L’achat d’une maison est l’une des étapes les plus importantes de la vie et c’est une source de grande joie pour de nombreuses personnes. Mais en même temps, le processus implique beaucoup de paperasse.
La plupart de ces formalités administratives sont routinières si vous êtes un avocat spécialisé en immobilier. Cela dit, le langage juridique utilisé peut prêter à confusion pour le propriétaire moyen. Mais les mots inconnus et les termes juridiques n'ont pas besoin d'être compliqués. En fait, ils peuvent généralement être expliqués en termes très simples.
Dans cet esprit, analysons les termes donateur vs bénéficiaire , que vous rencontrerez dans presque toutes les transactions immobilières.
Un concédant est la personne qui possède un bien donné. Dans l'immobilier, le concédant est le propriétaire actuel du bien. Généralement, ce type de langage est utilisé lors du transfert de propriété ou de la vente d'une maison. Dans ces situations, le constituant est celui qui vend ou donne le bien à une autre partie.
Les concédants peuvent être des propriétaires fonciers, des banques, des shérifs de comté, etc. Essentiellement, quiconque possède l'actif sera considéré comme le concédant - et sera désigné comme tel dans les documents juridiques (tels qu'un acte) transférant ladite propriété.
En droit commun, le bénéficiaire est la personne qui reçoit un bien, y compris de l'argent, des bourses ou des biens immobiliers. Lorsqu'une transaction immobilière a lieu, le concessionnaire reçoit le titre du concédant. De même, un boursier est considéré comme le bénéficiaire de la bourse.
Lorsqu'un acte ou un titre est écrit, les noms du concédant et du concessionnaire seront clairement spécifiés. Cela garantit que la propriété est légalement transférée d'une partie à l'autre. Il en va de même pour les concédants et les bénéficiaires dans d'autres types de contrats.
Il existe deux exemples courants de relation entre le concédant et le bénéficiaire dans l'immobilier :les locations immobilières et les prêts hypothécaires. Lors de la location d'une propriété, le propriétaire, appelé le bailleur, loue l'unité à un locataire, le locataire, en échange d'un loyer. Le locataire a le droit temporaire de vivre dans la propriété selon les termes du contrat de location.
Lors d'une demande de prêt hypothécaire, la banque agit en tant que débiteur hypothécaire tandis que l'acheteur de la maison est le créancier hypothécaire. La banque émet le prêt et l'acheteur paie le solde avec intérêts. Ce sont deux exemples de relations entre le concédant et le bénéficiaire, les propriétaires et les banques agissant respectivement en tant que concédants. Le locataire et l'acheteur sont les bénéficiaires dans les scénarios.
Le concédant et le bénéficiaire sont généralement des individus qui effectuent un échange. Cependant, le concédant ou le bénéficiaire peut également être une entreprise ou une organisation. Par exemple, une ville peut saisir une propriété pour des impôts impayés, ou un promoteur peut vendre des centaines de maisons à des particuliers.
En fait, une relation concédant/bénéficiaire ne doit pas nécessairement être une vente pure et simple. Il peut également s'agir d'une relation conditionnelle ou temporaire. Un bon exemple de la première est une relation bailleur/locataire. Dans cet arrangement, le bailleur (propriétaire) accorde une occupation temporaire en échange de loyers mensuels. Le preneur (locataire) s'engage à payer à temps en échange de son occupation.
Un bon exemple d'une relation conditionnelle est une hypothèque. Dans ce cas, le prêteur (concédant) détient un privilège sur le titre jusqu'à ce que le propriétaire (bénéficiaire) ait remboursé son hypothèque. Le propriétaire s'engage à effectuer des paiements en échange de la suppression du privilège lorsque le paiement est terminé.
Le langage juridique exact utilisé pour transférer la propriété foncière varie d'un État à l'autre. Par exemple, la plupart des États considèrent le document de propriété officiel comme un acte, mais certains États l'appellent plutôt un titre. Quoi qu'il en soit, ils sont fondamentalement la même chose.
L'avocat ou l'agent immobilier de l'acheteur effectuera généralement une recherche de titre dans le cadre du processus de clôture. Il s'agit d'une recherche dans les archives publiques pour établir que le titre est "propre". Cela signifie qu'il existe un enregistrement clair de la propriété, depuis le début des archives publiques jusqu'au propriétaire actuel. Les acheteurs doivent également souscrire une assurance titres, au cas où la recherche de titres manquerait des informations défavorables.
Il existe plusieurs types d'actes qui nomment les concédants et les bénéficiaires. Ceux-ci incluent :
Acte de garantie générale
Acte de subvention
Acte de renonciation
Acte de garantie spéciale
Acte tenant lieu de forclusion
Acte à usage spécial
Acte de transfert entre conjoints
Ces actes transfèrent la propriété légale permanente d'un bien, mais ils ne fonctionnent pas tous de la même manière. Regardons chacun d'un peu plus près !
Un acte de garantie générale offre la meilleure protection pour le concessionnaire. Dans ce genre d'acte, le constituant ne se contente pas de promettre qu'il détient un titre propre; ils acceptent également de payer les frais juridiques si un tiers revendique le titre.
L'acte de concession est le type de vente immobilière le plus courant. Avec un acte de concession, le concédant garantit qu'il a divulgué tous les privilèges ou restrictions dont il a connaissance. Ils garantissent également qu'ils n'ont vendu la propriété à aucun tiers.
Un acte de concession ne protège pas l'acheteur des réclamations faites avant que le concédant ne soit propriétaire du bien. Ce type d'acte ne protège que de tout problème actuel ou en suspens avec la propriété, offrant ainsi une certaine protection au constituant contre des problèmes dont il peut ne pas être conscient.
Avec un acte de renonciation, le constituant ne fait aucune garantie d'aucune sorte. Ils cèdent simplement les droits de propriété qu'ils possèdent - et il est possible qu'ils n'aient aucun droit. Avec cet arrangement, il n'y a pratiquement aucune protection pour le bénéficiaire.
Les actes de renonciation ne sont presque jamais utilisés dans les transactions immobilières typiques. Ils sont beaucoup plus fréquents lors du transfert de propriété au sein d'une famille. De plus, les actes de renonciation peuvent être utiles dans la planification successorale lors du transfert de propriété dans une fiducie.
Un acte de garantie spéciale est similaire à un acte de concession, mais avec une couche de protection supplémentaire. L'acte stipule que le constituant n'a vendu la propriété à personne d'autre et qu'il n'y a pas de privilèges ou de charges, autres que les problèmes dont l'acheteur est déjà au courant.
La couche supplémentaire est qu'un acte de garantie spécial défend également le titre contre les réclamations de toutes les personnes ou entités, y compris les propriétaires précédents. Dans certains États, les actes de subvention et de garantie spéciale peuvent être utilisés de manière interchangeable, mais cette protection supplémentaire est importante pour distinguer les deux.
Un acte tenant lieu de forclusion, comme son nom l'indique, n'est utilisé que par les propriétaires qui espèrent éviter une forclusion. Ces actes sont utilisés en dernier recours et protégeront en fin de compte les propriétaires du processus coûteux de saisie.
Dans ces scénarios, les propriétaires sont souvent en retard sur leurs paiements et la banque a menacé de saisir. Au lieu de cela, le propriétaire transfère volontairement la propriété et la forclusion n'est pas ajoutée à son rapport de crédit.
Un acte à usage spécial est un acte utilisé par des agents publics ou d'autres personnes agissant dans le cadre d'une fonction officielle. Il peut s'agir de shérifs qui organisent des ventes aux enchères de biens ou de personnes qui sont l'exécuteur testamentaire. Dans ce cas, le bénéficiaire ne peut tenir le fonctionnaire personnellement responsable s'il doit ultérieurement défendre son titre devant un tribunal. Ils peuvent cependant être en mesure de poursuivre une entité plus grande. Par exemple, si vous avez acheté la maison lors d'une vente aux enchères du shérif, vous pourriez être en mesure de poursuivre le comté ou le bureau du shérif.
Un acte de mutation entre époux est un transfert gratuit et non imposable de biens d'un conjoint à l'autre. Le bien est considéré comme appartenant au deuxième conjoint (le concessionnaire). Ce n'est pas un bien commun. Généralement, les gens utilisent un acte de transfert entre conjoints lorsque l'un des conjoints a un meilleur crédit. En transférant la propriété à ce conjoint, ils peuvent refinancer à un meilleur taux.
Les livres des bénéficiaires sont un moyen à l'ancienne d'enregistrer les transferts de titres. Ces livres sont remplis de listes de bénéficiaires, classés par nom de famille. Cela facilite la documentation de la chaîne de propriété. Selon votre juridiction, il peut y avoir des documents papier datant de plus d'un siècle. Cependant, les dossiers plus récents sont normalement numérisés et de nombreuses juridictions sont en train de numériser des dossiers plus anciens.
Que le format soit papier ou numérique, une recherche de titre fonctionne plus ou moins de la même manière. Vous travaillez à rebours dans le livre des bénéficiaires de chaque propriétaire au précédent, puis vous continuez le processus jusqu'à ce que vous atteigniez le premier enregistrement de votre juridiction. Tant qu'il existe une chaîne de propriété ininterrompue, le titre est considéré comme propre.
Si vous êtes le bénéficiaire d'un acte, même d'un acte de garantie générale, vous devriez souscrire une assurance titres. En fait, votre prêteur vous demandera de l'acheter, donc ce n'est même pas facultatif, sauf si vous achetez votre maison directement.
Dans de nombreuses transactions immobilières, le constituant paiera les frais d'assurance titres au nom du concessionnaire. Ceci est mutuellement bénéfique, pour deux raisons. D'une part, l'assurance est généralement bon marché, ce n'est donc pas une dépense majeure. D'autre part, une assurance protégera également le concédant de toute responsabilité en cas de sinistre, pour autant que le concédant ait réalisé la vente de bonne foi.
Comparer et contraster les termes concédant vs. bénéficiaire peut sembler compliqué, mais comme vous pouvez le voir, ce n'est vraiment pas le cas. Dans une transaction immobilière, le constituant est le vendeur, le propriétaire, le prêteur ou une personne qui cède le titre à titre officiel. Le bénéficiaire est le nouveau propriétaire ou locataire. C'est tout ce qu'il y a à faire !
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