Le nombre de locataires aux États-Unis n'a cessé d'augmenter depuis le krach du marché immobilier de 2007. Grâce à la dette étudiante et aux revenus à la traîne, de nombreux milléniaux préfèrent encore louer que posséder une maison. Dans le même temps, ces milléniaux vieillissent et fondent leur propre famille.
Cela a ouvert une nouvelle opportunité sur le marché immobilier :build-to-rent maisons. Ce sont des maisons unifamiliales qui sont construites à partir de zéro pour les louer.
Si vous êtes un investisseur immobilier, vous pourriez être intéressé à construire votre propre maison à louer ou à investir dans une entreprise de construction à louer. Si vous êtes locataire, vous cherchez peut-être à louer une maison à construire. Quoi qu'il en soit, nous sommes là pour vous expliquer toutes les bases.
Les maisons Build-to-rent sont des maisons unifamiliales qui sont construites avec l'intention spécifique de les louer. Cela les distingue d'une rénovation ou d'une réhabilitation, souvent un seul bâtiment dans un quartier existant.
Au lieu de cela, la plupart des maisons à construire sont construites comme un complexe entier, semblable à un quartier fermé. Ils ont souvent une piscine communautaire, une aire de jeux, un parc à chiens et d'autres commodités. Ces commodités sont gérées par le propriétaire, et non par un HOA, ce qui simplifie le processus de dépenses pour les résidents.
En raison de l'investissement initial important, les maisons à construire sont normalement construites par des sociétés immobilières et non par des particuliers. Cela dit, il existe de nombreuses façons pour les investisseurs individuels d'investir dans des projets de construction à louer.
D'une manière générale, la construction d'un bien locatif n'a rien de nouveau. Les gens construisent de grands immeubles d'appartements multifamiliaux depuis que les gens vivent dans les villes. Les duplex, triplex et autres bâtiments sont aussi vieux que les collines.
Dans le passé, la plupart des locations unifamiliales n'étaient pas construites à l'origine comme des locations. Quelqu'un en était propriétaire, et la propriété a été transformée en location à un moment donné. Ces maisons coexisteraient avec d'autres maisons unifamiliales dans un quartier urbain ou suburbain. Un quartier moderne de construction à louer est construit pour être loué dès le début. En conséquence, tous les voisins sont locataires.
Même si les milléniaux construisent leur carrière et gagnent plus de revenus, beaucoup paient encore une partie substantielle de leur salaire en prêts étudiants. Il est donc difficile d'économiser la mise de fonds traditionnelle de 6 % sur une maison qui coûte 300 000 $ ou plus. En conséquence, la plupart des jeunes adultes continuent de louer leur logement.
En même temps, ces milléniaux veulent une maison avec plus de fonctionnalités, de sécurité et un sens de la communauté. Dans une maison à construire, vous avez accès aux commodités du quartier comme une salle de sport, une piscine et d'autres espaces communautaires. Voici quelques-uns des autres moteurs de la croissance du build-to-rent.
Les jeunes ont traditionnellement constitué la majorité de tous les locataires. En tant que jeune, vous avez quitté la maison de vos parents pour vous installer dans un appartement, généralement dans une zone urbaine. Au moment où vous avez fondé une famille, vous aviez économisé assez d'argent pour déménager en banlieue.
Mais de nos jours, les prix des logements sont plus élevés que jamais, ce qui rend difficile l'épargne. Combinez cela avec des niveaux écrasants de dette de prêt étudiant, et il est logique que les locataires vieillissent de plus en plus. Ce sont des gens qui ont plus d'argent à dépenser en loyer et qui veulent vivre une expérience de banlieue authentique.
Un autre moteur majeur de la croissance de la construction à la location est la disponibilité immédiate du capital. Un financement abordable est disponible par le biais d'agences fédérales telles que Fannie Mae, qui investit des milliards de dollars par an dans de nouveaux logements.
Bien sûr, l'accès au financement n'est qu'une partie de l'équation; vous voulez également voir un retour sur votre investissement. Le retour sur investissement d'une maison unifamiliale est en fait supérieur au retour sur investissement d'un appartement avec le même nombre de chambres. Cela est dû en grande partie au fait que les locataires sont prêts à payer un loyer nettement plus élevé pour une maison avec une cour, un garage et un espace de stockage.
Les placements immobiliers sont notoirement illiquides. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'un immeuble de bureaux, cela peut prendre des années pour trouver un acheteur. En effet, les seuls acheteurs potentiels seront des personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier commercial. S'il n'y a pas de demande d'espace de bureau, vous aurez du mal à vendre à n'importe quel prix.
Les maisons unifamiliales, en revanche, sont relativement faciles à vendre. Si vous ne souhaitez pas vendre tout le quartier, vous pouvez vendre des maisons individuelles à des locataires existants, ou les mettre sur le marché pour de nouveaux acquéreurs. Alternativement, vous pouvez vendre l'ensemble du développement à une grande entreprise qui souhaite continuer à louer les maisons. Le fait est que vous avez plusieurs stratégies de sortie.
Jusqu'à très récemment, l'essentiel du marché locatif était situé dans les zones urbaines. Ces quartiers étaient particulièrement prisés par les jeunes qui souhaitaient vivre à proximité de leur travail.
Mais de nombreuses personnes travaillent désormais à domicile. Les entreprises ont compris que leurs employés restent efficaces à la maison et peuvent économiser de l'argent en louant moins d'espace de bureau. Ceci, combiné à l'évolution démographique, a entraîné une augmentation de la demande de locations unifamiliales.
Les prix des logements continuant d'augmenter, il devient de plus en plus coûteux d'acheter des maisons unifamiliales existantes. Cela les rend de moins en moins attrayants du point de vue de l'investissement, car il faudra plus de temps pour récupérer votre investissement.
En revanche, les coûts de construction de logements neufs sont restés relativement stables. Cela fait de la construction pour la location une option plus attrayante, puisque vous envisagez un retour sur investissement supérieur. Là encore, il y a aussi des inconvénients. Voici quelques avantages et inconvénients.
Vous pouvez obtenir des prêts fédéraux. Ceux-ci sont assortis de taux d'intérêt nettement inférieurs à ceux des prêts privés, de sorte que vos paiements seront moins élevés.
Vous pouvez vous attendre à plus de locataires à long terme. Beaucoup de locataires d'appartements sont temporaires et déménagent après un ou deux ans. Cela conduit à beaucoup de roulement et à de possibles postes vacants. D'autre part, les maisons unifamiliales séduisent les locataires qui ont l'intention d'y vivre pendant des années.
Vous pouvez demander plus de loyer. Les tarifs de location des maisons unifamiliales augmentent de près de 50 % plus rapidement que ceux des immeubles multifamiliaux. Vous pouvez également facturer beaucoup plus pour le même nombre de chambres.
Vous pouvez choisir votre propre emplacement. Si vous retournez des maisons, vous devez rechercher les saisies et les enchères fiscales, ce qui limite les propriétés que vous pouvez louer. Lorsque vous construisez pour louer, vous pouvez construire un tout nouveau développement.
Vous n'avez pas à enchérir sur les propriétés. Un autre inconvénient de renverser des maisons est que vous avez beaucoup de concurrence. Lorsque vous construisez pour devenir propriétaire, tout ce dont vous avez besoin est un terrain vide.
Vos concurrents sont des méga-corporations. Lorsque vous louez des maisons existantes, la plupart de vos concurrents sont des propriétaires individuels comme vous. D'autre part, la plupart des développements de construction à louer sont construits par de grandes entreprises. Ces entreprises peuvent profiter de remises groupées qui ne sont pas disponibles pour un particulier.
Vos opportunités géographiques sont limitées. Pour que l'immobilier de construction à louer offre un bon retour sur investissement, les maisons doivent être de prix bas à moyen et elles doivent être construites sur des terrains peu coûteux. Si vous vous trouvez dans une zone où les coûts immobiliers sont élevés, vous n'obtiendrez pas un bon retour sur investissement.
Le retour sur investissement n'est pas aussi élevé que le retournement de maison. Vous devrez peut-être faire une offre pour une propriété délabrée et vous n'achèterez peut-être pas toujours dans le quartier de votre choix. Mais votre mise de fonds initiale est généralement faible, vous rentabilisez donc votre investissement plus rapidement.
Jusqu'à présent, nous avons beaucoup parlé des maisons à construire du point de vue d'un investisseur ou d'un propriétaire. Mais à quoi ressemblent-ils du point de vue d'un locataire potentiel ? Voici quelques avantages et inconvénients.
Vous bénéficiez de nombreux équipements. La plupart des communautés de construction à louer sont équipées de piscines et d'autres caractéristiques de luxe. Vous ne les trouverez pas dans la plupart des quartiers, ou dans tous les appartements sauf les plus chers.
Vous n'avez pas à faire votre propre entretien. Contrairement à la propriété de votre maison, vous n'avez pas à effectuer de réparations majeures. Si le toit commence à fuir, il vous suffit d'appeler votre gestionnaire immobilier.
Vous obtenez un sens de la communauté. Avec beaucoup d'espace communautaire, il y a beaucoup d'endroits où vous pourrez faire connaissance avec vos voisins.
La location coûte plus cher avec le temps. Lorsque vous achetez une maison, c'est un investissement qui vous appartiendra éventuellement une fois votre hypothèque remboursée. Lorsque vous louez une maison, vous n'obtenez que le droit temporaire d'y habiter.
Louer une maison coûte plus cher qu'un appartement. Non seulement cela, mais les coûts augmenteront avec le temps.
Vous ne pouvez pas modifier votre maison. Comme vous ne le possédez pas, vous ne pouvez pas choisir la couleur de la peinture, installer un nouveau revêtement de sol ou construire une nouvelle terrasse.
Les propriétés à construire pour louer sont généralement de petite taille. Ils ont également tendance à être des modèles à l'emporte-pièce, de sorte que vous n'obtiendrez aucune des bizarreries charmantes de nombreuses maisons pré-construites.
Nous avons déjà expliqué comment la plupart des développements de construction à louer sont construits par de grandes entreprises. Comment entrer dans le jeu en tant qu'investisseur individuel ? Voici quelques façons.
En investissant dans une FPI cotée en bourse, vous pouvez gagner de l'argent sur toutes leurs propriétés. Cela dit, différentes FPI ont des spécialisations différentes. Assurez-vous de faire vos recherches et d'investir dans une FPI avec des propriétés à construire.
En investissant dans un promoteur immobilier coté en bourse, vous pouvez effectuer une meilleure diligence raisonnable que sur une FPI avec des milliers de petites participations. Si c'est plus votre vitesse, il existe de nombreuses bonnes options, comme Meritage et Lennar.
Si vous préférez ne pas investir dans une FPI ou une société cotée en bourse, vous pouvez toujours lever votre propre argent. Sur un site de financement participatif comme CrowdStreet, vous pouvez attirer vos investisseurs et construire votre développement à partir de zéro. Gardez simplement à l'esprit que vous devrez avoir votre propre plan d'affaires, ce qui nécessite beaucoup de démarches.
Si vous disposez déjà d'une importante somme d'argent de départ, vous pouvez obtenir un financement de construction à louer auprès d'une banque. Cela fonctionne un peu comme un prêt à la construction, mais s'accompagne de l'exigence que vous louiez la propriété pendant un minimum de temps avant d'être autorisé à la vendre. Vous pourriez également être en mesure de profiter du programme de crédit d'impôt LIHTC si vous louez un nombre minimum d'unités à des locataires à faible revenu.
L'économie d'aujourd'hui présente de riches opportunités pour les investisseurs dans la construction à louer logement. Que vous investissiez dans une FPI ou que vous leviez votre propre capital, les maisons construites pour la location peuvent constituer une partie précieuse de votre portefeuille. Les maisons à construire ont également beaucoup à offrir aux locataires potentiels, du confort des créatures à un environnement de quartier accueillant.
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