Points clés :
Qu'est-ce qu'un bail au mois ?
Quand utiliser un bail au mois
Professionnels de la location au mois
Les inconvénients d'un bail au mois
Bien qu'il s'agisse d'une étape importante en soi, l'achat d'un bien locatif n'est que la première décision parmi de nombreux choix cruciaux auxquels les investisseurs à revenus passifs seront confrontés au cours de leur carrière. Cependant, parmi les décisions auxquelles les propriétaires de biens locatifs seront confrontés, peu sont aussi importantes que la durée de leurs baux. En particulier, quelle est la durée idéale d'un bail ? Le plus souvent, les investisseurs privilégieront les contrats de location à long terme. Cependant, les investisseurs ne devraient pas être prompts à annuler les avantages d'un contrat de location au mois . Bien qu'ils ne soient pas aussi traditionnels que leurs homologues plus longs, les baux mensuels méritent d'être pris en considération.
Un contrat de location au mois est exactement ce à quoi il ressemble :un bail qui n'est pas renouvelé au bout d'un mois de location. En tant que bail, le contrat énoncera les règles de la location, notamment :
Exigences relatives au dépôt de garantie
Frais de retard et pénalités
Durée du bail
Clause de renouvellement
Louer
Le(s) nom(s) du(des) locataire(s), du propriétaire et des gestionnaires immobiliers
Privilèges du locataire
Frais de retard et pénalités
Exigences en matière d'assurance
Politique relative aux animaux domestiques
Clause de dommages matériels
Tout compte fait, un contrat de location au mois est identique à un bail traditionnel, sauf qu'il couvre une période de 30 jours.
La plupart des propriétaires préféreraient que leurs locataires signent des baux à long terme. Après tout, bon nombre des plus grands risques associés à la possession d'un bien locatif peuvent être atténués par des contrats de location plus longs. Plus un locataire accepte de résider longtemps dans une unité locative, moins le propriétaire devra faire face à un roulement, à des vacances et à des flux de trésorerie négatifs. Peut-être plus important encore, il peut être beaucoup plus facile de posséder un bien locatif qui ne change pas constamment de locataires.
Malgré toutes les raisons de privilégier les contrats à long terme, il y a des moments où un contrat de location au mois a du sens. En particulier, les investisseurs voudront envisager d'utiliser un contrat de location au mois dans les scénarios suivants :
Suite à l'expiration du bail initial : Un contrat de location de base au mois vous sera utile une fois le bail initial expiré. Si, par exemple, les locataires ne veulent pas signer de contrat à long terme mais ne sont pas pressés de déménager, un bail à court terme pourrait les garder un peu plus longtemps. Les locataires peuvent continuer à vivre dans l'unité avec la liberté de partir, et l'investisseur perçoit un autre mois de loyer.
Potentiel locatif élevé : Les investisseurs voudront déployer régulièrement des contrats de location au mois dans des quartiers à forte demande et à fort potentiel. Dans une économie en expansion, l'exercice de baux mensuels pourrait générer davantage de flux de trésorerie chaque mois. Tout le chiffre d'affaires entraînera plus de travail, mais la hausse des loyers chaque mois pourrait en valoir la peine.
Locations de vacances : Les propriétés de destination peuvent bénéficier de contrats mensuels en raison de leur demande saisonnière. Les propriétés situées dans une zone à demande toute l'année pourraient accueillir un nouveau groupe ou une nouvelle famille chaque mois, en capitalisant fortement sur les mois les plus demandés. Il n'y a aucune raison pour qu'un investisseur ne facture pas plus en période de forte demande, ce qui est rendu possible par des contrats plus courts.
Logement étudiant : En raison de la nature à court terme des horaires des étudiants, les propriétés locatives stratégiquement situées pourraient bénéficier énormément des accords de location au mois. Comme la plupart des étudiants devraient rentrer chez eux pour l'été, il est logique d'offrir des contrats plus courts dans les zones autour des universités.
À première vue, la plupart des investisseurs peuvent être enclins à ignorer les avantages offerts par les contrats de location au mois. L'un des principes les plus fondamentaux de l'investissement immobilier locatif est d'éviter le roulement. Néanmoins, les baux plus courts présentent certains avantages, notamment :
Revenu locatif plus élevé
Flexibilité
Aucune pénalité
Résoudre les problèmes des locataires
Gardez de bons locataires
Les tarifs de location sont presque toujours directement corrélés à la durée du bail. Ne serait-ce que pour rien d'autre, la durée du contrat de location déterminera le niveau de risque auquel le propriétaire est exposé. Les baux plus longs, par exemple, coïncident traditionnellement avec des taux de location plus bas. Plus un locataire accepte de résider longtemps dans une propriété, plus le risque de vacance et de roulement devient faible. Par conséquent, les contrats de location au mois augmentent l'exposition des propriétaires au risque. Des durées plus courtes impliquent plus de roulement et une probabilité accrue de vacance. En conséquence, les investisseurs compenseront le risque accru par des taux plus élevés.
Un contrat de location au mois offrira aux investisseurs à revenu passif plus de flexibilité que les options de location standard. Alors que la plupart des baux dureront de 12 à 18 mois, la nature tronquée des contrats de location au mois élimine le besoin d'attendre de longues périodes afin d'initier une stratégie de sortie alternative. Au lieu d'attendre plus de quelques années pour qu'un bail expire, les investisseurs avec des contrats de location au mois peuvent exercer d'autres options beaucoup plus tôt. La flexibilité qui en résulte peut permettre aux investisseurs de :
Passez à une approche plus saisonnière qui privilégie les locations de vacances.
Augmentez les tarifs de location et accueillez de nouveaux locataires.
Vendre la propriété.
Menez tous les projets de réhabilitation intrusifs.
Mettre à jour la propriété pour mieux convenir à une nouvelle génération de locataires.
Modifiez la stratégie de sortie d'origine pour atteindre des objectifs à long terme.
Il n'y a pas de pénalité pour la résiliation d'un bail au mois tant que le locataire est avisé en bonne et due forme. En fait, la plupart des contrats de location au mois sont rédigés dans le seul but d'une résiliation imminente ; les deux parties sont déjà conscientes que le bail sera résilié le plus tôt possible. En conséquence, il n'y a pas de pénalité de résiliation pour l'une ou l'autre des parties si le protocole approprié est suivi. Les baux à long terme, cependant, peuvent coïncider avec des pénalités importantes s'ils sont rompus avant le délai convenu.
Les contrats de location au mois permettent aux propriétaires de renouveler les locataires plus rapidement que les baux à long terme. Bien que plus de chiffre d'affaires puisse sembler contre-intuitif par rapport à ce que les investisseurs essaient d'accomplir, l'idée de quitter les locataires pauvres est très attrayante. Par conséquent, si les locataires actuels ne sont pas optimaux, un contrat de location au mois donne aux investisseurs la possibilité de passer à autre chose ; cela peut simultanément atténuer les risques et permettre aux investisseurs de faire venir de meilleurs locataires qui ne menacent pas les opérations de trésorerie potentielles.
En plus de permettre aux propriétaires de quitter les locataires à problèmes, un contrat de location au mois peut également aider à garder de bons locataires. Si, par exemple, des locataires par ailleurs formidables ne veulent pas signer un bail à long terme, la simple option d'un contrat de location au mois pourrait les empêcher de chercher ailleurs, du moins pour une courte période. Les propriétaires qui ne veulent pas offrir un bail à court terme risquent de perdre de bons locataires plus tôt que tard. À tout le moins, un bail à court terme accorde aux propriétaires et aux locataires une option.
En plus de comprendre les avantages d'un contrat de location au mois, les propriétaires doivent également se familiariser avec les inconvénients d'offrir une option de location aussi courte. Voici un aperçu de certains des plus grands risques associés aux baux à court terme :
Coût du chiffre d'affaires
Perte de revenu
Instabilité des loyers
Bien que le roulement puisse être un processus bienvenu pour certains investisseurs qui cherchent à quitter des locataires moins qu'idéaux, cela peut être coûteux. En plus de perdre des revenus sous forme de loyer, les investisseurs doivent immédiatement commercialiser le bien en location. Dès que le locataire est parti, il incombe au propriétaire de le remplacer par quelqu'un d'autre. Cela nécessitera une stratégie marketing et un budget.
Encore une fois, le roulement devient beaucoup plus probable dans le cas où un propriétaire initie un contrat de location au mois. Avec des baux d'une durée aussi courte qu'un mois, un propriétaire devra inévitablement chercher de nouveaux locataires. Cela dit, la recherche ne représente qu'une partie des coûts encourus par les propriétaires. En plus de mettre en place une stratégie de marketing, les investisseurs perdront également les flux de trésorerie du locataire précédent ; non seulement cela, mais l'obligation hypothécaire demeure. Au lieu d'utiliser l'argent de quelqu'un d'autre pour rembourser l'hypothèque, les investisseurs devront puiser dans leurs propres économies. Par conséquent, au lieu de réaliser un bénéfice chaque mois, le propriétaire devra en fait payer de sa poche, ce qui rendra les vacances beaucoup plus coûteuses.
Les locataires à long terme présentent généralement aux propriétaires des revenus stables et prévisibles. Les locataires à court terme, en revanche, offrent aux propriétaires tout sauf des flux de trésorerie stables. Lorsque les baux changent constamment, les dates de paiement le sont aussi. Suivre des paiements fluctuants peut être un obstacle en soi. Sans un flux de revenu stable, tout, de l'équilibre d'un chéquier aux versements hypothécaires, devient d'autant plus difficile.
Un contrat de location au mois ne figure généralement pas en tête de liste des priorités des investisseurs. En fait, la plupart des investisseurs font de leur mieux pour éviter les baux à court terme. Il convient de noter, cependant, que les accords mensuels ont leur place. Bien qu'ils ne soient pas toujours l'option préférée, ils peuvent être incroyablement bénéfiques lorsqu'ils sont déployés au bon moment. Par conséquent, au lieu de simplement les ignorer complètement, les investisseurs familiers avec les baux à court terme peuvent se donner un avantage significatif au moment le plus opportun.
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