Avez-vous déjà trouvé plusieurs propriétés prometteuses à la fois ? Vous souhaitiez un moyen simple et rapide de les comparer sans avoir à exécuter une analyse complète ? Le multiplicateur de loyer brut (GRM) pourrait être exactement ce que vous recherchiez.
C'est une formule simple que les investisseurs utilisent pour comparer et contraster les valeurs des propriétés locatives, et cela peut aider à trier les propriétés souhaitables des homologues moins rentables. Vous pouvez utiliser GRM comme filtre préliminaire pour déterminer quelles propriétés méritent une analyse financière plus approfondie.
Lisez la suite pour savoir comment utiliser le multiplicateur de loyer brut et pourquoi c'est un excellent outil dans l'immobilier.
Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est une formule utilisée par les investisseurs immobiliers pour comparer les revenus locatifs potentiels de différentes propriétés. Cette technique d'évaluation est une manière simplifiée d'analyser les propriétés sans effectuer une analyse complète. Les investisseurs immobiliers de tous niveaux s'appuient sur cette formule pour comparer rapidement les propriétés entre les portefeuilles et prendre des décisions d'investissement rapides.
Il convient de noter que le GRM ne doit pas être utilisé à la place d'analyses de propriété approfondies. Au lieu de cela, il est préférable de l'utiliser pour éliminer les propriétés avant d'effectuer des analyses approfondies des candidats prometteurs.
Le GRM est important pour les investisseurs immobiliers en raison de sa rapidité et de son utilité. La formule utilise deux variables :la valeur de la propriété locative et le revenu brut de la propriété. Il existe plusieurs formules dans l'investissement immobilier, mais presque aucune n'est aussi simple que le GRM. Les investisseurs ont généralement accès aux deux chiffres et peuvent facilement effectuer ce calcul. Il se trouve également que ce sont les variables dont les prêteurs se soucient le plus lors de l'évaluation des investissements potentiels (prix et rendement potentiel). En calculant le GRM, les investisseurs obtiennent un premier aperçu des facteurs qu'ils peuvent présenter aux prêteurs lors de la levée de fonds.
Le GRM est également particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers commerciaux qui peuvent travailler dans des environnements hautement concurrentiels. L'immobilier commercial exige souvent que les investisseurs soient en mesure de prendre des décisions rapides quant à l'endroit où déléguer leur temps et leurs ressources. Le GRM peut être un outil assez efficace pour ce faire, car il permet aux utilisateurs de comparer facilement les investissements potentiels.
Le calcul du multiplicateur de loyer brut est simple. Vous prenez la valeur marchande d'une propriété et la divisez par le revenu locatif brut de la propriété. C'est à vous de décider comment procéder :vous pouvez utiliser le prix de vente, le prix catalogue ou la valeur d'évaluation de la propriété. Vous pouvez même choisir entre un revenu mensuel ou annuel. Lorsque vous utilisez la formule du multiplicateur de loyer brut, vous devez vous assurer que les facteurs sont cohérents pour toutes les propriétés que vous envisagez. Sinon, toutes les comparaisons que vous ferez seront invalides.
Il peut être utile de s'entraîner avec un exemple. Disons que vous avez trouvé une propriété locative avec un prix catalogue de 500 000 $ et que, selon votre estimation, le revenu annuel brut est de 80 000 $. Dans ce cas, votre GRM est de 6,25 (500 000 / 80 000). Ensuite, vous continuerez à faire des calculs similaires avec d'autres propriétés que vous avez identifiées. Vous effectuerez une évaluation du multiplicateur de loyer brut et rechercherez des propriétés avec les GRM les plus bas possibles. (Évidemment, vous voudrez des propriétés qui produisent plus de revenus. Plus le dénominateur est grand, plus le nombre résultant sera petit.)
Gardez à l'esprit que le GRM est mieux utilisé pour comparer les revenus potentiels entre les propriétés. Il ne peut pas prédire combien de temps un prêt spécifique prendra pour être remboursé, quelle propriété aura moins de dépenses ou le montant de la dette associée à l'achat d'une propriété donnée. Chacun de ces facteurs devra être pris en compte lors d'une analyse de propriété plus approfondie.
GRM peut également estimer la valeur foncière d'un investissement que vous envisagez. Si vous exécutez la formule du multiplicateur de loyer brut pour quelques propriétés et que vous trouvez une moyenne, vous pouvez utiliser ce nombre avec le revenu locatif annuel. Ensemble, ces variables vous permettraient d'inverser le calcul de la valeur de la propriété. Cet exercice vous permettrait de comparer la valeur marchande d'une propriété à son prix de vente, surtout si le prix d'achat a changé. Par exemple, si le GRM est d'environ 7 % et que le revenu locatif est de 75 000 $, la valeur de la propriété serait de 525 000 $. Supposons que la même propriété est actuellement cotée à 600 000 $. Dans ce cas, vous pouvez choisir de quitter la propriété ou de procéder à une analyse plus approfondie pour négocier le prix d'achat en votre faveur.
Voyons comment un investisseur immobilier utiliserait GRM.
Tout d'abord, dressez une liste des propriétés potentielles qui vous intéressent. Assurez-vous de connaître la valeur de la propriété locative et le revenu brut de la propriété pour chacune d'entre elles. Ensuite, calculez le GRM pour chaque propriété en utilisant la formule fournie.
Disons qu'une propriété a un GRM de 7, tandis que les deux autres propriétés dans la même zone ont un GRM de 9 et 10. La propriété avec le GRM de 7 semble être l'opportunité la plus rentable. Vous procéderiez à une analyse approfondie de cette propriété pour décider si c'est un investissement valable.
La formule GRM est composée de trois variables :le multiplicateur de loyer brut, la valeur de la propriété locative et le revenu brut de la propriété.
Vous n'avez pas toujours besoin d'utiliser cette formule pour calculer le GRM. Si vous connaissez deux des trois variables, vous pouvez calculer n'importe laquelle des variables de la formule.
Par exemple, vous pouvez désosser la formule pour calculer le revenu locatif brut. Disons que le GRM moyen dans un quartier est de 6 et que le prix demandé de la propriété est de 300 000 $. Vous pouvez en déduire que le revenu locatif brut est de 50 000 $. Voici comment le calcul est effectué :
Multiplicateur de loyer brut =valeur de la propriété locative / revenu locatif brut
Revenu locatif brut =valeur de la propriété locative / multiplicateur de loyer brut
Revenu de location brut =300 000 $ / 6
Revenu de location brut =50 000 $
La manipulation de ces formules permet aux investisseurs d'analyser rapidement les propriétés avant de se concentrer sur un ou deux candidats prometteurs.
Un bon multiplicateur de loyer brut dans l'immobilier est généralement l'un des plus petits nombres de votre fourchette. Comme je l'ai mentionné plus haut, c'est parce qu'un GRM inférieur suggère généralement plus de revenus locatifs par rapport au prix d'achat. Cela étant dit, il n'y a pas de GRM universellement « bon »; cette définition devra toujours être établie lors de l'examen de vos calculs spécifiques. Ce que je veux dire par là, c'est que ce mois-ci, vous pourriez regarder des propriétés avec un GRM moyen de 4 à 5, mais le mois prochain, ce nombre pourrait être compris entre 7 et 8. Le multiplicateur de loyer brut est une question de comparaison.
En règle générale, un GRM entre 4 et 7 est considéré comme "bon" pour un bien locatif. Encore une fois, il est important de noter qu'un GRM sain dépend de votre marché local et des propriétés comparables au sein de ce marché. Plus vous pouvez faire votre GRM bas, moins vous aurez besoin de temps pour payer le prix d'achat de votre bien locatif. Pour y parvenir, vous devez générer le plus de revenus locatifs possible avec le moindre coût.
Le multiplicateur de loyer brut présente plusieurs avantages, mais certains inconvénients doivent être pris en compte. Continuez à lire pendant que nous distinguons le GRM et quels sont les grands avantages et les inconvénients potentiels afin que vous puissiez être conscient lorsque vous l'ajoutez à votre boîte à outils d'investisseur.
L'équation du multiplicateur de loyer brut est une formule fiable pour certains des meilleurs investisseurs immobiliers d'aujourd'hui, et il y a de nombreuses raisons à cela. Lisez les avantages suivants pour comprendre pourquoi vous devriez ajouter le GRM à votre répertoire dès aujourd'hui :
Unique aux propriétés locatives : Le multiplicateur de loyer brut est une formule unique à l'évaluation des biens locatifs.
Rapide et facile : La formule est facile à utiliser et ne nécessite aucun calcul ou analyse approfondi.
Calculateur de taux de rendement : Le GRM en immobilier est un moyen de calculer le taux de rendement des biens locatifs.
Évaluer plusieurs propriétés à la fois : Comparer et mettre en contraste plusieurs propriétés locatives à la fois serait une tâche ardue, mais heureusement, cette formule puissante vous permet de comparer plusieurs propriétés afin de déterminer celles qui méritent d'être explorées plus avant.
Établissez un seuil : Une fois que vous aurez utilisé plusieurs fois le GRM dans vos analyses, vous commencerez à développer votre propre seuil de taux de rendement que vous jugerez acceptable, et vous pourrez établir un système de classement pour les propriétés locatives.
Gardez le pouls d'un marché : Enfin, le multiplicateur de loyer brut peut être un outil astucieux pour garder le pouls d'un marché locatif. Vous pouvez calculer le GRM pour quelques propriétés au sein d'un marché et savoir si les GRM de ces propriétés augmentent ou diminuent au fil du temps.
Comme pour toute évaluation immobilière, l'utilisation du GRM présente des inconvénients potentiels. Cependant, la plupart de ces inconvénients peuvent être atténués avec un peu de diligence raisonnable. Passez en revue les inconvénients suivants pour en savoir plus :
Ne tient pas compte de tous les coûts : Comme mentionné ci-dessus, le GRM est calculé en utilisant le chiffre d'affaires ou le revenu brut. Cela signifie qu'il ne tient pas compte des coûts d'exploitation d'un bien locatif, tels que les dépenses d'exploitation, les taux d'inoccupation ou le coût de l'assurance ou des taxes. Voici une bonne ventilation de la façon d'estimer rapidement les dépenses d'un bien locatif.
Précision non garantie : Parce que le GRM ne tient pas compte des coûts de propriété, certains diront qu'il ne brosse pas un tableau précis du retour sur investissement. Lorsque vous pensez que vous comparez des pommes avec des pommes sur un certain marché, ce que vous ne savez pas, c'est qu'une propriété peut avoir plus de dépenses d'exploitation que l'autre. C'est pourquoi il est bon d'utiliser le GRM uniquement comme outil de dépistage initial. Assurez-vous toujours d'effectuer une analyse plus approfondie une fois que vous avez limité votre recherche à plusieurs propriétés.
Peut vous faire oublier une bonne propriété : Si vous utilisez un certain outil ou calcul comme outil de sélection, le principal danger est la possibilité de négliger une grande propriété. Si vous parcourez rapidement une longue liste de propriétés et que vous ne regardez que certains indicateurs, vous courez le risque de sauter un diamant brut simplement parce que les données financières initiales ne semblaient pas bonnes ou ne passaient pas votre système de notation.
Le multiplicateur de loyer brut et le taux de capitalisation sont deux outils précieux utilisés par les investisseurs immobiliers d'aujourd'hui. Bien que les deux se soient avérés utiles, certains trouvent facile de les confondre.
Les deux sont utilisés pour évaluer les propriétés productrices de revenus en fonction du montant des revenus locatifs qu'elles peuvent générer. Il n'est pas difficile de comprendre pourquoi les gens mélangent les deux.
Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation en abrégé, calcule les rendements immobiliers en comparant le bénéfice net d'exploitation (NOI) à la valeur marchande actuelle de la maison. Plus précisément, il peut évaluer la rentabilité d'un immeuble à revenus par rapport à son prix d'achat. Cela tient compte des dépenses de fonctionnement du bien et de son taux de vacance. Le taux de capitalisation indique si le revenu généré couvrira l'hypothèque.
Certains pensent que le taux de capitalisation est une meilleure formule que le GRM car il tient compte de tous les coûts, mais gardez à l'esprit que les coûts peuvent être manipulés. En revanche, GRM mesure le rapport entre le revenu brut programmé de l'actif et sa juste valeur marchande. Cet outil vous indiquera combien de revenus une propriété générera, mais ne tient pas compte de toutes les dépenses. C'est pourquoi GRM est généralement utilisé comme système de filtrage préliminaire, suivi de formules supplémentaires telles que le NOI et le taux de plafond lors de l'exécution d'une analyse plus approfondie sur une propriété prometteuse.
Un exemple de calcul du taux de plafond peut aider à démontrer comment la formule décrit une histoire différente de GRM.
Plus tôt, nous avons utilisé un exemple de propriété qui avait une valeur de propriété de 300 000 $ et un revenu de location brut de 50 000 $ et en utilisant la règle des 50 %, nous estimons que le bénéfice d'exploitation net (NOI) de la propriété est de 25 000 $. (La moitié des revenus locatifs bruts sert à payer les dépenses d'exploitation, sans compter le paiement de l'hypothèque.)
Pour calculer le taux de capitalisation, nous divisons simplement le NOI de la propriété par la valeur de la propriété :
Taux plafond =NOI / Valeur de la propriété
Taux plafond = 25 000 $ / 300 000 $
Taux plafond =0,0833 ou 8,3 %
Dans cet exemple, le taux plafond est de 8,3 %. Semblable à GRM, ce point de données d'une seule propriété ne signifie pas grand-chose. Cependant, vous pouvez comparer ce même point de données sur plusieurs propriétés dans la même zone pour identifier quelle propriété est la meilleure affaire car le rendement potentiel est relativement plus élevé.
Notez qu'une propriété potentiellement rentable affichera un taux de capitalisation relativement plus élevé et un GRM relativement inférieur (par rapport à d'autres propriétés.) Un exemple comparant le taux de capitalisation et le GRM d'une propriété avant et après une hausse de loyer peut aider à illustrer ce point.
Le même exemple de propriété avec une valeur de propriété de 300 000 $ et un NOI de 25 000 $ aura une augmentation de loyer de 5 %.
Avant l'augmentation de loyer :
GRM =300 000 $ Valeur de la propriété / 50 000 $ Revenu locatif brut =6
Taux plafond =25 000 $ NOI / 300 000 $ Valeur de la propriété =8,3 %
Après une augmentation de loyer de 5 %, le revenu locatif brut passe de 50 000 $ à 53 000 $ et le RNE passe de 25 000 $ à 26 500 $ :
GRM =300 000 $ Valeur de la propriété / 53 000 $ Revenu locatif brut =5,7
Taux plafond =26 500 $ NOI / 300 000 $ Valeur de la propriété =8,8 %
Comme vous pouvez le voir sur cet exemple, le GRM a diminué tandis que le Cap Rate a augmenté après une hausse de loyer. Les deux indiquent une amélioration de l'optique financière sur la même propriété. Gardez cela à l'esprit lorsque vous intégrez les deux formules dans votre boîte à outils d'analyse des transactions.
Lors de l'évaluation de vos investissements immobiliers, c'est toujours une bonne idée d'avoir mémorisé plusieurs calculs utiles. Vous ne devriez jamais vous fier uniquement à un seul type de calculatrice ou de référence. Au lieu de cela, vous devez exécuter plusieurs ensembles de calculs pour évaluer les propriétés sous plusieurs angles. Nous avons déjà discuté de la différence entre le GRM et le taux de capitalisation, qui est un favori des investisseurs. Il existe également des indicateurs tels que les flux de trésorerie, le rendement locatif et le taux de rendement interne. Assurez-vous de consulter notre guide qui détaille plusieurs calculs de biens locatifs que vous devriez connaître.
La meilleure façon de penser au multiplicateur de loyer brut est comme un système de notation. En utilisant des variables cohérentes, les investisseurs peuvent rapidement comparer plusieurs propriétés. Et bien que le GRM ne tienne pas compte des coûts associés à la propriété, il peut toujours être un excellent outil de dépistage initial à grande échelle. Ceci est particulièrement important à retenir pour ceux qui envisagent de percer dans l'immobilier commercial.
S'il vous arrive de vous retrouver entre les mains de trop d'offres, cette formule peut être un excellent moyen d'éliminer les propriétés qui ne sont pas très prometteuses. Cela vous laissera le temps (et l'énergie) d'examiner de près les propriétés qui pourraient ajouter plus de valeur à votre portefeuille à long terme.
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