Les acheteurs d'une première maison commettent souvent l'erreur de croire qu'une maison ne coûte que le prix de vente. En réalité, vous devrez faire face à de nombreux coûts supplémentaires lorsque vous tenterez d'acheter une maison. Une maison est un actif important et complexe, il y a donc beaucoup de travail que le prêteur doit faire :évaluations, vérifications de crédit, etc. Il n'est pas rare que les frais de clôture s'élèvent à des milliers de dollars en dépenses supplémentaires.
Mais les frais de clôture ne sont pas entièrement imprévisibles. Deux documents importants vous éclaireront sur vos coûts hypothécaires globaux :la divulgation de clôture et l'estimation du prêt.
Vous pouvez utiliser ces documents pour vous assurer de trouver le meilleur prêt hypothécaire possible et pour planifier ses frais de clôture.
Une estimation de prêt répertorie toutes les conditions de votre prêt hypothécaire, ainsi que certaines estimations de vos frais de clôture.
L'estimation du prêt ne fait que trois pages. Décomposons chaque page.
[Conseil de pro :vous pouvez consulter un exemple d'estimation de prêt ici.]
La première page de l'estimation du prêt vous donne un résumé général des conditions du prêt, des paiements prévus et des frais de clôture.
Voici les informations clés répertoriées sur la première page :
Conditions et taux de prêt : Le montant de votre prêt et votre taux d'intérêt.
Pénalités pour remboursement anticipé : Que vous ayez à payer ou non des frais de pénalité pour avoir remboursé l'hypothèque avant la fin de la durée du prêt.
Paiements forfaitaires : Un paiement forfaitaire est lorsque vous effectuez des paiements mensuels inférieurs sur votre prêt hypothécaire, mais à la fin de la durée de votre prêt, vous effectuez un paiement final considérablement plus élevé. [Les paiements forfaitaires ne sont avantageux que si vous êtes en mesure d'économiser suffisamment d'argent pour la somme forfaitaire à sa date d'échéance.]
Paiement hypothécaire mensuel prévu : L'estimation du prêt vous donnera un paiement hypothécaire mensuel projeté, avec les taxes, l'assurance et d'autres évaluations prises en compte.
Dépenses d'entiercement : L'estimation du prêt vous indiquera quelles dépenses sont incluses dans votre compte séquestre, telles que les taxes foncières ou l'assurance habitation.
Enfin, l'estimation du prêt vous indiquera le montant d'argent dont vous aurez besoin au moment de régler la transaction. Ce sont vos frais de clôture estimés.
La deuxième page de l'estimation du prêt donne une ventilation plus détaillée des frais de clôture. Les frais indiqués à la page 2 peuvent inclure :
Frais d'origine
Frais de dossier
Frais d'enregistrement
Droits de mutation
Primes d'assurance
Paiements entiercés initiaux
La deuxième page vous fournit également deux listes importantes :les services que vous pouvez acheter et ceux que vous ne pouvez pas acheter.
Quels services pouvez-vous trouver sur la liste peut acheter/ne peut pas acheter ? Voici les éléments les plus courants :
Frais d'expertise
Frais de dossier de crédit
Frais de détermination et de surveillance des crues
Honoraires de veille fiscale et de recherche
Frais d'inspection parasitaire
Frais d'enquête
Titres
Il peut être avantageux pour vous d'acheter des services, tant que vous pouvez trouver un tiers qui offre un meilleur prix. Mais parfois, le prêteur peut insister pour choisir le fournisseur.
La troisième page de l'estimation du prêt décrit plusieurs conditions de prêt importantes. Ces termes peuvent inclure :
Si le prêteur peut commander une évaluation de la maison
Si le prêteur accordera une prise en charge de prêt
Si le prêt nécessite une assurance habitation
Les stipulations et pénalités de retard
Si le prêt peut être refinancé
Si le prêteur assurera le service du prêt ou transférera le prêt à un autre gestionnaire
La page trois comprend également des chiffres de comparaison qui peuvent vous aider à comprendre les coûts à long terme de votre prêt hypothécaire. Vous recevrez :
Coûts sur 5 ans : Combien vous aurez payé après 5 ans, y compris le capital, l'assurance hypothécaire et les frais d'emprunt.
Taux annuel effectif global (APR) : Votre coût de prêt annuel en pourcentage du montant de votre prêt.
Pourcentage d'intérêt total (TIP) : Le montant total des intérêts que vous paierez pendant la durée de votre prêt, en pourcentage du montant de votre prêt.
Une estimation de prêt est importante pour deux raisons. Premièrement, il vous donnera une estimation générale du coût global de votre prêt hypothécaire. Deuxièmement, vous pouvez utiliser l'estimation de prêt pour comparer et contraster les hypothèques de plusieurs prêteurs différents.
Si vous n'avez jamais acheté de maison auparavant, vous pourriez être surpris d'apprendre qu'une maison coûte plus cher que le prix de vente seul. Une maison est un achat important et compliqué, de sorte que le prêteur exige souvent que de nombreuses conditions soient remplies avant d'offrir un prêt hypothécaire. Les frais de clôture hypothécaire peuvent augmenter vos coûts de milliers de dollars.
Vous devriez toujours lire attentivement l'estimation du prêt afin de mieux comprendre combien vous coûtera le prêt hypothécaire.
Vous pouvez également utiliser l'estimation de prêt pour acheter des prêts hypothécaires. Obtenez une estimation de prêt auprès de plusieurs prêteurs différents et voyez lequel a les coûts les plus bas ou les conditions les plus favorables.
Les prêteurs sont tenus de vous fournir une estimation de prêt lorsque vous soumettez une demande de prêt hypothécaire, et ils vous donneront l'estimation de prêt dans les trois jours.
[Conseil de pro :Lorsque vous magasinez pour un prêt hypothécaire, vous devez soumettre vos demandes de prêt dans un court laps de temps. C'est ainsi que vous pouvez éviter de prendre un gros coup sur votre pointage de crédit. C'est aussi pourquoi les prêteurs sont tenus de vous fournir une estimation de prêt en quelques jours.]
La divulgation de clôture est le document final que vous recevez avant la clôture de votre prêt hypothécaire. Il vous donne un total de tous vos coûts, y compris votre taux hypothécaire, les frais et les frais de clôture.
Le prêteur publiera une divulgation finale au moins trois jours avant que vous ne signiez les documents hypothécaires. Lorsque vous recevrez la divulgation de clôture, vous voudrez la comparer avec l'estimation du prêt pour voir si des coûts ont changé de manière significative.
Le formulaire HUD-1 était auparavant utilisé pour les transactions immobilières, mais le formulaire de divulgation de clôture a remplacé le HUD-1 en 2015.
"Estimer" est le terme clé ici. Alors que l'estimation du prêt est une estimation précise de vos coûts hypothécaires globaux, la divulgation de clôture est davantage un formulaire comptable qui indique avec certitude quels ont été vos coûts réels.
Comme vous vous en souvenez peut-être dans la section précédente, certains coûts sur le devis de prêt ne sont pas gravés dans le marbre. Vous pouvez avoir la possibilité de magasiner pour certains services, comme les évaluations de la maison ou les frais d'inspection. Ce sont des coûts variables.
Vous pouvez également constater des écarts dans les intérêts prépayés, les primes d'assurance et les frais d'enregistrement, mais ces coûts échappent au contrôle du prêteur.
Une fois que vous avez signé les documents hypothécaires, vous êtes bloqué - la divulgation finale est votre point de non-retour. C'est pourquoi il est crucial que vous examiniez attentivement la déclaration de clôture et que vous vous assuriez qu'il n'y a pas d'erreurs.
Chaque acheteur de maison devrait avoir le temps de découvrir toute erreur dans le formulaire de divulgation de clôture. C'est pourquoi la "règle des 3 jours" existe.
Après avoir comparé l'estimation du prêt et la déclaration de clôture, vous pouvez signaler tout écart important à votre prêteur ou agent de règlement dans les trois jours afin d'éviter tout problème majeur à la clôture.
Trois écarts majeurs peuvent inciter le prêteur à publier une déclaration de clôture révisée :
Une modification du taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt
Une pénalité pour remboursement anticipé est ajoutée à votre prêt lorsqu'elle n'était pas incluse dans votre estimation de prêt
Lorsque votre crédit immobilier est transformé en prêt à taux révisable, alors qu'il s'agissait d'un prêt à taux fixe sur votre devis de prêt
Mais vous devez également tenir compte des erreurs mineures, même des fautes de frappe et d'orthographe. Interrogez-les et demandez des éclaircissements, et assurez-vous qu'ils sont corrigés avant qu'il ne soit temps de signer vos documents hypothécaires. Il vaut mieux prévenir que guérir.
Comme tout autre document hypothécaire, la divulgation finale est dense avec des chiffres et des informations, et il peut être fastidieux de l'examiner, surtout lorsque vous essayez de faire des comparaisons avec l'estimation du prêt.
Parcourez chaque page de votre divulgation de clôture, une section à la fois, et comparez les conditions et les coûts avec ceux indiqués sur votre estimation de prêt (vous devrez avoir votre estimation de prêt à portée de main). Vous devrez peut-être également consulter vos dossiers financiers pour vous assurer que les enregistrements de vos transactions et de vos paiements antérieurs sont exacts.
La divulgation finale comporte cinq pages. Passons brièvement en revue chacun.
[Conseil de pro :vous pouvez consulter un exemple de formulaire de déclaration de clôture ici.]
La première page est un résumé général des conditions de votre prêt, des paiements prévus et des frais de clôture. Il contient le même type d'informations que celles répertoriées sur la première page de votre estimation de prêt.
La deuxième page décrit en détail tous vos frais de clôture. Comparez cette page à la page deux de votre estimation de prêt pour voir s'il existe des écarts importants.
La troisième page vous indique le montant d'argent dont vous aurez besoin pour clôturer et vous donne un bref aperçu de chaque paiement que vous devez effectuer à la clôture.
La page trois vous donne également un "résumé des transactions". Il s'agit d'une comparaison côte à côte des frais de clôture de l'acheteur et du vendeur. Cette section vous indiquera combien vous avez déjà payé et ce que vous possédez, idem pour le vendeur.
La page quatre présente les « informations sur les prêts », qui vous donnent des informations sur les conditions de votre prêt, telles que :
Hypothèses de prêt
Fonctions de demande (permet au prêteur d'exiger le remboursement anticipé du prêt)
Paiements en retard
Amortissement négatif (lorsque votre prêt augmente parce que vous ne payez pas le montant total des intérêts dus sur un paiement)
Paiements partiels (un paiement inférieur au montant total)
La page quatre vous fournit également un résumé de votre compte séquestre et vous indique quelles transactions sont couvertes par votre compte.
La page cinq vous propose des "calculs de prêt", qui vous indiquent le montant dont vous disposerez :
Payé en totalité
Payé en frais hypothécaires
Financé
Payé en intérêts
Ensuite, il vous fournira des informations utiles sur les évaluations, la responsabilité en matière de saisie, les options de refinancement et les déductions fiscales.
Enfin, Page Five fournit les coordonnées de toutes les parties impliquées dans la transaction. Sous les informations de contact, vous trouverez une signature de reçu. Cette signature ne signifie pas que vous avez accepté le prêt, mais seulement que vous avez accusé réception de la divulgation de clôture.
Si tout est correct et qu'il n'y a pas de divergences importantes entre votre déclaration de clôture et l'estimation du prêt, félicitations ! Vous êtes prêt à passer à l'étape finale de la transaction, la signature des documents hypothécaires.
La divulgation finale contient des informations financières plus précises que l'estimation du prêt, mais les coûts ne sont toujours pas gravés dans le marbre.
Certains coûts peuvent augmenter même après que vous avez reçu la divulgation de clôture. Ce sont des coûts qui sont généralement hors du contrôle du prêteur, comme l'assurance habitation. Cependant, certains frais, comme les frais du prêteur, ne peuvent pas changer après la publication de la divulgation de clôture.
En tant qu'acheteur, vous pouvez par inadvertance amener le prêteur à publier une nouvelle divulgation de clôture en raison d'un « changement de circonstances ». Un changement de circonstances peut se produire lorsque :
Votre pointage de crédit chute
Vous allez modifier le montant de votre acompte
Vos revenus changent de manière significative (c'est-à-dire en cas de perte d'emploi)
Lorsque vous vous préparez à acheter une maison, il est bon d'être sur une base financière solide afin d'obtenir de meilleures conditions et taux sur votre prêt hypothécaire. Assurez-vous d'avoir un revenu stable, d'avoir remboursé la plupart de vos dettes et d'avoir une bonne cote de crédit.
Avoir des finances solides vous aidera à éviter certains des contretemps qui surviennent pendant la période de clôture.
L'estimation du prêt et la divulgation de clôture peut vous aider à vous préparer aux frais de clôture élevés auxquels vous devrez faire face lors de l'achat d'une maison. L'estimation de prêt vous donne une estimation de vos frais de clôture et de vos conditions de prêt. Vous pouvez utiliser l'estimation de prêt pour rechercher le meilleur prêt hypothécaire possible. La divulgation de clôture est le document final que vous examinerez avant de signer les documents hypothécaires, et il vous donne des informations à jour sur les frais de clôture. Examinez attentivement la divulgation de clôture et comparez les conditions et les coûts avec ceux indiqués sur l'estimation du prêt. S'il y a des écarts majeurs, voire mineurs, assurez-vous de contacter votre prêteur pour obtenir des éclaircissements ou des corrections. Cependant, certains changements de coûts sont inévitables.
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