Quels sont les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la recherche du parfait investissement immobilier locatif ? ?
Investir dans un bien locatif avec succès, un peu comme votre flip standard, dépend de plusieurs facteurs. Dans ce cas, la somme est bien égale à toutes les parties, car tout doit se mettre en place pour qu'un investissement immobilier locatif récompense les investisseurs. Certains investisseurs immobiliers locatifs se laissent geler par la « paralysie de l'analyse » et ne concluent jamais de transactions. À tout le moins, ils finissent par payer beaucoup plus que nécessaire. Pour une raison ou une autre, les investisseurs locatifs «verts» sont confus par tous les chiffres qui apparaissent dans une transaction. Quels sont donc les facteurs les plus importants lors de la sélection de propriétés locatives qui seront réellement rentables ? Peut-être plus important encore, comment pouvez-vous vous assurer qu'investir dans un bien locatif est lucratif pour votre entreprise ? Qu'est-ce qui fait un bon bien locatif et comment être sûr d'en voir les signes ?
Bien qu'il n'y ait pas de définition unique de ce qui fait un bon bien locatif, il existe plusieurs indicateurs et repères qui peuvent vous aider à indiquer une propriété qui serait un excellent ajout à votre portefeuille d'investissement. Voici plusieurs indicateurs à prendre en compte :
Emplacement
Flux de trésorerie et potentiel de croissance
État de la propriété
Gestion immobilière
Valeur de la propriété
Tendances du marché
N'envisagez pas d'investir dans un bien locatif si vous n'allez pas réfléchir à l'endroit où il se trouvera. On dit que l'emplacement est le facteur le plus important pour acquérir une bonne affaire immobilière, ce qui est absolument vrai. Cependant, le meilleur moment pour se rendre à un certain endroit peut certainement changer, car les marchés sont en constante évolution. L'immobilier national peut représenter le ton général, mais tout est une question de lieu. Voici quelques facteurs clés à garder à l'esprit lorsque vous choisissez le bon emplacement pour votre investissement immobilier locatif :
Quartier : Le quartier que vous choisissez pour votre investissement immobilier locatif détermine également les types de locataires qui seront attirés par votre bien ainsi que votre taux de vacance. Par exemple, l'achat d'une propriété près d'un collège signifie qu'une grande partie de vos locataires potentiels seront très probablement des étudiants. En termes de taux d'inoccupation, vous aurez peut-être du mal à trouver des locataires pendant les mois où l'école n'est pas en session. Il est également important de noter que certains quartiers vous décourageront d'acheter une propriété pour des conversions locatives en imposant des frais de permis déraisonnablement élevés et d'autres règles et réglementations. Assurez-vous de faire autant de recherches que possible sur le quartier avant d'investir dans votre bien locatif.
Écoles : Si vous envisagez d'investir dans des maisons familiales, il est fortement recommandé de tenir compte de la qualité du district scolaire local. Les écoles affecteront la valeur globale de votre investissement immobilier locatif qui entrera en jeu lorsque vous déciderez finalement de vendre.
Taxes : Selon la zone dans laquelle vous souhaitez investir, les taxes foncières peuvent varier considérablement. Vous voudrez rechercher combien d'argent vous perdrez en impôts pour tout investissement immobilier locatif. Les impôts fonciers élevés ne sont pas toujours un problème si vous pouvez acquérir une propriété avec des locataires à long terme dans un quartier de meilleure qualité. Pour trouver des informations fiscales, vous pouvez parler aux propriétaires du quartier ou vous rendre au bureau d'évaluation de la municipalité qui aura toutes les informations fiscales dont vous avez besoin dans le dossier. Découvrez le taux d'imposition actuel et s'il est susceptible d'augmenter à l'avenir.
Criminalité : Aucun locataire ne veut vivre sur une propriété à proximité d'activités criminelles. Assurez-vous de trouver des statistiques précises sur la criminalité pour votre quartier cible auprès de la police locale ou de la bibliothèque publique. Considérez les taux de vandalisme et d'autres délits graves ou mineurs. Notez également si l'activité criminelle est en hausse ou en baisse et si la police est fréquemment dans le quartier.
Choisir les bonnes villes, les bons quartiers et même les bons terrains fait toute la différence. Quel est votre échéancier pour détenir la propriété? Allez-vous gérer vous-même ou disposer d'une gestion immobilière professionnelle pour offrir des rendements supérieurs et générer des revenus véritablement passifs ?
Le flux de trésorerie est l'un des facteurs les plus importants à prendre en compte lors d'un investissement dans un bien locatif. S'il n'y a pas de flux de trésorerie, pourquoi constitue-t-il un bon investissement immobilier à revenus? Quelles sont les garanties de revenus futurs, voire même de trouver un locataire ? Combien de temps faudra-t-il pour obtenir une propriété dans un état «rentable»? À tout le moins, si la propriété ne dispose pas déjà de liquidités, consultez une société de gestion immobilière professionnelle. Une bonne société de gestion tierce vaut son pesant d'or. Une grande partie du reste, y compris l'emplacement, peut ne pas avoir beaucoup d'importance sans flux de trésorerie. Il est important de comprendre le potentiel de croissance future et la direction que prennent les valeurs immobilières. Où seront-ils lorsque vous envisagez de vendre ou à des moments cruciaux où vous voudrez peut-être exploiter des fonds propres pour des articles coûteux ? Soyez conservateur, mais espérez le meilleur.
L'état de la propriété est l'endroit où la plupart des investisseurs immobiliers se sabotent. Les nouveaux investisseurs immobiliers sous-estiment trop souvent l'impact de l'état de la propriété sur leurs investissements. Bien sûr, certains se permettent également d'avoir peur d'investir dans des investissements immobiliers autrement géniaux. Par exemple; peu importe à quel point la maison est laide, une grande valeur peut souvent être facilement trouvée dans les améliorations cosmétiques, et même dans certaines maisons avec des problèmes de fondation ou qui ont des dommages causés par les termites. Faut-il 5 000 $ et quatre jours pour terminer et louer une propriété, ou 150 000 $ et six mois ? La propriété devra-t-elle être démolie au prix de dizaines de milliers de dollars et reconstruite ?
L'entretien et les coûts permanents de la propriété sont tout aussi importants. En fonction de l'âge, de la qualité du bâtiment et d'autres facteurs, combien devra être mis de côté pour les réserves de capital chaque mois et chaque année ? Comment cela se compare-t-il aux autres options d'investissement immobilier? Quel impact cela aura-t-il sur l'intensité des besoins en gestion immobilière ?
La gestion est peut-être encore plus importante que la propriété elle-même. Toute opportunité est seulement aussi bonne que l'exécution. Une maison laide dans une zone profondément déprimée peut générer des rendements incroyables avec une bonne gestion. D'un autre côté, même la meilleure maison dans le plus beau quartier peut donner des résultats horribles avec une mauvaise gestion. Qui peut apporter l'expertise nécessaire pour gérer votre propriété pour des rendements supérieurs? Il est sage d'avoir identifié votre gestionnaire immobilier avant de faire une acquisition plutôt que de se précipiter après coup.
La valeur de la propriété est importante. Cependant, la valeur de la propriété par rapport à ce que vous payez est particulièrement importante. Les investisseurs axés sur le revenu ont manifestement des priorités différentes de celles des autres types d'investisseurs. Ils n'ont peut-être pas besoin des remises avantageuses des grossistes. Ils ont besoin de bonnes propriétés génératrices de revenus qui auront suffisamment de fonds propres pour être liquidées dans les délais. L'appréciation est bonne, et il n'est peut-être pas logique d'acheter une toute nouvelle pré-construction, mais les règles de trésorerie et la spéculation sur la valeur future viennent en second lieu. Reconnaissez également comment les évaluations changent dans de nombreux domaines et sont basées sur le potentiel de revenu d'une propriété.
Que prédisent les tendances de la zone pour les performances futures de cette propriété ? Quels sont les nouveaux développements à venir ? Quels sont les efforts de revitalisation en cours ? Comment les fondamentaux sont-ils susceptibles d'évoluer ? La population augmente-t-elle ? Qu'en est-il des emplois et des salaires ? Qui vivra ici dans 20 ans ? Voici quelques tendances clés du marché à prendre en compte pour votre bien locatif :
Développement futur : Consultez le service d'urbanisme municipal pour obtenir des informations sur les développements ou les développements prévus qui ont déjà été zonés dans la région. Plus il y a de construction, plus il y a de croissance. Envisagez tout nouveau développement qui pourrait potentiellement nuire au prix de toutes les propriétés dans la région. Tous les projets de nouvelles propriétés doivent être considérés comme des concurrents potentiels pour votre investissement immobilier locatif.
Marché de l'emploi : Les emplacements offrant plusieurs nouvelles opportunités d'emploi attireront certainement plus de locataires. Avant de décider où investir dans un bien locatif, consultez le Bureau of Labor Statistics (BLS) des États-Unis pour connaître les taux de disponibilité d'emplois dans certaines régions.
Loyer moyen : Il va sans dire que le montant des revenus locatifs sera un facteur clé pour décider dans quel bien investir. En examinant le revenu locatif moyen de votre zone cible, vous obtiendrez un montant précis à attendre. Assurez-vous que le loyer pourra couvrir les versements hypothécaires, les taxes et toutes les autres dépenses qui pourraient survenir. Essayez de rechercher où va la région dans les 5 à 10 prochaines années. Une augmentation importante des taxes sur une propriété abordable peut signifier la faillite à terme.
Comme pour toute décision financière importante, vous devez tenir compte des risques potentiels ainsi que des récompenses. L'immobilier peut être intimidant pour tout investisseur débutant, mais avec les bonnes connaissances, il peut vous aider à réaliser vos rêves financiers. Considérez cette liste d'avantages et d'inconvénients des investissements immobiliers locatifs pour déterminer si l'immobilier vous convient.
Les + des investissements immobiliers locatifs :
Le revenu passif de votre bien locatif signifie que vous pouvez gagner de l'argent tout en dépensant la plupart de votre temps et de votre énergie ailleurs.
Lorsque la valeur immobilière augmente, la valeur de votre propriété augmente.
Les biens immobiliers peuvent être placés dans un IRA autogéré (SDIRA).
Les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus pour la taxe de sécurité sociale.
Les intérêts sur un prêt immobilier de placement sont déductibles d'impôt.
La valeur de l'immobilier a tendance à être plus stable que le marché boursier.
L'immobilier est un actif physique par opposition aux actions ou à d'autres investissements dans des produits financiers.
Les inconvénients des investissements immobiliers locatifs :
Bien que vous puissiez gagner un revenu passif, traiter avec les locataires peut être un problème, sauf si vous avez une société de gestion immobilière.
Vous pouvez être assujetti à une surtaxe de 3,8 % sur le revenu net de placement si votre revenu brut ajusté (AGI) est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou 250 000 $ (marié déclarant conjointement).
Les revenus locatifs peuvent ne pas suffire à couvrir le paiement hypothécaire total de votre immeuble de placement.
Vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers comme des actions ou d'autres investissements.
Vous devrez payer tous les frais si vous ne trouvez pas de locataire.
Investissements immobiliers locatifs peut être intimidant pour l'investisseur débutant, mais savoir quels facteurs clés font un excellent investissement immobilier et où les chercher peut facilement vous aider à commencer à vous faire un revenu locatif passif.
Examinez le potentiel de chaque propriété qui vous intéresse. Tenez compte de la situation actuelle de la propriété et de tout ce qui pourrait changer à l'avenir. Demandez-vous si vous pouvez gérer vous-même cette propriété ou si une société de gestion immobilière est nécessaire. Enfin, déterminez si vous êtes dans la bonne situation financière et si investir dans l'immobilier est le bon choix pour vous. Une fois tous ces facteurs pris en compte, vous pouvez commencer à atteindre vos objectifs financiers grâce à des investissements immobiliers locatifs.
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