À première vue, le terme liste de poche sonne un peu obscur. Est-ce une technique de vente ? Une tendance mode ? Un type de commerce du sport ? En fait, c'est un terme immobilier. Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre sa maison discrètement, il peut éviter d'inscrire publiquement la propriété et n'informer à la place qu'une poignée de personnes.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir créer une liste de poche. Peut-être êtes-vous une célébrité, ou peut-être avez-vous été victime de violence conjugale et préférez-vous ne pas rendre votre déménagement public ?
D'un autre côté, les listes de poche ont leurs propres bizarreries et problèmes. Si vous envisagez de vendre votre maison via une liste de poche - ou d'acheter une propriété en liste de poche - vous devez comprendre le processus.
Ici, nous discuterons du fonctionnement d'une liste de poche, des coûts et des avantages, et de la manière d'acheter ou de vendre sur ce marché exclusif. Examinons de plus près les petites annonces et comment elles s'intègrent dans le paysage immobilier plus large.
Les annonces immobilières ordinaires sont publiées sur le Multiple Listing Service (MLS). Le MLS est un ensemble de bases de données en réseau utilisées par les agents immobiliers pour coordonner les ventes. Lorsqu'une propriété est inscrite sur le MLS, elle est visible par les agents immobiliers de tout le pays. Ces agents sont alors libres d'évaluer le bien et de le présenter à leurs clients.
Une liste de poche est une propriété à vendre qui n'est pas répertoriée sur le MLS. Au lieu de cela, il peut être commercialisé via le bouche à oreille, répertorié sur un réseau privé ou uniquement répertorié dans une agence immobilière spécifique. Cela permet au vendeur de limiter le nombre de personnes pouvant voir la propriété et de n'accepter que les offres de certaines personnes.
Le terme "liste de poche" n'est qu'une métaphore - c'est comme si l'agent du vendeur tenait la propriété dans sa poche. D'autres termes courants incluent la liste "hors MLS" et "hors marché".
Pour une vente immobilière standard, le processus est assez simple. Le vendeur contacte un agent immobilier, et ils signent un accord écrit pour lister la propriété à vendre. En règle générale, cette propriété est ensuite répertoriée dans le MLS, que tous les agents immobiliers utilisent dans tout le pays. Cela profite à la fois au vendeur et à l'acheteur. Le vendeur est en mesure de présenter sa propriété au plus grand nombre de personnes possible, ce qui peut aider à vendre à un prix plus élevé. Les acheteurs peuvent voir autant de propriétés que possible, afin de trouver le meilleur choix.
D'autre part, une liste de poche n'est pas répertoriée dans le MLS, ce qui a des implications pour l'accord écrit avec l'agent immobilier. Parce que la propriété n'est pas répertoriée, il n'y a aucune obligation de travailler avec d'autres agents. Au lieu de cela, le même agent ou agence s'occupera généralement de l'intégralité de la transaction.
Emily vient d'hériter d'une succession de son défunt père. C'est une propriété chère, et elle doit la vendre pour payer les droits de succession. En même temps, Emily souhaite que la succession de son père reste dans la famille. Son cousin Dave est très aisé et s'est renseigné sur l'achat du domaine.
Parce qu'Emily a déjà choisi un acheteur, elle n'a pas besoin d'inscrire la propriété. Au lieu de cela, elle tend la main à son amie, qui est agent immobilier, et lui demande de faire une liste de poche. Au lieu d'inscrire la propriété sur le MLS, l'agent immobilier contacte directement Dave, et Emily et Dave négocient la vente.
Alors, pourquoi un vendeur ferait-il une liste de poche, plutôt que d'inscrire sa propriété sur le MLS ? Il existe un certain nombre de raisons possibles, notamment :
Vous vendez à un ami ou à un membre de votre famille
Vous ne voulez pas faire face à des guerres d'enchères
Vous ne faites que tester les eaux et vous n'êtes pas vraiment prêt à vendre
Vous êtes une personnalité publique et vous ne voulez pas que les gens sachent où vous habitez
Vous êtes victime de violence conjugale et souhaitez que votre emplacement reste privé
Vous souhaitez commercialiser la maison auprès d'un public plus exclusif
Vous ne voulez pas lister les réductions de prix sur le MLS
Vous souhaitez négocier une commission réduite avec votre agent immobilier, car il n'aura pas à fournir autant d'efforts pour vendre la propriété
À l'exception de certains cas extrêmes, cela se résume en fait à deux choses :soit vous souhaitez commercialiser votre maison auprès d'un public limité, soit vous ne voulez pas que les informations sur la vente deviennent publiques.
En tant qu'acheteur, une petite annonce présente une opportunité unique. Vous êtes en mesure de faire un saut sur le marché et de faire une offre avant même que quiconque ne sache que la propriété est disponible. En théorie, cela peut vous aider à obtenir un meilleur prix que vous ne le feriez sur le marché libre, surtout si le vendeur est pressé de vendre.
Là encore, gardez à l'esprit que vous travaillez avec l'agent du vendeur, pas le vôtre. Parce que vous n'avez pas votre propre agent, vous négociez directement avec cet agent, et leur travail consiste à obtenir le prix le plus élevé possible auprès des acheteurs potentiels.
En d'autres termes, vous n'obtiendrez probablement pas un meilleur prix que sur le marché libre. Cependant, vous pouvez acheter une nouvelle maison plus rapidement. Vous n'avez pas à faire face à plusieurs projections ou à être pris dans une guerre d'enchères. Si vous essayez d'acheter rapidement une propriété exclusive, l'achat d'une petite annonce est une excellente option.
Les listes de poche n'existent pas dans le vide. Ils font partie d'un marché immobilier plus large et ils ont un impact réel sur ce marché. Malheureusement, cet impact n'est pas toujours positif. Bien que ces types d'annonces puissent être utiles à certains acheteurs et vendeurs, ils peuvent créer des problèmes pour les personnes qui achètent et vendent sur le marché libre.
D'une part, parce que les prix d'inscription ne sont pas publics, il peut être difficile pour les agents immobiliers de déterminer la valeur des maisons dans une zone donnée. Les valeurs des maisons peuvent être faussées dans tout un quartier sans aucune propriété comparable ("coms") à utiliser comme référence.
Un autre problème potentiel est la conformité légale. Les lois fédérales sur le logement exigent que les maisons soient disponibles indépendamment de la race, de la religion et des autres classes protégées. Sans faire une annonce publique, un agent immobilier risque d'enfreindre la loi - même par accident. Ce n'est pas un problème si vous vendez à un ami ou à un parent, mais cela peut être problématique pour d'autres types d'annonces de poche.
Les listes de poche peuvent être bénéfiques pour les vendeurs, les acheteurs et les agents immobiliers. Pour les vendeurs, vous bénéficiez de la confidentialité et de l'anonymat relatif. Vous avez également la possibilité de tester les eaux. En recueillant quelques offres privées, vous obtenez une bonne idée de la valeur marchande de votre maison sans avoir à l'inscrire d'abord sur le MLS.
Pour les acheteurs, vous avez accès à des propriétés que vous ne pourriez pas acheter autrement. Vous pouvez également faire une offre avant les autres acheteurs, éviter une guerre des enchères et conclure l'affaire plus tôt.
Du point de vue de l'agent, il y a quelques avantages. Pour commencer, la vente est relativement facile. Vous n'avez pas à faire toutes sortes d'activités promotionnelles ou à passer par des dizaines de projections. Mais il y a aussi la question de la commission. Dans une transaction immobilière traditionnelle, l'agent du vendeur et l'agent de l'acheteur prennent chacun une commission. Dans une liste de poche, le même agent est en mesure de percevoir les deux commissions.
Cela étant dit, les listes de poche présentent certains inconvénients distincts. Pour l'agent, il y a un élément de risque. Il n'y a pas beaucoup d'effort à faire si vous avez des acheteurs prêts. Mais si vous ne le faites pas, vous devez rechercher discrètement des acheteurs potentiels ou travailler avec un autre agent pour voir s'ils ont des acheteurs. Sinon, vous aurez du mal à vendre la propriété.
En tant que vendeur, vous courez le même risque. À moins que vous n'ayez déjà trouvé un acheteur potentiel, vous devrez peut-être attendre un certain temps avant que votre agent n'en trouve un.
En tant qu'acheteur, vous n'obtenez pas d'informations sur les prix d'inscription antérieurs, comme vous le feriez avec une propriété inscrite au MLS. Cela signifie que si vous ne faites pas attention, vous pourriez finir par payer trop cher.
Que vous puissiez ou non faire une liste de poche dépendra en grande partie du type d'agent immobilier avec lequel vous faites affaire. En 2020, la National Association of Realtors (NAR) a établi une règle selon laquelle toute propriété doit être inscrite sur le MLS dans un délai d'un jour ouvrable après sa mise sur le marché. Cela fait partie de leur politique de coopération transparente, qui vise à rendre les transactions immobilières plus efficaces et transparentes.
Les agents immobiliers membres de la NAR sont connus sous le nom d'agents immobiliers et représentent un pourcentage important d'agents. Donc, si vous faites affaire avec un agent immobilier, vous ne pourrez pas faire de vente de poche. En fait, l'agent immobilier pourrait être condamné à une amende, voire expulsé du NAR, pour avoir participé à une vente de poche.
Alors, comment trouvez-vous des petites annonces en tant qu'acheteur ? Voici quelques étapes simples :
Travailler avec un agent immobilier
Rechercher en ligne
Contacter directement les propriétaires
Trouver des enchères immobilières
Réseau
La première chose que vous devez faire est de contacter un agent immobilier qui n'est pas un agent immobilier. Ensuite, vous pouvez simplement vous renseigner sur les listes de poche. Il n'y a aucune garantie qu'une propriété sera disponible, ou du moins disponible pour vous. Mais ça vaut le coup.
Votre autre option consiste à vous rendre chez un agent immobilier et à vous renseigner sur les listes exclusives de bureaux. Ce sont des exceptions à la politique de coopération claire de la NAR, où une propriété est répertoriée uniquement dans un bureau spécifique. Si vous connaissez déjà la zone générale où vous souhaitez acheter, une exclusivité de bureau peut être la solution parfaite.
Une autre façon de trouver une liste de poche est de rechercher des ventes privées. Regardez sur des sites Web comme Craigslist, ou même dans votre journal local. De nos jours, de nombreux vendeurs n'utilisent pas d'agent et cherchent à négocier en tête-à-tête. Souvent, le processus sera plus efficace que d'acheter par l'intermédiaire d'un agent traditionnel. Cela dit, vous voudrez toujours qu'un agent ou un avocat examine tous les documents avant de les signer.
Si vous savez déjà où vous souhaitez acheter, pourquoi ne pas vous adresser directement aux propriétaires ? Il n'est probablement pas sage de frapper à la porte des gens pour leur demander d'acheter leur maison. Mais il est assez facile d'envoyer un e-mail ou de mettre une note sur un babillard public ou un groupe de médias sociaux.
Les enchères immobilières sont un autre canal alternatif où les maisons n'apparaîtront pas sur le MLS. Un agent immobilier peut vous aider à les trouver, ou vous pouvez simplement vous renseigner auprès de votre administration locale.
Sachez qu'il y a quelques problèmes avec cette méthode. Vous ne pourrez pas voir la maison ou la faire inspecter avant d'acheter. Vous ne pourrez pas non plus contracter d'hypothèque, vous devrez donc payer en espèces.
Les listes de poche, de par leur nature même, peuvent être difficiles à trouver. Mais il y a un vieil adage qui dit que si trois personnes sont impliquées dans un secret, ce n'est pas un secret. Alors sortez des antennes ! Peut-être que quelqu'un a un ami qui fait une liste de poche, ou peut-être que votre entrepreneur connaît un vendeur potentiel. Vous ne savez jamais comment vous pourriez trouver votre nouvelle future maison.
Listes de poche ont leurs propres avantages et inconvénients. Pour les vendeurs, ils présentent un moyen discret de vendre votre maison. Pour les acheteurs, c'est un moyen de conclure une affaire rapidement, sans avoir à faire face à une guerre d'enchères. En réseautant, en magasinant et en travaillant avec le bon agent, vous pouvez terminer votre transaction d'inscription de poche rapidement et sans douleur.
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