Quel que soit le type d'entreprise que vous envisagez de démarrer, vous devez trouver la propriété idéale pour vos opérations et exigences commerciales à venir. Il ne suffit pas de trouver un bâtiment que vous pouvez vous permettre; vous avez besoin du bon bâtiment au bon endroit au bon prix. Puisqu'il est généralement plus judicieux d'acheter un espace commercial adapté précisément aux besoins de votre entreprise, vous souhaiterez rechercher un location sur mesure plutôt qu'un contrat immobilier commercial normal.
Beaucoup de gens ne savent pas ce qu'est une construction sur mesure, et encore moins comment ils peuvent en acquérir une. Mais en comprenant tous les éléments des baux sur mesure, vous serez en mesure d'augmenter considérablement l'efficacité de votre entreprise, les marges bénéficiaires et même l'expérience de vos clients. Cet article décompose tout ce que vous devez savoir sur les baux sur mesure, y compris leur fonctionnement et comment vous pouvez en acquérir un.
Un bail de construction sur mesure est un accord immobilier entre un promoteur et un propriétaire pour construire et louer ultérieurement un immeuble commercial qui répond aux besoins spécifiques et/ou uniques des locataires. Par exemple, si un propriétaire d'entreprise a besoin d'un bâtiment spécifique construit pour sa prochaine entreprise commerciale, il peut choisir de signer un bail de construction sur mesure avec un promoteur. Le promoteur construira ensuite la propriété immobilière commerciale selon les spécifications de l'entrepreneur et inclura des éléments de construction spéciaux ou des choix de conception pour répondre à leurs besoins.
Pour s'assurer qu'un promoteur ne sera pas laissé pour compte après un projet de construction coûteux, les baux sur mesure incluent généralement une obligation contractuelle obligeant le bailleur à louer la propriété à la fin de la construction. Le promoteur devient alors propriétaire et perçoit des loyers pendant une durée déterminée, généralement entre 10 et 20 ans. De cette façon, les baux de construction sur mesure sont uniques en ce sens que les promoteurs ne construisent pas de bâtiments dans l'intention de les vendre une fois la construction terminée. Les propriétaires d'entreprise peuvent être poursuivis ou faire face à une responsabilité légale s'ils ne respectent pas leur part de l'accord.
Les avantages des contrats de location sur mesure sont simples :les propriétaires d'entreprise peuvent incorporer des éléments spéciaux ou difficiles à trouver dans un futur bâtiment afin de mieux servir leurs entreprises commerciales. Par exemple, si un entrepreneur a besoin d'un nouveau type de bâtiment avec un espace supplémentaire pour présenter des motos sur mesure, un contrat de location sur mesure pourrait lui permettre d'obtenir exactement le bâtiment dont il a besoin plutôt que d'avoir à faire des compromis en choisissant parmi les commerces disponibles. propriétés.
Les promoteurs bénéficient de contrats de location sur mesure, car ils reçoivent un revenu constant et fiable du bailleur. Ils n'ont pas à attendre que quelqu'un achète la propriété qu'ils ont construite. La sécurité d'un contrat de construction sur mesure garantit que les propriétaires d'entreprise ne sont pas facilement en mesure de revenir sur le bail s'ils changent d'avis plus tard. Les deux parties peuvent potentiellement bénéficier de baux sur mesure en raison de plusieurs avantages. Par exemple, les entreprises qui effectuent des paiements de location sur des baux construits sur mesure bénéficient d'une déductibilité fiscale de 100 % pour ces paiements. De plus, il est souvent plus abordable pour les entreprises de développer une propriété personnalisée sans la posséder pendant des décennies. Les propriétaires d'entreprise peuvent utiliser l'argent qu'ils économisent grâce à la location d'une propriété construite sur mesure pour d'autres choses, car ils n'ont pas à acheter un bâtiment commercial directement. Certains locataires qui pourraient trouver des baux sur mesure avantageux incluent :
Locataires qui ont besoin de baisser leurs taux de location/hypothèque
Les propriétaires d'entreprise qui souhaitent utiliser une partie de leur capital d'amorçage pour d'autres investissements
Des entrepreneurs qui ont des besoins de fonctionnement très spécifiques difficiles à trouver dans d'autres espaces commerciaux
Les locataires qui ont besoin d'avantages fiscaux puisque les loyers d'un immeuble sur mesure sont déductibles des impôts
Développe ceux qui préféreraient des revenus locatifs stables provenant de clients à long terme
Les développeurs qui souhaitent diversifier leurs portefeuilles
Un contrat de construction sur mesure est tout aussi complexe que les autres contrats de location et implique une variété de logistique et de négociations avant que l'une ou l'autre des parties ne soit prête à signer. Ce n'est jamais une bonne idée de se précipiter dans un contrat de location quoi qu'il arrive, mais surtout pour les biens immobiliers commerciaux. Décomposons les composants les plus importants d'un bail typique sur mesure.
Ce sont simplement les parties impliquées dans le contrat, comme le locataire, le propriétaire, les contacts du locataire, le garant, etc.
Cette section du contrat donne au locataire la possibilité de renouveler ou de prolonger le contrat de location au-delà des termes initiaux. Notez que ce n'est cependant pas une obligation.
Il s'agit d'une description détaillée et juridiquement pertinente de la propriété à construire, y compris ses limites, ses inclusions et ses caractéristiques spécifiquement demandées, et plus encore.
Ce sont les conditions spécifiques du bail, telles que la période pendant laquelle le bailleur doit effectuer des paiements de location ponctuels et réguliers.
C'est le montant du loyer que le promoteur propose au bailleur. Le propriétaire calcule toujours le loyer proposé dans un bail sur mesure.
Certains contrats de construction sur mesure incluent des clauses qui décrivent la nature du bâtiment, l'usage auquel il est destiné et toutes les restrictions applicables au bâtiment qui peuvent s'appliquer.
Un contrat de location sur mesure comprendra également tous les paiements de taxes versés au propriétaire ou à l'autorité fiscale.
La plupart des baux sur mesure font peser sur le locataire la charge des tâches d'entretien et de réparation ou de remplacement de la propriété.
La plupart des baux de construction sur mesure incluent également une ventilation des plans et des spécifications de construction spécifiques afin que les deux parties sachent ce qui doit être construit.
Bien que les éléments ci-dessus soient parmi les plus importants dans un contrat de location sur mesure typique, il y en a beaucoup d'autres avec lesquels vous devriez vous familiariser avant de signer l'un de ces contrats.
Les baux sur mesure existent sous diverses formes pour mieux s'adapter aux différentes limites des propriétaires d'entreprise ou des développeurs. Explorons les différents types de baux sur mesure que vous pourriez rencontrer ou poursuivre.
Les baux nets simples (N) exigent que le locataire paie un loyer plus une part « au prorata » des impôts fonciers totaux de l'immeuble, ainsi que les coûts des services publics et des services de conciergerie. Le propriétaire couvre toutes les autres dépenses de l'immeuble.
Les baux double net (NN) obligent le locataire à payer des taxes foncières et des primes d'assurance en plus de ses loyers. Le propriétaire paie pour l'extérieur et tous les frais d'entretien des aires communes (frais CAM).
Les baux triple net (NNN) obligent le locataire à payer toutes les dépenses liées à l'exploitation de la propriété, y compris le loyer, les dépenses d'entretien fixes et variables, les taxes foncières, l'assurance de l'immeuble, et bien plus encore. Le propriétaire n'est responsable que des coûts de réparation structurelle.
Les baux nets absolus sont plus rigides que les autres types de baux. Aussi appelés baux cautionnables, les baux nets absolus stipulent que le locataire est responsable de toutes les dépenses de construction, y compris celles liées à la réparation ou à l'entretien de la structure et du toit de la propriété.
Des contrats de location inversés sont établis lorsque le locataire agit en qualité de promoteur. Dans ces cas, les locataires construisent des bâtiments avec l'approbation du propriétaire et aux frais du propriétaire. Ce type de bail est généralement conclu lorsqu'un locataire possède sa propre entreprise immobilière ou de construction, mais préfère louer la propriété au lieu de la posséder après sa construction.
Les baux sur mesure sont des contrats immobiliers uniques qui permettent aux propriétaires d'entreprise de développer des propriétés commerciales parfaitement adaptées à leurs besoins. En échange, ils louent la propriété achevée au promoteur qui a construit le bien immobilier, en leur versant un loyer sur 10 à 20 ans.
Tous les investisseurs immobiliers doivent comprendre les opportunités idéales pour un location sur mesure grâce à leurs avantages aux promoteurs et futurs locataires.
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