Vous avez peut-être regardé l'une des nombreuses émissions de télévision sur l'achat et le retournement de maisons , et je me demandais comment entrer dans le renversement des maisons vous-même. Vous trouverez ci-dessous un guide complet qui vous aidera à apprendre à changer de maison, y compris les étapes de démarrage, les meilleurs conseils de professionnels et les erreurs à éviter à tout prix.
Le renversement de maisons, c'est lorsque les investisseurs achètent une propriété et la vendent ensuite à profit. Il existe généralement deux stratégies principales pour acheter et retourner des maisons :acheter à bas prix et vendre à prix élevé, ou acheter une maison et y effectuer des réparations et des rénovations importantes avant de la revendre. Le retournement de maisons peut être assez rentable, bien qu'il comporte certains risques, ce qui fait du retournement de maisons pour gagner sa vie un choix de carrière populaire dans le secteur de l'immobilier.
Pour réduire la période pendant laquelle votre capital est à risque, vous souhaiterez conclure la vente le plus rapidement possible. En général, la rapidité doit primer sur le profit maximum. Cela est dû au fait que chaque jour qui passe vous coûte plus d'argent. Vous devrez payer l'hypothèque, les services publics, les impôts fonciers, l'assurance, etc. C'est le plan général, bien qu'il y ait quelques pierres d'achoppement.
Le profit du retournement de maisons est généralement réalisé grâce à l'appréciation des prix en raison d'un marché immobilier populaire avec des prix en hausse rapide ou des améliorations apportées au capital de la propriété. Un investisseur peut acheter un réparateur dans un quartier en pleine croissance, le rénover en profondeur, puis le revendre à un prix qui reflète sa nouvelle apparence et ses commodités.
Il est possible d'acquérir et de vendre des propriétés avec seulement des améliorations mineures. C'est ce qu'on appelle le microretournement. Les maisons Microflipping peuvent être une alternative viable si vous souhaitez vendre une propriété rapidement mais ne souhaitez pas la rénover. Pour ce faire, vous analyserez les données et identifierez les opportunités d'acheter une maison à un prix inférieur à la valeur marchande et de la revendre rapidement à un autre acheteur. Ce sont généralement des résidences qui ne nécessitent pas de réparations importantes.
L'élément le plus crucial des maisons de microretournement est la rapidité avec laquelle vous pouvez le faire. Les investisseurs qui microflip réussissent parce qu'ils gèrent un grand nombre de transactions en peu de temps.
Bon projet parallèle ou emploi à temps plein : Selon le nombre de projets de retournement de maison que vous entreprenez, vous pouvez en faire autant ou aussi peu que vous le souhaitez. Bien que travailler plus d'heures puisse entraîner des bénéfices plus élevés, vous n'avez pas à travailler plus longtemps que vous ne le souhaitez. Certaines personnes commencent à faire du home flip comme travail à temps partiel et finissent par s'installer à temps plein, tandis que d'autres le font à côté pour compléter leurs revenus.
ROI élevé dans certains domaines : Selon ATTOM Data Solutions, un bénéfice typique de retournement de maison au deuxième trimestre de 2019 était de 62 700 $. Un agent immobilier peut vous aider à rechercher des estimations d'augmentation de prix afin de choisir les communautés et les propriétés qui vous offriront le meilleur retour sur investissement.
Augmenter la valeur de la propriété du quartier : La plupart des résidences qu'un flipper hôte devrait acquérir sont en très mauvais état ou proviennent d'un vendeur en difficulté. Renverser des maisons pourrait aider à redresser la valeur des propriétés dans les quartiers où les résidences en difficulté font baisser les prix.
Les propriétés peuvent ne pas se vendre immédiatement : Comme indiqué ci-dessus, si la propriété que vous essayez de retourner reste sur le marché, vous êtes responsable de toutes ses dépenses, y compris les versements hypothécaires, le financement, l'assurance habitation et les taxes foncières. Par conséquent, il est essentiel que vous ayez des fonds de côté au cas où votre propriété serait sur le marché pendant un certain temps.
Les maisons auront probablement plusieurs problèmes : Les nageurs immobiliers doivent souvent investir une somme d'argent importante dans la réparation des propriétés qu'ils achètent afin de les revendre plus tard avec un profit. De plus, si des problèmes imprévus surviennent, vous envisagez peut-être une rénovation considérablement plus coûteuse.
Risques financiers : L'imprévisibilité de retourner une maison peut entraîner une perte financière. De plus, si vous n'avez pas la bonne équipe, la bonne mentalité et la bonne discipline en place, cela peut être émotionnellement épuisant.
Des ramifications juridiques sont possibles : Il y a toujours la possibilité d'un procès si vous vendez une propriété avec des problèmes que vous n'avez pas résolus ou résolus correctement ou si vous achetez une propriété avec un titre qui n'est pas clair.
La règle la plus importante du retournement à domicile est de maintenir votre risque financier aussi bas que possible tout en maximisant votre rendement potentiel. Ne payez pas trop pour une propriété et assurez-vous de savoir calculer le coût des réparations et des rénovations avant de faire un achat.
La règle des 70% suggère qu'un investisseur ne devrait pas dépenser plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d'une propriété moins les réparations nécessaires. L'ARV est la valeur d'une maison une fois toutes les réparations effectuées.
Par exemple, si la VDA de la propriété est de 100 000 $ et qu'elle nécessite 20 000 $ de réparations, la règle des 70 % suggère que vous ne devriez pas payer plus de 50 000 $ pour la propriété en question :
100 000 $ (VDA) x 0,70 (règle des 70 %) =70 000 $ - 20 000 $ (coût des réparations) =50 000 $
Le retournement de maison nécessite de la planification, de la patience, des compétences et, surtout, du financement. Cependant, vous n'avez pas besoin de vous ruiner pour commencer. Il existe plusieurs façons de retourner des maisons sans argent si vous décidez de commencer à investir.
Rechercher sur les sites de forclusion : Si vous vous demandez comment trouver des maisons à retourner, ainsi que comment trouver des maisons bon marché à retourner, l'un des meilleurs points de départ est de consulter les sites d'annonces de saisies, tels que Foreclosures.com. De nombreuses banques et prêteurs fournissent également leurs propres listes de biens immobiliers. Il convient de noter que certains de ces sites de référencement nécessitent des abonnements payants.
Participer aux enchères : Les ventes aux enchères d'homologation et de forclusion sont un excellent endroit pour rechercher des propriétés vendues à des prix très avantageux. Cependant, soyez prêt pour les guerres d'enchères, où offrir le tout en espèces pourrait être l'offre la plus convaincante. Consultez le site Web de votre comté local pour connaître les enchères immobilières programmées.
Conduire : Une méthode orthodoxe pour trouver votre premier investissement immobilier consiste à sauter dans la voiture et à faire le tour de votre quartier cible. Recherchez des signes de propriétés en détresse, telles que des fenêtres condamnées, des cours envahies par la végétation ou des piles de courrier et de journaux. Si vous repérez une propriété, notez l'adresse et faites des recherches en ligne pour trouver le propriétaire ou le vendeur afin que vous puissiez faire une offre.
Rejoignez votre groupe REI local : Rejoindre votre club ou association d'investissement immobilier local est une excellente idée, quel que soit votre créneau d'investissement. La mise en réseau avec d'autres professionnels de l'immobilier pourrait vous mettre en contact avec des offres et des partenariats potentiels. LinkedIn.com, les forums en ligne et les rencontres locales sont également d'excellents moyens de se connecter avec les autres.
Réseau avec des grossistes : Les grossistes ont besoin de flippers comme vous pour que leur entreprise soit prospère. Leur seul objectif est de trouver des propriétés sous-évaluées et de les revendre à un tiers. Les palmes de maison peuvent obtenir un excellent prix de gros et revendre la propriété à un prix de détail.
Travaillez avec un agent : Vous voudrez peut-être envisager d'ajouter un agent immobilier à votre équipe, surtout si vous manquez d'expérience ou si vous n'êtes pas familier avec le marché immobilier. De plus, les agents immobiliers agréés ont accès au MLS (service inter-agences) qui vous permettra de localiser plus efficacement les propriétés sous-évaluées.
Le retournement de maison est un processus extrêmement complexe avec plusieurs couches, du début à la fin, et il est naturel que quiconque veuille un guide clair pour retourner des maisons qui l'aidera à rester sur la bonne voie. Ci-dessus, vous trouverez une liste de contrôle pour retourner une maison qui peut vous aider à vous assurer que vous avez coché toutes les tâches nécessaires lors de votre premier projet. N'hésitez pas non plus à imprimer le graphique de la liste de contrôle ultime ci-dessous pour le garder dans votre poche arrière :
Avant que les investisseurs ne commencent à chercher du financement, il est important d'évaluer leur situation financière actuelle. Il n'est pas rare que les prêteurs effectuent une vérification de crédit, mais c'est une bonne idée pour les investisseurs de savoir à l'avance où ils en sont. Gardez à l'esprit qu'il existe de nombreuses options pour ceux qui ont un faible pointage de crédit, à cette étape, il est simplement important de savoir où vous en êtes.
Il est maintenant temps de commencer à chercher des moyens de financer vos transactions. Plusieurs options sont disponibles, notamment le financement traditionnel, les prêteurs privés, le crowdsourcing ou même le financement personnel. Passez en revue chacune des options qui s'offrent à vous et comparez les taux d'intérêt et les conditions de prêt pour faire le meilleur choix.
Le bon marché est essentiel au succès de toute entreprise de retournement de maison. Lorsque vous choisissez une zone, assurez-vous de rechercher la demande de logements, les prix médians des maisons, le type de propriété moyen et les ressources du quartier.
Une fois que les investisseurs ont choisi le bon marché, il est temps de commencer à rechercher des annonces immobilières. Des sites Web comme Zillow.com et Realtor.com sont d'excellents endroits pour commencer. Les investisseurs doivent également rechercher dans les archives publiques et les journaux des listes de saisies, qui peuvent représenter des retournements rentables. Pour en savoir plus sur la recherche de propriétés de forclusion, assurez-vous de lire cet article.
Les investisseurs doivent tenir compte de plusieurs facteurs clés tels que l'emplacement, l'état de la propriété et les coûts de réhabilitation potentiels lors de la recherche dans les listes de propriétés. Chacun de ces facteurs influencera le coût du retournement et le montant qu'il pourrait potentiellement rapporter une fois terminé.
Il existe plusieurs chiffres que les investisseurs peuvent utiliser pour prédire le potentiel d'une propriété donnée. Par exemple, la valeur après réhabilitation (ARV) peut aider à déterminer si une transaction sera rentable ou non. Pour calculer l'ARV, il suffit d'ajouter la valeur de rénovation au prix d'achat de la propriété.
Le prix de l'offre est crucial pour le succès de toute propriété de réhabilitation. Obtenir le bon prix d'achat influencera considérablement les bénéfices que les investisseurs peuvent réaliser sur une transaction. Cela étant dit, les investisseurs qui espèrent sécuriser une propriété ne voudront pas saper les vendeurs existants. Déterminez le bon prix d'achat pour votre ARV et faites une offre solide sur la propriété.
En embauchant un inspecteur immobilier, les investisseurs peuvent s'assurer qu'ils sont au courant de tout problème potentiel avec une maison. Les inspecteurs rechercheront tout problème structurel et signaleront tout problème mécanique ou électrique.
Trouver la bonne équipe peut prendre du temps en tant qu'investisseur immobilier. Interviewez plusieurs entrepreneurs pour obtenir une estimation précise des coûts de réparation et du calendrier requis pour votre projet. N'ayez pas peur de continuer à chercher jusqu'à ce que vous trouviez le bon entrepreneur pour le travail.
Le plus souvent, les investisseurs devront obtenir des permis pour une propriété de réhabilitation. Travaillez avec votre entrepreneur principal pour déterminer quels permis vous devrez obtenir avant le début du projet. Consultez les sites Web de votre État et de votre gouvernement local pour plus d'informations sur la procédure de demande de permis.
Une fois que vous avez une liste des projets nécessaires pour terminer la rénovation, passez en revue les coûts estimés du retournement. Cela vous aidera à identifier les zones qui doivent être priorisées ou modifiées avant le début de la rénovation.
Travaillez avec votre entrepreneur pour finaliser un calendrier et un calendrier pour la rénovation. Laissez toujours une marge supplémentaire dans l'estimation finale au cas où des problèmes inattendus surviendraient, comme des matériaux expédiés en retard ou un projet prenant plus de temps.
Une fois le projet de rénovation terminé, la maison devra être inspectée à nouveau pour s'assurer que les modifications sont conformes au code. Faites une dernière visite avec votre entrepreneur à la fin du projet pour vous assurer que vous n'avez rien manqué.
La dernière étape du processus de retournement de maison consistera à répertorier et à vendre la propriété rénovée. Décidez de travailler ou non avec un agent et déterminez la meilleure façon de commercialiser la propriété. Félicitations, vous venez de terminer un projet de retournement de maison.
"La Bible de l'investissement dans la réhabilitation immobilière :un système éprouvé et rentable pour trouver, financer, réparer et renverser des maisons... sans lever le pinceau ” de Paul Esajian
"Flip :comment trouver, réparer et vendre des maisons à des fins lucratives ” de Rick Villani et Clay Davis
"Flip :Un guide non conventionnel pour devenir un entrepreneur immobilier et construire votre style de vie de rêve ” par Nick Ruiz
Être un entrepreneur prospère est synonyme de formation continue, et démarrer une entreprise de retournement de maison n'est pas différent. Heureusement, il existe de nombreux livres sur les retournements de maisons, écrits par des poids lourds de l'industrie.
"The Real Estate Rehab Investing Bible" du co-fondateur de FortuneBuilders, Paul Esajian, est une excellente ressource pour les débutants, car il explique un système éprouvé en sept étapes qui peut être mis en œuvre par ceux qui n'ont ni expérience ni capital. "Flip" de Rick Villani et Clay Davis fournit un processus d'analyse étape par étape qui permet aux débutants d'identifier de bons investissements, ainsi que d'apprendre à choisir les meilleures améliorations à apporter. "Flip" de Nick Ruiz est l'objectif de devenir un entrepreneur dans le secteur de l'immobilier.
Retourner les maisons peut être une stratégie d'investissement immobilier lucrative lorsqu'elle est effectuée correctement. Utilisez notre guide étape par étape pour choisir un emplacement, trouver une propriété et commencer à planifier votre rénovation pour vous assurer que rien ne passe entre les mailles du filet. Apprendre à retourner une maison demande du temps et des efforts, mais les avantages peuvent faire en sorte que le processus en vaille la peine.
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