Le marché immobilier a été fortement impacté par la pandémie de COVID-19, mais il est temps de relancer les investissements. Que vous visiez l'immobilier commercial ou résidentiel, il est essentiel de maîtriser les charges CAM. Ces frais jouent un rôle clé dans la rédaction des baux commerciaux, où les droits et obligations des propriétaires et locataires doivent être précisément définis. Ils influencent également le NOI (résultat d'exploitation net) d'un bien.
Dans cet article, nous répondons à la question : "Qu'est-ce que les charges CAM en immobilier ?" Nous explorons leur détermination, leur contenu et leur importance dans l'immobilier commercial.
Les charges CAM, ou "charges d'administration et de maintenance des parties communes", sont calculées lors de la signature d'un bail commercial. Elles couvrent l'entretien des espaces communs (halls d'entrée, salles de sport, etc.) et sont répercutées sur les locataires via le loyer. Elles remboursent ainsi au propriétaire les coûts d'entretien. Dans un bail commercial, elles incluent souvent :
Elles sont toujours expliquées clairement pour transparence sur leur impact sur le loyer total.
Un espace commun est accessible à tous les locataires d'un immeuble, même s'il n'est pas utilisé par tous. Par exemple, une piscine est un espace commun dont l'entretien est partagé. Exemples :
Présentes dans la plupart des baux en copropriété, les charges CAM varient selon l'emplacement, le type de bien, le nombre d'espaces communs et les choix du propriétaire. Exemples courants :
Estimées annuellement par le propriétaire sur la base des dépenses passées, elles sont ajustées chaque année et facturées mensuellement. Dans un bail triple net, les locataires assument la plupart des charges (assurance, entretien, impôts fonciers) au prorata de leur surface. Les propriétaires ne couvrent que les gros travaux (CAPEX).
Exemple : Pour 45 000 $ de charges annuelles sur 10 000 pi², cela fait 4,50 $/pi². Un locataire de 500 pi² paie 2 250 $/an, soit 187,50 $/mois supplémentaires.
Pas obligatoirement, mais elles sont courantes et bénéfiques : elles assurent un entretien régulier des communs. Types de biens concernés :
Les charges CAM couvrent l'entretien des parties communes dans les immeubles partagés (appartements, bureaux). Calculées annuellement sur les dépenses passées, elles sont répercutées proportionnellement dans les baux commerciaux.
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