Si vous êtes familier avec les baux résidentiels, le processus est assez simple. Les baux commerciaux sont une toute autre boîte de Pandore. Chaque transaction est unique et chacune comporte ses propres défis.
Cela dit, les baux commerciaux se répartissent en deux grandes catégories :brut et net. Le type de bail que vous avez aura une incidence sur les dépenses qui sont payées par le locataire et celles qui sont payées par le propriétaire. Voici tout ce que vous devez savoir sur un bail brut , ainsi que certaines des différences entre les baux bruts et nets.
Aux termes d'un bail brut, le locataire paie un loyer unique négocié pour l'utilisation du bien. Le propriétaire est alors responsable des autres dépenses, telles que les taxes, les services publics, les assurances et l'entretien.
Les loyers bruts ont tendance à être plus élevés car le propriétaire paie de nombreuses dépenses. D'autre part, le locataire n'a pas à s'inquiéter de payer d'autres factures ou d'être confronté à des dépenses imprévues. Dans les bonnes circonstances, un bail brut peut être un énorme avantage pour les deux parties.
Un bail brut est un bail où le locataire peut utiliser la propriété en échange du paiement d'une redevance mensuelle unique. Cette redevance est forfaitaire pour la durée du bail et ne fluctue pas en fonction des conditions. Les baux bruts sont le plus souvent utilisés pour les propriétés commerciales telles que les magasins de détail et les immeubles de bureaux, en particulier lorsque plusieurs locataires occupent le même immeuble.
Les propriétaires fixeront un loyer suffisamment élevé pour qu'ils puissent s'attendre à ce qu'il couvre les dépenses de fonctionnement de l'immeuble. Entre autres coûts, ceux-ci peuvent inclure :
Utilitaires
Assurance
Impôts fonciers
Réparations et entretien
Suppression de la corbeille
Aménagement paysager
Autres commodités
Étant donné que ces dépenses peuvent augmenter avec le temps, les propriétaires doivent effectuer une analyse appropriée avant d'accepter des tarifs. Les données historiques sur les prix de l'énergie, par exemple, peuvent être utilisées pour aider à prévoir les augmentations futures. Il est également courant que les locataires et les propriétaires concluent des accords spéciaux sur des services particuliers. Par exemple, un immeuble de bureaux peut couvrir des services de conciergerie.
Du point de vue du locataire, les baux bruts rendent la budgétisation beaucoup plus gérable. Par exemple, au lieu de fluctuer les factures de services publics, vous payez le même montant exact chaque fois. Cela signifie que vous pouvez consacrer plus de temps et d'efforts à votre activité principale, et moins à la gestion financière.
Il existe deux types différents de bail brut :modifié et service complet. Jetons un coup d'œil aux deux et voyons ce qui les rend différents.
Un bail brut modifié présente certaines des caractéristiques d'un bail brut, mais le propriétaire ne couvre pas toutes les dépenses d'exploitation. Au lieu de cela, différentes dispositions ont été élaborées entre le propriétaire et le locataire pour différentes dépenses. Essentiellement, un bail brut modifié équilibre un bail brut à service complet et un bail net, où le locataire couvre les dépenses.
Les termes exacts d'un bail brut modifié peuvent être très variables. Il n'y a pas de passe-partout unique qui puisse vous dire à quoi vous attendre. En fin de compte, le locataire et le propriétaire couvriront chacun certaines dépenses, notamment les services publics, les assurances et les taxes foncières. Par exemple, le propriétaire peut être responsable des services de conciergerie, tandis que le locataire paie ses propres services publics. Ces types de baux sont les plus couramment utilisés dans les bâtiments commerciaux partagés, tels que les immeubles de bureaux.
Un bail brut à service complet, parfois simplement appelé bail à service complet ou bail brut, est un bail où le propriétaire couvre toutes les dépenses d'exploitation de la propriété. Les dépenses exactes sont toujours négociables, mais les services publics, les taxes foncières et les frais d'assurance sont toujours couverts. L'entretien des parties communes est également presque toujours couvert, tout comme d'autres services comme l'enlèvement des ordures. Il peut y avoir des dépenses supplémentaires, telles que la sécurité armée ou une salle de sport sur place en fonction du bail. Étant donné que le propriétaire paie toutes ces dépenses, le locataire paie plus en loyer qu'il ne le ferait autrement.
Normalement, il y aura des plafonds intégrés à certaines dépenses, en particulier les coûts des services publics. Cette clause est connue sous le nom de «plafond de dépenses», qui correspond au montant maximum des dépenses que le propriétaire couvrira. Si un locataire dépasse le plafond de dépenses, il est responsable de payer les frais excédentaires. Si votre mine crypto utilise 1,21 gigawatts d'électricité par mois, ne vous attendez pas à ce que votre propriétaire paie la totalité de votre facture d'électricité.
Comme les baux bruts modifiés, les baux à service complet sont les plus courants pour les immeubles commerciaux à locataires multiples. Il peut être difficile de déterminer quelle entreprise doit quelle partie des dépenses dans ces scénarios. Par exemple, il n'est pas pratique d'avoir plusieurs compteurs sur la plupart des immeubles de bureaux. Vous ne seriez pas en mesure d'apporter des modifications même mineures au plan d'étage sans refaire le câblage d'une grande partie du bâtiment. En tant que propriétaire, il est beaucoup plus pratique d'intégrer ce coût dans le loyer.
Du point de vue d'un propriétaire, le principal avantage d'un bail à service complet est que vous pouvez facturer un loyer plus élevé. Bien sûr, vous facturerez évidemment plus pour couvrir les dépenses. Mais dans la plupart des cas, vous voudrez facturer un peu plus, en cas d'augmentations inattendues. Si aucune augmentation inattendue ne se produit, cet argent supplémentaire retourne dans votre poche. Alternativement, vous pouvez intégrer une clause d'indexation dans le bail. Avec une clause d'indexation, le loyer augmentera d'un certain montant au fil du temps. Cette option est le plus souvent utilisée sur les baux à long terme, avec une augmentation annuelle moyenne d'environ 3 %.
Là encore, il y a quelques raisons pour lesquelles vous ne voudrez peut-être pas conclure un bail à service complet. Pour commencer, vous devez être plus pratique dans la gestion de votre propriété. Avec un bail triple net, où le locataire paie toutes les dépenses, vous vous contentez de vous asseoir et de percevoir le loyer tous les mois. Lorsque c'est vous qui payez les factures, vous devez être beaucoup plus engagé dans l'entretien, les réparations et d'autres aspects de la propriété.
Un autre inconvénient majeur est que les dépenses pourraient finir par dépasser ce que vous collectez en paiements. Dans ce cas, vous finirez par perdre de l'argent sur votre propriété. Là encore, vous pouvez normalement éviter cela en intégrant une clause de plafond de dépenses dans votre contrat de location.
Aucun type de contrat ne convient à toutes les circonstances. Du point de vue du propriétaire et du locataire, il y a des avantages et des inconvénients aux baux bruts. Voici un aperçu rapide.
En tant que propriétaire, un bail avec services complets présente un certain nombre d'avantages, ainsi que quelques pièges potentiels. Ceux-ci incluent :
Avantages :
Vous pouvez facturer plus pour le loyer, augmentant potentiellement vos bénéfices
Avec une clause d'indexation, vous pouvez répercuter les coûts de l'inflation sur vos locataires
Inconvénients :
Des coûts opérationnels élevés de manière inattendue peuvent réduire vos bénéfices
Vous devez investir plus de temps dans la gestion immobilière
Les locataires doivent également réfléchir sérieusement au type de bail qu'ils souhaitent signer. Pendant que vous réfléchissez, gardez ces avantages et inconvénients à l'esprit :
Avantages :
Vos coûts d'occupation sont fixes, vous savez donc combien budgétiser chaque mois
Vous pouvez vous concentrer sur votre entreprise au lieu de passer du temps sur la gestion immobilière
Inconvénients :
Votre loyer augmente, parfois plus que cher
Vous dépendez de votre propriétaire pour tout besoin d'entretien
Avant de conclure, parlons de l'autre grand type de bail commercial :le bail net. C'est essentiellement le contraire d'un bail brut, de sorte que les locataires paient moins de loyer, mais sont responsables de la totalité ou de la plupart de leurs dépenses d'exploitation. En conséquence, bon nombre des incitations sont inversées, tout comme bon nombre des avantages et des inconvénients. Par exemple, un propriétaire n'est guère incité à apporter des améliorations éconergétiques, car il ne paie pas les services publics au départ.
Le bail net le plus courant est un bail triple net, où le locataire est responsable de toutes les dépenses d'exploitation. Cela dit, tout comme pour les baux bruts, il existe des versions modifiées. Un bon exemple de cela est ce qu'on appelle un bail "net d'électricité". Dans ce bail, le propriétaire couvrirait la plupart des dépenses d'exploitation, mais le locataire paierait sa propre facture d'électricité. Il existe trois principaux types de bail net :
Baux nets simples : Dans ce type de bail, le propriétaire paie toutes les dépenses à l'exception des taxes foncières, qui sont à la charge du locataire.
Baux double net : Ceci est similaire à un bail net unique, mais le locataire est également responsable de l'assurance des biens.
Baux triple net : C'est le bail net ultime. Le propriétaire ne paie aucune des dépenses de fonctionnement. Le locataire paie les services publics, l'entretien, l'aménagement paysager, l'assurance et tous les autres frais.
La différence entre un bail brut est un bail net est simple. Dans un bail brut, le propriétaire paie les dépenses d'exploitation, tandis que dans un bail net, c'est le locataire qui le fait. Mais comme vous pouvez le voir, il existe en fait un large éventail de types de baux avec différents accords de partage des dépenses. C'est pourquoi il est important de faire preuve de diligence raisonnable et de négocier le bon type de bail pour vos besoins.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouvelle classe d'immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
