Des immeubles de bureaux aux parcs industriels en passant par les commerces de détail et les maisons multifamiliales, la pandémie n'a épargné aucune catégorie d'immobilier commercial. Mais le secteur de l'immobilier est en constante évolution depuis 25 ans, lorsque l'arrivée d'Internet a commencé à remodeler la façon dont les gens achetaient, travaillaient et vivaient.
En termes d'immobilier, le dernier quart de siècle a produit beaucoup de perdants, mais aussi de nombreux gagnants. Cette histoire concerne les gagnants.
EquityMultiple a classé quatre secteurs immobiliers américains en fonction de leurs performances au cours des 25 dernières années, en utilisant les données du CoStar Group, Inc., publié le 24 septembre 2021 Rapport sur les indices de ventes répétées commerciales. Les secteurs américains sont classés en fonction de la croissance de leur indice entre juin 1996 et juin 2021. L'indice CoStar Commercial Repeat-Sale a été développé en utilisant la technique de régression des ventes répétées, qui est basée sur les propriétés qui se sont vendues plus d'une fois sans aucun changement significatif. dans les caractéristiques du bâtiment entre les ventes. Cette histoire comprend également des informations sur la croissance des indices américains composites et de qualité investissement non en difficulté sur 25 ans.
La méthodologie complète du rapport CoStar est disponible ici.
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- Indice composite américain de non-distress en juin 2021 : 288 (350,0 % de plus qu'en 1996)
- Indice composite américain de non-distress en juin 1996 : 64
- Indice américain de non-distress grade d'investissement en juin 2021 :276 (338,1 % de plus qu'en 1996)
- Indice de non-distress US Investment Grade en juin 1996 :63
En mai, plus d'un an après le début de la pandémie de coronavirus, le Wall Street Journal a rapporté que malgré tous les immeubles de bureaux vides, les hôtels vacants et les centres commerciaux des villes fantômes, le secteur de l'immobilier commercial se portait étonnamment bien. Le taux de saisies avait à peine changé, les sociétés de capital-investissement et les fonds de pension dépensaient des sommes record dans de nouveaux bâtiments, et les prix n'avaient jamais baissé autant qu'en 2008.
Une grande partie de cela, bien sûr, peut être attribuée aux programmes gouvernementaux de secours contre les coronavirus, mais le virus est arrivé au cours de l'une des plus grandes périodes économiques de l'histoire, et cette marée a soulevé l'immobilier avec tous les autres bateaux. Comme le souligne Quantum Listing, 2019 a marqué 120 mois - une décennie complète - d'expansion économique ininterrompue, la plus longue de l'après-guerre. Cela, combiné à l'essor de la technologie, à l'essor du commerce électronique et à la demande croissante de maisons multifamiliales, a fait de l'immobilier commercial un billet rouge pour les investisseurs à l'échelle nationale.
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- Indice de type de propriété aux États-Unis en juin 2021 : 203 (227,4 % de plus qu'en 1996)
- Indice de type de propriété aux États-Unis en juin 1996 : 62
Il est impossible de parler de l'économie entre 1996 et 2021 sans parler de l'essor de la grande technologie - et c'est la grande technologie qui a entraîné la croissance explosive de l'immobilier de bureau au cours de ces 25 années. Au cœur de tout cela, bien sûr, se trouvait la Silicon Valley, qui comptait 141 millions de pieds carrés de bureaux en 2008, selon Commercial Cafe, puis 20 % de plus à peine 10 ans plus tard, mais la Bay Area n'était pas la seule.
Les plus grandes villes américaines ont ajouté 682 millions de pieds carrés d'espace de bureau en seulement 10 ans, le sud-ouest, le nord-est et le Midwest réalisant des gains géants en pieds carrés dans les neuf chiffres ou à proximité. De vastes campus de bureaux inspirés de la technologie ont entraîné une croissance rapide des banlieues dans les plus grandes zones métropolitaines, ce qui a fait grimper les prix de l'immobilier résidentiel et commercial bien au-delà de San Francisco.
La pandémie a mis un terme brutal à tout cela, vidant des bureaux à travers le pays et forçant une réinvention de la culture des bureaux d'entreprise à l'échelle de l'économie, mais l'avenir post-pandémique est incertain. De nombreux travailleurs resteront entièrement éloignés et Forbes prévoit que les loyers des bureaux augmenteront de 5,8 % ou 19,40 $ le pied carré pour payer les améliorations en matière de santé, de sécurité et de ventilation. Mais avec tant de flux avec l'avenir post-pandémique, il est possible que les bureaux connaissent une renaissance sur la route, bien qu'il soit trop tôt pour le dire.
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- Indice américain des types de propriétés en juin 2021 :241 (259,7 % de plus qu'en 1996)
- Indice américain des types de propriétés en juin 1996 :67
L'immobilier commercial est l'un des segments les plus importants et les plus diversifiés du secteur de l'immobilier commercial, selon Forbes, représentant un quart complet de l'ensemble de l'immobilier commercial. L'immobilier commercial a explosé au début du siècle malgré le fait que le commerce électronique décollait et que les géants de la brique et du mortier du XXe siècle comme Sears, Toys R Us, Radio Shack, Circuit City et JCPenney s'effondraient dans une mort. spirale. Selon un rapport du National Bureau of Economic Research, la raison en est que les clubs de vente en gros comme Costco et les géants des épiceries et des grands magasins comme Walmart ont connu une croissance énorme au cours de la même période.
Bien que l'industrie ait connu une croissance de 4 % à 5 % au cours de la dernière décennie, les magasins de détail - à l'exclusion des grandes surfaces et des épiceries - ont été touchés par la pandémie, le coronavirus ayant causé le plus grand nombre de faillites dans le commerce de détail en plus d'une décennie. Les centres commerciaux, les centres commerciaux linéaires et les centres commerciaux ont été particulièrement touchés, et la société de services immobiliers CBRE prévoit une réduction de 20 % de l'inventaire de l'immobilier commercial aux États-Unis d'ici 2025.
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- Indice américain des types de propriétés en juin 2021 :287 (310,0 % de plus qu'en 1996)
- Indice américain des types de propriétés en juin 1996 :70
L'immobilier industriel est l'un des segments les plus en vogue de l'ensemble du marché depuis 25 ans, à peu près au moment où les gens ont commencé à entendre parler d'une société appelée Amazon. Depuis le milieu des années 1990, le e-commerce est à l'immobilier industriel ce que la technologie était à l'immobilier de bureau, mais contrairement aux espaces de bureau, la pandémie n'a fait qu'augmenter la demande de bâtiments industriels.
La demande d'installations gargantuesques de plus de 200 000 pieds carrés a atteint un niveau record en 2020, selon CBRE, alors que des géants comme Home Depot et Gap ont ouvert de nouveaux entrepôts et centres de distribution massifs pour répondre à la croissance continue des ventes en ligne. En juillet, la demande d'espaces industriels a dépassé 664 millions de pieds carrés à l'échelle nationale, selon The Business Journals, dont la plupart pourraient être attribuées au commerce électronique. Pour comprendre à quel point la demande a augmenté sur le marché industriel brûlant, Amazon dépense à elle seule des centaines de millions de dollars pour transformer des bureaux, des centres commerciaux abandonnés et même des terrains de golf en entrepôts et centres de distribution, selon CNBC. /P> 
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- Indice américain des types de propriétés en juin 2021 :405 (542,9 % de plus qu'en 1996)
- Indice américain des types de propriétés en juin 1996 :63
Bien que le secteur multifamilial commercial soit en hausse depuis le milieu des années 90, la catégorie s'est effondrée en 2008. La Grande Récession - et la crise du logement qui a tout déclenché - a été un moment avant et après pour les complexes d'appartements et autres propriétés multifamiliales, selon la National Apartment Association. Avec plus de 9 millions de saisies entre 2006 et 2014, le taux d'accession à la propriété a chuté de 69 % à moins de 63 %, 23 millions d'Américains étant devenus locataires entre 2008 et 2018.
Pour mettre en contexte la rapidité et l'ampleur de la croissance de la catégorie, moins de 105 milliards de dollars ont été investis dans des appartements en 2007, mais une décennie plus tard en 2017, ce nombre était passé à 154 milliards de dollars. Aujourd'hui, selon Forbes, la concurrence pour les propriétés multifamiliales est si rude que les investisseurs surenchérissent de 5 à 10 % sur les grosses transactions d'une valeur supérieure à un demi-milliard de dollars.
La pandémie de COVID-19 a façonné et continuera de façonner l'avenir de l'immobilier, ouvrant les portes à de nouvelles possibilités d'investissement. Les tendances du dernier quart de siècle offrent un point de vue sur les changements culturels et une ligne directrice pour les espaces dans lesquels investir à l'avenir.
