Créer une société holding immobilière est devenue une tradition séculaire des entrepreneurs les plus prolifiques d'aujourd'hui. Ne serait-ce que pour rien d'autre, il existe peu de véhicules capables de protéger un nouveau propriétaire d'entreprise à la fois contre lui-même et contre les intentions malveillantes des autres.
À vrai dire, une société de portefeuille immobilier peut être intimidante pour les nouveaux propriétaires d'entreprise, et pour cause. Une holding est le fondement juridique sur lequel toute votre entreprise sera bâtie. Il convient de noter, cependant, que commencer un n'est pas aussi intimidant que cela puisse paraître. Oui, cela fait partie intégrante du démarrage d'une entreprise, mais cela ne signifie pas que vous devriez être intimidé. Au lieu de cela, les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable et profiter des nombreux avantages qu'une société holding peut offrir.
Une société de portefeuille immobilier est une entité juridique conçue pour protéger les propriétaires d'entreprise contre les risques liés à la possession d'immeubles de placement. Les sociétés de portefeuille immobilier, également appelées sociétés à responsabilité limitée (ou LLC), ne participent pas elles-mêmes aux opérations commerciales, mais possèdent différents actifs. Le but de cette structure est essentiellement d'empêcher les propriétaires d'entreprise d'être personnellement responsables des dettes ou autres passifs contractés par l'entité, d'où le nom de "responsabilité limitée".
Bien que la promulgation des sociétés à responsabilité limitée remonte aux années 1970, les investisseurs immobiliers ont largement commencé à s'intéresser aux avantages de la dernière décennie. Ils sont maintenant souvent utilisés comme un outil pour réduire l'exposition personnelle au risque monétaire et juridique. Par l'intermédiaire d'une société holding, la possession d'immeubles de placement est également connue pour créer des avantages fiscaux importants et une facilité d'administration par rapport à d'autres entités juridiques.
Bien que les sociétés de portefeuille immobilier ne soient pas le seul moyen de protéger une entreprise, la plupart des investisseurs trouvent que les avantages sont les plus accommodants. En d'autres termes, si vous voulez apprendre à démarrer votre propre entreprise, cela ne peut pas faire de mal d'envisager d'en créer une pour votre protection.
Une société de portefeuille immobilier est généralement un excellent choix pour les investisseurs à court et à long terme. Tout investisseur immobilier peut bénéficier de la protection de ses actifs personnels contre toute responsabilité commerciale, et il est également judicieux de séparer vos revenus immobiliers de vos revenus personnels. Les sociétés de portefeuille sont relativement peu coûteuses à démarrer, et les avantages l'emportent généralement sur le coût et l'entretien nécessaires pour les maintenir. Notez que vous n'avez pas besoin de créer une LLC si vous achetez simplement une maison comme résidence principale.
Il existe quelques niches d'investissement immobilier qui pourraient particulièrement bénéficier d'une société de portefeuille immobilier. Il s'agit notamment des investissements fix-and-flip, des investisseurs à revenu passif et de ceux impliqués dans l'immobilier commercial. Les nouveaux investisseurs peuvent également bénéficier d'une LLC, car elle peut fournir des protections juridiques supplémentaires. Quelle que soit votre stratégie d'investissement, renseignez-vous sur les différentes façons dont une société de portefeuille immobilier pourrait profiter à votre entreprise avant de prendre une décision.
Les sociétés holding paient des impôts, bien qu'ils puissent varier légèrement en fonction de la structure organisationnelle. Par exemple, une société de portefeuille avec un propriétaire d'entreprise sera généralement traitée comme une entreprise individuelle. Cela signifie que l'entité elle-même n'est pas tenue de déposer auprès de l'IRS, et à la place, les propriétaires devront déclarer tous les bénéfices (ou pertes) dans leurs documents fiscaux. En revanche, une LLC de deux personnes sera traitée comme un partenariat. Cela signifie que chaque propriétaire sera responsable du paiement des impôts sur sa part des retours. Pour des informations plus précises sur la façon dont une société holding est imposée, assurez-vous de consulter un professionnel pour toute question.
De manière générale, la structure de la société holding ressemblera à ceci :la société holding ou LLC est au sommet et des filiales individuelles existent en dessous. Pour l'immobilier, les filiales seront généralement des immeubles de placement. La société holding elle-même ne participera pas aux opérations quotidiennes de chaque propriété, mais servira plutôt de société mère. L'utilisation de cette structure présente plusieurs avantages, dont nous parlerons ci-dessous.
Un exemple de société de portefeuille immobilier peut aider à illustrer à quoi ressemblerait cette structure d'entreprise. Dans cet exemple, je veux démarrer Business Holding Company, LLC. Après avoir suivi le protocole nécessaire (dépôt auprès de l'État, paiement des frais, etc.), je décide d'acheter un immeuble de rapport. La propriété appartiendra à Business Holding Company, LLC, avec un gestionnaire immobilier en charge des opérations.
Disons que j'ai acheté un complexe d'appartements avant de créer Business Holding Company, LLC. Dans cette étude de cas, je souhaite maintenant transférer cette propriété dans ma nouvelle LLC. Pour ce faire, j'obtiendrais un acte de propriété, déposerais les documents nécessaires, puis transférerais la propriété. Je mettrais également à jour tous les documents qui doivent refléter le changement de propriétaire, comme les contrats de location et les baux.
Maintenant, j'ai deux propriétés opérant sous Business Holding Company, LLC. Le bilan de la société holding refléterait alors le résultat d'exploitation combiné, les passifs et le retour sur investissement. En tant que propriétaire, je serais responsable de la surveillance et du soutien. Bien qu'il s'agisse d'un exemple simplifié à l'extrême, il peut servir d'aperçu de ce à quoi pourrait ressembler une société de portefeuille immobilier.
La création d'une société de portefeuille immobilier est devenue de plus en plus populaire au cours de la dernière décennie, et pour cause. En incorporant leurs entreprises, les investisseurs immobiliers peuvent accéder à des avantages uniques et améliorer la santé à long terme de leurs entreprises. Les avantages d'une société de portefeuille immobilier comprennent, mais sans s'y limiter, la protection des investisseurs contre la responsabilité personnelle, la fiscalité de transfert et la constitution d'un crédit pour votre entreprise.
Les sociétés de portefeuille peuvent protéger les propriétaires d'entreprise contre les responsabilités et les dettes contractées par leurs propriétés.
Une société holding empêche la double imposition sur les immeubles de placement.
La structure de l'entreprise permet aux investisseurs de gérer plus facilement leurs propriétés.
Dans l'ensemble, les SARL paient moins de frais que les sociétés.
Les sociétés holding offrent aux investisseurs plus de flexibilité pour distribuer leurs bénéfices.
La société d'investissement immobilier permet aux investisseurs d'acheter des propriétés aux États-Unis et à l'étranger.
Une société holding est plus facilement transférable que d'autres types d'entités.
De plus, ceux qui se demandent comment créer une société de portefeuille immobilier seront ravis d'apprendre qu'il est relativement facile de s'enregistrer. Les sections ci-dessous détaillent chacun des principaux avantages, ainsi que certains des avantages moins connus.
Investir dans l'immobilier est un choix de carrière plutôt lucratif. Traditionnellement, il y a beaucoup d'argent impliqué dans chaque transaction, au moins plus que ce qu'un individu moyen peut couvrir de son propre gré. Cela dit, il est absolument impératif pour les investisseurs respectifs de protéger leurs finances personnelles (celles en dehors des finances de leur entreprise). Avant tout, les SARL limitent la vulnérabilité personnelle aux poursuites potentielles liées à la propriété, ce qui est peut-être l'aspect le plus intrigant de la création d'une société holding.
Toute action en justice contre une LLC vise spécifiquement l'entreprise, et non la personne qui en est responsable. Si une LLC possédait la propriété en question, l'exposition au risque du propriétaire serait isolée par la protection de l'entreprise, ne laissant que les actifs appartenant à la LLC (par opposition à tous les actifs du propriétaire) exposés à d'éventuelles poursuites. En d'autres termes, les finances personnelles ne seraient pas en danger.
En supposant que la couverture de responsabilité soit le facteur le plus important dans la formation d'une société de portefeuille immobilier, les impôts viennent en deuxième position. En fait, certains investisseurs immobiliers envisagent de structurer leur structure d'entreprise en tant que LLC basée uniquement sur les avantages fiscaux. La protection de la responsabilité peut être un bonus pour certains.
Une décision de justice de 1988 a permis aux investisseurs immobiliers d'éviter la double imposition en acquérant des biens par l'intermédiaire de sociétés à responsabilité limitée. Comme défini par les règles de classification fiscale par défaut, l'Internal Revenue Service (IRS) classe une société de portefeuille immobilier avec un seul propriétaire, de la même manière qu'une entreprise individuelle, autrement plus communément appelée une « entité ignorée ». En conséquence, tout revenu et gain en capital généré par l'entreprise reviendrait au propriétaire, qui, par conséquent, n'aurait qu'à payer des impôts en tant qu'individu. Cependant, le propriétaire respectif bénéficie toujours d'une protection contre la responsabilité. C'est le meilleur des deux mondes.
Étant donné qu'il n'y a pas d'impôt distinct accompagnant la formation d'une LLC, les propriétaires d'entreprise sont en mesure d'éviter la double imposition. Ni les revenus locatifs générés par une propriété ni la plus-value lors de la disposition n'encourent de pénalités fiscales. De plus, les propriétaires d'une LLC unipersonnelle peuvent utiliser les intérêts hypothécaires comme déduction au moment des impôts. En formant une LLC, vous êtes non seulement soumis à moins d'impôts, mais vous bénéficiez également de plus de déductions.
Cependant, les sociétés immobilières détenues par plus d'une personne sont perçues différemment aux yeux de l'IRS. Autrement connues sous le nom de LLC «multi-membres», ces entités commerciales sont imposées de la même manière qu'une société de personnes. Les sociétés à responsabilité limitée multi-membres bénéficient également des avantages de la fiscalité répercutée, car la société à responsabilité limitée transmet ses bénéfices et ses pertes à ses membres. Chaque propriétaire respectif est alors responsable de déclarer sa part des bénéfices (ou des pertes) sur une annexe C, K ou le formulaire 1065 avec ses déclarations de revenus individuelles.
En tant que propriétaire d'une société civile immobilière, unipersonnelle ou pluripersonnelle, vous bénéficiez d'avantages fiscaux répercutés. Encore une fois, tous ces avantages fiscaux s'ajoutent au bouclier de protection de la responsabilité dont il a été question précédemment.
Les sociétés de portefeuille immobilier ont pris de l'importance il y a environ 10 ans, car les investisseurs immobiliers ont été mis au courant des avantages qu'ils offrent. Cependant, il y a plus dans cette désignation qu'il n'y paraît. Les sociétés de portefeuille immobilier sont relatives à d'autres entités juridiques qui, bien qu'elles ne soient pas uniques, s'appliquent à l'utilisation de sociétés à responsabilité limitée lors de la détention d'actifs immobiliers. Ces avantages incluent, mais ne sont pas limités à ce qui suit :
Facilité de gestion : La structure présentée par une LLC facilite grandement la délégation des responsabilités et des postes de gestion. Alors qu'une société est légalement tenue d'avoir des dirigeants et des administrateurs, les LLC sont libres d'être gérées par leurs propriétaires, voire par un tiers.
Coût : De nombreux États imposent des frais supplémentaires sur le nombre autorisé d'actions détenues par une société. Bien que les LLC soient toujours soumises à ces frais, elles peuvent payer moins que les sociétés. Les frais d'enregistrement et de maintenance de l'État sont donc moins élevés pour les entreprises structurées sous une LLC.
Flexibilité : Les LLC accordent aux investisseurs immobiliers la possibilité d'exercer une flexibilité incroyable lors de la distribution des bénéfices. Contrairement à celle d'une S Corporation, les LLC n'ont pas à être au prorata (en proportion) dans la distribution des flux de trésorerie. En d'autres termes, un membre de la LLC peut récompenser financièrement le « capital de sueur » mis en avant par un individu spécifique.
Polyvalence : Contrairement à une S Corp, les LLC encouragent la propriété et l'investissement étrangers dans l'immobilier américain.
Transférable : La structure d'une société holding permet à quiconque de transférer facilement la propriété. Les biens immobiliers peuvent être "donnés" aux héritiers chaque année sans passer par le processus de signature d'un acte authentique. En fait, le don d'un bien permet aux propriétaires d'éviter certaines taxes.
Démarrer une société de portefeuille immobilier n'est pas aussi compliqué que cela puisse paraître. Les investisseurs peuvent se familiariser avec le processus et commencer dès aujourd'hui. Voici un guide étape par étape pour démarrer une société d'investissement immobilier :
Choisissez un nom d'entreprise : Tout d'abord, vous voudrez rechercher les règles de votre état sur la création d'une LLC, comme par le biais de ce guide fourni par la U.S. Small Business Administration. La première étape consiste à sélectionner un nom commercial, qui sera toujours suivi d'une virgule et des lettres "LLC". Assurez-vous de lancer une recherche pour vous assurer que le nom de votre entreprise n'est pas déjà pris.
Déposez les "Statuts de l'organisation" : Une fois que le nom et l'adresse de l'entreprise sont déterminés, un document intitulé "Statuts de l'organisation" doit être déposé auprès du bureau LLC de votre État, généralement le secrétaire d'État. Le document est souvent disponible sous la forme d'un simple formulaire à remplir disponible sur le site Web du secrétaire d'État, accompagné d'instructions de soumission. Une fois préparé, le document peut être soumis par la poste ou en personne moyennant des frais de dépôt.
Créer un accord d'exploitation : Un accord d'exploitation décrit les rôles et les responsabilités de chaque membre d'une LLC. Ce document n'a pas besoin d'être officiellement déposé auprès de l'État, mais il doit documenter la manière dont l'entreprise sera organisée et gérée en interne. Un accord d'exploitation peut inclure la méthode de sélection des dirigeants, les droits et devoirs des membres, les règles de propriété et de fonctionnement, les procédures de vote, le pourcentage d'intérêt des membres et la manière dont les bénéfices ou les pertes sont distribués.
Publiez votre intention de déposer : Bien que cela ne soit requis que par quelques États, renseignez-vous pour savoir si vous êtes tenu ou non de publier une intention de dépôt dans votre journal local. Sinon, votre LLC est considérée comme officiellement formée une fois que votre article d'organisation est accepté et approuvé par votre secrétaire d'État.
Obtenir les licences et permis requis : Une fois votre entreprise officiellement créée, vous pouvez aller plus loin dans votre processus en obtenant les licences et permis commerciaux qui pourraient être nécessaires. N'oubliez pas non plus de demander un numéro d'identification fiscale auprès de l'IRS pour votre nouvelle entreprise.
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Les propriétaires d'entreprise sont conscients de la grande quantité d'entités juridiques sous lesquelles ils peuvent structurer leurs entreprises. Bien que plus reconnaissable que l'entité juridique moyenne, une LLC pour l'investissement immobilier n'est qu'une des nombreuses options. En fait, en raison de leur nature reconnaissable, la plupart des propriétaires d'entreprise choisissent une structure LLC car ils ne connaissent pas les nombreuses nuances juridiques associées aux autres options. D'autres supposent que les LLC sont la meilleure voie à suivre. En réalité, aucune entité n'englobe ou ne couvre les besoins de toutes les entreprises. Alors que la plupart des investisseurs immobiliers préfèrent les LLC, il existe d'autres options disponibles. Bien que différents en soi, les sociétés et les partenariats partagent de nombreuses similitudes. Voici une ventilation des autres entités juridiques :
Une société est autonome en tant qu'entité juridique et protège ses propriétaires de toute responsabilité personnelle pour les dettes et obligations de l'entreprise. Par défaut, les sociétés sont imposées à plusieurs niveaux (impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu). Les avantages d'une C Corporation sont les suivants :
Les propriétaires ne sont personnellement responsables qu'à concurrence du montant investi dans la société.
Les propriétaires ont la possibilité de participer en tant que gestionnaire ou uniquement en tant qu'investisseur passif.
Il n'y a pas de limite au nombre d'actionnaires qu'une société peut avoir à un moment donné.
Le transfert de propriété est relativement facile. Tout ce qu'un propriétaire a à faire est de vendre ses actions.
Les sociétés transcendent la vie de leurs propriétaires. Malgré la perte d'un propriétaire, la société continuera d'exister.
Une S Corporation est créée en vertu de la loi de l'État, un peu comme la C Corporation. Cependant, contrairement à une société C, elle choisit d'être traitée comme une entité intermédiaire à des fins fiscales. De plus, les sociétés S ne sont pas soumises à la double imposition en raison de la nature d'une entité intermédiaire. Les avantages d'une S Corporation sont les suivants :
Les sociétés S sont au courant de bon nombre des mêmes avantages exercés par les sociétés C.
Grâce à un choix fiscal spécial, les sociétés S évitent la double imposition.
Bien qu'elle ne soit pas officiellement considérée comme une entité juridique distincte, une entreprise individuelle est la forme d'entreprise la plus simple. En fait, par défaut, une fois que vous démarrez une petite entreprise, vous devenez une entreprise individuelle. Cela dit, il n'y a pas de séparation entre l'entreprise et l'individu, les deux sont synonymes. Les avantages d'une entreprise individuelle sont les suivants :
Il n'y a pas de paperasse pour commencer.
Coûts initiaux les plus bas de toutes les entités juridiques.
Aucune exigence de déclaration de revenus supplémentaire, car les bénéfices ou les pertes peuvent être déclarés sur la déclaration de revenus du propriétaire.
L'entreprise dépend d'une seule personne.
Peut-être n'êtes-vous pas sûr que la création d'une société holding pour l'immobilier soit la bonne solution pour vous, ou peut-être envisagez-vous plutôt de souscrire une police d'assurance. À juste titre; Ce n'est pas parce que les sociétés de portefeuille offrent une multitude d'avantages aux investisseurs immobiliers et leur secteur particulier qu'elles sont le bon choix pour chaque investisseur. Gardez à l'esprit que le domaine de l'investissement immobilier est incroyablement diversifié et qu'il serait presque impossible de trouver une entité juridique qui protège chaque entreprise. Cela dit, de nombreux investisseurs pensent que la menace d'un procès théorique ne justifie pas l'engagement requis pour démarrer une LLC. Ceux de cette école de pensée peuvent être plus enclins à se renseigner sur une assurance responsabilité civile abordable.
Cela dit, les entrepreneurs qui comptent uniquement sur l'assurance comme moyen de protection prennent des risques inconsidérés. Il n'est pas rare qu'une police d'assurance responsabilité moyenne comporte des limitations, des exceptions et des avenants qui compliquent la couverture. En termes simples :l'assurance responsabilité civile ne couvre pas tous vos recoins. Bien que les chances qu'une action en justice soit déposée qui dépasse les limites de votre police soient faibles, elles ne sont en aucun cas impossibles. Cependant, les effets dévastateurs résultant d'une poursuite non couverte par votre police sont particulièrement préoccupants. Si votre police ne couvre pas une situation, les conséquences peuvent être préjudiciables.
Les lois actuelles rendent la perspective de former une société de portefeuille immobilier très intrigante pour les propriétaires d'entreprises immobilières. Bien qu'ils puissent nécessiter plus d'efforts de votre part, on ne peut nier l'impact positif sur une entreprise. Ils offrent beaucoup plus de protection pour les propriétaires d'entreprise que l'assurance responsabilité civile. Mais le véritable avantage est la tranquillité d'esprit. Les investisseurs peuvent dormir confortablement en sachant qu'ils sont en sécurité.
Maintenant que vous avez créé votre entreprise, vous vous demandez peut-être quoi faire ensuite. Les étapes décrites ci-dessous sont des mécanismes qui aideront à protéger votre entreprise de bien plus de façons que vous ne pourriez l'imaginer.
Obtenez un numéro d'identification d'employé (EIN).
Obtenez une licence et une autorisation pour votre entreprise.
Ouvrez un compte bancaire séparé.
Demander une carte de crédit professionnelle.
Commencez par établir un numéro d'identification d'employeur (EIN), autrement appelé numéro d'identification fiscale fédéral, un numéro unique attribué aux entreprises par l'Internal Revenue Service (IRS). Lors de la demande de votre EIN, vous devrez fournir le type d'entité que vous démarrez et la date à laquelle elle a été fondée. L'obtention d'un EIN est exigée par l'IRS et permettra à votre LLC d'ouvrir un compte bancaire professionnel, de se protéger contre le vol d'identité et de renforcer sa crédibilité en tant qu'entreprise durable.
Tout comme le numéro d'identification fiscale fédéral, la demande de licence ou de permis d'exploitation n'est pas associée au même processus de création d'une LLC. Cela signifie que vous devrez rester diligent dans vos efforts pour gérer une entreprise légitime et demander une licence commerciale ou un permis de votre propre chef. Par conséquent, il y a une amende pour avoir exploité une entreprise sans eux. Pour aider à clarifier les choses, SBA.gov a identifié des informations de licence spécifiques à l'État. Cependant, pour être certain, assurez-vous de contacter votre municipalité locale et de suivre leurs recommandations. Si vous avez déjà formé une LLC, vous devez ouvrir un compte séparé. Ce faisant, vous séparez vos finances des finances de votre entreprise, ce qui peut grandement contribuer à la protection des actifs. Aussi simple que cela puisse paraître, la diversification est une stratégie de protection viable.
Dans la même veine que l'ouverture d'un compte bancaire séparé, les nouveaux propriétaires de LLC voudront demander une carte de crédit d'entreprise. Il s'agit de maintenir le «voile corporatif» qui protège vos actifs et différencie les dépenses professionnelles des dépenses personnelles. Avoir une carte de crédit d'entreprise élimine essentiellement la possibilité de confusion dans la tenue des registres et de placer tous vos œufs dans le même panier.
Le coût de la création d'une société de portefeuille pour vos investissements immobiliers variera en fonction de l'État dans lequel vous vivez. Si vous créez vous-même la LLC, les frais de dépôt moyens de l'État se situent entre 10 $ et 800 $. Si vous travaillez avec un avocat ou un planificateur financier, ils vous factureront leur temps. De plus, vous serez responsable du paiement d'une cotisation annuelle, qui varie de 0 $ à 800 $ selon votre état.
En tant qu'investisseur immobilier, vous devez être conscient que votre industrie particulière est sujette à des risques. Sans paraître trop négatif, il n'y a tout simplement aucun moyen d'éliminer tous les risques associés au démarrage d'une société d'investissement immobilier. Cependant, avec la bonne formation et la bonne désignation légale, vous pouvez atténuer efficacement un grand nombre de risques. En conséquence, le respect des formalités énoncées par une LLC protégera votre entreprise de nombreuses menaces.
Après avoir passé en revue les bases, vous êtes maintenant équipé d'une compréhension des avantages de démarrer une société de portefeuille immobilier, comment ils se comparent à d'autres entités juridiques, la différence entre une LLC et une assurance responsabilité civile, et quelle option est la meilleure pour votre entreprise . Une fois que vous avez décidé que la création d'une société holding immobilière est bon pour vous, assurez-vous de passer en revue les étapes générales, et votre entreprise sera opérationnelle (et protégée) en un rien de temps.
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