Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine. Investissement immobilier commercial , en particulier, est connu pour fournir certains des flux de revenus les plus élevés. Si vous investissez dans l'immobilier résidentiel depuis quelques années et que vous vous demandez comment investir dans l'immobilier commercial, ce guide sert à décomposer tout ce que vous devez savoir pour commencer.
Les bureaux, les hôtels, les magasins de détail et les autres investissements immobiliers commerciaux ont beaucoup souffert de la pandémie de COVID-19. Bien que la pandémie ne soit pas encore terminée, l'immobilier commercial devrait poursuivre sa tendance à la reprise économique au cours de l'année à venir. De nombreux investisseurs immobiliers commerciaux sont optimistes alors que l'industrie continue de s'adapter aux changements.
Alors que le début de 2021 ne promettait pas de perspectives positives, les experts ont suggéré que l'immobilier commercial se stabiliserait d'ici la fin de l'année. Selon Kathy Feucht, leader mondial de l'immobilier chez Deloitte, les investisseurs immobiliers commerciaux prévoyaient de réduire leurs coûts d'environ 25 % en 2021. Cependant, il y a eu de nombreuses surprises au cours de la dernière année, notamment une demande accrue de propriétés industrielles.
Julian Goldie, PDG de Goldie Agency, déclare que « compte tenu de la perspective de bénéfices démesurés, de rendements constants, de couvertures de volatilité et d'avantages fiscaux uniques, davantage de quants devraient entrer sur le marché cette année. Des vents favorables soufflent sur le marché en raison du rebond post-Covid et des dépenses d'infrastructure, et les investisseurs avisés devraient y prêter attention ».
Dans cet esprit, il existe plusieurs tendances prévues pour 2022 en fonction du type d'investissement immobilier commercial. Examinons les performances attendues de ces propriétés de différence :
Magasins de détail : Plusieurs commerces de détail et départements ont fait faillite en 2020 et 2021 alors que l'économie s'adaptait aux quarantaines et aux taux de transmission élevés du COVID-19. Alors que de plus en plus de consommateurs achètent en ligne, les experts prévoient jusqu'à 25 % de magasins de détail en moins d'ici 2025. Les magasins de détail dans les zones urbaines, comme New York et San Francisco, devraient être remplacés par des magasins de soins de santé, des épiceries et d'autres magasins alternatifs.
Bureaux : Selon CBRE, la demande de bureaux pourrait être définitivement réduite de 15 % alors que de plus en plus d'entreprises adoptent des politiques de travail à domicile. En conséquence, l'offre d'immeubles de bureaux continuera d'augmenter. Cependant, nous avons vu l'émergence de politiques de bureau « hybrides » au cours de la dernière année, obligeant les travailleurs à ne venir que certains jours de la semaine. Cette tendance pourrait stabiliser les espaces de bureau alors que les entreprises cherchent des moyens de maintenir certaines journées de travail en personne.
Hôtels : Les hôtels devraient connaître des difficultés tout au long de l'année à venir, malgré certaines réglementations assouplies sur les voyages. Beaucoup ne devraient pas se rétablir avant 2023, et les hôtels haut de gamme qui offrent des commodités aux voyageurs ne se stabiliseront pas avant 2025. Les hôtels des villes les plus peuplées souffriront le plus, car beaucoup essaient de s'éloigner des zones densément peuplées.
Entrepôts : Les entrepôts devraient être les plus performants parmi les investissements immobiliers commerciaux. Leur succès est dû aux entreprises qui tentent de répondre à la demande croissante de commandes de commerce électronique. Les experts immobiliers ont prédit une demande supplémentaire de 250 millions de pieds carrés d'espace d'entreposage en 2021.
Appartements : Au départ, on s'attendait à ce que les appartements connaissent des difficultés pendant la pandémie, car beaucoup seraient incapables de payer un loyer. Cependant, les propriétés multifamiliales se portent bien car la demande de logements n'a pas diminué. Avec des appartements à des prix plus abordables et des taux d'intérêt historiquement bas, ils devraient rester stables dans l'année à venir.
Améliorations de la propriété locative : Les propriétaires de propriétés multifamiliales peuvent remarquer un afflux de demandes pour des unités plus grandes à mesure que les locataires s'adaptent au mode de vie du travail à domicile. Les logements modernisés pourraient également devenir plus attrayants sur les marchés concurrentiels tout au long de 2022, car les locataires cherchent à améliorer leurs conditions de vie.
Développement commercial : Les nouveaux projets de développement devraient augmenter alors que les marchés du logement à travers le pays tentent de répondre à la demande croissante de logements. Les investisseurs commerciaux qualifiés dans les projets de développement pourraient trouver de nombreuses opportunités pour de nouvelles constructions au cours de l'année à venir.
L'immobilier commercial est une propriété qui est généralement louée à des fins commerciales et commerciales. Investir dans l'immobilier commercial implique l'achat ou le développement de propriétés qui ont été conçues dans le but de loger des locataires commerciaux. Contrairement à un investisseur immobilier résidentiel, les investisseurs immobiliers commerciaux louent et perçoivent les loyers des entreprises qui occupent leurs propriétés plutôt que des locataires résidentiels. Il convient également de noter que les terrains bruts achetés pour les développements immobiliers commerciaux sont également inclus dans cette définition. Les propriétés commerciales peuvent généralement être classées en cinq types principaux. Continuez à lire pour en savoir plus sur chacun.
Avant d'aborder les mécanismes d'investissement dans l'immobilier commercial, il est important de comprendre les différents types de propriétés commerciales. De cette façon, vous pouvez commencer à réfléchir au type d'actif commercial dans lequel vous souhaitez vous spécialiser. Les propriétés commerciales servent un large éventail d'objectifs, mais sont généralement regroupées dans les types suivants :
Bureau
Commerce de détail
Industriel
Multifamilial
Usage spécial
Le type d'immobilier commercial le plus courant est celui des bureaux. Ces bâtiments, qui peuvent aller des bureaux à locataire unique aux gratte-ciel, sont définis par l'une des trois catégories suivantes :classe A, classe B ou classe C.
Les biens immobiliers commerciaux de classe A sont généralement des bâtiments nouvellement construits ou largement rénovés dans d'excellentes zones avec un accès facile aux principales commodités. Les sociétés de gestion immobilière professionnelles les gèrent généralement.
Les biens immobiliers commerciaux de classe B sont souvent des bâtiments plus anciens nécessitant un investissement en capital. Bien qu'elles soient bien entretenues et gérées, ces propriétés nécessitent des réparations et des améliorations mineures, ce qui en fait une cible populaire pour les investisseurs.
Les propriétés immobilières commerciales de classe C sont généralement utilisées pour des opportunités de réaménagement. Ils sont généralement mal situés, nécessitent d'importants investissements en capital pour améliorer les infrastructures obsolètes, et leurs taux d'inoccupation élevés sont bien plus élevés que les bâtiments de classe supérieure.
Les immeubles commerciaux sont un autre type d'immobilier commercial populaire. Ces propriétés, allant des centres commerciaux linéaires et des centres commerciaux communautaires aux banques et restaurants, sont souvent situées dans des zones urbaines. La taille de ces propriétés immobilières peut s'étendre de 5 000 pieds carrés à 350 000 pieds carrés.
Des entrepôts aux grands sites de fabrication, les bâtiments industriels sont généralement destinés aux industries manufacturières, car ils offrent des espaces avec des spécifications de hauteur et une disponibilité d'amarrage. De plus, ces propriétés commerciales se prêtent généralement davantage aux opportunités d'investissement.
Les propriétés multifamiliales sont composées de complexes d'appartements, de tours d'habitation en copropriété et de petites unités multifamiliales. Un bien est qualifié d'immeuble multifamilial chaque fois qu'il compte plus d'un logement, mais peut également être considéré comme un bien commercial s'il compte plus de quatre logements. De nombreux investisseurs résidentiels font leurs débuts dans des propriétés commerciales en se développant dans de plus grandes propriétés multifamiliales. Les locataires résidentiels ont généralement des durées de location plus courtes que les locataires de bureaux et de commerces de détail. Le roulement des locataires est donc un facteur à prendre en compte.
En général, les propriétés à usage particulier sont conçues pour un usage spécifique, à tel point qu'il serait difficile de réaffecter la propriété à une autre utilisation. Les lave-autos, les installations d'entreposage libre-service et les écoles sont tous des exemples de propriétés à usage particulier. Les industries des loisirs et du tourisme représentent également une grande partie de l'immobilier à usage spécifique. Parmi les exemples courants au sein de l'industrie figurent les hôtels, les aéroports, les stades sportifs et les parcs d'attractions.
Les propriétés de développement à usage mixte sont également répandues dans le secteur de l'immobilier commercial et continuent de croître en demande. Ces propriétés représentent différentes utilisations, telles que le résidentiel, le commerce de détail et même le secteur public. Un immeuble à usage mixte pourrait avoir des commerces et des services au premier étage avec des appartements aux étages supérieurs. Lisez notre guide sur les développements à usage mixte pour découvrir pourquoi ils sont devenus si populaires ces dernières années.
L'immobilier commercial occupé par le propriétaire (OOCRE) est lorsque les investisseurs achètent un bien immobilier commercial pour utiliser le bâtiment à leurs propres fins. Cette stratégie peut être appliquée à l'un des cinq types de biens immobiliers commerciaux décrits ci-dessus.
L'option d'occuper l'immobilier commercial dans lequel vous investissez n'est qu'un des nombreux avantages de l'investissement commercial. Continuez à lire pour découvrir certains des autres avantages qui pourraient piquer votre intérêt.
Investir dans l'immobilier commercial peut être très gratifiant, tant sur le plan personnel que financier. Pour beaucoup, l'objectif d'investir dans l'immobilier commercial est la richesse et la sécurité futures; d'autres l'utilisent pour des avantages fiscaux et la diversification du portefeuille d'investissement.
Un redéveloppeur commercial peut également profiter des avantages suivants :
Revenu plus élevé : L'avantage caractéristique d'investir dans l'immobilier commercial est un revenu potentiel plus élevé. De manière générale, les propriétés commerciales ont un meilleur retour sur investissement, en moyenne de 6 à 12 %, tandis que les propriétés unifamiliales se situent entre 1 et 4 %. Deuxièmement, l'immobilier commercial présente un risque d'inoccupation plus faible, car les propriétés ont tendance à avoir plus d'unités disponibles. (Considérez ceci :une vacance dans un immeuble de bureaux avec 25 espaces commerciaux aura un impact négatif sur le résultat net d'un investisseur plus qu'une vacance dans un duplex résidentiel.) De plus, les baux commerciaux sont généralement plus longs que ceux que vous trouverez dans l'immobilier résidentiel. Cela signifie que les propriétaires d'immeubles commerciaux doivent faire face à une rotation beaucoup moins importante des locataires.
Flux de trésorerie : L'immobilier commercial a un avantage très distinct :un flux de revenus relativement constant en raison de périodes de location plus longues. De plus, les propriétés commerciales ont souvent plus d'unités que les propriétés résidentielles, ce qui signifie que vous pouvez réaliser des économies d'échelle et multiplier vos flux de revenus beaucoup plus rapidement. Connu dans l'industrie comme un bail triple net, de nombreux locataires commerciaux paient également les taxes foncières, l'assurance immobilière et les coûts d'entretien de l'immeuble, augmentant ainsi vos avantages pour le propriétaire.
Moins de concurrence : Un autre avantage associé à l'immobilier commercial est la concurrence relativement moindre. En raison de la difficulté perçue de l'investissement commercial, l'espace commercial a tendance à être moins saturé d'autres investisseurs.
Baux plus longs : L'un des plus grands avantages de l'immobilier commercial est peut-être les contrats de location attractifs. Les immeubles commerciaux ont généralement des contrats de location plus longs avec les locataires par rapport aux propriétés résidentielles, qui, comme indiqué précédemment, offrent aux investisseurs des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels importants. Dans de nombreux cas, les contrats de location pour les propriétés commerciales sont signés pour plusieurs années.
Relations commerciales : Le monde de l'immobilier commercial offre aux investisseurs l'opportunité unique de participer à des relations interentreprises. Cela peut conduire à des interactions de voisinage plus professionnelles avec vos locataires par rapport à l'immobilier résidentiel. Dans certains cas, vous pourrez même établir des relations avec les propriétaires d'entreprise qui louent votre immeuble. Cela peut être très utile pour étendre votre réseau et vous impliquer dans la communauté dans laquelle vous investissez.
Heures d'ouverture limitées : L'un des avantages les moins connus de l'exploitation de l'immobilier commercial est que, pour la plupart, vous partagez les heures de travail avec vos locataires. Bien que les heures d'ouverture puissent varier légèrement, les propriétaires d'immeubles commerciaux ne se retrouvent généralement pas à répondre aux demandes de maintenance 24 heures sur 24 ou aux communications des autres locataires. D'autre part, l'immobilier résidentiel peut exiger un membre du personnel d'astreinte pour traiter les problèmes 24h/24 et 7j/7. De nombreux investisseurs commerciaux qui choisissent de gérer leurs propres propriétés bénéficient de cet avantage, car cela permet de créer un sentiment de séparation entre la propriété et la vie normale.
L'investissement immobilier commercial offre aux investisseurs un éventail d'opportunités et d'avantages que d'autres stratégies d'investissement n'offrent pas. Une fois que les avantages de l'investissement immobilier commercial sont reconnus, la prochaine étape consiste à plonger. Lisez ce qui suit pour recevoir des conseils sur la façon de démarrer dans l'immobilier commercial.
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La question de savoir « comment investir dans l'immobilier commercial » n'a qu'une seule réponse :la diligence raisonnable. Quel que soit le secteur ou le créneau dans lequel vous vous trouvez, faire vos devoirs et faire preuve de diligence raisonnable est essentiel pour assurer votre succès dans l'immobilier. En plus d'apprendre les tenants et les aboutissants de l'investissement commercial, assurez-vous de comprendre le marché de l'immobilier commercial et en quoi il peut différer du marché de l'immobilier résidentiel. Si vous êtes prêt à vous lancer dans votre premier projet commercial, assurez-vous de suivre les conseils suivants :
La première étape en tant qu'investisseur commercial consiste à comprendre que l'immobilier commercial est évalué différemment des propriétés résidentielles. Contrairement à l'immobilier résidentiel, les revenus de l'immobilier commercial sont généralement liés à la superficie utilisable. De plus, les baux commerciaux durent généralement plus longtemps que les baux résidentiels. Ces deux facteurs aident à illustrer pourquoi un investisseur immobilier commercial a un meilleur potentiel pour gagner un revenu plus élevé.
Matt Woodley de Mover Focus conseille « commencez par faire vos recherches. Assurez-vous de comprendre les risques et les avantages de l'investissement immobilier commercial. De plus, soyez prêt à investir une somme d'argent importante au départ et soyez prêt à affronter des conditions de marché difficiles".
L'emplacement est un facteur important, quel que soit votre créneau d'investissement, l'investissement commercial ne faisant pas exception. Cependant, les investisseurs commerciaux doivent également porter une attention particulière à leur type de locataire. L'emplacement et le type de locataire prévu sont deux facteurs qui se recoupent étroitement lors de la détermination de la demande. Par exemple, un espace destiné à des bureaux d'entreprise sera probablement plus performant dans un centre urbain qu'un quartier principalement résidentiel. L'analyse de comparables récents peut vous donner une meilleure idée de la performance potentielle de votre propriété qui vous intéresse.
L'étape suivante consiste à analyser les comparables dans le domaine et à rechercher les développements futurs. Autrement connus sous le nom de «coms», ces actifs font référence aux prix payés pour des propriétés récemment vendues qui sont similaires en termes d'emplacement, de taille et de style. L'analyse des comps vous aidera à déterminer la valeur marchande actuelle d'une propriété. Lors de la détermination des comps, une règle générale consiste à choisir une propriété dont la superficie en pieds carrés ne dépasse pas 10% de plus ou de moins que celle de la propriété en cours d'évaluation. Cela permettra d'obtenir les comparables les plus précis possibles. En savoir plus sur les conseils pour tirer les ventes comparables les plus précises.
L'investissement immobilier commercial implique un large éventail de calculs et une compréhension du financement immobilier. Pour être acteur de l'immobilier commercial, il existe plusieurs formules à connaître.
Revenu net d'exploitation : Il s'agit d'un calcul qui équivaut à tous les revenus et coûts d'une propriété particulière. Configuré avant les taxes, ce nombre donne aux investisseurs une idée du montant qu'ils tireront d'un investissement moins toutes les dépenses d'exploitation nécessaires. Les coûts d'exploitation comprennent généralement l'assurance, les frais de gestion immobilière, les services publics, les réparations, les frais de conciergerie et l'impôt foncier.
Taux de plafond : Utilisé pour calculer la valeur des propriétés productrices de revenus, le «taux de capitalisation» - abréviation de taux de capitalisation - fournira aux investisseurs une estimation des bénéfices ou des flux de trésorerie futurs. Il s'agit essentiellement du rapport entre le résultat opérationnel net et la valeur de l'actif immobilier.
Paiement sur espèces : Le cash on cash est une mesure qui fournit aux investisseurs un taux de rendement sur leurs transactions immobilières commerciales. Il est généralement utilisé par les investisseurs qui comptent sur le financement pour acheter leurs propriétés. Le cash on cash mesure le rendement des déboursés investis par rapport à la partie qui a été financée. Cela fournira une analyse précise de la performance d'un investissement.
Les formules ci-dessus servent d'introduction pour compléter notre guide complet des calculatrices immobilières que tout investisseur devrait connaître.
Les éventualités de coûts sont essentiellement des fonds pour les jours de pluie qui sont mis de côté pour couvrir les dépenses d'acquisition imprévues. Cette partie de votre budget peut être utilisée pour couvrir la perte de trésorerie due aux premières vacances, aux rénovations et à d'autres coûts initiaux. Par exemple, la propriété devra peut-être être rezonée ou vous devrez peut-être embaucher un nouveau gestionnaire immobilier. Ces coûts peuvent souvent être engagés avant que vous disposiez d'un flux de trésorerie stable.
En intégrant dès le début les éventualités de coûts dans votre budget, vous pouvez vous assurer que vous disposez des fonds nécessaires pour compenser ces dépenses. Un budget d'urgence typique pour les investissements commerciaux se situe entre 5 et 15 %. Pour déterminer le bon chiffre pour votre investissement, analysez vos flux de trésorerie attendus au cours des premiers mois. Ce nombre couvrira-t-il les premières dépenses de prêt? Qu'en est-il des modifications apportées à la propriété ? Même si vous vous attendez à ce que les flux de trésorerie soient durables dès le début, c'est toujours une bonne idée d'avoir des fonds supplémentaires au cas où.
En plus des éventualités de coûts, de nombreux investisseurs mettront de côté un fonds de réserve de capital qui servira essentiellement le même objectif plus tard. Ces fonds peuvent être utilisés pour des dépenses imprévues et sont intégrés au budget de fonctionnement. Dans l'ensemble, en planifiant ces coûts tout au long du processus d'investissement, vous pouvez éviter les situations où vous êtes à court d'argent. Lorsqu'il s'agit d'investissements commerciaux, les éventualités de coûts et les réserves de liquidités sont un élément crucial du processus.
En tant qu'investisseur immobilier commercial, il est tout aussi important de savoir ce qu'il ne faut pas faire que de savoir quoi faire. Les meilleurs investisseurs d'aujourd'hui le savent déjà, et il est temps que vous le fassiez aussi :atténuer les risques est la meilleure chose qu'un entrepreneur immobilier puisse faire pour le succès de son entreprise. L'atténuation de l'exposition aux risques est le meilleur moyen d'augmenter les chances de succès. Cela dit, voici une liste de certaines des erreurs les plus courantes que les investisseurs immobiliers commerciaux doivent éviter :
Évaluations incorrectes : Chaque propriété commerciale est unique et les investisseurs doivent être en mesure de tenir compte des écarts qui peuvent être trouvés dans chaque actif. Le fait de ne pas tenir compte de chaque détail impliqué dans l'évaluation d'un actif pourrait conduire à la ruine financière. Par conséquent, les investisseurs immobiliers commerciaux doivent être pleinement conscients de ce qu'ils achètent et pour combien. L'incapacité de tenir compte de la valeur réelle d'une propriété aura un impact sur presque toutes les étapes à venir, il est donc important de bien faire les choses au moment de l'acquisition.
Ignorance financière : Ne pas comprendre les subtilités financières de l'investissement immobilier commercial peut être dévastateur. SI pour rien d'autre, les transactions commerciales ne sont pas les mêmes que celles résidentielles. Les investisseurs devront apprendre les différences, notamment le ratio prêt-valeur (LTV) ou le ratio de couverture du service de la dette (DSCR).
Négligence de la diligence raisonnable : Bien que le marché d'aujourd'hui exige une prise de décision décisive, il est important de faire preuve de diligence raisonnable. Il vaut mieux perdre un accord au profit de quelqu'un d'autre que d'accepter un accord auquel vous n'êtes pas préparé. Par conséquent, davantage d'investisseurs doivent prendre le temps d'en apprendre le plus possible sur une propriété avant de l'acheter.
Ne pas travailler avec une équipe : Beaucoup trop d'investisseurs veulent économiser de l'argent en faisant tout eux-mêmes. Cependant, travailler en équipe est sans équivoque mieux que travailler seul. Bien que vous puissiez sembler économiser de l'argent en surface, il y a de fortes chances que vous perdiez de l'argent et du temps en travaillant seul. Cela dit, alignez vos services avec une équipe compétente et faites-leur confiance pour faire le travail pour lequel vous les avez embauchés. Il y a de fortes chances qu'ils en sachent plus que vous sur chaque processus.
Dans cette prochaine section, nous verrons comment obtenir différents types de prêts d'investissement commerciaux. Il est essentiel de bien connaître les formules et les calculs ci-dessus lors de la présentation de votre dossier aux prêteurs commerciaux.
Maintenant que vous avez reçu un aperçu de l'investissement immobilier commercial, y compris ses avantages et des idées sur la façon de commencer, vous devez commencer à réfléchir à un aspect important :comment allez-vous financer ces investissements ?
Il existe un large éventail de types de prêts d'investissement commerciaux, et il appartient à l'investisseur de décider quelle option de financement correspond le mieux à ses besoins. Chaque type de prêt a des conditions d'éligibilité uniques, telles qu'une cote de crédit minimale, un niveau d'expérience et une exigence d'acompte. Ces prêts ont également des durées variables, notamment la durée du prêt, le taux d'intérêt et le ratio prêt-valeur (LTV). Par exemple, un investisseur peut être à la recherche d'un prêt offrant des taux d'intérêt plus bas sur une durée plus longue, tandis qu'un autre investisseur pourrait avoir pour priorité de trouver un prêt à court terme comme moyen de combler un déficit financier. Assurez-vous de consulter notre guide complet des différents types de prêts immobiliers commerciaux ci-dessous :
Prêt 7(a) de la Small Business Administration (SBA)
Société de développement certifiée (CDC) / Prêt SBA 504
Prêt conventionnel
Prêt relais commercial
Prêt d'argent dur
Prêt Conduit
L'idée d'obtenir du financement immobilier commercial peut sembler intimidante au premier abord. Pourtant, les investisseurs qui se familiarisent avec le processus et les différents types de prêts immobiliers commerciaux constateront qu'ils sont tout à fait réalisables. Voici les principales étapes nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier d'investissement commercial :
Individu contre entité : La première étape consiste à déterminer s'il faut financer une propriété commerciale en tant qu'individu ou en tant qu'entité. Bien que la plupart des biens immobiliers commerciaux soient achetés par des entités commerciales telles que des sociétés, des promoteurs et des partenariats commerciaux, ils peuvent facilement être complétés en tant qu'investisseur individuel. Le prêteur veut essentiellement s'assurer que l'emprunteur peut rembourser le prêt, obligeant ainsi les emprunteurs à fournir des antécédents financiers pour garantir un prêt. Le prêteur exigera généralement que l'investisseur ou les investisseurs garantissent le prêt pour les nouvelles entreprises sans historique de crédit.
Options hypothécaires : Il est important que les investisseurs reconnaissent que les hypothèques résidentielles et commerciales ne sont pas les mêmes. Premièrement, contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels, les prêts commerciaux ne sont pas garantis par des organismes gouvernementaux tels que Freddie Mac et Fannie Mae. Deuxièmement, les conditions des prêts commerciaux diffèrent de celles des propriétés résidentielles. Les prêts commerciaux vont de cinq à 20 ans, tandis que les prêts résidentiels vont généralement de 15 à 30 ans. Les prêteurs prendront généralement leurs décisions en fonction des antécédents financiers et de crédit d'un investisseur.
Ratio prêt/valeur : Une mesure importante que les prêteurs prennent en compte lors du financement de l'immobilier commercial est le ratio prêt-valeur (LTV) d'une propriété. Ce chiffre mesure la valeur d'un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Il est calculé en divisant le montant du prêt par la valeur d'expertise ou le prix d'achat du bien. Le LTV ira de 65 à 80 % pour les prêts commerciaux, les LTV inférieurs donnant droit à des taux de financement plus favorables.
Ratio de couverture du service de la dette : Les prêteurs examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Cette mesure mesure la capacité d'une propriété à rembourser sa dette. Il compare le bénéfice d'exploitation net annuel d'une propriété au service annuel de sa dette hypothécaire, y compris le principal et les intérêts. Un DSCR inférieur à un pour cent révèle un flux de trésorerie négatif. Les prêteurs commerciaux recherchent généralement des DSCR d'au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.
Une fois que vous avez obtenu votre financement, vous êtes prêt à commencer à chercher parmi les annonces. Cependant, cela représente beaucoup d'informations à traiter en une seule fois. Continuez à lire pour obtenir des réponses à certaines de vos questions les plus brûlantes.
Un investisseur immobilier commercial prospère a le potentiel d'avoir une carrière très lucrative. De nombreux investisseurs débutants utilisent les propriétés multifamiliales comme passerelle pour se lancer dans l'investissement immobilier commercial. Quoi qu'il en soit, il est impératif que vous ayez un plan d'affaires approprié avant de vous lancer. Voici les réponses à quelques questions fréquemment posées sur l'immobilier commercial que tout investisseur débutant devrait connaître :
Vous êtes intéressé par l'investissement immobilier commercial mais vous hésitez encore à sauter le pas ? Les trois questions suivantes ont été conçues pour vous aider à mieux comprendre si l'immobilier commercial est fait pour vous :
Investir dans l'immobilier commercial oblige les individus à voir grand et à avoir l'esprit ouvert. Lorsque vous investissez dans l'immobilier résidentiel, les propriétés envisagées sont beaucoup plus petites. Avec une propriété commerciale, vous devez visualiser un produit fini même dans les premières étapes du réaménagement. Si vous débattez de l'opportunité d'acheter un appartement de cinq unités par rapport à une propriété de dix unités ou plus, il est probablement plus avantageux de choisir le 10. Si le complexe de cinq unités nécessite à peu près le même financement commercial que le 10, il est logique de voir grand et de faire ce qu'il faut pour augmenter vos résultats.
Le réseautage et l'établissement de relations en tant qu'investisseur immobilier résidentiel sont importants, mais c'est un must absolu pour les investisseurs commerciaux. La principale raison d'établir des relations avec d'autres investisseurs commerciaux et prêteurs privés est à des fins de financement. Face à un prix d'achat d'un million de dollars ou plus, vous aurez probablement besoin de financement. Quoi de mieux pour trouver du capital que de contacter un de vos prêteurs privés personnels avec qui vous avez déjà noué une relation. Une fois que vous avez construit un réseau, vous pouvez compter sur d'autres personnes qui ont commis et appris de leurs erreurs.
La tâche la plus importante que les investisseurs débutants puissent accomplir avant de se lancer dans l'investissement immobilier commercial est sans doute d'effectuer leur diligence raisonnable. Après avoir choisi votre créneau, vous devez rechercher tout ce que vous pouvez concernant ce secteur spécifique. Posez des questions à des personnes partageant les mêmes idées dans votre club REI local, trouvez des informations sur les différents types d'options de financement en ligne, contactez des prêteurs privés à l'avance. Par conséquent, vous savez exactement quelles informations leur présenter le moment venu. Une fois que vous aurez effectué une diligence raisonnable approfondie, vous serez prêt à vous lancer avec succès dans votre première transaction immobilière commerciale.
Vous n'avez pas besoin d'une licence immobilière pour commencer à investir dans l'immobilier commercial, même si cela peut ouvrir des portes professionnellement. L'obtention de votre licence immobilière et la gestion des transactions en parallèle peuvent vous aider à établir des relations professionnelles au sein de l'industrie - et à gagner de l'argent grâce à des commissions en attendant. Pour de nombreux investisseurs, ces fonds peuvent servir directement à l'achat de propriétés commerciales et à la constitution de leur portefeuille.
Cela étant dit, il y a des heures de formation, des examens et bien plus encore qui sont nécessaires pour obtenir une licence immobilière. Ce sera un engagement de temps même pour commencer à exercer en tant qu'agent, ce qui peut être délicat si vous commencez déjà à construire votre portefeuille d'investissement. Certains investisseurs choisiront de construire un réseau avec des agents immobiliers plutôt que de poursuivre leur propre licence.
Investissement immobilier commercial peut sembler intimidant au début, mais vous devez comprendre que les compétences de base requises sont les mêmes que pour l'investissement immobilier résidentiel. Il s'agit notamment de faire preuve de diligence raisonnable, d'avoir un plan d'affaires approprié qui comprend la compréhension des options de financement et la construction d'un réseau solide. Tout type d'investissement est associé à un certain niveau de risque, et c'est à vous de trouver des moyens d'atténuer ce risque. Si vous utilisez les systèmes qui vous ont permis de réussir dans l'immobilier résidentiel et que vous les mettez en œuvre de manière transparente dans votre stratégie commerciale, vous réussirez sûrement.
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