Une hypothèque inversée est un type de prêt hypothécaire garanti par une propriété résidentielle qui peut fournir aux retraités un revenu supplémentaire en leur donnant accès à la valeur non grevée de leurs propriétés.
Les propriétaires qui manquent de liquidités et qui trouvent que la valeur nette de leur maison est leur plus grand atout pourraient envisager une hypothèque inversée lorsqu'ils n'ont aucun autre moyen viable de collecter des fonds pour leurs dépenses quotidiennes. Dans ce cas, ils voudront peut-être contracter une hypothèque inversée.
Cependant, ce n'est pas une action à prendre à la légère, car il a probablement fallu des années de travail acharné pour accumuler la valeur nette de votre maison. contracter une hypothèque inversée signifie dépenser une part importante de cette valeur nette en frais et intérêts de prêt.
Certains des inconvénients de cette approche comprennent des frais élevés et des taux d'intérêt élevés qui peuvent gruger une partie substantielle de l'avoir du propriétaire.
Voici cinq situations dans lesquelles un prêt hypothécaire inversé n'est probablement pas la stratégie idéale, suivies de cinq situations dans lesquelles ce pourrait être un choix raisonnable. Quelle que soit votre situation, pesez bien le pour et le contre. Considérez les frais impliqués et comment votre situation pourrait changer à l'avenir.
Lorsque les propriétaires décèdent, leurs conjoints ou leurs successions remboursent habituellement le prêt. Selon la Federal Trade Commission, cela implique souvent de vendre la maison afin de générer les liquidités nécessaires. Si la maison se vend à un prix supérieur au solde du prêt, les fonds restants vont à ses héritiers.
Mais si une maison se vend moins cher, les héritiers ne reçoivent rien et l'assurance de la Federal Housing Administration (FHA) couvre le manque à gagner du prêteur. C'est pourquoi les emprunteurs doivent payer des primes d'assurance hypothécaire sur les prêts immobiliers inversés.
La souscription d'un prêt hypothécaire inversé pourrait compliquer les choses si vous souhaitez léguer votre maison à vos enfants, qui n'ont peut-être pas les fonds nécessaires pour rembourser le prêt. Bien qu'une hypothèque à terme à taux fixe traditionnelle puisse offrir à vos héritiers une solution de financement pour sécuriser la propriété, ils peuvent ne pas être admissibles à ce prêt, auquel cas, une maison familiale chérie peut être vendue à un étranger afin de satisfaire rapidement la dette hypothécaire inversée.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Si vous avez des amis, des parents ou des colocataires qui ne sont pas sur les papiers de prêt vivant avec vous, ils pourraient éventuellement atterrir dans la rue après votre décès. Ces pensionnaires peuvent également devoir quitter la maison si vous déménagez pendant plus d'un an, car les hypothèques inversées obligent les emprunteurs à vivre dans la maison comme résidence principale.
Si un emprunteur décède, vend sa maison ou déménage, le prêt devient immédiatement exigible. Une solution consiste à répertorier vos pensionnaires sur les documents de prêt; cependant, aucune personne de moins de 62 ans vivant avec vous ne peut être un emprunteur sur le prêt hypothécaire inversé.
Les personnes à l'âge de la retraite ayant des problèmes de santé peuvent obtenir des prêts hypothécaires inversés afin de lever des fonds pour les factures médicales. Cependant, ils doivent être en assez bonne santé pour continuer à vivre dans la maison. Si la santé d'un individu se détériore au point qu'il doit déménager dans un centre de traitement, le prêt doit être remboursé en totalité car la maison n'est plus considérée comme la résidence principale de l'emprunteur.
Les directives de cet article font référence aux prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), qui sont soutenus par la Federal Housing Administration (FHA).
Emménager dans une maison de retraite ou une résidence-services pendant plus de 12 mois consécutifs est considéré comme un déménagement permanent en vertu de la réglementation sur les prêts hypothécaires inversés. Pour cette raison, les emprunteurs sont tenus de certifier par écrit chaque année qu'ils vivent toujours dans la maison contre laquelle ils empruntent afin d'éviter la forclusion.
Si vous envisagez de déménager pour des raisons de santé ou pour d'autres raisons, un prêt hypothécaire inversé n'est probablement pas judicieux car, à court terme, les coûts initiaux élevés rendent ces prêts économiquement peu pratiques. Ces coûts comprennent les frais du prêteur, les frais d'assurance prêt hypothécaire initiaux, les primes d'assurance prêt hypothécaire en cours et les frais de clôture (c'est-à-dire de règlement), tels que l'assurance des titres de propriété, les frais d'évaluation du logement et les frais d'inspection.
Les propriétaires qui quittent ou vendent soudainement la propriété n'ont généralement que six mois pour rembourser le prêt. Et bien que les emprunteurs puissent empocher tout produit de vente supérieur au solde dû sur le prêt, des milliers de dollars en frais d'hypothèque inversée auront déjà été payés.
Le produit du prêt hypothécaire inversé peut ne pas suffire à couvrir les taxes foncières, les primes d'assurance habitation et les frais d'entretien de la maison. Le fait de ne pas rester à jour dans l'un de ces domaines peut amener les prêteurs à rappeler l'échéance de l'hypothèque inversée, ce qui pourrait entraîner la perte de sa maison.
Du bon côté, certaines localités offrent des programmes de report de l'impôt foncier pour aider les personnes âgées de 65 ans et plus à gérer leur trésorerie, et certaines villes ont des programmes destinés à aider les personnes âgées de 65 ans et plus avec moins de ressources comparatives pour les réparations domiciliaires, mais pas de tels programmes. existent pour l'assurance habitation.
Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, vous devez soit être propriétaire de votre maison, soit être sur le point de la rembourser. Vous devez disposer d'une valeur nette suffisante pour qu'un prêt hypothécaire inversé vous laisse un paiement mensuel forfaitaire raisonnable ou une marge de crédit après avoir remboursé le solde de votre prêt hypothécaire existant (à condition que vous en ayez toujours un).
Obtenir des devis de trois prêteurs et passer par des conseils en hypothèque inversée devrait vous donner une bonne idée de la solution à long terme à vos problèmes financiers.
Découvrez combien vous pourriez obtenir avec chacune des options de paiement disponibles pour les prêts hypothécaires inversés. Si aucun d'entre eux ne peut fournir les liquidités ou la grosse somme initiale dont vous avez besoin, vous feriez probablement mieux d'éviter ce prêt compliqué. Il existe peut-être une meilleure solution financière à votre situation actuelle.
Par exemple, la vente de votre maison vous permettrait d'encaisser la totalité de votre capital, plutôt qu'un pourcentage de celui-ci (comme c'est le cas avec un prêt hypothécaire inversé). Louer ou emménager avec un membre de la famille pourrait être une meilleure solution. Si vous finissez par contracter un prêt hypothécaire inversé et que vous vous retrouvez confronté aux mêmes problèmes financiers quelques années plus tard, vous pourriez regretter le temps et l'énergie que vous avez consacrés au prêt hypothécaire inversé.
Vous devez prévoir de rester dans votre maison dans un avenir proche si vous contractez une hypothèque inversée. Pour commencer, une hypothèque inversée s'accompagne de coûts initiaux élevés. Il existe des frais de prêteur, tels que les frais de montage, qui peuvent atteindre 6 000 $, selon la valeur de votre maison.
L'assurance hypothécaire initiale est égale à 0,5 % ou 2,5 % de la valeur estimative de votre maison, selon le plan de remboursement hypothécaire inversé que vous choisissez. Et puis il y a les frais de clôture, tels que l'assurance titres, l'évaluation de la maison et l'inspection de la maison.
Cela n'a pas de sens de payer cela si vous allez déménager dans quelques années. De plus, si vous déménagez, vous devrez rembourser l'hypothèque. Selon ce que vous avez dépensé de l'argent que vous avez obtenu en souscrivant une hypothèque inversée, vous ne pourrez peut-être pas le faire. Dans le pire des cas, vous vous retrouverez sans logement.
Le suivi de vos taxes foncières, de votre assurance habitation et de l'entretien de votre maison est essentiel si vous avez un prêt hypothécaire inversé. Si vous êtes en retard, le prêteur peut déclarer votre prêt exigible et exigible.
Si vous ne payez pas vos taxes foncières assez longtemps, les autorités fiscales du comté peuvent placer un privilège sur votre maison, en prendre possession et la vendre pour récupérer les taxes dues. La réclamation de l'administration fiscale sur votre propriété remplace celle du prêteur. Donc, si vous ne payez pas vos taxes foncières, vous mettez en danger la garantie du prêteur (votre maison).
Ne pas payer vos primes d'assurance habitation met également en péril la garantie du prêteur. Si votre maison brûle, il n'y a pas d'assurance pour payer les coûts de reconstruction. Votre prêteur ne veut pas se retrouver coincé avec une coquille incendiée d'une maison qui ne vaut presque pas ce que vous devez sur l'hypothèque inversée.
Ne pas suivre l'entretien de la maison entraîne également une perte de valeur de votre maison. Si vous ne remplacez pas un toit défaillant, par exemple, votre maison pourrait subir d'importants dégâts d'eau après la pluie ou la neige. Les acheteurs potentiels paieraient un prix inférieur à celui de maisons similaires en bon état dans votre quartier. La nécessité de dépenser de l'argent pour remplacer le toit et réparer les dégâts d'eau pour remettre la maison en bon état peut dissuader complètement les acheteurs.
Tout emprunteur sur un prêt hypothécaire inversé doit être âgé d'au moins 62 ans. Si vous êtes marié et que votre conjoint n'a pas encore 62 ans, obtenir un prêt hypothécaire inversé n'est pas idéal. Bien que de nouvelles lois protègent votre conjoint non emprunteur contre la perte de la maison si vous décédez en premier, il ne peut plus recevoir le produit du prêt hypothécaire inversé après votre départ.
Si votre prêt hypothécaire inversé est configuré comme un flux de revenu mensuel ou une marge de crédit, votre conjoint pourrait perdre l'accès à une source de revenu dont il a besoin. De plus, le produit du prêt hypothécaire inversé est basé sur l'âge du plus jeune conjoint (que cette personne soit sur le prêt ou non). Plus cet âge est jeune, plus le montant que vous pouvez initialement emprunter est faible.
Si vous et votre conjoint avez chacun au moins 62 ans, obtenir un prêt hypothécaire inversé pourrait être un bon choix. Utilisez une calculatrice en ligne qui se concentre sur les prêts hypothécaires inversés et discutez avec les prêteurs potentiels ou votre conseiller en prêts hypothécaires inversés de la façon dont la valeur du produit que vous obtiendrez changera avec l'âge.
Si vous n'avez pas besoin de l'argent immédiatement, reporter ce prêt peut être un bon moyen d'augmenter le produit (les taux d'intérêt et la valeur des maisons déterminent également votre produit). Et d'ici là, vous pourriez trouver une autre solution à vos soucis financiers.
Certaines personnes ne choisissent de laisser leur maison à personne, sauf à leur conjoint s'ils sont mariés. Si vous n'avez pas d'enfants, ou si vos enfants réussissent financièrement et que l'héritage de votre maison ne changera pas grand-chose dans leur vie, vous n'avez probablement aucun plan précis pour léguer la maison.
Peut-être parce que vous avez travaillé dur pour payer votre maison, vous voulez simplement encaisser votre capital et tout dépenser avant de mourir. Vous avez parfaitement le droit de le faire.
À votre décès (ou au décès de votre conjoint, si vous y allez en premier), votre prêt devient exigible et exigible. Les héritiers qui veulent prendre possession de la maison ont la possibilité de payer le solde de l'hypothèque inversée au prêteur et de reprendre le titre. Cependant, ils ne peuvent pas toujours le faire. Ils n'ont peut-être pas les liquidités nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire régulier pour acheter votre maison.
Si vos héritiers n'achètent pas la maison, le prêteur la vendra sur le marché libre pour récupérer l'argent qu'il vous a prêté par le biais de l'hypothèque inversée. Tout solde positif entre le produit de la vente et ce que vous devez va à votre succession. S'il y a un solde négatif, l'assurance de la Federal Housing Administration le couvre. Donc, si vous ne craignez pas de laisser votre maison à qui que ce soit, obtenir une hypothèque inversée pourrait être un bon moyen d'obtenir de l'argent.
Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire, le type le plus courant de prêt hypothécaire inversé, entraînent un certain nombre de frais et de coûts. Pour commencer, tous les emprunteurs qui contractent un prêt hypothécaire inversé HECM doivent payer et suivre les conseils d'un conseiller en prêts hypothécaires inversés approuvé par le HUD. Les coûts de cette consultation varieront. Les autres frais comprennent les frais de montage, les frais de clôture et les primes d'assurance hypothécaire, ainsi que les frais de service payés au prêteur pour des coûts tels que l'envoi des relevés de compte, la distribution du produit du prêt et le respect des exigences du prêt.
Si le solde impayé de votre prêt dépasse la valeur actuelle de la propriété et que vous ne pouvez plus rester dans votre maison, vous avez plusieurs choix. Vous pouvez soit faire un acte tenant lieu de forclusion, soit simplement vous en aller. Les prêts hypothécaires inversés sont sans recours et leur dette ne peut pas être transférée à votre succession ou à vos héritiers.
En règle générale, les prêts hypothécaires inversés, généralement une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), doivent être remboursés lorsque vous quittez la maison ou lorsque vous décédez.
Avec la plupart des prêts hypothécaires inversés, vous disposez d'au moins trois jours ouvrables après la clôture pour annuler la transaction pour quelque raison que ce soit, sans pénalité, selon la Federal Trade Commission. Pour annuler, vous devez aviser le prêteur par écrit. Envoyez votre lettre par courrier recommandé et demandez un accusé de réception. De cette façon, vous pouvez documenter ce que le prêteur a obtenu et quand. Conservez des copies de votre correspondance et de toutes les pièces jointes. Après votre annulation, le prêteur dispose de 20 jours pour vous restituer l'argent que vous avez payé pour le financement.
Les hypothèques inversées sont largement critiquées, et pour une bonne raison :elles ne constituent pas un choix financier idéal pour tout le monde.
Si vous manquez d'argent, mais qu'un prêt hypothécaire inversé vous pose problème, il existe d'autres options, telles que la vente de votre maison et la réduction des effectifs à des maisons plus petites et moins chères. Les propriétaires peuvent également envisager de louer des propriétés, ce qui soulage les maux de tête liés à la propriété, comme les taxes foncières et les réparations. D'autres possibilités incluent la recherche de prêts sur valeur domiciliaire, de lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou d'un refinancement avec une hypothèque à terme traditionnelle.
Mais cela ne signifie pas qu'ils sont une mauvaise affaire pour chaque propriétaire dans chaque situation. Même si une hypothèque inversée est une option coûteuse et non idéale, elle peut toujours être la meilleure pour votre situation. Voici les si :si le produit du prêt résoudra vos problèmes financiers à long terme, si vous prévoyez de rester dans votre maison à long terme, si vous pouvez vous permettre les coûts permanents de l'accession à la propriété, si vous avez un conjoint âgé de 62 ans ou plus, et si vous ne prévoyez pas de laisser votre maison à qui que ce soit.
