Avez-vous déjà entendu parler des maisons HUD ? Peut-être serez-vous intéressé d'apprendre qu'il existe une sous-catégorie de propriétés qui sont saisies, pour être ensuite vendues par le gouvernement. Vous trouverez ci-dessous des explications sur certaines des questions les plus courantes concernant les propriétés proposées par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), y compris un aperçu de la façon d'acheter ce type particulier d'actif.
HUD est un acronyme utilisé pour identifier le département américain du logement et du développement urbain. Comme son nom l'indique, HUD est un département au niveau du Cabinet de la branche exécutive du gouvernement fédéral américain, qui a été chargé de lutter contre la pauvreté à l'échelle nationale. Ce faisant, le HUD se concentre spécifiquement sur les solutions de logement abordables - ou leur absence. Selon l’énoncé de mission du département, le seul objectif de HUD est « de créer des communautés fortes, durables et inclusives et des logements abordables de qualité pour tous ».
Afin de faciliter un marché du logement plus abordable pour tous, le Département américain du logement et du développement urbain cherche à :
Élaborez régulièrement des programmes et des politiques qui soutiennent l'accession à la propriété.
Offrir une aide au loyer et des logements abordables pour les familles à faible revenu.
Financer des projets de développement communautaire via des subventions accordées aux gouvernements locaux.
Appliquer des lois sur le logement équitable.
Créé en 1965 par le président Lyndon B. Johnson, le HUD était à l'origine la pierre angulaire d'un ensemble de politiques et de programmes visant à éliminer les inégalités. Aujourd'hui, cependant, l'évolution du HUD a conduit à un objectif plus précis :aider les acheteurs de maison qui ne sont pas admissibles aux prêts conventionnels à accéder à des prêts hypothécaires abordables.
En tant qu'agence fédérale au niveau du cabinet, le département américain du logement et du développement urbain supervise plusieurs autres départements ultérieurs. Notamment, le HUD est le département parent de la Federal Housing Administration (FHA). La FHA est une agence gouvernementale qui émet des prêts garantis par le gouvernement. Par l'intermédiaire de la FHA, le HUD encourage l'accession à la propriété pour les candidats qui, autrement, ne pourraient pas se qualifier pour un prêt immobilier abordable.
Étant donné que le gouvernement soutient les prêts de la FHA, les prêteurs sont exposés à moins de risques, ce qui signifie qu'ils peuvent accorder aux emprunteurs à faible revenu une meilleure souscription. En particulier, les prêts FHA peuvent être acquis avec un acompte aussi bas que 3,5 % et un pointage de crédit aussi bas que 580. Ceux qui sont en mesure de déposer plus d'argent à l'avance peuvent être en mesure de se qualifier avec un pointage de crédit encore plus bas. Pour le contexte, les prêts conventionnels exigent généralement des cotes de crédit d'au moins 620. Par conséquent, le HUD encourage l'accession à la propriété en facilitant l'obtention d'un prêt hypothécaire abordable pour les emprunteurs moins qualifiés.
Les maisons HUD sont des propriétés appartenant au Département américain du logement et du développement urbain. Les propriétaires qui ne respectent pas leurs versements hypothécaires courent le risque de saisie, auquel cas la propriété peut être saisie et reprise par l'institution finançant le prêt. Si un propriétaire ne respecte pas les hypothèques garanties par la Federal Housing Administration, la propriété saisie est reprise par le HUD au lieu d'une banque. Les propriétés nouvellement appelées "propriétés immobilières (REO)" sont ensuite vendues aux institutions publiques et à but non lucratif par l'entité gouvernementale à des prix abordables.
En raison de plusieurs avantages uniques, les acheteurs devraient envisager d'investir dans des maisons HUD à vendre. Pour commencer, les maisons saisies HUD sont souvent vendues en dessous de la valeur marchande, offrant la perspective de bonnes affaires pour les investisseurs. Parce qu'il est coûteux de superviser et d'entretenir les propriétés immobilières, le gouvernement est fortement incité à retirer ces propriétés du marché le plus rapidement possible. Ces propriétés offrent de faibles exigences de mise de fonds, ainsi que des indemnités de vente qui peuvent être utilisées pour payer les frais de clôture ou effectuer des réparations. Bien qu'il ne s'applique pas à tout le monde, le HUD offre également des incitations spéciales aux acheteurs éligibles pour qu'ils investissent sur certains marchés, comme le programme Good Neighbor.
Certains inconvénients potentiels associés aux maisons saisies par le HUD doivent être dûment pris en compte. Tout d'abord, il est important de savoir que l'agence privilégie les propriétaires occupants qui ont l'intention d'habiter le logement pendant au moins un an. Selon le type de bien, les investisseurs doivent souvent attendre un certain temps avant de pouvoir déposer leurs offres, afin de privilégier les candidats propriétaires occupants. Les maisons appartenant à HUD sont vendues « telles quelles » et sont disponibles dans une grande variété de tailles, d'âges, de conditions et de commodités.
Afin d'estimer les types de réparations ou d'améliorations à effectuer, les investisseurs potentiels ont la possibilité de commander une inspection de la maison avant que l'offre ne soit placée. Il est également important de noter que le HUD n'autorise pas la cession de contrats, de sorte que les grossistes doivent acheter la propriété avant de la vendre et doivent payer les arrhes et présenter une preuve de fonds.
Il y a plusieurs coûts qui accompagnent l'investissement dans les maisons HUD, chacun d'entre eux offrant un contraste avec l'investissement dans d'autres types de propriétés. Ce qui suit est un bref aperçu des coûts typiques associés aux maisons appartenant à HUD :Arrhes
Assurance titres
Utilitaires pour les inspections
Hivernage
Extensions
Un investisseur sera tenu de verser des arrhes au Département américain du logement et du développement urbain une fois son offre acceptée. Naturellement, un investisseur avisé voudra planifier une inspection pour s'assurer que son investissement en vaut la peine. Cependant, les investisseurs doivent noter qu'ils ne recevront pas de remboursement de leurs arrhes s'ils choisissent de se retirer après une inspection insatisfaisante.
Les investisseurs doivent également tenir compte de l'assurance titres, des services publics et des coûts d'hivernage lorsqu'ils font leurs offres. Le HUD ne paiera pas l'assurance titres, ni ne paiera pour activer les services publics pour les inspections. L'acheteur, ou l'agent de l'acheteur, doit obtenir l'autorisation d'allumer les services publics pour l'inspection et doit payer tous les coûts associés à l'ouverture de l'eau, du gaz et de l'électricité. Cela peut inclure un dépôt, des frais de transfert et le coût d'utilisation. Le HUD facturera également environ 150 $ pour hivériser la propriété si l'eau est ouverte pour une inspection pendant les mois d'hiver. Enfin, le HUD facturera plusieurs centaines de dollars pour les extensions allant jusqu'à 15 jours après la date de clôture. Après la période de 15 jours, un montant au prorata est facturé. Lorsque vous enchérissez sur une propriété, il est de la plus haute importance de gérer les chiffres et de vous assurer que les avantages financiers d'investir dans une maison HUD l'emportent sur les coûts.
Les maisons HUD à vendre représentent une excellente opportunité pour les acheteurs d'aujourd'hui. Non seulement les maisons HUD peuvent être acquises à un prix inférieur, mais la souscription correspondante sur les hypothèques est souvent plus conviviale et abordable que leurs homologues conventionnels. Les candidats éligibles peuvent simultanément économiser de l'argent sur leur prêt et emménager dans une maison qu'ils n'auraient autrement pas pu se permettre sans l'aide d'un prêt FHA, ce qui pose la question suivante :comment acheter des maisons HUD ?
La première chose que vous devez savoir est que les maisons HUD sont vendues aux enchères. Pour de nombreux acheteurs, cela signifie se familiariser avec un nouveau type de vente de maison, qui évolue à un rythme très différent. Voici un guide en six étapes à suivre lors de l'achat de maisons HUD :
Faites preuve de diligence raisonnable : Avant d'acheter des maisons HUD, assurez-vous de rechercher vos marchés cibles, y compris les ventes comparables et les valeurs potentielles après réparation. Assurez-vous également de bien comprendre le processus d'appel d'offres, les coûts et les frais associés aux propriétés HUD, ainsi que la manière dont vous obtiendrez le financement.
Choisissez le bon agent immobilier : Il convient de noter que le HUD n'accepte pas les offres du public. Chaque offre doit être soumise par un courtier ou un agent agréé, alors assurez-vous de trouver le bon agent immobilier pour vous aider dans ce processus.
Achetez des maisons par état ou code postal : Les maisons HUD à vendre sont répertoriées sur www.hudhomestore.com. Les annonces peuvent être recherchées via l'état et le code postal.
Recueillir des informations sur les enchères : Notez les informations importantes sur les enchères, telles que la période d'enchères, la date limite de la période, qui est éligible, si la propriété est assurable par la FHA et si la propriété a été désignée ou non comme une propriété occupée par son propriétaire.
Envoyez votre offre : Lorsque vous trouvez une propriété éligible à votre goût, travaillez avec votre agent pour soumettre votre offre dès que possible. Votre agent vous fera savoir dès que possible si vous avez soumis l'offre gagnante. À partir de là, une date de règlement vous sera fournie pour finaliser la vente.
Planifier une inspection : Les acheteurs potentiels peuvent programmer des inspections pour les propriétés sur lesquelles ils souhaitent faire une offre. Assurez-vous de prendre en compte les coûts évoqués dans la section précédente.
Une fois que les mesures appropriées ont été prises, il est temps de passer au financement de la maison HUD.
Toutes les options de financement sont applicables aux propriétés HUD, d'un prêt FHA 203K à un prêt conventionnel, et tout le reste. En conséquence, les investisseurs peuvent puiser dans leurs méthodes de financement habituelles pour acquérir une propriété HUD. Ceux qui se demandent comment acheter des maisons HUD sans mise de fonds pourraient envisager des méthodes telles que des prêteurs privés ou des partenariats.
Afin de garantir qu'un plus grand nombre de personnes aient accès aux avantages offerts par le U.S. Housing Department of Urban Development, les programmes d'incitation suivants sont actuellement proposés :
Le programme Bon voisin d'à côté : Cet incitatif particulier a été conçu pour aider les enseignants à temps plein, les policiers, les pompiers et les ambulanciers. Les candidats dans l'une de ces catégories peuvent bénéficier d'une réduction de 50 % sur le prix catalogue d'une maison éligible. Il convient de noter que les candidats doivent vivre dans la propriété en question pendant au moins trois ans et que la plupart des maisons éligibles sont situées dans des "zones de revitalisation".
Le programme Un dollar : Comme son nom l'indique, le programme d'un dollar donne aux gouvernements locaux la possibilité de vendre des maisons HUD pour 1,00 $ aux familles éligibles de leurs communautés. Plus précisément, le Département du logement du développement urbain attribuera des logements HUD à leurs municipalités respectives. En retour, le HUD demande aux gouvernements locaux de vendre les maisons aux familles à faible revenu pour seulement 1 $.
Le programme à but non lucratif : En plus d'offrir une remise aux gouvernements locaux, les maisons HUD sont également proposées aux organisations à but non lucratif approuvées par le HUD, jusqu'à 30 % de réduction dans certains cas.
Le programme de bons de choix de logement : Autrement appelé logement de la section 8, le programme de bons de choix de logement offre aux acheteurs à faible revenu une subvention qui les aide à rembourser leur hypothèque chaque mois.
Le programme d'acompte de 100 $ : Les acheteurs qui sont admissibles à cette incitation peuvent renoncer à l'acompte minimum de 3,5 % requis par la FHA et choisir de verser un acompte beaucoup plus modeste de 100 $.
Acheter des maisons HUD peut être une expérience unique, de la recherche dans les listes sur le HUD Home Store à la détermination du processus d'enchères. Cependant, passer du temps à maîtriser cette stratégie d'investissement unique peut valoir la peine, car il y a des affaires à conclure. Un aspect important à garder à l'esprit est qu'il existe des coûts et des risques uniques associés aux maisons HUD. Lorsque vous faites preuve de diligence raisonnable et que vous gérez vos chiffres, assurez-vous que les gains potentiels l'emportent largement sur les inconvénients potentiels. Comme pour toute stratégie d'investissement, une action calculée et bien documentée mènera souvent à de grandes opportunités.
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