Le marché immobilier a récemment pris un coup grâce à la pandémie de COVID-19. Mais il est temps de revenir à l'investissement, et si vous cherchez à commencer à investir dans l'immobilier commercial ou résidentiel, vous devez comprendre les frais CAM . Les charges CAM peuvent jouer un rôle majeur dans la rédaction des baux immobiliers commerciaux, déjà très impliqués puisque les droits et devoirs des propriétaires comme des locataires doivent être précisément clarifiés. De plus, les frais de CAM peuvent avoir un impact significatif sur le NOI ou le résultat d'exploitation net d'une propriété.
Dans cet article, nous répondrons à la question "Qu'est-ce que les charges CAM dans l'immobilier ?" Nous explorerons également comment elles sont déterminées, ce qu'elles impliquent souvent et comment ces charges jouent un rôle dans l'immobilier commercial.
Les frais de CAM sont des frais de « maintenance des parties communes ». Ils sont calculés lors de l'élaboration d'un bail immobilier commercial. Les frais de CAM tiennent essentiellement compte du coût d'entretien des espaces communs, comme les halls d'entrée, les gymnases et autres espaces partagés, dans les prix des loyers. En d'autres termes, les frais de CAM remboursent à un propriétaire les frais d'entretien de certains espaces communs en répercutant ces coûts sur leurs locataires. Les charges CAM pourraient être inscrites sur un bail immobilier commercial dans plusieurs domaines, notamment :
La description des espaces communs de la propriété, tels que les pavillons, les espaces extérieurs publics, les parcs à chiens, etc.
L'explication du droit du propriétaire d'entrer dans les espaces communs à tout moment
Les règles d'utilisation des espaces communs
Quoi qu'il en soit, les frais de CAM seront clairement expliqués au moins une fois pour s'assurer que les deux parties comprennent les frais et combien ils ajoutent au prix total du loyer.
Un « espace commun » est tout espace qui peut ou est utilisé par tous les locataires qui habitent un bien immobilier. Notez que les espaces communs n'ont pas besoin d'être utilisés par tous les locataires - par exemple, une piscine peut compter comme un espace commun, et tous les locataires paieront pour son entretien, même si seulement la moitié des locataires de la propriété l'utilisent réellement. Voici d'autres exemples d'espaces communs :
Halls d'appartement
Parkings et garages
Jardins ou parcs
Parcs à chiens
Salles de sport ou autres zones d'exercice
Espaces de traversée, y compris les ascenseurs, les couloirs, etc.
Toilettes publiques
Construire des zones de sécurité
Si la quasi-totalité des baux immobiliers en copropriété comportent des charges CAM, chaque bail immobilier commercial est unique. Ainsi, les frais de CAM peuvent varier considérablement d'un endroit à l'autre. Les frais de CAM sont toujours basés sur l'emplacement, le type de propriété, le nombre d'espaces communs et la préférence du propriétaire de la propriété. Explorons plus en détail les charges CAM spécifiques que vous pouvez voir sur un bail immobilier commercial.
Aménagement paysager
Fournitures de conciergerie
Électrique
Déneigement
Entretien des ascenseurs
Apparence trottoir
Gestion
Lavage de vitres
Aménagement paysager
Éclairage
Sécurité
Eau
Entretien du parking
Entretien général du bâtiment
Administratif et gestion
Publicité et marketing
Comme indiqué ci-dessus, les frais de CAM peuvent varier considérablement en fonction de la propriété exacte. Cependant, les frais de CAM sont généralement calculés sur la base de l'estimation de leurs dépenses par le propriétaire. Les frais de CAM sont également généralement évalués chaque année pour déterminer s'ils doivent augmenter ou diminuer en fonction des dépenses de l'année précédente. Les frais de CAM sont généralement facturés mensuellement, puis pris en compte dans les prix de location des locataires. Par exemple, dans un bail triple net, les locataires paient la grande majorité des charges CAM et assument des responsabilités supplémentaires. Dans cette configuration, les locataires paieront leur part « au prorata » de toute assurance habitation, de l'entretien des parties communes et des dépenses d'impôt foncier en fonction du montant de la propriété pour laquelle ils sont signés. D'autre part, les propriétaires ne paient que les dépenses en capital, telles que les améliorations ou les réparations apportées à l'immeuble ou aux parties communes.
Dans la plupart des cas, les estimations CAM sont divisées proportionnellement à chaque locataire d'un immeuble donné en fonction de la superficie totale de l'immeuble. Disons qu'un bien immobilier commercial a des dépenses annuelles de CAM de 45 000 $. La superficie totale du bâtiment est de 10 000 pi². Par conséquent, les frais de CAM par pied carré sont de 4,50 $. Chaque locataire paierait 4,50 $ pour les dépenses de CAM en fonction de la superficie en pieds carrés qu'il loue (c'est-à-dire la taille de son appartement). Si un locataire utilisait 500 pi² du bâtiment total, il devrait payer 2 250 $ par an. Divisé par 12, cela revient à 187,50 $ de plus par mois en plus du prix de location normal.
Bien que les frais de CAM soient très courants, ils ne sont pas un élément obligatoire pour chaque bail de location. Cela étant dit, les locataires et les propriétaires peuvent bénéficier des charges CAM. En répartissant les frais de CAM pour tout le monde dans un immeuble, les propriétaires peuvent s'assurer que les parties communes sont entretenues plus régulièrement et que de meilleurs équipements ou installations sont disponibles pour tous les locataires de l'immeuble. De plus, les frais de CAM peuvent être pris en compte dans les baux immobiliers commerciaux pour les espaces qui n'ont pas actuellement de locataires. Les types de propriétés courants avec des frais de CAM dans leurs baux incluent :
Immeubles de bureaux
Des espaces multifamiliaux comme des appartements
Hôtels et autres espaces d'accueil
Espaces industriels
Entrepôts
Frais CAM sont les frais d'entretien des parties communes généralement exigés de chaque locataire d'un bien immobilier partagé, comme les immeubles d'appartements ou les espaces de bureaux. Ces frais couvrent le coût d'entretien des espaces communs comme les salles de bains, les gymnases, les parcs, etc. Les frais de CAM sont calculés au début de chaque année en fonction des dépenses des parties communes de l'année précédente, et vous les trouverez sur les baux immobiliers commerciaux pour la plupart des propriétés partagées.
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