Si vous êtes nouveau dans l'investissement immobilier et que vous envisagez de jeter votre chapeau dans le cercle des "propriétés REO", il se peut que vous vous demandiez comment trouver des maisons REO (et comment conclure ces offres une fois que vous les avez trouvées).
Bien que faire une offre REO sur une propriété nécessite de la patience - et plus que quelques étapes à franchir - apprendre à acheter une propriété appartenant à une banque peut être une partie lucrative de votre portefeuille d'investissement immobilier (et peut vous aider à trouver des propriétés sous-évaluées , sans les frais de marketing requis lors de l'achat d'une propriété à un propriétaire). Pour ce que ça vaut, les propriétés REO en vrac peuvent être l'une des meilleures stratégies de sortie pour les investisseurs qui savent ce qu'ils font.
Une propriété REO, ou propriété immobilière, est une maison appartenant à une banque qui n'a pas été vendue aux enchères après que le propriétaire n'a pas remboursé son hypothèque. Le processus pour devenir une propriété REO se déroule comme suit :
Le propriétaire (emprunteur) ne parvient pas à effectuer les versements hypothécaires sur la propriété
Le prêteur entame le processus de saisie
Le prêteur soumet un avis de défaut
L'emprunteur continue de ne pas effectuer ses paiements
Le prêteur émet un avis de vente
L'emprunteur ne produit pas ce que le prêteur exige
Le bien est mis aux enchères publiques
La maison ne se vend pas aux enchères
Le prêteur prend possession du bien
Le prêteur vend la maison traditionnellement à des acheteurs ou à des investisseurs
Comprendre comment acheter des propriétés appartenant à une banque est une chose, mais si vous vous engagez, vous devez savoir où trouver les offres. Voici trois façons de répondre à la question "Où trouver des offres REO" et de vous placer dans une excellente position pour acquérir une propriété REO.
La méthode la plus simple et la plus traditionnelle pour trouver des propriétés REO consiste simplement à rechercher l'une des nombreuses sources d'accès public aux listes REO. Cela inclut :
Dossiers publics : Chaque fois qu'une maison fait l'objet d'une forclusion, un avis doit être enregistré auprès du greffier du comté. Comme son nom l'indique, ces documents sont publics et accessibles à tous. Vous voudrez rechercher un avis de défaut (NOD) ou un avis de vente. Mieux encore, ce type de recherche est gratuit.
Listes REO bancaires : La plupart des prêteurs compilent des listes de toutes leurs propriétés REO disponibles. Le blog Bank REO Real Estate a une ressource où ils ont rassemblé plusieurs des plus grands. Bien que la recherche soit gratuite, le processus prend du temps, car il existe de nombreuses listes différentes à parcourir.
Saisies gouvernementales : Les banques et les prêteurs ne sont pas les seules institutions qui peuvent saisir une propriété. Le gouvernement - et plus particulièrement les organisations gouvernementales telles que Fannie Mae, le Département américain du logement (HUD) et la Small Business Administration - peut prendre possession d'une propriété. Et chacun d'eux a des listes de biens saisis que vous pouvez mettre sur votre liste de souhaits.
Service d'inscription pré-saisie : Contrairement aux sources mentionnées ci-dessus, l'utilisation d'un service tel que RealtyTrac - qui regroupe les propriétés de verrouillage et de pré-verrouillage en un seul endroit - n'est pas une option gratuite à long terme. Mais la dépense initiale est faible par rapport au potentiel de profit à long terme que ces propriétés de saisie peuvent apporter.
L'avantage de ces types de sources basées sur la recherche est que la plupart d'entre elles sont gratuites ou, dans le cas de RealtyTrac, assez abordables. L'inconvénient est qu'ils prennent un temps et une énergie précieux. Ils sont disponibles pour tout autre investisseur à la recherche d'une propriété REO (ce qui rend difficile de devancer la concurrence).
Quelle est la meilleure façon de se renseigner sur une propriété REO avant qu'elle n'apparaisse sur les listes publiques ? Tirez parti de votre réseau d'investisseurs, bien sûr. (Un avantage clé pour apprendre à acheter une propriété REO.)
Cela inclurait, mais sans s'y limiter :
Agents inscripteurs
Gestionnaires d'actifs
Agents de titres
Courtiers hypothécaires
Entrepreneurs
Les agents inscripteurs et les gestionnaires d'actifs peuvent être les plus utiles, car ils ont généralement un pouls sur les propriétés au début du processus REO. Cela nécessite cependant que vous disposiez déjà d'un réseau immobilier existant ou que vous en construisiez un actuellement ; une autre raison pour laquelle il n'est jamais trop tôt pour commencer à développer votre réseau d'investisseurs.
La loi de l'offre et de la demande ne s'applique pas seulement à ce cours d'économie de 12e année que vous avez suivi au lycée. Cela s'applique également au processus d'achat d'une propriété REO.
En effet, tout simplement, plus vous avez d'offre sur un marché donné, plus vous aurez d'opportunités d'acquérir une propriété REO (surtout si vous débutez et que c'est la première fois que vous faites une offre sur une propriété REO).
Et bien qu'il soit avantageux d'investir dans un marché que vous connaissez bien - et qui est près de chez vous - il peut parfois y avoir de réels avantages à "lâcher votre hameçon là où se trouvent les poissons".
Du point de vue de l'investissement REO, cela signifie cibler des régions géographiques spécifiques qui ont des taux de saisie élevés. Et bien que ces chiffres puissent fluctuer et soient susceptibles de changer, voici quatre régions américaines qui, selon RealtyTrac, peuvent offrir un potentiel immobilier REO pour un investisseur immobilier.
Trenton/Newark : Le New Jersey est l'État avec le taux de saisies le plus élevé, et avec près de 10 % de toutes les maisons vacantes, ces deux régions métropolitaines ont l'embarras du choix.
Baltimore : Charm City offre un potentiel intéressant aux investisseurs. Le Maryland a un taux de saisies et un taux de logements vacants supérieurs à la moyenne, mais le revenu médian des ménages est supérieur de 20 000 $ à la moyenne nationale. Cela signifie que la bonne propriété REO pourrait générer un profit de taille généreuse.
Las Vegas : Avec un taux de chômage élevé, 4,9 %, et un taux de logements vacants qui monte en flèche, 14,1 %, le Nevada est un marché en mouvement. Et avec Las Vegas en tête des listes de saisies, il y a probablement beaucoup de potentiel immobilier REO à considérer.
Miami/Ft. Lauderdale : La Floride peut avoir un revenu médian et un taux de saisies inférieurs à ceux des autres régions de cette liste, mais avec un taux de logements vacants de 19,3 %, il existe de nombreuses propriétés REO à examiner. (Et avec sa proximité avec la plage, Miami pourrait représenter une excellente entrée dans le commerce d'investissement REO.)
Une excellente ressource pour obtenir des informations à jour sur les saisies, État par État, est RealtyTrac. Assurez-vous de vérifier leurs listes pour les informations de verrouillage les plus récentes.
Le processus d'achat d'un REO ou d'une propriété appartenant à une banque est similaire à l'achat d'une maison traditionnelle. Cependant, il existe quelques différences essentielles que vous devez connaître avant de décider d'acheter l'une de ces maisons. Voici un aperçu de la façon d'acheter une propriété REO :
Prouvez que vous êtes un acheteur qualifié en obtenant une préapprobation pour un prêt hypothécaire
Trouvez un agent immobilier avec qui vous pouvez travailler et qui a de l'expérience dans le processus d'achat d'une maison REO
Faire une offre. Attendez-vous à des offres concurrentes d'autres soumissionnaires. Vous aurez la possibilité de contre-offrir
Attendez-vous à effectuer une évaluation de la maison pour établir le prix de la valeur marchande de la maison
Effectuez une recherche de titre pour vérifier les privilèges non divulgués sur la maison
L'achat de propriétés REO dans le cadre d'une stratégie d'investissement plus large nécessite de la patience, des compétences et plus qu'un peu de détermination. C'est parce qu'il n'y a qu'une seule réponse à l'énigme "où trouver les offres REO" :où que vous soyez.
Apprendre comment trouver des maisons REO n'est pas aussi simple que d'envoyer un certain nombre de cartes postales de publipostage ou d'acheter un certain nombre de publicités Facebook. Bien que les prêteurs soient, par définition, des vendeurs motivés, cela ne signifie pas qu'ils agissent rapidement pour conclure une affaire.
Armé d'informations et d'une réserve d'énergie pour investir, vous pouvez trouver des offres REO avant la concurrence, ce qui pourrait vous donner la patience et les compétences nécessaires pour votre prochaine transaction.
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