous vos investissements immobiliers, vous voulez vous assurer que vous avez des stratégies qui vous procurent des flux de trésorerie sans fin. Vous devez vous assurer que les coûts de location sont supérieurs aux coûts d'entretien et de possession de la propriété.
Si vous ne voulez pas faire tout le travail acharné de réparation et de remise en état de la maison vous-même, vous n'avez pas à le faire. De nombreuses plateformes d'investissement, comme Roofstock, vous permettent de trouver des propriétés pré-vérifiées. Vous pouvez choisir de travailler avec des gestionnaires immobiliers sur ces derniers, ou vous pouvez toujours faire du bricolage si vous préférez. Il y a cependant des frais pour des plateformes comme celle-ci.
Vous pouvez également investir dans le crowdfunding. Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez mettre votre argent en commun avec un groupe d'investisseurs et faire des investissements plus importants que si vous n'utilisiez que votre propre argent. Cela signifie que vous pouvez investir sans faire une si grande brèche dans votre portefeuille.
Vous pouvez également trouver des propriétés déjà vérifiées et disposant de liquidités, ce qui vous permet de trouver facilement des propriétés sans avoir à les acheter et à les réparer vous-même.
Beaucoup de gens choisissent le financement participatif parce que c'est plus abordable et plus confortable que de simplement acheter une propriété par vous-même. Cela pourrait être mieux pour les investisseurs débutants car cela signifie moins de stress et moins de dépenses.
Le piratage de maison signifie que vous vivrez dans la maison pendant que vous louez l'autre partie. Si vous choisissez de le faire, vous voudrez peut-être acheter un duplex afin que vous puissiez toujours avoir une certaine intimité même si vous vivez avec des locataires.
Cela vous permet de vivre sans loyer car vous utilisez les revenus locatifs pour couvrir tous les frais immobiliers. Vous êtes également sur place pour gérer la propriété, ce qui signifie que vous n'avez pas besoin d'embaucher et de payer un gestionnaire immobilier. Vous pouvez facilement être sur appel pour résoudre tout problème avec les locataires.
Si vous ne souhaitez pas gérer des biens locatifs sur le long terme, vous pouvez les acheter, les transformer en locations prêtes à commercialiser, puis les revendre à des investisseurs. Cela signifie que vous n'avez pas à vous soucier de trouver des locataires et que vous n'avez pas besoin de gérer de propriétés.
Vous pouvez également acheter une maison unifamiliale et la louer à des familles. Ces maisons sont en demande et vous pouvez toujours trouver quelqu'un prêt à louer une maison unifamiliale.
Si aucune de ces options ne vous semble attrayante, vous pouvez plutôt envisager l'une de ces options d'investissement :
Investissement REIT:Cela signifie une fiducie de placement immobilier, et c'est une société qui possède et gère des propriétés génératrices de revenus. Vous pouvez acheter des actions REIT et réaliser des bénéfices sans posséder les propriétés physiques.
Retournement de maison :il s'agit d'un moyen populaire de s'impliquer dans l'immobilier, car vous pouvez acheter la maison, la retourner, puis la revendre avec un gros profit.
Syndication immobilière :il s'agit d'un autre type de financement participatif dans lequel vous pouvez mettre en commun des ressources avec d'autres investisseurs, acheter de grandes propriétés, puis partager les bénéfices.
Groupes d'investissement immobilier (REIG):Ceux-ci prennent des capitaux auprès de plusieurs investisseurs et investissent dans des propriétés commerciales, ce qui rapporte plus d'argent à tout le monde.
Achat de propriétés locatives :L'immobilier locatif peut être le meilleur choix si vous voulez un flux de trésorerie mensuel. Vous devez cependant être prêt à être propriétaire.
Plateformes immobilières en ligne :Vous pouvez utiliser des plateformes en ligne pour trouver des promoteurs immobiliers et d'autres investisseurs. Les investisseurs aideront à financer des projets immobiliers en échange de remboursements mensuels et trimestriels, mais vous devrez payer des intérêts.
Prehabbing :Vous pouvez acheter une propriété et ajouter des mises à jour cosmétiques. Ces changements sont mineurs et ne sont pas les mêmes que le retournement d'une maison entière. Vous pouvez ensuite le vendre à un investisseur qui effectuera les modifications les plus importantes.
Vente en gros :Dans ce cas, l'investisseur sera un intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. Les grossistes trouveront des propriétés sous la valeur marchande et les attribueront aux acheteurs.
L'investissement immobilier est une affaire énorme et ne devrait pas être fait sans la recherche appropriée. Vous devez également vous assurer de lire entre les lignes et les petits caractères pour chaque transaction. Assurez-vous de savoir combien coûtera la cure de désintoxication, de quels permis vous avez besoin et quels sont les frais de détention mensuels.
Vous devez également vous assurer d'aller voir chaque propriété vous-même avant d'accepter de l'acheter. Assurez-vous qu'il n'y a pas de problèmes importants et si c'est le cas, assurez-vous que vous êtes prêt à être celui qui les résoudra avant de pouvoir revendre ou louer la propriété.
Il y a cependant plus de diligence raisonnable en matière d'immobilier. Tout d'abord, vous devez vous assurer que vous connaissez la région. Vous devez vérifier que le marché de la région est solide et a le potentiel de trouver facilement des locataires. Un bon moyen de faire des recherches sur une région consiste à la visiter vous-même et à rechercher en ligne les statistiques sur la population et l'emploi.
Si vous avez décidé que vous aimez la région, vous devez ensuite vous assurer que vous êtes d'accord avec la propriété. Inspectez le CVC, le chauffe-eau, le réservoir d'huile et la fournaise. Vous devriez également rechercher des signes de moisissure. Les meilleures propriétés n'ont pas de problèmes de fondation ou de toiture.
Vous devez également vous renseigner sur le vendeur. Voyez depuis combien de temps la maison est sur le marché et pourquoi le vendeur veut se débarrasser de la maison. Vous ne voulez pas de maisons qui sont sur le marché depuis trop longtemps.
Vous devez également vous assurer que vous connaissez tous les détails de la transaction. Se retirer d'un accord une fois que vous avez signé un contrat est presque impossible et a des conséquences importantes. Sachez combien vous dépensez pour un acompte et la date de clôture. Ces choses sont très importantes à savoir avant d'aller de l'avant avec un accord, car vous ne voulez pas de surprises après la clôture de l'accord.
Vous ne devriez jamais acheter une maison avant de l'avoir vue. Même si le prix est très bas et que vous voulez l'acheter avant que quelqu'un d'autre ne puisse y accéder, assurez-vous d'abord d'aller voir la propriété. Une fois que vous avez vu la maison vous-même et que vous pensez qu'elle a l'air bien, vous pouvez engager un inspecteur pour venir vérifier les détails.
Un inspecteur vérifiera des éléments dont vous ne savez peut-être pas grand-chose, notamment les appareils électroménagers, le système électrique, le CVC et la plomberie. Ils peuvent également vous donner un rapport sur ce qui doit être réparé afin que vous sachiez à l'avance et voyez combien cela pourrait coûter.
C'est toujours une bonne idée d'obtenir une liste de contrôle d'inspection à domicile. Cela vous permet de vous assurer que vous ne manquez aucune étape cruciale.
Voici quelques éléments pour vous assurer de ne jamais oublier de vérifier lors d'une inspection de maison :
Structure :L'intégrité structurelle de la maison est importante, et elle devra être parfaite pour s'assurer que vous ne dépensez pas des milliers de dollars en travaux de réparation.
Électricité :Cela devra être fait par un professionnel.
Intérieur :assurez-vous de vérifier les murs, la peinture et toutes les parties intérieures de la maison
Extérieur :Assurez-vous de vérifier également le toit et la cour
Fondation :La fondation de la propriété est l'une des parties les plus importantes de la maison et vous coûtera le plus cher si vous manquez un problème.
Plomberie et CVC :ces deux éléments peuvent être très coûteux lorsqu'ils doivent être remplacés, alors vérifiez les problèmes potentiels.
L'assurance habitation pour les immeubles locatifs est très importante. Il couvrira la maison, les structures comme le garage et d'autres choses comme les biens du locataire en cas de vol ou d'autre problème.
Vous devez faire une offre une fois que vous avez déterminé que tout est en ordre et que vous êtes prêt à verser l'argent. Vous aurez souvent besoin d'une copie de votre relevé bancaire et de l'argent que vous montrez que vous déposez.
Vous voulez toujours faire votre meilleure offre pour montrer que vous êtes sérieux. Vous pouvez également être prêt à négocier si vous sentez que vous pouvez dépenser un peu plus d'argent et que votre offre initiale n'a pas été acceptée.
Vous avez également besoin d'une lettre d'approbation préalable de votre prêteur pour montrer que vous disposez des fonds nécessaires pour faire une offre. Si vous ne savez pas quoi mettre dans votre offre, vous pouvez utiliser ce modèle de lettre d'offre pour vous assurer que vous avez tous les bons papiers en ordre. Cela accélérera les transactions lorsque vous ne manquerez aucun document.
Vous devez toujours vous assurer d'avoir une idée de vos dépenses d'exploitation afin de pouvoir budgétiser de manière appropriée. Certaines dépenses à garder à l'esprit incluent :
Impôts fonciers
Assurance propriétaire
Frais d'association de propriétaires ou HOA
Frais de copropriété
Paiements hypothécaires
Entretien de la propriété
Vous voulez également vous assurer que vous avez suffisamment d'argent dans le budget pour les dépenses imprévues si quelque chose dans la maison doit être remplacé. Vous devez également prévoir un budget pour les réparations annuelles.
Pour voir si vous allez gagner de l'argent avec votre location, vous devez déterminer le retour sur investissement et le flux de trésorerie. Le retour sur investissement peut être trouvé en divisant votre revenu annuel par l'investissement total, et le flux de trésorerie est le montant d'argent que vous gagnerez de chacun de vos actifs chaque mois.
Le retour sur investissement du bien locatif est l'une des choses les plus importantes car il vous indique si votre investissement en vaut la peine ou non.
Le bail et l'accord que vous signez constituent un accord juridiquement contraignant. Cela signifie que vous devez vous assurer qu'il est pris au sérieux et que l'accord contient tout le bon verbiage. Cela inclut les règles pour le locataire et la responsabilité du propriétaire. Il devrait également inclure des éléments tels que votre dépôt de garantie.
Avant de vous lancer dans l'investissement et l'achat d'un bien locatif, vous devez vous assurer que les immeubles de placement vous conviennent. Pesez toujours les risques, le pour et le contre avant de prendre une décision.
Certains des principaux avantages incluent :
Les locataires peuvent rembourser votre hypothèque
Potentiel d'appréciation des actifs
Diversification du portefeuille
Les revenus locatifs mensuels vous rapportent plus d'argent chaque mois
Principaux avantages fiscaux, notamment l'amortissement d'un actif qui s'apprécie
Tout cela peut sembler génial, et ils le sont. Cependant, vous devez également tenir compte des inconvénients et des risques avant d'aller de l'avant.
Voici les principaux risques à garder à l'esprit :
Si vous avez besoin d'argent d'urgence, il est difficile de vendre rapidement un bien locatif.
Vous devez avoir des responsabilités de propriétaire qui peuvent être trop difficiles à gérer pour certaines personnes
Il est facile de perdre de l'argent si vous sous-estimez les coûts ou surestimez le loyer
Vous devez toujours faire face aux fluctuations du marché immobilier
Vous pouvez avoir des flux de trésorerie négatifs lorsqu'il y a de mauvais locataires ou des taux d'inoccupation élevés dans la région
Dans la plupart des cas, si vous êtes financièrement stable et que vous prenez de bonnes décisions d'investissement, les avantages l'emportent sur les inconvénients.
Les marchés immobiliers peuvent être très différents selon la partie du pays dans laquelle vous vous trouvez et apprendre comment acheter un immeuble de placement peut être intimidant pour les débutants. C'est pourquoi il est essentiel de suivre tous les conseils décrits dans cet article pour vous assurer que vous effectuez votre diligence raisonnable et achetez les bonnes propriétés.
Vous devez toujours tenir compte de l'emplacement et du type de propriété que vous achetez. Le financement et des contrats solides sont également importants pour vous assurer que vous prenez de bonnes décisions financières et commerciales. Assurez-vous toujours d'avoir une inspection de la maison et de demander conseil aux relations locales avant d'acheter un immeuble de placement.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouvelle classe d'immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire immobilier GRATUIT et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
