En droit immobilier, un domaine à bail décrit le droit d'un locataire d'occuper un bien particulier pendant une période déterminée. Dans la plupart des cas, le propriétaire et le locataire auront un contrat écrit décrivant les droits et responsabilités des deux parties. Ce contrat – le bail – régira les termes de la relation. Dans de rares cas, il peut ne pas y avoir d'accord écrit, auquel cas la relation est régie par la loi.
Vous n'entendrez pas le terme "domaine à bail ” très utilisé de nos jours. Mais si vous êtes un propriétaire, c'est toujours quelque chose que vous êtes obligé de rencontrer, et il est important de comprendre. Voici un guide rapide de tout ce que vous devez savoir.
Un domaine à bail est un accord légal entre un locataire et un propriétaire. Le propriétaire s'engage à accorder au locataire le droit d'utiliser la propriété pour une période de temps déterminée. En contrepartie, le locataire s'engage à payer un montant fixe de loyer, généralement par mensualités. Pendant ce temps, le propriétaire conserve la propriété et retrouve le droit d'utiliser la propriété une fois le bail terminé.
Un domaine à bail peut être n'importe quel type de bien immobilier. Il peut s'agir d'une résidence, d'une propriété commerciale ou d'une propriété industrielle. Il peut même faire référence à un bail foncier pour un terrain vacant.
Jusqu'à présent, nous avons établi ce qu'est un domaine à bail. Cependant, il existe quatre types différents de domaine à bail, chacun avec ses propres implications. Jetons un coup d'œil à chacun d'eux :
Domaine depuis des années. Un domaine pendant des années est un contrat de location à long terme, qui dure normalement plusieurs années. On ne s'attend généralement pas à ce que le bail soit renouvelé. Lorsqu'elle prend fin, le locataire quitte sans préavis. Pour ce type de bail à long terme, le loyer ne doit pas nécessairement être mensuel. Certains contrats de location permettent des paiements trimestriels ou même annuels, ce qui peut être préférable pour les baux d'entreprise.
Succession d'une période à l'autre. Une succession de période à période est un contrat de bail à durée limitée. Il s'agit du type de bail le plus courant pour la location de maisons et d'appartements. Par exemple, vous pourriez signer un bail d'un an, ou même louer au mois. Avec ce type de bail, le bail devrait se renouveler automatiquement. Par conséquent, le locataire et le propriétaire devront donner un préavis s'ils ont l'intention de ne pas renouveler.
Domaine à volonté. Un domaine à volonté est un contrat de location informel sans période définie ni date de fin. Ce type de bail est le plus courant entre les membres de la famille, par exemple lorsqu'un enfant adulte vit avec ses parents. Malheureusement, comme il n'y a pas de document de bail écrit, le bail ne peut être résilié que par expulsion.
Succession en souffrance. Une succession à tolérance offre le moins de protections pour le locataire ou le propriétaire. C'est ce qui se passe lorsqu'un locataire continue d'occuper le bien après la fin du bail et continue de payer son loyer mensuel. Dans ce cas, ils n'ont aucune obligation légale de quitter la propriété. Le propriétaire doit leur signifier un avis de libération. Cependant, comme il n'y a plus de bail écrit, le propriétaire n'a pas besoin de justifier d'un motif valable.
Paul et Emily ouvrent une boutique d'art dans un centre commercial en plein air. Ils signent un bail de cinq ans, qui leur donne un domaine pour cinq ans, avec le droit d'occuper la propriété et d'en tirer leur entreprise. En échange, ils s'engagent à payer un loyer mensuel et à maintenir la propriété en bon état. À la fin de la période de cinq ans, ils peuvent soit négocier un nouveau bail, soit quitter le bien.
Comme pour tout autre type de contrat, un contrat de bail impose certaines obligations aux deux parties. Les responsabilités d'un propriétaire en vertu d'un contrat de bail comprennent :
Mise à disposition d'un bien habitable. La signification exacte de « habitable » est différente selon les juridictions. Cela dit, cela signifie normalement que les services publics sont raccordés, que le toit ne fuit pas et que la fondation et la charpente sont saines. Essentiellement, le bâtiment doit être sûr, et il doit avoir de l'électricité et de l'eau courante.
Les propriétaires doivent permettre la « jouissance tranquille » de la propriété. Il s'agit d'un terme juridique signifiant que le propriétaire ne doit pas interférer de manière déraisonnable avec l'utilisation de la propriété par le locataire.
Gardez à l'esprit que différents États et localités peuvent avoir des exigences supplémentaires à respecter par les propriétaires. Assurez-vous de respecter toutes vos lois locales, en plus de respecter vos obligations de base.
Dans le même ordre d'idées, le locataire a également des obligations à respecter en vertu d'un contrat de bail. Comme pour les obligations du propriétaire, vous pouvez avoir plus d'obligations dans votre emplacement. Cela dit, voici quelques notions de base :
Ils doivent payer le loyer à temps. Normalement, cela signifie payer le loyer de chaque mois avant le premier du mois. Cependant, différents baux auront des fréquences et des dates d'échéance différentes.
Ils ne doivent pas endommager la propriété. Les murs, luminaires et autres dommages endommagés sont à la charge du locataire. Ceci est distinct de l'usure normale, qui incombe au propriétaire.
Tous les types de fonds à bail confèrent un droit d'utilisation temporaire du bien. Même dans le cas d'un bail industriel de 99 ans, le locataire finit par perdre ce droit.
D'autre part, un domaine en pleine propriété confère un droit permanent d'utiliser et d'occuper la propriété. Fondamentalement, «domaine en pleine propriété» signifie «propriété». Dans une relation propriétaire-locataire, le locataire a un domaine à bail sur la propriété, tandis que le propriétaire maintient un domaine en pleine propriété.
Comme de nombreux termes juridiques, le terme "bien à bail " semble compliqué, mais ce n'est vraiment pas le cas. Lorsque vous entendez ces mots, pensez simplement «bail» dans votre tête. C'est essentiellement la même chose, et c'est un mot que nous connaissons tous. Quoi qu'il en soit, il est judicieux de vous familiariser avec le jargon et les acronymes couramment utilisés dans le secteur immobilier, que vous soyez un investisseur ou non.
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