Les options de location sont des outils d'investissement que les investisseurs immobiliers avancés peuvent utiliser pour vendre des propriétés dans leurs portefeuilles. Les locataires peuvent utiliser une option de location louer temporairement un bien avant de décider de l'acheter. En d'autres termes, une option de location est un outil unique qui offre aux propriétaires et aux locataires une certaine flexibilité. Pour utiliser les options de location avec succès, vous devez comprendre comment elles fonctionnent et quelles sont leurs limites. Continuez à lire pour savoir comment fonctionnent les options de location, leurs exigences et si elles peuvent ou non vous convenir.
Une option de bail, également appelée bail avec option d'achat, est un type de contrat de bail qui permet à un locataire d'acheter son bien loué pendant ou à la fin de sa période de bail. De plus, une option de bail empêche un propriétaire de mettre le bien en vente ou de le vendre à une autre personne pendant la durée du bail. Après l'expiration de la durée du bail, le locataire doit soit renoncer à l'option d'achat de la propriété, soit exercer l'option et acheter la propriété.
En bref, une option de location permet à un acheteur potentiel de louer de manière flexible une propriété à un investisseur/propriétaire sans avoir à l'acheter à la fin de la période de location. Contrairement aux conditions d'un contrat de location-achat ordinaire, une option de location permet au locataire de renoncer à l'option d'acheter la propriété s'il souhaite déménager. Le prix d'une propriété est généralement convenu à l'avance par le locataire/acheteur potentiel et le propriétaire au début de l'accord d'option de location. Les prix sont également généralement à la valeur marchande actuelle de la maison ou de la propriété. Cela peut être avantageux pour l'acheteur potentiel, car cela signifie qu'il peut acheter la maison à un prix inférieur au taux actuel du marché d'ici la fin de la durée de son bail. Cependant, pour exercer l'option de location, les locataires se voient souvent facturer des frais par les propriétaires, tels que jusqu'à 1% du prix de vente total de la maison.
À première vue, les options de location sont des compromis pour les propriétaires ou les investisseurs. Ils peuvent finir par être tenus de vendre la propriété au locataire à un prix inférieur à celui qu'ils pourraient obtenir s'ils vendaient la propriété à un autre acheteur à la fin de la durée du bail. En échange, les locataires doivent payer plus de loyer qu'ils ne le feraient normalement. De plus, les options de location ont plusieurs exigences pour qu'un locataire soit admissible. Un propriétaire avec option de bail facturera une prime en plus du loyer mensuel régulier. Il peut s'agir soit d'un pourcentage ajouté au prix normal du loyer, soit d'un autre type de frais. Cependant, cette prime, appelée crédit de loyer, fait généralement partie de l'acompte sur le bien si le locataire exerce l'option d'achat du logement auprès du propriétaire.
Certaines banques peuvent ne pas laisser la prime ou le crédit de loyer ci-dessus être utilisé pour l'acompte si le locataire achète la maison avec option de location. Cela se produit normalement si le loyer a été facturé au taux du marché. Les acheteurs doivent donc vérifier auprès de plusieurs banques lorsqu'ils louent une maison avec l'intention de conclure un contrat d'option de location. Les durées des options de location sont généralement comprises entre un et trois ans, bien qu'elles puissent être de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire. Le contrat d'option de location doit indiquer le prix d'achat potentiel éventuel de la propriété. Ce prix d'achat restera le même, quelle que soit la hausse ou la baisse des taux du marché entre-temps.
Naturellement, les options de location sont d'excellentes offres pour les locataires qui n'hésitent pas à payer un petit loyer supplémentaire en échange de l'option d'acheter la maison à la fin de leur contrat de location. L'option de location leur donne également de la flexibilité en ce sens qu'ils ne sont pas obligés d'acheter la maison à la fin de la durée du bail - ils peuvent partir s'ils trouvent une autre option ou si les circonstances de la vie les obligent à reconsidérer leur décision. De plus, les locataires peuvent conclure un accord d'option de location s'ils n'ont pas assez d'argent pour verser un acompte pour le moment. En louant, ils peuvent économiser suffisamment d'argent pour effectuer l'acompte tout en bénéficiant du crédit de prime (qui réduira hypothétiquement l'acompte nécessaire à l'achat du bien).
Les locataires en profitent encore plus car ils peuvent acheter la propriété à l'avenir aux prix du marché antérieurs. Ils n'auront pas à s'inquiéter de l'augmentation du taux du marché à l'avenir. Les propriétaires peuvent également décider de conclure une option de location pour des raisons distinctes. Par exemple, un propriétaire pourrait avoir des difficultés à vendre une maison, mais pourrait facilement trouver des locataires. De cette façon, ils peuvent toujours tirer un revenu de la maison et avoir toujours la possibilité d'une vente complète plus tard sur la route. De plus, les propriétaires peuvent facturer un loyer plus élevé (ou un loyer à un prix supérieur au taux actuel du marché) à leurs locataires. Cela se traduit par plus de profits à court terme. Si le locataire n'achète pas la maison, il peut conserver les fonds de la prime car ils ne sont pas affectés à l'acompte pour la maison. La conclusion d'un contrat d'option de location pourrait également être stratégique de la part du propriétaire. Par exemple, s'il y a des problèmes fiscaux liés à la vente de la propriété en ce moment, ils peuvent attendre que les problèmes fiscaux soient résolus et éventuellement vendre la propriété plus tard.
Assurez-vous de considérer l'assurance du locataire et l'assurance du propriétaire. L'assurance du locataire doit être détenue par le locataire et protège toute perte de valeur pour les effets personnels et l'ameublement. Le propriétaire doit avoir sa propre police d'assurance distincte pour protéger la valeur de la maison en cas d'événement indésirable pendant la durée du bail, comme un incendie ou des dégâts des eaux.
Assurez-vous également d'inclure une éventualité d'évaluation dans votre contrat d'option de location. L'évaluation est utilisée pour calculer le montant exact dû au propriétaire à la fin de la durée du bail avant que la vente ne soit conclue. En imposant une évaluation, une valeur et un prix actualisés de la maison seront établis, juste au cas où la valeur de la maison augmenterait ou diminuerait pendant la durée du bail.
Supposons qu'il y ait un propriétaire avec une maison d'une valeur de 400 000 $. Il a déjà un locataire qui cherche à acheter une maison dans le futur. Étant donné que les deux parties trouvent le marché immobilier actuel sombre, le propriétaire propose au locataire une option de location.
Dans ce cas, l'acheteur-locataire paie un supplément de 3% du prix total de la maison à titre de frais pour l'option de location. Ils paient également une prime sur leur loyer mensuel. Ils ont alors la possibilité d'acheter la maison dans laquelle ils habitent actuellement dans deux ans au prix actuel du marché. Le loyer du crédit premium sert à l'acompte éventuel.
Il existe plusieurs façons d'utiliser une option de location pour investir de manière créative dans l'immobilier.
Vous pouvez proposer une option de location simple. Dans ce scénario, vous deviendrez propriétaire ou bailleur d'une propriété. Vous trouverez un locataire-acheteur, concluez le contrat d'option de location avec lui, puis vendez éventuellement la propriété ou parcourez plusieurs locataires-acheteurs jusqu'à ce que vous en trouviez un qui réalise finalement la vente. Vous pouvez également être locataire, auquel cas vous agirez toujours en tant qu'investisseur. Dans ce scénario, vous signerez le contrat d'option de location avec le propriétaire ayant l'intention de sous-louer la propriété à une autre personne.
Le propriétaire, quant à lui, vous facture le loyer le plus bas possible. Vous et le propriétaire pouvez partager la différence en espèces que vous recevez de votre locataire sous-locataire. Les investisseurs plus avancés peuvent potentiellement essayer une stratégie de «sandwich d'option de location», dans laquelle l'investisseur agit en tant que locataire et trouve la propriété où il peut obtenir une option de location d'un propriétaire. Ensuite, l'investisseur trouve un excellent locataire à la recherche d'un arrangement de location-achat. L'investisseur signe le locataire potentiel avec une option de location pour le même bien, en gardant la différence en espèces.
Comme vous pouvez le voir, les options de location sont un moyen viable d'entrer sur le marché de l'investissement immobilier et de bonnes options pour payer une maison si vous n'avez pas actuellement assez d'argent pour un acompte. Examinez attentivement les stratégies ci-dessus et rappelez-vous toujours qu'une option de location peut aussi être risqué - si vous êtes le bailleur, vous êtes tenu de vendre votre bien à votre locataire s'il exerce l'option d'achat à la fin de son bail !
Voulez-vous pouvoir prendre votre retraite financièrement confortablement ?
Notre nouveau cours immobilier en ligne peut vous aider à apprendre comment investir dans des propriétés locatives qui peuvent vous aider à augmenter votre flux de trésorerie mensuel. L'investisseur expert Than Merrill partage les principes fondamentaux d'investissement immobilier qui fonctionnent le mieux sur le marché immobilier actuel.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT d'une journée sur l'immobilier et commencez à vous renseigner sur la façon d'investir dans le marché immobilier locatif d'aujourd'hui !
[]
