La modification de prêt et le refinancement servent tous les deux les mêmes objectifs. Ils vous permettent de réduire votre facture hypothécaire mensuelle, votre taux d'intérêt ou les deux. Cela dit, différents types de propriétaires utilisent ces procédures.
Parce que ce sont deux pratiques très différentes, vous voudrez comprendre les deux avant de continuer. Examinons la décision entre modification de prêt vs refinancement , et ce qui les rend différents.
Une modification de prêt est exactement ce que cela ressemble; vous modifiez les conditions de votre prêt hypothécaire initial. Cela ne rembourse pas votre hypothèque ou n’en ouvre pas une nouvelle. Il s'agit simplement d'une modification des termes.
Avant d'obtenir une modification de prêt, il est important de savoir que cela pourrait entraîner une baisse de votre pointage de crédit. À moins que vous ne soyez déjà en retard sur votre prêt hypothécaire, il est généralement préférable de refinancer. Une autre limitation de la modification de prêt est que vous ne pouvez en obtenir qu'une par l'intermédiaire de votre prêteur d'origine.
Voici quelques-unes des façons dont un prêt hypothécaire peut être modifié :
Modifications de la structure du prêt :Si les conditions du marché s'y prêtent, vous pouvez passer d'un taux d'intérêt révisable à un taux fixe. Ceci est utile si vous avez un revenu fixe et avez besoin d'une facture mensuelle constante.
Réduction du taux d'intérêt :si vous avez déjà un prêt hypothécaire à taux fixe, vous pourrez peut-être obtenir une réduction du taux.
Modification de la durée du prêt :Si vos mensualités sont trop élevées, vous pouvez essayer de prolonger la durée du prêt. Cela réduira vos paiements mensuels, même si vous paierez plus d'intérêts au fil du temps.
Abstention du principal :Il s'agit d'une modification moins courante dans laquelle votre prêteur accepte de mettre de côté une partie du principal et de vous laisser le rembourser plus tard. Cela réduira vos paiements mensuels, ainsi que vos intérêts totaux. Pour des raisons évidentes, les prêteurs hésitent généralement à accepter ce type d'arrangement. Vous ne serez généralement admissible que si c'est votre seule option pour éviter la saisie, et même dans ce cas, vous devrez accepter un plan de paiement.
Gardez à l'esprit que votre prêteur n'a aucune obligation de modifier votre prêt. Vous avez signé un contrat et vous êtes obligé de le respecter. Cela dit, si l'alternative est la forclusion, il est dans l'intérêt de votre prêteur d'accepter une modification. Vous devrez fournir des preuves de difficultés, et les normes varieront en fonction de votre prêteur.
Dans certains cas, vous pouvez recevoir une offre d'une société de règlement si vous êtes en retard sur votre prêt hypothécaire. Ces sociétés se chargeront des négociations avec votre prêteur et obtiendront une modification. Là encore, vous payez souvent pour un service que votre prêteur effectuerait gratuitement. Essayez d'abord de traiter directement avec votre prêteur et vous n'aurez pas à gaspiller votre argent.
Afin de se qualifier pour une modification de prêt, vous devez être en difficulté financière. D'une part, vous devrez soit être en défaut, soit sur le point de faire défaut. Vous devez également avoir une explication raisonnable. Il peut s'agir d'une perte d'emploi, d'une maladie, d'un handicap, d'un divorce ou d'une autre raison du retard de paiement.
Différents prêteurs proposent différents types de modification de prêt. Ils sont prêts à apporter différents changements et ils sont prêts à modifier le prêt de manière temporaire ou permanente. La seule façon de le savoir est de demander à votre prêteur.
À partir du 1er octobre 2017, Fannie Mae et Freddie Mac ont lancé un programme appelé le programme Flex Modification. Ce programme vous permet de modifier votre prêt hypothécaire et de réduire vos versements, mais seulement si votre prêt hypothécaire est fourni ou garanti par l'une de ces deux agences.
Incidemment, Fannie et Freddie proposent tous deux des plans de refinancement en plus de la modification de prêt. Grâce au programme de refinancement High Loan-to-Value, vous pouvez souvent réduire votre taux d'intérêt et votre paiement mensuel.
Alors, comment obtenez-vous une modification de prêt? Voici trois étapes simples :
Compilez vos informations financières. Si vous rencontrez des difficultés pour payer, votre prêteur voudra savoir pourquoi. Collectez vos déclarations de revenus, vos fiches de paie et toute autre information financière pertinente. Vous devez également rédiger une lettre de motivation décrivant votre situation.
Faire un plan. Avant de contacter votre prêteur, réfléchissez à ce que vous voulez proposer. Avez-vous besoin d'une réduction de paiement à court terme ou d'une restructuration à long terme ?
Appelez votre prêteur. Maintenant que vous avez tous vos canards alignés, il est temps de contacter votre prêteur. Vous devrez probablement remplir une demande écrite. Assurez-vous de le faire au moins trois mois avant toute saisie imminente. Sinon, s'il est refusé, vous n'aurez pas la possibilité de faire appel.
Un refinancement est différent d'une modification de prêt car il s'agit d'une hypothèque entièrement nouvelle. En conséquence, vous avez un peu plus d'options que vous n'en avez avec une modification. Ceux-ci incluent :
Modifications du type de prêt. Par exemple, vous pourriez avoir un prêt FHA, qui vous oblige à payer une assurance hypothécaire pendant toute la durée. Si vous refinancez avec un prêt conventionnel, vous pouvez annuler votre assurance hypothécaire une fois que vous avez payé 20 % de la valeur de la maison.
Réductions du taux d'intérêt. Si les taux sont plus bas maintenant qu'ils ne l'étaient lorsque vous avez commencé votre hypothèque, un refinancement peut vous faire économiser beaucoup.
Modifications de la durée du prêt hypothécaire. Avec un terme plus court, vous ferez des paiements plus élevés, mais vous paierez moins d'intérêts totaux et vous serez propriétaire de votre maison plus tôt. Avec une durée plus longue, vous paierez plus au fil du temps, mais votre facture mensuelle sera moins élevée.
Obtenez de l'argent maintenant. Si vous avez déjà beaucoup de capitaux propres dans votre maison, vous pouvez effectuer un refinancement en espèces. Par exemple, disons que votre maison vaut 200 000 $ et que vous avez 100 000 $ de valeur nette. Vous pourriez refinancer la maison et prendre ces 100 000 $ en espèces. Étant donné que votre maison garantit le prêt, vous obtiendrez généralement un taux d'intérêt inférieur à celui que vous obtiendriez si vous aviez contracté un prêt personnel pour le même montant.
Changer de prêteur. Peut-être n'êtes-vous pas satisfait du service client ou des pratiques commerciales de votre prêteur. Vous pouvez refinancer avec un autre prêteur et faire affaire avec quelqu'un que vous aimez.
Pour refinancer votre prêt, vous devrez d'abord choisir un prêteur. Faites le tour et voyez qui offre les meilleurs taux d'intérêt et le meilleur service client. Remplissez une demande et attendez que le prêteur vous réponde.
Dans la plupart des cas, vous devrez faire réévaluer la maison avant d'obtenir un nouveau prêt. C'est ainsi que le prêteur peut confirmer la valeur de votre maison, afin qu'il sache qu'il ne vous prête pas plus que la valeur de la propriété. Après cela, vous passerez par le processus de souscription et vous signerez un contrat final, comme vous l'avez fait lorsque vous avez acheté votre maison pour la première fois.
Maintenant que nous comprenons les modifications de prêt et les refinancements, parlons des différences. Pourquoi choisiriez-vous une méthode plutôt qu'une autre ?
Une modification de prêt est quelque chose que vous faites lorsque vous êtes en difficulté. Pour une raison quelconque, vous ne pouvez plus effectuer vos paiements et vous devez négocier un nouvel accord. Normalement, vous devez prouver que vous êtes en difficulté financière.
D'autre part, un refinancement est quelque chose que vous faites parce que vous voulez le faire. Peut-être que vous voulez de l'argent rapidement, ou peut-être que vous voulez un taux d'intérêt plus bas. Normalement, cela signifie que vous êtes en bonne santé financière. Sinon, aucun prêteur ne voudra vous proposer un nouveau prêt.
Résumons ces différences :
Modifications de prêt
Vous conservez le même prêt, mais avec de nouvelles conditions
Vous restez avec le même prêteur
Vous devez être en difficulté financière
Vous devez prouver les difficultés
Peut être difficile à obtenir
Refinance
Vous contractez un nouveau crédit
Vous pouvez choisir un nouveau prêteur
Vous n'avez pas à être en détresse
Vous devez être solvable
Facile à obtenir si vous avez un bon crédit
Si vous êtes en bonne santé financière, vous pouvez ignorer cette section. Il n'y a aucune raison d'obtenir une modification de prêt, et vous n'allez pas être admissible. Mais si vous êtes en difficulté financière, cela vaut vraiment la peine d'être considéré.
Les modifications de prêt sont conçues comme un dernier recours pour vous garder hors de la forclusion. Cela signifie que vous essayez d'obtenir un paiement mensuel inférieur. Cela peut signifier contracter un prêt à plus long terme, baisser les taux d'intérêt ou effectuer d'autres modifications.
L'un des avantages d'une modification de prêt est que vous n'avez pas besoin d'avoir un bon crédit. Même si vos finances sont en désordre, vous pourrez peut-être toujours postuler. De plus, vous ne payez que de petits frais d'administration, alors qu'un refinancement vous oblige à payer des frais de clôture plus élevés.
Les modifications de prêt peuvent être temporaires, pour vous aider à traverser une période difficile. Les refinancements sont permanents. Les modifications de prêt prennent également effet beaucoup plus rapidement, tandis que le refinancement peut prendre de 30 à 60 jours pour se mettre en place.
Malheureusement, une modification de prêt aura un impact négatif sur votre crédit. Mais cela a l'air beaucoup mieux qu'une saisie, et vous pouvez garder votre maison.
Les modifications de prêt sont un bon moyen de se sortir des ennuis si vous êtes sous l'eau sur votre prêt hypothécaire. Tant que vous pouvez démontrer une détresse financière légitime, vous pouvez voir un paiement inférieur dès votre prochaine facture mensuelle.
Vous pouvez également obtenir gratuitement la valeur nette de votre maison si votre prêteur réduit votre capital. Cela dit, cela est peu probable et toute remise de dette est traitée comme un revenu à des fins fiscales.
Comme tout processus financier, la modification de prêt comporte son lot d'inconvénients. D'une part, cela peut réduire votre pointage de crédit, ce qui rendra plus difficile l'obtention de prêts à faible taux d'intérêt à l'avenir. Un autre inconvénient est que vous ne pouvez pas retirer d'argent comme vous le pouvez avec un refinancement.
Le refinancement est une meilleure option lorsque vous ne rencontrez pas de problèmes avec vos paiements mensuels. La raison la plus courante est d'obtenir un taux d'intérêt plus bas. Cela s'est souvent produit pendant la pandémie, avec des taux d'intérêt à des niveaux historiquement bas. Si vous essayez d'obtenir le taux le plus bas, il est sage d'agir rapidement. La Fed a déjà signalé que les taux remonteraient cette année.
Le refinancement est également un excellent moyen de payer pour une rénovation. Si vous disposez d'une valeur nette importante dans votre maison, vous pouvez en retirer une partie et l'utiliser pour financer votre construction. Généralement, vous obtiendrez un taux inférieur à celui que vous pourriez obtenir pour tout autre type de prêt.
Vous devriez également envisager un refinancement si vous avez un prêt FHA. Tant que vous avez payé au moins 20 % de la valeur nette de votre maison, vous pouvez passer à un prêteur privé et abandonner votre assurance hypothécaire. Sur une maison de grande valeur, cela pourrait vous faire économiser des centaines de dollars par mois.
Le refinancement vous donne la possibilité de magasiner. Si vous n'êtes pas satisfait de votre prêteur, c'est maintenant l'occasion de chercher des alternatives. Vous pouvez également obtenir des taux d'intérêt inférieurs sans avoir à lutter contre votre prêteur actuel pour un taux réduit.
De plus, vous pouvez retirer de l'argent de la transaction, parfois jusqu'à concurrence du montant total de la valeur nette de votre maison. Vous devrez le rembourser, mais la dette hypothécaire est bon marché et elle paraît mieux sur votre dossier de crédit que la plupart des autres types de dette. Et en parlant de rapports de solvabilité, le refinancement n'aura pas d'impact négatif sur votre crédit.
Le refinancement a sa part d'inconvénients. D'une part, si vous êtes en difficulté financière, il est peu probable que vous soyez admissible à un nouveau prêt. Et si votre crédit est pire qu'il ne l'était lorsque vous avez acheté votre maison, il est peu probable que vous obteniez une meilleure offre.
Les refinancements prennent également plus de temps. Si vous avez besoin d'un allégement sur la facture du mois prochain, il sera trop tard. En fait, vous attendrez en moyenne deux mois pour que vos nouveaux termes entrent en vigueur.
Avant de conclure, répondons à certaines des questions les plus courantes sur les modifications de prêt et le refinancement.
Ça dépend. Si vous êtes admissible au programme Flex Modification de Freddie Mac ou Fannie Mae, vous pouvez vous attendre à une diminution d'environ 20 %. Là encore, certains types de prêts ne sont pas éligibles à Flex Modification. Il s'agit notamment des prêts FHA, des prêts USDA et des prêts VA. Si vous êtes avec un prêteur privé, votre kilométrage peut varier.
Oui et non. Une modification de prêt apparaîtra sur votre dossier de crédit comme une sorte de règlement, ce qui aura un impact négatif. Cela dit, l'impact sera moins grave - et plus court - que l'impact des paiements manqués ou d'une saisie.
Oui. Cela dit, vous ne voudriez probablement pas refinancer tout de suite si vous êtes toujours en difficulté financière. Le refinancement aura plus de sens une fois que vous aurez récupéré financièrement et restauré votre crédit. De cette façon, vous avez plus de chances d'obtenir de meilleures conditions et un intérêt moindre.
Si votre demande est refusée, vous aurez 14 jours pour faire appel, après quoi votre prêteur aura 30 jours pour examiner l'appel. Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez toujours demander une abstention ou déposer le bilan en dernier recours pour éviter la saisie.
Oui et non. Sans modification ou refinancement, le versement hypothécaire lui-même ne peut être réduit. Cependant, si vous avez remboursé au moins 20 % de la valeur nette de votre maison, vous pouvez être admissible à la suppression de votre assurance hypothécaire. Cela peut réduire votre facture mensuelle de plusieurs centaines de dollars.
Une modification de prêt vs refinancement sont deux choses différentes, mais les deux peuvent entraîner une facture mensuelle inférieure. En comprenant les différences entre les deux, vous pouvez facilement déterminer quelle est la meilleure option pour votre situation.
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