Achat immobilier local vs à distance : Comparaison dans 20 villes américaines (données Roofstock 2021)

La pandémie de COVID-19 a profondément transformé le marché immobilier américain ces deux dernières années. Pénuries de logements, concurrence acharnée et flambée des prix ont avantagé les vendeurs tout en compliquant la tâche des acheteurs.

Moins évoqué : l'essor des achats à distance. Jamais autant d'acheteurs n'ont acquis des biens sur d'autres marchés nationaux. Certains visent une relocalisation, d'autres, des investisseurs attirés par des rendements bruts médians élevés – profit locatif avant dépenses – sur les marchés les plus dynamiques.

Les achats à distance évitent les expositions au virus lors des visites et permettent de rivaliser sur des marchés inaccessibles physiquement, crucial en période de rareté. Inconvénients : dépendance aux inspections et agents, sans visite sur place. Pourtant, les avantages l'emportent souvent, facilités par notaires et visioconférences. Cette tendance devrait perdurer, surtout là où la demande est forte.

Quels marchés attirent ces investisseurs ? Roofstock, spécialiste de l'investissement locatif, a analysé ses données 2021 sur les propriétés non occupées par leur propriétaire (single-family rentals). Focus sur les 20 premières agglomérations par volume d'achats via sa plateforme. Comparaison : achats locaux (acheteur à < 200 miles) vs à distance, pour rendements bruts médians, prix médians et âge médian des biens.

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#20. Saint-Louis, Missouri et Illinois

- Total biens non occupés : 4 445 (93,3 % acheteurs locaux, 6,7 % à distance)
- Rendement brut médian : 7,9 % (local) ; 8,3 % (distance)
- Prix médian : 123 000 $ (local) ; 129 000 $ (distance)
- Année médiane construction : 1951 (local) ; 1953 (distance)

Saint-Louis attire millennials et primo-accédants exclus des grandes villes. Prix médians abordables, qualité de vie élevée, emploi dynamique (Anheuser-Busch, Boeing, etc.).

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#19. Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, Californie

- Total : 4 722 (94,1 % locaux, 5,9 % distance)
- Rendement : 4,9 % (local/distance)
- Prix : 459 000 $ (local) ; 498 500 $ (distance)
- Année : 1979 (local) ; 1985 (distance)

Refuge face aux coûts côtiers californiens. Proximité San Francisco/Tahoe, emplois variés, fort taux de locataires boostent l'intérêt.

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#18. Seattle-Tacoma-Bellevue, Washington

- Total : 4 924 (93,4 % locaux, 6,6 % distance)
- Rendement : 4,3 % (local) ; 4,6 % (distance)
- Prix : 613 000 $ (local) ; 574 000 $ (distance)
- Année : 1966 (local) ; 1970 (distance)

Plus grand marché de l'État, boosté par tech (Amazon, Boeing). Marché locatif actif, exode de Seattle vers Tacoma.

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#17. Orlando-Kissimmee, Floride

- Total : 4 974 (81,8 % locaux, 18,2 % distance)
- Rendement : 6,7 % (local) ; 6,6 % (distance)
- Prix : 291 000 $ (local) ; 272 000 $ (distance)
- Année : 1989 (local) ; 2004 (distance)

Croissance rapide, loyers +14 % depuis 2020, tourisme. Investisseurs captent 1 maison sur 6.

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#16. Indianapolis-Carmel, Indiana

- Total : 5 008 (90,9 % locaux, 9,1 % distance)
- Rendement : 8,7 % (local) ; 9,0 % (distance)
- Prix : 126 000 $ (local) ; 122 000 $ (distance)
- Année : 1950 (local) ; 1952 (distance)

Abordable, emplois tech, faible chômage. Idéal pour locatif.

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#15. Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach, Floride

- Total : 5 478 (88,9 % locaux, 11,1 % distance)
- Rendement : 6,6 % (local) ; 6,5 % (distance)
- Prix : 386 000 $ (local) ; 453 000 $ (distance)
- Année : 1977 (local) ; 1985 (distance)

Exode entreprises fiscales, 12e économie US. Emplois, vie nocturne attirent mondialement.

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#14. Kansas City, Missouri et Kansas

- Total : 5 566 (93,1 % locaux, 6,9 % distance)
- Rendement : 8,1 % (local) ; 8,5 % (distance)
- Prix : 153 500 $ (local) ; 147 000 $ (distance)
- Année : 1954 (les deux)

Marché émergent, 50 % croissance par transplants. Demande locative forte.

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#13. San Antonio, Texas

- Total : 5 938 (90,3 % locaux, 9,7 % distance)
- Rendement : 7,6 % (local) ; 7,9 % (distance)
- Prix : 207 000 $ (local) ; 229 000 $ (distance)
- Année : 1980 (local) ; 1998 (distance)

Marché locatif stable, emplois divers, abordable vs national.

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#12. Charlotte-Gastonia-Concord, Caroline du Nord et du Sud

- Total : 5 992 (94,0 % locaux, 6,0 % distance)
- Rendement : 6,6 % (local) ; 6,4 % (distance)
- Prix : 226 000 $ (local) ; 263 500 $ (distance)
- Année : 1967 (local) ; 1987 (distance)

Croissance rapide, 7 Fortune 500, 47 % locataires.

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#11. Las Vegas-Paradise, Nevada

- Total : 6 441 (77,0 % locaux, 23,0 % distance)
- Rendement : 5,4 % (les deux)
- Prix : 343 000 $ (local) ; 350 000 $ (distance)
- Année : 2000 (local) ; 2001 (distance)

Loyers +45 %, population record, demande locative explosive.

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#10. Détroit-Warren-Livonie, Michigan

- Total : 6 490 (94,1 % locaux, 5,9 % distance)
- Rendement : 8,5 % (local) ; 8,6 % (distance)
- Prix : 131 000 $ (local) ; 123 000 $ (distance)
- Année : 1948 (local) ; 1949 (distance)

Abordable, revitalisation (Google, Microsoft), 50 % locataires.

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#9. Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Floride

- Total : 7 778 (88,1 % locaux, 11,9 % distance)
- Rendement : 6,5 % (local) ; 6,7 % (distance)
- Prix : 259 000 $ (local) ; 271 000 $ (distance)
- Année : 1971 (local) ; 1980 (distance)

Appréciation rapide, emplois variés, loyers +20 %.

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#8. Chicago-Naperville-Joliet, Illinois, Indiana et Wisconsin

- Total : 7 911 (95,8 % locaux, 4,2 % distance)
- Rendement : 7,9 % (local) ; 8,2 % (distance)
- Prix : 233 000 $ (local) ; 193 000 $ (distance)
- Année : 1955 (local) ; 1957 (distance)

9,4 M habitants, centre financier, demande locative massive.

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#7. Riverside-San Bernardino-Ontario, Californie

- Total : 9 043 (92,0 % locaux, 8,0 % distance)
- Rendement : 5,2 % (les deux)
- Prix : 436 000 $ (local) ; 486 000 $ (distance)
- Année : 1985 (local) ; 1992 (distance)

Abordable pour millennials, économie diversifiée.

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#6. Los Angeles-Long Beach-Anaheim, Californie

- Total : 10 056 (92,9 % locaux, 7,1 % distance)
- Rendement : 4,2 % (les deux)
- Prix : 909 000 $ (local) ; 905 000 $ (distance)
- Année : 1956 (local) ; 1958 (distance)

40 % locataires, loyers élevés, économie florissante.

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#5. New York-Nord NJ-Long Island, NY-NJ-PA

- Total : 11 158 (96,3 % locaux, 3,7 % distance)
- Rendement : 5,8 % (local) ; 6,2 % (distance)
- Prix : 476 000 $ (local) ; 464 500 $ (distance)
- Année : 1950 (local) ; 1959 (distance)

Rebond post-exode, loyers records, pénurie.

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#4. Atlanta-Sandy Springs-Marietta, Géorgie

- Total : 12 500 (94,3 % locaux, 5,7 % distance)
- Rendement : 7,0 % (local) ; 7,2 % (distance)
- Prix : 231 000 $ (local) ; 237 000 $ (distance)
- Année : 1982 (local) ; 1994 (distance)

57 % locataires, loyers +19 %, appréciation +10,6 %.

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#3. Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona

- Total : 12 909 (80,1 % locaux, 19,9 % distance)
- Rendement : 5,0 % (local) ; 5,1 % (distance)
- Prix : 360 000 $ (local) ; 372 000 $ (distance)
- Année : 1996 (local) ; 2000 (distance)

36 % locataires, boom démographique, loyers +20 %.

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#2. Houston-Sugar Land-Baytown, Texas

- Total : 14 180 (93,7 % locaux, 6,3 % distance)
- Rendement : 8,2 % (local) ; 8,4 % (distance)
- Prix : 234 000 $ (local) ; 251 000 $ (distance)
- Année : 1983 (local) ; 1995 (distance)

7,1 M habitants, +250/jour, 40 % locataires, appréciation +15 %.

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#1. Dallas-Fort Worth-Arlington, Texas

- Total : 14 363 (94,0 % locaux, 6,0 % distance)
- Rendement : 7,4 % (les deux)
- Prix : 253 000 $ (local) ; 270 000 $ (distance)
- Année : 1979 (local) ; 1987 (distance)

8 M habitants, emplois divers, 40,46 % locataires. Leader incontesté.

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