De nombreuses raisons expliquent pourquoi une communauté peut se retrouver avec un excédent de logements et un déficit d'occupants. Il peut s'agir d'une perte démographique, d'un ralentissement économique provoquant des saisies, ou d'une surconstruction anticipant un boom immobilier qui ne voit jamais le jour. La pandémie de COVID-19 a accentué ces tendances, créant des pénuries de logements abordables pour certains et favorisant les résidences secondaires pour d'autres. Une surabondance de logements vides représente souvent un défi majeur pour les quartiers, les villes et les régions métropolitaines.
Selon un rapport de CityLab, basé sur une étude du Center for Community Progress, l'épidémie nationale de maisons inoccupées constitue « l'autre crise du logement aux États-Unis ». Ce phénomène génère des coûts économiques et sociaux considérables. La récession de 2008 a fait bondir le nombre de logements vacants de 26 % entre 2005 et 2010, passant de 9,5 à 12 millions d'unités. Bien que ce chiffre ait diminué, il n'a jamais retrouvé ses niveaux pré-récessionnels au cours de la décennie suivante.
Les dynamiques ont évolué : autrefois concentrées dans les centres urbains en difficulté, les maisons vides affectent aujourd'hui les petites villes et zones rurales, où les taux d'inoccupation sont souvent doubles de ceux des métros. À partir des données de l'Enquête sur les communautés américaines 2019 du Bureau du recensement des États-Unis (publiées en décembre 2020, les plus récentes disponibles), nous avons compilé le classement des 50 zones métropolitaines aux taux d'inoccupation les plus élevés. Le classement repose sur le pourcentage de logements inoccupés par rapport au total des logements, les égalités étant départagées par le nombre absolu de logements vides.
Découvrez ci-dessous ces zones où les maisons vides pullulent, et les facteurs qui y contribuent.
1 / 50 - Nombre total de logements dans la région métropolitaine : 89 361
- Nombre total de logements inoccupés : 18 168 (20,3 % de tous les logements)
— Logements à louer : 1 531 (8,4 % des inoccupés)
— Logements loués mais non occupés : 738 (4,1 %)
— Logements à vendre : 1 572 (8,7 %)
— Logements vendus mais non occupés : 39 (0,2 %)
— Logements à usage occasionnel, récréatif ou saisonnier : 8 973 (49,4 %)
— Logements pour travailleurs migrants : 0 (0,0 %)
— Autres logements vacants : 5 315 (29,3 %)
Une éruption volcanique le 3 mai 2018 a forcé l'évacuation de nombreux résidents permanents et locations de vacances autour de Hilo. Un programme fédéral de rachat de logements de 84 millions de dollars, lancé en 2021, aide les propriétaires affectés à relocaliser, potentiellement en réduisant les taux d'inoccupation.
2 / 50 - Nombre total de logements : 80 902
- Logements inoccupés : 16 454 (20,3 %)
— À louer : 1 272 (7,7 %)
— Loués non occupés : 146 (0,9 %)
— À vendre : 1 974 (12,0 %)
— Vendus non occupés : 161 (1,0 %)
— Usage occasionnel/saisonnier : 8 520 (51,8 %)
— Travailleurs migrants : 0 (0,0 %)
— Autres : 4 381 (26,6 %)
En 2019, 46 % des Floridiens peinaient à payer nourriture, logement et transport. Dans le comté de Citrus (Homosassa Springs), c'est un habitant sur deux. Classée parmi les 10 « villes les plus misérables » par l'indice Sharecare, la région voit ses logements vides proliférer là où les besoins de base sont difficiles à couvrir.
3 / 50 - Total logements : 45 883
- Inoccupés : 9 453 (20,6 %)
— À louer : 1 647 (17,4 %)
— Loués non occupés : 161 (1,7 %)
— À vendre : 471 (5,0 %)
— Vendus non occupés : 26 (0,3 %)
— Saisonnier : 2 364 (25,0 %)
— Migrants : 30 (0,3 %)
— Autres : 4 754 (50,3 %)
À deux heures de Washington DC, Cumberland (Maryland, la plus pauvre de l'État) affiche un prix médian des maisons à 119 000 $ en 2021, en hausse de 36 %. Les résidents à faible revenu sont exclus du marché, aggravant les vacants hérités de la crise de 2008.
49 / 50 - Total logements : 43 032
- Inoccupés : 19 762 (45,9 %)
— À louer : 3 807 (19,3 %)
— Loués non occupés : 72 (0,4 %)
— À vendre : 258 (1,3 %)
— Vendus non occupés : 104 (0,5 %)
— Saisonnier : 15 132 (76,6 %)
— Migrants : 0 (0,0 %)
— Autres : 389 (2,0 %)
Heber City a connu la 5e plus forte croissance démographique en un an pendant la pandémie, attirant des télétravailleurs californiens. Plus de 75 % des logements sont saisonniers ; le prix médian a bondi de 39 % à 835 000 $.
50 / 50 - Total logements : 99 630
- Inoccupés : 58 691 (58,9 %)
— À louer : 6 195 (10,6 %)
— Loués non occupés : 86 (0,1 %)
— À vendre : 881 (1,5 %)
— Vendus non occupés : 121 (0,2 %)
— Saisonnier : 49 351 (84,1 %)
— Migrants : 188 (0,3 %)
— Autres : 1 869 (3,2 %)
Ocean City incarne les stations balnéaires du New Jersey taxées à 11,6 % sur les locations courtes depuis 2019. Près de 2/3 des logements (60 219) sont « inoccupés », mais 52 262 sont saisonniers ou Airbnb. Le tourisme pèse 6,6 milliards $ dans le comté de Cape May.
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