Des immeubles de bureaux aux parcs industriels, en passant par les commerces de détail et les logements multifamiliaux, la pandémie n'a épargné aucune catégorie d'immobilier commercial. Pourtant, le secteur immobilier évolue constamment depuis 25 ans, époque où l'avènement d'Internet a commencé à transformer les habitudes d'achat, de travail et de vie des gens.
Sur le dernier quart de siècle, l'immobilier commercial a connu des perdants, mais aussi de nombreux gagnants. Cet article met en lumière ces derniers.
EquityMultiple a classé quatre secteurs immobiliers américains selon leurs performances sur 25 ans, en s'appuyant sur les données du Rapport sur les indices de ventes répétées commerciales de CoStar Group, Inc., publié le 24 septembre 2021. Les classements reposent sur la croissance des indices entre juin 1996 et juin 2021. L'indice CoStar Commercial Repeat-Sale utilise la technique de régression des ventes répétées, basée sur des propriétés revendues sans changements significatifs dans leurs caractéristiques. Cet article inclut aussi les évolutions des indices composites américains et des segments investment grade non en difficulté sur 25 ans.
La méthodologie complète du rapport CoStar est disponible ici.
1 / 5- Indice composite américain non-distress en juin 2021 : 288 (350,0 % de plus qu'en 1996)
- Indice composite américain non-distress en juin 1996 : 64
- Indice américain non-distress investment grade en juin 2021 : 276 (338,1 % de plus qu'en 1996)
- Indice américain non-distress investment grade en juin 1996 : 63
En mai 2021, plus d'un an après le début de la pandémie de coronavirus, le Wall Street Journal notait que, malgré les bureaux vides, hôtels déserts et centres commerciaux fantômes, l'immobilier commercial tenait bon. Les saisies restaient stables, les fonds d'investissement et de pension injectaient des records dans de nouveaux actifs, et les prix ne chutèrent pas autant qu'en 2008.
Cela s'explique en partie par les aides gouvernementales, mais aussi par une période économique exceptionnelle : 2019 marqua 120 mois d'expansion continue, la plus longue depuis la Seconde Guerre mondiale (Quantum Listing). Combinée à la tech, l'e-commerce et la demande locative, cette dynamique a propulsé l'immobilier commercial.
2 / 5- Indice type de propriété US en juin 2021 : 203 (227,4 % de plus qu'en 1996)
- Indice type de propriété US en juin 1996 : 62
Impossible d'évoquer l'économie de 1996-2021 sans la tech. La Silicon Valley, avec 141 millions de pieds carrés de bureaux en 2008 (Commercial Cafe), en a gagné 20 % en 10 ans. Mais ce boom toucha tout le pays : +682 millions de pieds carrés dans les grandes villes.
Les campus tech suburbains firent grimper les prix résidentiels et commerciaux. La pandémie freina net cette croissance, vidant les bureaux et imposant une réinvention. Post-COVID, le télétravail persiste, mais Forbes prévoit une hausse des loyers de 5,8 % (19,40 $/pied carré) pour des améliorations sanitaires. Une renaissance est possible.
3 / 5- Indice type de propriété US en juin 2021 : 241 (259,7 % de plus qu'en 1996)
- Indice type de propriété US en juin 1996 : 67
Le retail représente un quart de l'immobilier commercial (Forbes). Malgré l'e-commerce et les faillites (Sears, Toys R Us), il explosa grâce à Costco, Walmart et supermarchés.
Croissance de 4-5 % sur la décennie, mais la pandémie frappa durement les magasins non essentiels, avec un record de faillites. Centres commerciaux en baisse : -20 % d'inventaire prévu d'ici 2025 (CBRE).
4 / 5- Indice type de propriété US en juin 2021 : 287 (310,0 % de plus qu'en 1996)
- Indice type de propriété US en juin 1996 : 70
En vogue depuis l'essor d'Amazon et de l'e-commerce, l'industriel surpasse même les bureaux. La pandémie booste la demande : record pour les entrepôts >200 000 pieds carrés en 2020 (CBRE).
Demande nette : 664 millions de pieds carrés en juillet (The Business Journals). Amazon convertit bureaux et malls en logistique (CNBC).
5 / 5- Indice type de propriété US en juin 2021 : 405 (542,9 % de plus qu'en 1996)
- Indice type de propriété US en juin 1996 : 63
En hausse depuis les années 90, effondré en 2008 (crise immobilière : 9 millions de saisies, accession à 63 %). 23 millions d'Américains locataires (2008-2018, National Apartment Association).
Investissements : 105 milliards $ en 2007 à 154 milliards $ en 2017. Aujourd'hui, surenchères de 5-10 % sur gros deals (Forbes).
La COVID-19 redessine l'immobilier, ouvrant de nouvelles opportunités. Ces 25 ans éclairent les tendances futures.
