Le droit à la propriété privée est souvent considéré comme sacré aux États-Unis, mais il n'est pas sans limites. En effet, les propriétaires fonciers doivent comprendre la condamnation dans l'immobilier et comment cela pourrait éventuellement affecter leurs propriétés en raison d'une saisie gouvernementale ou de violations du code du bâtiment.
Décomposons la condamnation dans l'immobilier et répondons en détail à quelques questions fréquemment posées.
Dans l'immobilier, la condamnation se produit lorsque le gouvernement ou une autre autorité ordonne qu'un bien soit libéré et maintenu vacant immédiatement. Selon le contexte de l'ordonnance, la condamnation peut être permanente ou temporaire, et le gouvernement peut ordonner la condamnation pour plusieurs raisons.
Dans la plupart des cas, le gouvernement ordonne la condamnation d'un bien immobilier pour deux raisons principales :la propriété est dangereuse ou délabrée, ou il souhaite prendre le contrôle de la propriété légalement sous un domaine éminent.
Un bâtiment vétuste ou insalubre peut faire l'objet d'une condamnation afin que les occupants ou les occupants des bâtiments voisins ne soient pas lésés. Cependant, un bâtiment qui est condamné parce qu'il n'est pas sûr peut être remis en état d'occupation si les réparations appropriées sont effectuées.
Le fait qu'un bâtiment soit dangereux ou délabré dépend des codes de logement et des normes de sécurité fédéraux, étatiques et locaux. Les bâtiments peuvent devenir dangereux en raison d'un manque de soin et d'attention ou après un événement nuisible, comme un incendie ou un tremblement de terre.
Dans quelques rares cas, les rénovations peuvent entraîner une condamnation si les rénovations nécessitent des inspections qui révèlent des conditions dangereuses préexistantes ou des violations du code.
La doctrine juridique du domaine éminent donne aux gouvernements fédéral et étatique des États-Unis le droit de condamner la propriété et de prendre le contrôle des titres de propriété en cas de besoin.
Sous domaine éminent, l'autorité de condamnation doit fournir une soi-disant «juste compensation» en plus de prendre le contrôle de la propriété à des fins publiques. Par exemple, si le gouvernement « a besoin » de construire une nouvelle base militaire sur votre propriété, il peut prendre le contrôle de votre propriété par le biais d'un domaine éminent et vous indemniser pour la perte.
Bien qu'ils soient étroitement liés, la condamnation et le domaine éminent ne sont pas exactement la même chose. Le domaine éminent est le droit déclaré du gouvernement de prendre des terres ou des biens à des citoyens privés. La condamnation est l'acte d'accomplir un domaine éminent et de prendre le contrôle de la terre du propriétaire foncier.
La condamnation ne peut se produire sans domaine éminent, et non l'inverse.
Parce que le droit à la propriété privée est une question très sérieuse, l'autorité de condamnation doit suivre un processus rigoureux pour invoquer correctement le domaine éminent.
Premièrement, les autorités gouvernementales doivent évaluer la propriété pour déterminer sa juste valeur marchande. Ils offrent ensuite au propriétaire une «récompense pro tanto», que le propriétaire peut accepter sans renoncer à son droit de poursuivre le gouvernement. Alternativement, les deux parties peuvent parvenir à un accord de règlement équitable. Notez que les paiements de propriété pro tanto sont généralement faibles par rapport à ce que les propriétaires reçoivent habituellement s'ils portent l'affaire devant les tribunaux.
Ensuite, l'autorité de condamnation doit notifier en temps opportun qu'elle entamera le processus de condamnation et fournir au propriétaire une copie de l'évaluation. Comme indiqué, le propriétaire peut contester le montant proposé devant le tribunal et interjeter plusieurs recours.
Le propriétaire peut également contester la nécessité de la condamnation en portant l'affaire devant les tribunaux. Pour que la condamnation soit prononcée, le tribunal doit juger la condamnation nécessaire ou conclure que la raison invoquée par le gouvernement pour invoquer le domaine éminent est valide. Si le tribunal décide d'autoriser la condamnation, le propriétaire doit éventuellement accepter un montant jugé approprié par un tribunal ou un commissaire spécial afin que la condamnation puisse avoir lieu.
Bien que la plupart des condamnations soient dues à des problèmes de sécurité ou au fait que le gouvernement invoque un domaine éminent, elles peuvent également survenir pour d'autres raisons.
Par exemple, certaines communautés peuvent ne pas avoir suffisamment de logements pour leurs citoyens. Dans de telles circonstances, le gouvernement local de la ville peut utiliser un domaine éminent pour sécuriser la propriété afin de construire des logements supplémentaires, tels que des condominiums ou des complexes d'appartements.
De plus, les procédures de condamnation ne sont pas toujours permanentes et n'impliquent pas toujours la saisie de la propriété entière. Par exemple, un gouvernement municipal local peut saisir une partie de la propriété d'un propriétaire foncier pour élargir une chaussée ou installer une allée communautaire pour ses voisins. Ou le gouvernement peut décider d'invoquer le domaine éminent et de prendre temporairement le contrôle de la propriété pour une action policière. Alternativement, une entreprise de construction peut saisir une partie d'une propriété pour effectuer des travaux de plomberie ou de logique en privé, puis restituer la propriété du bâtiment au propriétaire une fois qu'ils sont terminés.
La condamnation inversée permet aux propriétaires de recevoir une juste compensation si leur propriété est endommagée pendant l'utilisation publique, et elle s'applique aux entreprises de services publics et à toutes les agences gouvernementales. Il s'agit d'une loi prévue par le 5e amendement de la Constitution des États-Unis, ainsi que par certaines constitutions d'État.
Par exemple, supposons qu'une entreprise de services publics installe une ligne électrique sur la propriété d'un propriétaire foncier et que la ligne électrique provoque un incendie qui brûle la maison du propriétaire foncier. Sur la base du 5e amendement, le propriétaire foncier a le droit constitutionnel de poursuivre l'entreprise et de recevoir une indemnisation basée sur la condamnation inverse.
Ce droit permet de protéger les propriétaires fonciers en cas de projets publics impactant leur propriété sans leur choix.
Les propriétaires terriens confrontés à une condamnation ont généralement beaucoup de questions, surtout si une autorité invoque un domaine éminent. Lisez la suite pour obtenir des réponses à certaines des questions les plus fréquemment posées concernant la condamnation dans l'immobilier.
Tout gouvernement fédéral, étatique ou local a le droit de condamner la propriété privée. Ce droit s'étend aux agences gouvernementales telles que le FBI, la CIA, la NSA, les agences de police, etc.
En outre, le gouvernement permet à des entités privées telles que des entreprises de services publics ou des transporteurs publics d'invoquer un domaine éminent pour effectuer les travaux nécessaires.
Vous avez toujours droit à la juste valeur marchande de votre propriété si elle est prise de façon temporaire ou permanente. Si seule une partie de votre propriété est prise, vous aurez le droit de récupérer toute diminution de la valeur marchande de votre propriété restante.
Peu importe les circonstances de votre saisie immobilière, vous devriez toujours demander l'avis d'un avocat. Vous pouvez également faire appel à un expert immobilier indépendant pour vous assurer que l'autorité de condamnation vous fournit la juste valeur marchande de votre propriété.
Avoir vos propres yeux sur le processus garantira que vous ne serez pas profité et que l'autorité de condamnation ne mentira pas devant le tribunal, si les choses en venaient à cela.
Non. Vous pouvez toujours poursuivre l'autorité de condamnation en justice. Cependant, gardez à l'esprit que la plupart des saisies gouvernementales qui impliquent un domaine éminent sont jugées en faveur du gouvernement. Néanmoins, aller en justice peut être avantageux pour vous assurer de recevoir la compensation maximale possible pour votre propriété.
Votre indemnisation sera déterminée en fonction de la loi sur la condamnation et de la procédure applicable dans l'affaire judiciaire qui s'ensuit. En d'autres termes, le tribunal examinera l'affaire, examinera plusieurs rapports d'évaluation et établira un montant d'indemnisation en fonction de son opinion.
Votre propriété sera évaluée selon plusieurs approches, y compris l'approche des ventes comparables, l'approche des coûts et l'approche des revenus. Ils peuvent examiner la juste valeur marchande des propriétés environnantes, les améliorations ou caractéristiques de votre propriété et le revenu généré par votre propriété, le cas échéant.
Bien que l'évaluation comprenne l'examen d'attributs non subjectifs, il s'agit en fin de compte d'un processus subjectif. Les hypothèses factuelles, les préjugés personnels, la sélection des données du marché et d'autres facteurs peuvent influencer l'estimation de la valeur marchande finale qu'un évaluateur présente au tribunal.
En fin de compte, condamnation dans l'immobilier est quelque chose auquel les propriétaires fonciers doivent se préparer car ce n'est pas quelque chose que vous pouvez contrôler. Cela dit, la condamnation ne signifie pas nécessairement que vous serez trompé. S'assurer que vous obtenez la juste valeur marchande de votre propriété et commander votre évaluation peut contribuer grandement à garantir que vous recevrez une juste indemnisation si jamais le gouvernement condamne votre propriété.
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