L'immobilier, comme de nombreuses professions, a son propre jargon. Et lorsque vous entrez dans le monde de l'immobilier commercial, vous commencez à rencontrer des termes encore plus spécialisés. L'un d'eux est FF&E , ou des meubles, des accessoires et de l'équipement. Continuez à lire pour savoir quels types d'articles sont et ne sont pas inclus dans le parapluie FF&E, et pourquoi c'est un terme important dans l'immobilier commercial. (Indice :cela a quelque chose à voir avec les impôts et la comptabilité !)
FF&E fait référence au mobilier, aux agencements et à l'équipement. Dans certains cas, le mot « équipement » est remplacé par « accessoires », auquel cas le terme devient « FF&A ». Alors, quels articles comptent comme FF&E et lesquels ne le sont pas ?
Pour commencer, FF&E ne peut inclure aucun élément faisant partie du bâtiment. Ainsi, alors qu'un robinet ou un luminaire est considéré comme un luminaire dans le langage courant, ces types de luminaires ne sont pas considérés comme des FF&E. FF&E fait référence à des objets ou des actifs qui sont mobiles et qui pourraient être sortis du bâtiment et utilisés ailleurs. Il s'agit notamment de meubles, d'étagères, d'équipements industriels, de caisses d'épicerie et d'autres éléments similaires.
Dans la plupart des situations immobilières commerciales, certains FF&E appartiennent au propriétaire et d'autres au locataire. Par exemple, dans un immeuble de bureaux, il serait tout à fait normal que le locataire fournisse ses propres bureaux et chaises.
Que vous soyez propriétaire ou locataire commercial, FF&E est une partie importante de la comptabilité et des impôts de votre entreprise. En effet, les éléments FF&E se déprécient différemment des biens immobiliers et des autres types de biens. Par conséquent, ils ont un impact significatif sur la valeur comptable de votre entreprise.
Pour comprendre l'importance de la différence, considérez la différence entre les ordinateurs et l'immobilier. Parce qu'ils ont tendance à devenir obsolètes, les ordinateurs se déprécient très rapidement, sur une période de cinq ans. Un immeuble de bureaux, en revanche, se déprécie beaucoup moins sur cinq ans.
Ceci est important car vous pourriez renoncer à des déductions FF&E qui pourraient faire économiser à votre entreprise un montant important d'impôts.
Avant de déterminer comment amortir vos actifs FF&E, vous devez savoir quels types d'éléments vous pouvez inclure. La dernière chose que vous voulez faire est de surévaluer votre FF&E et d'avoir des ennuis avec l'IRS. En même temps, vous ne voulez pas renoncer aux déductions auxquelles vous avez légalement droit.
Les articles exacts qui sont FF&E varient d'un secteur à l'autre et d'une entreprise à l'autre. C'est là qu'il est utile de faire travailler un comptable sur les détails. Cela dit, les actifs FF&E partagent normalement trois attributs communs :
Fonctionnalité. Pour compter comme FF&E, il ne suffit pas qu'un bien soit présent sur la propriété et appartienne à votre entreprise. Il doit également remplir une fonction dans les opérations commerciales de votre entreprise. Prenez un entrepôt, par exemple. Les chariots élévateurs, les rayonnages et les équipements d'emballage de palettes seraient tous considérés comme FF&E puisqu'ils font partie de l'entreprise. Mais un tas de vieilles étagères cassées sur les lieux ne compterait pas, même si le métal a une valeur de ferraille.
Durabilité. Certains articles ont une durée de vie utile si courte qu'ils sont considérés comme jetables. Ce sont des articles dont la durée de vie utile est de 12 mois ou moins dans la plupart des cas. Si cela ne dure pas toute une année fiscale, cela ne compte pas. Prenez un restaurant, par exemple. Le registre et les meubles sont FF&E, mais la nourriture et les serviettes en papier ne le sont pas. En effet, la nourriture ne devrait pas durer 12 mois et les serviettes ne durent qu'un seul repas. Ils peuvent être essentiels à l'entreprise, mais ils ne durent pas. Cela dit, ces articles seront souvent considérés comme des fournitures et équipements d'exploitation (OS&E).
Vie utile. Tous les actifs FF&E ont une durée de vie utile désignée à des fins fiscales. Chaque année, les actifs perdent un pourcentage de leur valeur comptable jusqu'à ce que cette valeur tombe à zéro. Étant donné que différents articles ont des durées de vie utiles différentes, il est important de savoir combien déduire chaque année sur vos impôts.
Il est impossible d'énumérer chaque article qui pourrait être considéré comme FF&E. Cela dit, voici une liste de certains des éléments les plus courants :
Électronique. Les ordinateurs, les systèmes de point de vente, les haut-parleurs et les systèmes stéréo sont quelques-uns des exemples les plus courants.
Actifs spécifiques à l'industrie. Ce sont des machines ou des équipements nécessaires à votre secteur d'activité particulier. Par exemple, une microbrasserie dispose de toutes sortes d'équipements d'embouteillage et de désinfection. Une salle de gym a des tapis roulants, des poids et d'autres machines d'entraînement. Un magasin familial peut avoir un coffre-fort et une machine à compter les billets.
Meubles. Les bureaux, les chaises, les canapés, les bibliothèques et la plupart des étagères de vente au détail sont considérés comme FF&E.
Objets décoratifs. Sculptures, photos, tentures murales et autres éléments cosmétiques amovibles.
Eclairage non permanent. Lampadaires, cordons lumineux et tout ce qui n'est pas câblé dans le bâtiment.
Matériel de sécurité. Cela inclut des machines telles que des détecteurs de métaux qui peuvent être facilement retirés du bâtiment.
La règle empirique pour déterminer si un article est FF&E est simple. Un article est normalement considéré comme FF&E si :
Il a une durée de vie utile de 12 mois ou plus.
Ce n'est pas un produit que l'entreprise vend aux clients.
Il peut facilement être retiré du bâtiment et utilisé ailleurs.
Les éléments FF&E perdent leur valeur comptable au fil du temps dans un processus appelé amortissement. L'IRS fournit des lignes directrices sur le taux d'appréciation des différents actifs. Au fur et à mesure qu'un actif se déprécie, un comptable pourra demander une déduction fiscale pour le montant déprécié. Vous pouvez également répartir vos coûts sur la même période, de sorte que vous n'ayez pas à comptabiliser une dépense importante en une seule fois.
Si cela semble déroutant, ce n'est vraiment pas le cas. Examinons un exemple rapide pour voir comment cela fonctionne dans la pratique.
Votre entreprise investit dans un lot de nouveaux serveurs d'une valeur de 100 000 $. Selon l'IRS, les équipements informatiques ont une durée de vie utile de cinq ans. Supposons également que les serveurs doivent conserver 10 % de leur valeur en tant que récupération. Voici à quoi ressemblerait la valeur comptable des serveurs :
[100 000 $ - (10 % x 100 000 $)]/60 mois =1 500 $.
Dans vos livres, votre équipement de serveur perdrait 1 500 $ de valeur chaque mois jusqu'à la fin des 60 mois, date à laquelle il aurait une valeur comptable de 10 000 $ .
Avant de conclure, discutons des éléments qui ne sont pas considérés comme FF&E. Voici des exemples de choses qui ne comptent pas comme FF&E :
Fournitures de bureau. Des objets comme les stylos, le papier et les agrafes sont considérés comme ayant une durée de vie utile de moins de 12 mois. Par conséquent, ils ne comptent pas comme FF&E.
Tout ce qui rendrait le bâtiment non fonctionnel. Les toilettes, les robinets et les unités de CVC peuvent tous être techniquement amovibles. Mais pour des raisons juridiques, ils sont considérés comme faisant partie du bâtiment, pas FF&E.
Consommables. La nourriture, les boissons, les serviettes en papier et les autres articles à usage unique ne comptent pas.
Meubles encastrés. Les bancs, cabines, bureaux et bibliothèques intégrés qui font partie du bâtiment ne sont pas considérés comme des FF&E.
Inventaire ordinaire. Les articles que votre entreprise vend ou produit ne sont pas considérés comme des FF&E. Par exemple, si vous fabriquez des pneus, vous ne pouvez pas revendiquer les pneus de votre usine comme FF&E.
Immobilisations incorporelles. FF&E ne comprend que des objets physiques. Les actifs non physiques tels que la propriété intellectuelle et les actions ne comptent pas comme FF&E.
Comme vous pouvez le voir, le concept de FF&E est assez simple. Tant que vous gardez à l'esprit les principes de base, il est généralement facile de déterminer si un actif est FF&E ou non. Tenir l'inventaire de vos actifs FF&E est une pratique importante pour votre entreprise d'investissement immobilier. En effet, les éléments FF&E se déprécient différemment des autres actifs liés à l'immobilier, ce qui à son tour a une incidence sur la façon dont vous faites votre comptabilité et déclarez vos finances à des fins fiscales. Il est utile d'avoir un comptable dans votre équipe qui peut vous aider à suivre vos valeurs FF&E et vos plans d'amortissement.
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