Si vous achetez une nouvelle maison, vous avez peut-être entendu parler du terme « encombrement ». Une charge est une réclamation sur votre propriété par un tiers. Selon la nature de la réclamation, cela pourrait affecter la valeur de revente de votre maison dans le futur. Par conséquent, il est important de faire preuve de diligence raisonnable avant d'acheter une maison afin d'être au courant de toute charge à l'avance.
Cela peut sembler être une mauvaise chose, mais ce n'est pas nécessairement le cas. Il existe tellement de types de charges qu'il est presque impossible de trouver une propriété sans au moins certaines restrictions sur ce que vous pouvez en faire. Parlons des types les plus courants de charge dans l'immobilier et comment ils fonctionnent.
Une charge est une réclamation qui limite la façon dont un propriétaire peut utiliser sa propriété. Cette réclamation appartient à un tiers, qui peut être une organisation ou un individu. Les organisations peuvent inclure des gouvernements locaux, des entreprises de services publics et des associations de propriétaires. Les individus peuvent inclure des voisins ou d'autres personnes qui ont un droit de passage.
Différents types de charges auront des effets différents sur ce que vous pouvez faire avec la propriété. Par exemple, les règles HOA peuvent dicter les couleurs de peinture que vous pouvez utiliser ou l'endroit où vous êtes autorisé à garer votre voiture. Une servitude, en revanche, pourrait donner aux travailleurs des services publics le droit d'accéder aux lignes souterraines sous votre propriété. Les types d'encombrement incluent :
Charges légales
Charges Financières (Privilèges)
Charge par servitude
Charge par clause restrictive ou restriction d'acte
Empiètement
Baux
Chaque type a ses propres implications pour votre propriété. Examinons chacun d'eux de plus près.
Les charges légales sont des restrictions imposées par la loi. Cela peut inclure les lois fédérales ou étatiques, telles que les réglementations environnementales. Par exemple, vous pourriez posséder une zone humide protégée, où vous n'êtes pas autorisé à construire des structures permanentes.
Cela dit, le type de charge juridique le plus courant est la loi de zonage local, qui définit le type d'utilisation pour lequel une propriété est approuvée. Les lois locales varient, mais les lois de zonage divisent généralement l'immobilier en trois catégories :
Le zonage résidentiel signifie qu'une propriété est destinée à être habitée. Cela comprend les maisons unifamiliales et les duplex, les immeubles d'appartements, les parcs à roulottes, les condominiums et les coopératives. Le zonage résidentiel s'accompagne généralement de restrictions sonores, de règles spécifiques aux détecteurs de fumée et d'autres réglementations similaires.
Le zonage commercial signifie que la propriété est destinée à une activité commerciale. Cela peut inclure des centres commerciaux, des immeubles de bureaux, des hôtels, des entrepôts ou une utilisation industrielle. Différentes lois de zonage commercial peuvent limiter la distance entre le même type d'entreprise, et certaines activités commerciales peuvent être complètement interdites. Par exemple, de nombreuses villes interdisent la vente d'alcool, donc même dans une zone commerciale, vous ne pouvez pas ouvrir un magasin d'alcools.
Le zonage à usage mixte fait référence à toute combinaison d'utilisation commerciale et résidentielle. L'exemple le plus courant est celui des zones urbaines, où les bâtiments ont souvent des magasins au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.
Une charge financière, mieux connue sous le nom de privilège, est toute créance sur une propriété qui a été utilisée comme garantie pour une dette. Le type de privilège le plus courant est le privilège hypothécaire. Si vous ne payez pas votre hypothèque, votre prêteur peut vous poursuivre en justice et éventuellement saisir votre propriété et la vendre pour couvrir la dette. Les autres types de privilèges incluent :
Privilèges fiscaux (impôts fonciers ou évaluations impayés)
Privilèges des mécaniciens (dette envers un entrepreneur ou un sous-traitant)
Privilèges de jugement (privilèges imposés par un tribunal dans le cadre d'un jugement ou d'un règlement)
Quel que soit le type de privilège, il devra être remboursé avant de pouvoir vendre la propriété.
Une servitude donne à quelqu'un d'autre que le propriétaire le droit d'utiliser le terrain. Les servitudes sont créées dans un but précis et ont normalement une portée limitée. Par exemple, vous pouvez donner à un voisin une servitude pour utiliser un chemin en bordure de votre propriété pour accéder à un parc public.
Cependant, les types de servitudes les plus courants sont accordés aux services publics et privés. Il peut s'agir de lignes électriques, de conduites de gaz, de fossés de drainage et d'accès pour les travailleurs des services publics qui font leur travail.
Les restrictions sur les actes sont parfois appelées « conditions, engagements et restrictions » ou CC&R en abrégé. Ceux-ci sont couramment utilisés dans les associations de propriétaires et sont normalement conçus pour maintenir un certain caractère dans le quartier. Vous pouvez avoir des restrictions sur la couleur de la peinture, la taille de la maison, les aires de stationnement et d'autres détails.
Un empiètement est un bâtiment ou une installation sur une autre propriété qui s'étend sur votre propriété. Des exemples typiques sont les abris de jardin et les clôtures, qui peuvent facilement franchir une limite de propriété en pouces ou en pieds. Cela arrive souvent par accident et n'est même pas découvert jusqu'à ce que l'un des propriétaires commande une enquête.
Si l'empiètement ne vous dérange pas, vous n'avez rien à faire à ce sujet. Vous devrez cependant divulguer l'empiètement à tous les acheteurs, et si l'empiétement les dérange, il peut arrêter une vente dans son élan. La solution la plus simple est souvent de travailler avec le voisin envahissant. Ils pourraient être disposés à acheter la bande de terre sur laquelle ils empiètent. S'ils ne sont pas d'accord, vous devrez les poursuivre en justice.
Un bail donne au locataire le droit d'utiliser la propriété pour la durée de ce bail. Si un propriétaire vend sa propriété, le bail est toujours exécuté, le locataire effectuant des paiements au nouveau propriétaire à la place. Si vous achetez une propriété qui est louée, vous devrez continuer à la louer au locataire actuel, au moins jusqu'à l'expiration du bail.
Le moyen le plus simple de savoir si une propriété est grevée est de lancer une recherche de titre. Une recherche de titre fait partie de la diligence raisonnable de routine, pour commencer, et devrait révéler toutes les charges qui accompagnent le titre. Là encore, ces archives publiques peuvent être déroutantes pour les non-initiés. Si vous n'êtes pas sûr des charges pesant sur une propriété, contactez un agent immobilier ou un avocat spécialisé en immobilier.
En soi, les charges ne sont ni mauvaises ni bonnes. Ils décrivent les limites de vos droits en tant que propriétaire. Certaines charges sont bénéfiques. Par exemple, si vous souhaitez maximiser la valeur de revente, acheter une maison dans un HOA est un excellent moyen de le faire. Pendant ce temps, les restrictions de zonage résidentiel profitent à tous les habitants du quartier en limitant le bruit et la circulation.
Cela dit, il y a certaines charges que vous voudrez peut-être éviter. Par exemple, les lignes électriques à haute tension et la servitude qui l'accompagne peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de votre maison. Mais si vous cherchez à obtenir une bonne valeur sur une grande propriété, même ces types d'encombrements "indésirables" peuvent être un avantage.
Charges dans l'immobilier sont un aspect peu connu de l'industrie qui existe dans chaque transaction. Presque chaque propriété est accompagnée d'au moins une charge, et il peut y en avoir plusieurs. Que ce soit bon, mauvais ou indifférent dépend du type de charge, ainsi que de la façon dont vous souhaitez utiliser la propriété. En faisant vos recherches à l'avance, vous pourrez trouver un bien sans aucun encombrement indésirable; faites preuve de diligence raisonnable et tout se passera bien.
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