En tant que nouvel investisseur immobilier, acheter un deuxième immeuble de placement peut servir de véhicule pour développer votre entreprise et vous aider à vous rapprocher de vos objectifs financiers. Cependant, gérer plus d'une propriété entraîne un nouvel ensemble de défis et d'implications qui peuvent faire hésiter n'importe qui. Lisez la suite pour vous équiper de précieux conseils, ainsi que de questions clés qui peuvent vous aider à déterminer si vous êtes prêt ou non à acquérir une deuxième propriété.
Il peut être facile pour quelqu'un de supposer que l'achat d'une résidence secondaire et le financement d'un deuxième immeuble de placement sont la même chose. Cependant, il existe une différence nette entre une propriété qui est utilisée comme résidence principale et une propriété qui sert uniquement à des fins d'investissement. La distinction « immeuble de placement vs résidence secondaire » est particulièrement amplifiée à travers l'objectif d'un prêteur hypothécaire.
Un immeuble de placement est défini comme un bien qui est acheté spécifiquement pour générer des revenus ou créer des gains par le biais d'une plus-value et d'avantages fiscaux. De plus, le propriétaire ne peut pas attribuer le bien comme résidence principale. Les types d'immeubles de placement incluent, mais ne sont pas limités à :
Propriétés locatives
Propriétés commerciales
Corriger et inverser les propriétés
De plus, les investisseurs qui se demandent comment financer un deuxième bien locatif doivent savoir que les prêts hypothécaires ont généralement tendance à avoir un taux d'intérêt plus élevé et des exigences de versement initial.
A l'inverse, les résidences secondaires sont des biens que les propriétaires envisagent d'habiter, en complément de leur résidence principale. Cela peut prendre la forme d'une maison de vacances, ou peut-être d'un pied-à-terre en ville pour les déplacements professionnels fréquents. Les prêteurs exigeront souvent que les résidences secondaires soient situées dans un marché de vacances ou à une distance minimale de la résidence principale du propriétaire. De nombreux prêteurs n'accorderont pas d'hypothèque pour une résidence secondaire si l'emprunteur a l'intention de louer la propriété pour une période donnée. Les investisseurs doivent porter une attention particulière à cette stipulation, car elle implique que l'achat d'une résidence secondaire à des fins d'investissement est techniquement irréalisable. Le terme correct est plutôt "deuxième immeuble de placement".
Il n'est pas rare que les investisseurs changent d'avis et transforment leur deuxième bien immobilier en bien locatif. Vous ne devriez généralement pas modifier le statut d'occupation d'une propriété dans les 12 mois suivant l'approbation de votre prêt hypothécaire, car cela peut être un signe de fraude à l'occupation. Après quelques années, cependant, le changement de statut d'occupation ne posera plus vraiment de problème. Vous devrez déclarer tout nouveau revenu locatif à l'IRS et faire les déclarations de revenus nécessaires. Si jamais vous décidez de refinancer votre hypothèque existante, vous devrez mettre à jour votre statut d'occupation. Essayez de consulter un fiscaliste avant de modifier le statut d'occupation d'une propriété que vous possédez.
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Si vous envisagez d'acheter un deuxième immeuble de placement, vous devez tenir compte du coût d'un acompte plus élevé. Les prêteurs s'inquiètent du risque accru de défaut de paiement, ils exigent donc généralement un acompte de 15 à 20 % du prix d'achat. Les propriétés multifamiliales en demandent encore plus, à environ 25 %. Ceci est en comparaison avec les 10 % requis pour une résidence secondaire.
Se qualifier pour un immeuble de placement nécessite souvent une cote de crédit élevée, de l'argent en caisse et un revenu prouvé suffisant pour être admissible. Lors du versement de la mise de fonds minimale, de nombreux prêteurs exigent une cote de crédit minimale de 700 pour être admissible à un prêt immobilier. Certains exigent également que vous prouviez que vous disposez de liquidités pour couvrir au moins les 6 premiers mois de paiements sur la nouvelle propriété. Un autre obstacle à franchir lors de la qualification pour votre immeuble de placement est que vos revenus locatifs ne peuvent généralement pas être utilisés pour être éligibles, sauf si vous pouvez prouver que vous avez une expérience en gestion immobilière via vos déclarations de revenus.
Au fur et à mesure que vous faites le point sur vos informations financières et envisagez différents prêteurs, demandez une pré-approbation. Ceci est particulièrement important si vous travaillez avec un prêteur traditionnel, car l'approbation d'une deuxième hypothèque peut prendre plus de temps. Travaillez avec un prêteur pour soumettre la documentation correcte nécessaire et attendez la lettre de pré-approbation. Non seulement cela vous donnera un cadre de référence lorsque vous magasinez pour des propriétés, mais cela peut également signaler aux vendeurs potentiels que vous êtes sérieux au sujet de l'achat de la propriété. Sur les marchés concurrentiels, cette étape supplémentaire peut contribuer grandement à accélérer le processus d'offre et de négociation. Et, encore une fois, l'obtention d'une pré-approbation vous permettra de savoir quel montant de prêt vous pouvez contracter, ce qui vous aidera à réduire les pistes potentielles et à vous rapprocher de l'achat d'un deuxième bien locatif.
Si vous avez déjà réussi avec votre premier immeuble de rapport, vous vous demandez peut-être comment procéder pour acheter un deuxième immeuble locatif. Cela peut être vrai si vous avez atteint un flux de trésorerie stable et positif de votre première propriété et que vous commencez maintenant à vous sentir prêt à élargir vos objectifs financiers. Quoi qu'il en soit, il faut savoir que même si le processus réel d'achat d'une deuxième propriété peut être similaire à la première fois, les implications peuvent varier considérablement.
Tout d'abord, assurez-vous de filtrer les annonces en exécutant vos chiffres, afin de vous assurer de limiter votre recherche aux propriétés offrant des rendements locatifs élevés et de solides projections de flux de trésorerie. Cela peut être fait en recherchant des propriétés sur des marchés en croissance rapide ou sur lesquels le potentiel de croissance future est fort.
L'analyste financier chez Overdraft Apps conseille de « rester à l'écart des endroits qui dépendent fortement d'une seule industrie. La valeur des maisons dans de nombreuses communautés minières autrefois en plein essor était encore nettement inférieure à celle d'il y a dix ans en octobre 2018 ! Investir dans des lieux aux économies diversifiées et multidimensionnelles est la clé pour éviter de telles pertes ».
Un prix d'achat raisonnable, associé à des indicateurs de croissance solides, peut offrir un rendement locatif élevé. Il peut être tentant de s'en tenir aux marchés qui vous sont familiers, comme celui où se situe votre résidence principale ou votre premier immeuble de rapport. Cependant, acheter une propriété dans votre région simplement parce que vous vous sentez à l'aise ne signifie pas que ce sera la meilleure décision. Identifiez les meilleurs marchés de l'immobilier locatif qui vous permettront de prendre une décision d'investissement judicieuse pour votre croissance financière à long terme. Assurez-vous également de tenir compte de certains des conseils suivants des pros lorsque vous commencez votre recherche :
Assurez-vous que vous êtes sur la bonne voie pour atteindre vos objectifs financiers personnels.
Apprenez à établir un budget pour chaque dépense, même les dépenses qui ne surviennent qu'une fois par décennie.
Assurez-vous de mettre de côté suffisamment de fonds chaque mois pour les urgences ou les réparations, suffisamment pour deux propriétés.
Ne vous engagez pas dans un nouvel immeuble de placement sans calculer un rendement prévisionnel.
Travaillez avec un agent immobilier talentueux qui est un expert de votre marché cible.
Envisagez d'ajouter de la valeur à votre propriété en apportant des améliorations ou en ajoutant de la superficie.
Travaillez avec votre CPA pour vous aider avec vos impôts, qui ne manqueront pas de devenir plus compliqués.
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Prendre la décision d'acheter un deuxième immeuble de placement peut être une période passionnante mais stressante dans la vie d'un investisseur. D'une part, passer de votre toute première à votre deuxième propriété est une réussite à célébrer et peut servir de véhicule pour se rapprocher des objectifs financiers et immobiliers. D'un autre côté, il y a toujours la crainte qu'une mauvaise décision d'investissement ne compromette le succès que vous avez construit jusqu'à présent. La clé pour prendre la bonne décision d'investissement est le timing; posez-vous les six questions suivantes pour déterminer si le bon moment pour acheter est maintenant :
Ai-je assez d'expérience ?
Quelle est la performance de ma première propriété ?
Suis-je capable de gérer plus d'une propriété ?
Ai-je suffisamment d'économies et de revenus ?
Est-ce que l'achat d'une deuxième propriété correspond à mes objectifs ?
Est-ce le bon moment pour acheter une propriété ?
Il existe de nombreuses différences en ce qui concerne la fiscalité des résidences secondaires et des immeubles de placement. En règle générale, vous ne pouvez pas amortir de nombreuses dépenses liées à votre résidence secondaire. Vous pouvez déduire l'assurance hypothécaire et vous devez déclarer tout revenu de location si la maison a été louée plus de 14 jours par année. Sur un immeuble de placement, en revanche, vous pouvez déduire l'assurance hypothécaire, l'entretien et la maintenance, les factures de services publics et la dépréciation de la propriété. La même règle de location de 14 jours s'applique aux immeubles de placement. Consulter un fiscaliste est le meilleur moyen de tirer le meilleur parti de vos avantages fiscaux.
La clé pour gérer plusieurs propriétés dans votre portefeuille est de rester organisé. Trouvez une application de calendrier que vous aimez et respectez-la. Conservez tous vos rendez-vous, réunions, sélections de locataires, etc. au même endroit. A partir de là, organisez vos canaux de communication. Cela inclut votre boîte de réception, vos contacts et vos SMS. Si vous utilisez un logiciel de gestion immobilière, profitez des outils en ligne disponibles pour gérer votre boîte de réception des locataires.
À partir de là, recherchez la cohérence entre vos propriétés. Si vous utilisez un seul réparateur pour tous vos besoins de plomberie à un seul endroit, engagez la même entreprise pour vos autres propriétés. Il en va de même pour les préposés à l'entretien, à l'électricité, etc. Cette cohérence vous aidera à gérer vos demandes, vos propriétés et votre calendrier plus facilement.
Faire le saut entre votre toute première propriété et la seconde peut être considéré comme une réalisation essentielle pour faire évoluer votre entreprise. De plus, maîtriser les défis uniques de la gestion de plus d'un immeuble de placement peut vous aider à renforcer votre confiance pour l'achat d'une troisième, quatrième ou même cinquième propriété. Compte tenu de ces facteurs, acheter un deuxième immeuble de placement peut servir de catalyseur important qui peut mener à votre succès ou à votre échec. Si vous envisagez d'élargir votre carrière d'investisseur, assurez-vous de comprendre la gravité de la décision et de passer du temps à vous assurer que votre timing est bon. Enfin, il est généralement plus facile d'obtenir une approbation pour un prêt pour une résidence secondaire qu'un prêt pour un immeuble de placement.
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