Avez-vous déjà eu un smartphone qui fonctionnait encore mais qui était impossible à utiliser car le fabricant l'avait rendu incompatible avec les dernières technologies ? Le monde de la technologie qualifie ce scénario d'obsolescence fonctionnelle . L'obsolescence fonctionnelle est utilisée dans diverses industries et peut prendre différentes significations selon le contexte. Continuez votre lecture pour découvrir ce que signifie l'obsolescence fonctionnelle dans l'immobilier et pourquoi les investisseurs ont tendance à s'en éloigner.
Selon le dictionnaire Merriam-Webster, la définition de l'obsolescence fonctionnelle est la suivante :"l'obsolescence résultant d'un manque d'équipement, d'espace ou de conception adéquat ou approprié".
Dans le contexte de l'immobilier, l'obsolescence fonctionnelle est utilisée pour décrire un bien qui est en train de devenir obsolète. Cela peut être dû à un certain type de déficience fonctionnelle ou à une conception obsolète qui pourrait être difficile à corriger ou à mettre à jour.
En tant qu'investisseur immobilier, il est important d'évaluer si votre propriété est à risque d'obsolescence fonctionnelle et comment cela pourrait avoir un impact sur vos résultats. Il existe différents types d'obsolescence, dont certaines sont plus préjudiciables que d'autres. Passons en revue quelques exemples concrets avant de développer les différentes catégories.
Le terme « obsolescence fonctionnelle » peut sembler plutôt nébuleux, d'autant plus qu'il prend différentes interprétations selon l'industrie. Les exemples sont le meilleur moyen d'aider à expliquer quand une propriété peut devenir fonctionnellement obsolète. Lorsque vous recherchez des propriétés, assurez-vous d'être à l'affût des scénarios courants suivants :
Pollution sonore : En règle générale, les propriétés deviennent moins désirables lorsqu'elles sont situées dans des zones bruyantes. Par exemple, une maison située à côté d'une autoroute très fréquentée pourrait être difficile à vendre. Les projets de la ville peuvent également contrecarrer la valeur des propriétés. Par exemple, une ville pourrait décider de construire une nouvelle ligne ferroviaire qui traverse des quartiers résidentiels. Les propriétés situées directement à côté des voies ferrées pourraient chuter en valeur, surtout lorsqu'elles se trouvent dans une zone de construction.
Défectuosité : La détérioration physique et l'entretien retardé sont considérés comme des formes d'obsolescence fonctionnelle dans l'immobilier. Une propriété en mauvais état peut ressortir comme un mauvais pouce dans les beaux quartiers, la rendant ainsi indésirable. Les investisseurs doivent évaluer soigneusement le coût de récupération de la propriété et déterminer si cela vaut sa valeur de revente future.
Impratique : Une maison peut être considérée comme fonctionnellement obsolète lorsqu'elle présente une disposition peu pratique ou d'autres spécifications. Par exemple, vous aurez probablement des difficultés à vendre une maison avec quatre chambres mais une seule salle de bain. Dans un autre exemple, une maison peut comporter un nombre parfaitement adéquat de chambres et de salles de bains, mais n'est pas souhaitable car les pièces sont trop petites.
Les exemples ci-dessus aident à illustrer comment l'obsolescence fonctionnelle peut se manifester de différentes manières. En général, il existe trois types d'obsolescence fonctionnelle. Nous expliquons chaque type ci-dessous pour vous aider à comprendre comment les différentes formes d'obsolescence peuvent avoir un impact potentiel sur votre entreprise.
Comme vous l'avez peut-être deviné, l'obsolescence curable est le type d'obsolescence fonctionnelle qui peut être «guérie». En d'autres termes, un propriétaire dispose de voies pour remédier à tout dysfonctionnement survenant dans la propriété. Plus tôt, nous avons expliqué comment une propriété en mauvais état est considérée comme fonctionnellement obsolète. Cependant, il ne sera plus obsolète si le propriétaire le répare. Il appartient au propriétaire de décider si le coût des réparations vaut la valeur de revente future de la propriété.
Dans certains cas, l'obsolescence fonctionnelle est incurable. Cela se produit lorsqu'un délabrement ou un dysfonctionnement est impossible à réparer ou lorsqu'il est financièrement impossible. Souvent, des facteurs externes tels que des projets urbains ou des autoroutes très fréquentées peuvent rendre une propriété obsolète. Ces scénarios sont souvent hors du contrôle du propriétaire et doivent être évités à tout prix.
La superadéquation fait référence à une situation dans laquelle une propriété est trop améliorée par rapport à son quartier environnant. Par exemple, un manoir construit dans un quartier de petits bungalows de deux chambres pourrait sembler criard et ridicule. Cela démontre comment le contexte d'une propriété par rapport à son environnement peut avoir un impact significatif sur sa valeur. Une maison parfaitement belle pourrait être obsolète si elle n'a aucun sens pratique en fonction de son emplacement.
Malheureusement, l'obsolescence fonctionnelle aura un impact négatif sur la valeur de votre propriété. Ici, la vraie question est la gravité de cet impact. Par exemple, l'effet néfaste de l'obsolescence curable est généralement bien moindre que celui de l'obsolescence incurable. En effet, rien ne peut être fait lorsque l'obsolescence est irréparable, alors que quelque chose de curable peut être réparé ou corrigé. Ici, un investisseur doit estimer soigneusement le coût de la guérison de l'obsolescence et déterminer si l'investissement sera rentable.
En cas de super-adéquation, le mal est déjà fait. Cela signifie généralement que l'investisseur avait déjà mis de l'argent pour réparer ou rénover une propriété et qu'il a complètement raté la cible en fonction de la demande du marché. S'ils ne trouvent pas d'acheteur pour leur propriété, ils seront obligés de réduire leurs pertes.
Le terme obsolescence fonctionnelle est certainement digne de grincer des dents. En tant qu'investisseur immobilier, c'est l'un de ces termes que vous devez ajouter à votre vocabulaire de travail et j'espère que vous ne l'entendrez plus jamais. Dans certains cas, l'obsolescence est complètement hors de votre contrôle. Dans d'autres cas, vous aurez de la chance et il y aura une solution au problème. Cela met en évidence le principe selon lequel vous devez toujours faire attention à obtenir une inspection, effectuer des comparaisons de quartier et analyser méticuleusement chaque transaction avant d'investir dans une propriété.
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