L'économie immobilière est à la fois simple et complexe. Comme pour tout produit de base, l'offre et la demande dictent les prix des logements. Aujourd'hui, les coûts des maisons atteignent des records, en hausse de 18 % depuis septembre 2020. Les facteurs expliquant cette pénurie d'inventaire et la flambée des achats – incluant les taux d'intérêt bas – sont variés et interconnectés.
Pour illustrer ce déséquilibre, examinons les "mois d'approvisionnement", indicateur du temps nécessaire pour écouler l'ensemble des maisons listées au rythme actuel. Dans un marché équilibré, ce chiffre est de 6 mois. Depuis 2019, la moyenne nationale est tombée de 4 à moins de 2 mois. Au début de 2021, seulement 870 000 maisons unifamiliales étaient à vendre aux États-Unis, le plus bas niveau en 40 ans (étude Harvard 2021).
La pandémie de COVID-19 a boosté la demande : télétravail, confinements et taux hypothécaires historiques ont incité, surtout les moins de 35 ans, à acheter plus d'espace en périphérie, à moindre coût. Inversement, elle a accentué l'insécurité financière pour d'autres : 25 % des ménages < 25 000 $/an en retard d'hypothèque, 20 % des locataires en défaut de loyer début 2021, touchant disproportionnellement les bas revenus et minorités.
Les investisseurs institutionnels ont profité de la crise, achetant 1 maison sur 6 et 25 % des appartements au T2 2021, grâce aux taux bas et à la demande locative.
La pandémie n'explique qu'en partie la pénurie : un problème de sous-production chronique depuis 20 ans. Selon la National Association of Realtors (NAR), 276 000 logements manquent annuellement vs. les 30 ans précédents. Sans ce déficit, +5,5 millions de maisons aujourd'hui. Il faudrait 2 millions/an sur 10 ans pour rattraper, un défi avec les chaînes d'approvisionnement perturbées (88 % des chantiers) et pénurie d'artisans (90 % des entreprises).
Le marché varie par État. Pour une vue locale, ZeroDown a compilé des données du U.S. Census Bureau et HUD : taux de propriété, vacance, saisies, hypothèques, construction, âge médian des logements, surface, chambres.
Sources : U.S. Census Bureau, HUD, NAR, Harvard JCHS, ZeroDown (données 2021).
1 / 50 - Taux d'accession à la propriété : 73,3 %
- Taux de vacance propriétaire : 0,7 %
- Taux de vacance locative : 12,5 %
- Logements occupés : 1 897 576
--- Logements occupés par le propriétaire : 1 305 223, par locataires : 592 353
--- Année de construction : 2014 ou après (4,9 %), 2010-2013 (3,7 %), 2000-2009 (15,3 %), 1980-1999 (33,2 %), 1960-1979 (27,1 %), 1940-1959 (11,4 %), 1939 ou avant (4,5 %)
--- Nombre de chambres : aucune (1,1 %), 1 (6,1 %), 2-3 (70,3 %), 4+ (22,5 %)
--- Chauffage : gaz utilitaire (26,5 %), GPL (5,6 %), électricité (66,4 %), fioul (0,1 %), autres (0,9 %), aucun (0,4 %)
- Nouveaux permis : 19 982 (valeur 4 358 692 $)
- Maisons préfabriquées : 3 368 (moy. 80 000 $)
2 / 50 - Taux d'accession à la propriété : 64,1 %
- Taux de vacance propriétaire : 1,3 %
- Taux de vacance locative : 3,8 %
- Logements occupés : 252 199
--- Propriétaire : 163 272, locataires : 88 927
--- Année : 2014+ (3,9 %), 2010-13 (2,5 %), 2000-09 (15,1 %), 1980-99 (38,6 %), 1960-79 (31,3 %), 1940-59 (6,8 %), avant (1,7 %)
--- Chambres : aucune (3,7 %), 1 (10,8 %), 2-3 (63,7 %), 4+ (21,8 %)
--- Chauffage : gaz (48,6 %), GPL (1,9 %), élect. (12,1 %), fioul (30,8 %), autres (6 %)
- Permis : 1 420 (381 356 $)
- Préfab. : 7 (N/D)
50 / 50 - Taux d'accession à la propriété : 72,7 %
- Taux de vacance propriétaire : 1,4 %
- Taux de vacance locative : 7,5 %
- Logements occupés : 233 128
--- Propriétaire : 167 582, locataires : 65 546
--- Année : 2014+ (4,4 %), 2010-13 (3,8 %), 2000-09 (14,1 %), 1980-99 (28,1 %), 1960-79 (25,6 %), 1940-59 (15,1 %), avant (8,7 %)
--- Chambres : aucune (0,9 %), 1 (6,7 %), 2-3 (63,7 %), 4+ (28,7 %)
--- Chauffage : gaz (59,2 %), GPL (12,1 %), élect. (22,8 %), fioul (0,1 %), coke (0,6 %), autres (4,9 %), aucun (0,5 %)
- Permis : 2 128 (703 859 $)
- Préfab. : 135 (moy. 70 900 $)
