Tout investisseur immobilier suit de près le marché du logement. Depuis le début de la pandémie, la plupart des marchés américains ont connu une hausse massive des valeurs et des prix des maisons, créant un environnement idéal pour capitaliser sur la forte demande et la faible offre, avec des acheteurs prêts à surenchérir.
Les flippers immobiliers, qui achètent des propriétés à bas prix, dégradées ou en difficulté (comme des saisies) dans des zones attractives, les rénovent puis les revendent rapidement, en profitent pleinement. Ce modèle d'investissement a gagné en popularité grâce aux émissions TV et au potentiel de rendements élevés. Bien que le nombre de flips ait baissé fin 2020 en raison des difficultés d'achat, les profits ont atteint un pic sur 20 ans : le prix médian d'une maison flippée était de 240 000 $ au T3 2020, contre 61 800 $ au T3 2019.
Le ROI (retour sur investissement) mesure le pourcentage récupéré après déduction des coûts de rénovation et réparation. Les flippers expérimentés l'utilisent pour évaluer l'efficacité de leurs projets. Sans ces données, il est difficile de juger la viabilité d'un investissement. Le ROI aide à déterminer si l'emplacement attire les acheteurs et si les réparations (y compris structurelles coûteuses) permettront de maximiser les profits.
Se concentrer sur certains marchés métropolitains booste les ROI. FundThatFlip a analysé les données Attom Data Solutions pour identifier les 5 métropoles US avec les meilleurs ROI au T2 2021, sur les maisons vendues dans les 12 mois suivant l'achat.
Attom calcule le ROI brut en divisant le bénéfice brut (différence entre prix de revente et prix d'achat) par le prix d'achat. Ce ROI ignore les coûts de réhab et autres frais variables. Voici les résultats :
1 / 5- ROI T2 2021 : 115,1 %
York (comté de York, Pennsylvanie) excelle grâce à des prix médians bas (104 900 $ en septembre 2021, bien sous la moyenne nationale) et une forte demande. 74 % des maisons vendues en 2020 se situaient entre 100 000 $ et 299 000 $. Les nombreuses maisons historiques (début 1900) et la proximité de Baltimore offrent des opportunités, renforcées par un historique élevé de saisies dans l'État.
2 / 5- ROI T2 2021 : 135,0 %
Omaha attire par ses saisies abondantes, prix inférieurs à la moyenne (médian 242 000 $, vs 356 700 $ national en août 2021) et économie dynamique (sièges de Berkshire Hathaway, Mutual of Omaha, Union Pacific). Maisons anciennes idéales pour flipping, et taux de saisies zombies à 12,7 % (un des plus hauts).
3 / 5- ROI T2 2021 : 154,2 %
Pittsburgh offre un potentiel énorme grâce à sa croissance démographique et son parc immobilier dégradé (héritage de la crise sidérurgique des années 1980 et de la Grande Récession). 1 maison sur 4 932 en détresse, taux de saisie à 2 % (supérieur à la moyenne nationale). Prix bas, revitalisation en cours (santé, éducation, tech, fabrication) attirent les acheteurs.
4 / 5- ROI T2 2021 : 185,7 %
Fargo (comté de Cass) surprend : déclin du commerce a boosté les saisies, combiné à des quartiers historiques et maisons anciennes à bas prix. Croissance populationnelle (pétrole, tech, exode pandémique), demande locative (étudiants NDSU) assurent des acheteurs.
5 / 5- ROI T2 2021 : 196,4 %
Oklahoma City domine avec des prix abordables (médian 229 495 $ en 2021) et un marché chaud (49 % de croissance due à nouveaux résidents depuis 2010). Revitalisation de quartiers dégradés (post-choc pétrolier 1970-80), 19 quartiers historiques, boom des saisies (+100 %). Idéal pour flips rentables.
