Savoir faire une recherche de titre sur une propriété est une compétence essentielle en investissement immobilier. Cela vous permettra de découvrir les problèmes potentiels avec une propriété avant de vous y engager. Si vous craignez de ne pas savoir comment effectuer une recherche de titre sur une propriété, ne vous inquiétez pas. Vous pouvez passer par une société de recherche de titres ou un avocat. Il est toujours important que vous compreniez comment fonctionnent les recherches de titres, afin de pouvoir superviser le processus et comprendre les résultats potentiels. Ce guide vous aidera à démarrer.
Un titre de propriété est un document qui nomme le propriétaire légitime d'un bien. Seule la personne sur le titre a le droit de vendre la propriété. En tant qu'investisseur, vous avez besoin de ces informations pour vous assurer que la personne qui vous vend une propriété est en fait dans son droit de le faire. Cela peut devenir un peu compliqué s'il y a des privilèges sur la propriété. Le propriétaire doit régler tout privilège ou réclamation avant de pouvoir légitimement effectuer une vente.
Une recherche de titre est simplement le processus d'examen des dossiers publics pour déterminer la propriété d'une propriété. La recherche peut découvrir s'il existe ou non des privilèges sur la propriété. D'autres problèmes juridiques inattendus peuvent également survenir, que nous aborderons ensuite. Une recherche de titre est une étape très importante lorsque vous êtes en train d'acheter une maison.
Effectuer une recherche de titre nécessite de passer au crible de nombreux documents juridiques et archives publiques. Le but est de découvrir autant d'informations disponibles que possible afin que l'acheteur puisse prendre une décision d'achat éclairée. Outre les investisseurs immobiliers, les prêteurs hypothécaires et autres créanciers lancent également des recherches de titres.
Comme mentionné précédemment, une recherche de titre peut révéler des problèmes juridiques inattendus. En tant qu'investisseur ou acheteur de maison, vous voulez en être informé immédiatement. Idéalement, ces problèmes sont traités et résolus avant la transaction. Dans certains cas, la question juridique peut être une raison suffisante pour s'en aller.
Matthew Carter d'Inc and Go déclare qu '«une recherche de titre vous indique non seulement l'historique de propriété de la propriété, mais également tous les privilèges passés et présents sur la propriété. Par exemple, si vous allez acheter une maison à John Smith, vous verrez son nom dans la recherche de titre ainsi que le nom de sa banque, qui lui a donné 100 000 $ pour acheter la propriété il y a 10 ans. Vous verriez également d'autres types d'informations. Si John n'a pas payé ses cotisations HOA, par exemple, cela pourrait également apparaître comme un privilège sur la propriété ».
Votre avocat ou votre société de recherche de titres peut vous aider à évaluer la gravité des problèmes juridiques courants suivants :
Servitudes : Une servitude est lorsqu'une personne autre que le propriétaire a reçu le droit d'utiliser la propriété. Vous voudrez savoir qui est cette personne ou entité, pourquoi elle a le droit d'utiliser la propriété et à quel titre avant de prendre une décision.
Engagements : Les clauses restrictives sont des restrictions légales qui limitent ce que vous pouvez construire sur le terrain sur lequel se trouve la propriété. En tant qu'investisseur, cela pourrait tuer votre affaire si vous envisagez de faire des agrandissements ou si vous construisez une unité supplémentaire sur la propriété.
Mises en garde : Vous connaissez peut-être mieux ce terme, ce qui signifie qu'une autre partie a manifesté son intérêt pour la propriété. Découvrez le type d'offre que vos concurrents ont faite et voyez si vous pouvez améliorer leur offre ou faire valoir plus clairement pourquoi vous êtes l'acheteur idéal.
Les sociétés de recherche de titres et les avocats s'appuient sur les sources suivantes pour effectuer une recherche de titres :
Titres de propriété
Registres fonciers de l'administration du comté
Privilèges fiscaux fédéraux et étatiques
Actes de divorce
Documents de garde et de pension alimentaire
Actes de faillite
Décisions financières
Documents de planification successorale
Effectuer une recherche de titre est une mesure de diligence raisonnable et de protection. Connaître le propriétaire de votre propriété cible n'est que la première étape, et vous devez faire attention à enquêter plus avant. C'est parce que vous voulez vous assurer qu'ils possèdent le titre libre et clair. Sinon, vous pourriez vous retrouver avec une propriété truffée de réclamations et de privilèges.
Par exemple, vous pourriez être désagréablement surpris en découvrant que le propriétaire actuel a une ancienne réclamation contre son titre. Ils ne sont peut-être même pas au courant ! Dans un autre exemple, les dettes des anciens propriétaires liées à la propriété pourraient revenir vous hanter.
Les dettes peuvent inclure des impôts fonciers impayés, des frais de HOA (associations de propriétaires) ou des factures pour des projets de rénovation domiciliaire. Si vous deviez ignorer le processus de recherche de titre, cela signifie que vous pourriez potentiellement ne pas être au courant de ces problèmes graves.
C'est pourquoi la plupart des prêteurs exigent des recherches de titres et une assurance titres avant de vous proposer un prêt hypothécaire.
Les recherches de titres ont généralement lieu lors de la clôture. Le processus de clôture a lieu après l'acceptation de l'offre d'un acheteur, mais avant que la propriété de la maison ne soit officiellement transférée du vendeur à l'acheteur.
Cependant, un investisseur immobilier paiera parfois une société de titres pour effectuer une recherche, indépendamment du processus d'achat d'une maison. Vous pouvez le faire si vous êtes intéressé par une propriété et avez des raisons de vouloir savoir si la propriété est libre ou non de tout enchevêtrement.
Une recherche de titre coûte aussi peu que 150 $ mais jusqu'à 1 000 $. Ce coût dépend du fait que vous fassiez ou non un rapport foncier de base ou un rapport complet sur la propriété et les charges. Cela peut également varier selon l'état et la quantité d'informations que vous recherchez. Le coût des recherches de titres est généralement inclus dans les frais de clôture.
Vous devriez maintenant avoir une compréhension fondamentale de ce qu'est une recherche de titre et à quoi elle sert. Maintenant, il est temps d'apprendre à faire une recherche de titre. Nous l'avons décomposé en 5 étapes :
Examiner la chaîne de titres
Vérifiez les taxes foncières
Inspecter le site
Découvrez les jugements
Conclure l'affaire
Une chaîne de titres montre l'historique de propriété d'une propriété. Lors de l'examen de la chaîne de titres, vous devriez être en mesure de voir le propriétaire actuel et les propriétaires précédents, jusqu'au propriétaire d'origine de la propriété. Vous pouvez obtenir ces informations en consultant les archives publiques en ligne. Si vous ne les trouvez pas en ligne, essayez de vous rendre au bureau de votre registraire local.
Ensuite, vérifiez les taxes sur la propriété pour vous assurer qu'elles ont toutes été payées. Ce que vous ne voulez pas trouver, ce sont des impôts impayés et en souffrance. Celles-ci peuvent conduire à la mise en place d'un privilège sur la propriété, ce qui signifie que le gouvernement peut mettre la propriété en vente. L'achat d'une assurance titres est un moyen de vous protéger.
Après vous être assuré que la propriété est exempte de taxes impayées, vous souhaiterez planifier une inspection de la propriété. En tant qu'investisseur, vous ne voulez jamais sauter cette étape. Une inspection révélera toute irrégularité ou signe de servitude. Vous voulez vous assurer que la propriété correspond exactement à ce qui est dans le titre avant de continuer.
Ensuite, découvrez si les propriétaires actuels de la propriété font l'objet d'un jugement. Cela peut inclure des frais impayés ou des cotisations qui ont donné lieu à un privilège. Dans de tels cas, le gouvernement pourrait saisir la propriété à tout moment et vendre la propriété pour récupérer les sommes dues. Si la recherche de titre révèle des jugements, travaillez avec le vendeur pour remédier à la situation si possible. Encore une fois, l'assurance titres peut être un excellent moyen de vous protéger.
Enfin et surtout, il est temps de conclure l'affaire ! En fin de compte, vous voulez vous assurer que les résultats de la recherche de titres sont impeccables avant de finaliser votre accord. De cette façon, vous pouvez acheter une propriété en étant rassuré que les problèmes juridiques ne reviendront pas vous hanter. Une fois ce processus terminé, la société de titres vous proposera généralement de vous vendre une assurance titres.
En tant qu'investisseur immobilier de carrière, vous devez vous attendre à rencontrer des problèmes de temps en temps. Les problèmes courants liés à la recherche de titres peuvent inclure des éléments tels que :
Frais d'entrepreneur impayés
Prêts en cours
Servitudes sur les factures de services publics
Faillites
Dettes de jeu ou de pari
Privilèges de pension alimentaire pour enfants
Restrictions contre la propriété
Taxes impayées
Il existe plusieurs stratégies pour remédier à ces problèmes. Tout d'abord, vous pouvez travailler avec le vendeur pour rembourser sa dette afin qu'il puisse effacer le titre. Vous pouvez commencer par exiger qu'ils le fassent, sinon vous ne ferez pas d'offre. Sinon, vous pourriez négocier un accord où vous divisez le montant nécessaire. Peut-être que l'affaire est si douce que vous proposerez même de payer toutes leurs dettes ! Cela dépend de chaque circonstance unique et des incitations de l'acheteur et du vendeur.
La deuxième stratégie consiste à acheter une assurance titres. Dans le cas où la recherche de titre manque quelque chose ou si des problèmes passés refont surface, cette assurance vous protégera. Heureusement, vous n'aurez pas à effectuer de paiements mensuels comme vous le feriez avec d'autres types d'assurance. L'assurance titres est payée à la clôture, avec une prime unique.
Vous pouvez effectuer une recherche par titre vous-même, mais vous avez peut-être déjà l'impression que ce serait délicat et prendrait du temps. Tout d'abord, vous passerez des heures à appeler les bureaux du comté et à rechercher des sites Web pour extraire des archives publiques, ce qui peut être un processus fastidieux en soi.
Ensuite, vous devrez avoir suffisamment de connaissances juridiques pour identifier les bons documents, les parcourir et savoir ce que vous recherchez. Compte tenu du coût d'opportunité de la façon dont vous auriez pu mieux utiliser votre temps, vous feriez mieux d'engager une société de recherche de titres ou un avocat.
Savoir faire une recherche de titre sur une propriété est un excellent moyen de se protéger. En tant qu'investisseur immobilier, vous achèterez de nombreuses propriétés tout au long de votre carrière. Chaque fois que vous concluez un accord, vous voudrez faire attention à votre diligence raisonnable et vous assurer que rien ne reviendra vous hanter. Les recherches de titres sont généralement effectuées au moment de la clôture et sont effectuées par des experts. Cependant, il est bon de savoir comment fonctionne une recherche de titre et quel type de problèmes vous surveillez afin que vous puissiez tenir le processus responsable. En fin de compte, c'est toujours votre travail de vous assurer que vous êtes protégé et que vous ne vous exposez pas à une mauvaise affaire.
Après avoir lu ce guide, tenteriez-vous d'effectuer vous-même une recherche de titre ? Pourquoi ou pourquoi pas? Partagez dans les commentaires ci-dessous !
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