Connaître la juste valeur marchande est important, que vous achetiez ou vendiez une propriété. Lorsque vous vendez, vous voulez savoir à combien vendre votre maison. Lorsque vous achetez, vous voulez savoir si un prix particulier est juste ou non. Dans tous les cas, une analyse comparative du marché (CMA) est un outil puissant pour trouver le prix parfait. Voici tout ce que vous devez savoir.
Une CMA est un outil analytique que les agents immobiliers utilisent pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété. Ce n'est pas une tâche facile puisque plusieurs facteurs déterminent la valeur d'une maison en particulier. Ceux-ci incluent le nombre de chambres, le nombre de salles de bains, la superficie en pieds carrés et, bien sûr, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. Cependant, d'autres facteurs comme l'état de la maison et le marché global sont également des facteurs essentiels.
Pour cette raison, une RMR tient compte d'autres propriétés similaires dans la même zone géographique. En sachant combien ces maisons similaires se sont récemment vendues, vous pouvez obtenir une estimation raisonnablement précise de la valeur de votre maison.
Pour créer une RMR, vous devez d'abord trouver des maisons comparables. Cela signifie des maisons de même taille, avec le même nombre de chambres et des équipements similaires. Les maisons doivent également être situées le plus près possible de la propriété cible, de préférence dans le même quartier. Plus ces propriétés sont proches, plus la CMA sera précise.
Afin d'obtenir une analyse appropriée, vous devez également trouver des maisons qui ont été vendues récemment, au cours des trois à six derniers mois. Si le marché est lent ou si vous vous trouvez dans une zone rurale, vous devrez peut-être obtenir une évaluation formelle à la place.
Rappelons que contrairement aux évaluateurs, les agents immobiliers ne possèdent pas de permis d'évaluateur lorsqu'ils effectuent une CMA. C'est juste une analyse approximative. Cela dit, certains États ont des lois pour vous protéger si votre agent crée le CMA de manière incompétente.
Une CMA et une évaluation utilisent des méthodes similaires pour déterminer la valeur de votre maison, y compris en faisant des comparaisons entre les maisons de votre région. Mais au-delà de cela, il existe des différences fondamentales. Les évaluations sont créées par des évaluateurs professionnels agréés, tandis que les CMA sont réalisées par des agents immobiliers.
À des fins pratiques, un CMA est ce que vous utilisez pour obtenir un chiffre approximatif. Généralement, vous serez assez proche de la valeur d'une maison. Une évaluation est ce que vous obtenez lorsque vous faites une demande de financement, et elle détermine le montant que la banque est prête à offrir.
Les conditions du marché peuvent affecter la valeur d'une propriété d'une manière qui n'est pas toujours apparente lorsque vous effectuez une CMA. Un bon exemple de ceci est un quartier qui subit une gentrification. Dans ce cas, les prix de vente d'il y a trois ou six mois pourraient ne pas refléter fidèlement les conditions du marché. La même chose pourrait être vraie pour une propriété dans un quartier qui se détériore rapidement.
C'est une des raisons pour ne pas prendre les analyses comparatives de marché comme parole d'évangile. Rien n'est gravé dans le marbre jusqu'à ce que vous obteniez une évaluation formelle.
La préparation d'une CMA peut sembler complexe, mais comme d'autres tâches complexes, elle peut être décomposée en éléments plus petits. Lorsque tous ces composants sont pris ensemble, ils vous donnent une estimation de travail. Pour commencer, un agent recherchera trois à cinq propriétés locales similaires vendues au cours des derniers mois.
Mais qu'est-ce qui rend une propriété similaire? Voici quelques-unes des choses que votre agent considérera :
L'emplacement est le facteur le plus important. S'il n'y a pas assez de propriétés dans votre région, votre agent peut rechercher un autre quartier avec un district scolaire et un taux de criminalité similaires, un accès à l'autoroute similaire, etc.
La superficie en pieds carrés est une mesure de la taille de la maison. Plus la maison est grande, plus elle vaudra cher.
Le nombre de chambres et de salles de bains est tout aussi important que la superficie en pieds carrés. Toutes choses étant égales par ailleurs, une maison avec plus de lits et de salles de bains coûtera plus cher.
La superficie est une mesure de la taille du lot. Une maison similaire vaudra beaucoup plus sur un terrain d'un acre qu'un quart d'acre.
L'âge et l'état de la propriété sont des facteurs clés, car ils influent sur les coûts d'entretien. Une vieille maison délabrée nécessitera des réparations, elle ne vaudra donc pas autant. Les maisons plus récentes sont également plus éconergétiques, ce qui permet d'économiser de l'argent sur les factures d'énergie. Là encore, certaines maisons plus anciennes ont en fait des valeurs plus élevées en raison de leur caractère historique ou de leur architecture unique.
Des équipements spéciaux tels que des terrasses, des piscines, des sous-sols finis et des cheminées peuvent également être un facteur. Cela dit, peu de ces choses auront un impact significatif. Certaines caractéristiques, comme une piscine creusée, n'augmenteront pas du tout la valeur, en raison des coûts de maintenance associés et des problèmes de "nuisance attrayante".
La date de vente est importante car la valeur des propriétés change avec le temps. Si vous ne comparez pas des propriétés qui se sont vendues dans un laps de temps similaire, vous ne faites pas de comparaison de pommes à pommes.
Les conditions de vente sont importantes car certaines conditions de vente ont un impact direct sur le vendeur. Par exemple, l'acheteur peut demander au vendeur de couvrir une partie des frais de clôture ou de souscrire une assurance titres. Dans ce cas, le vendeur pourrait accepter, en échange de facturer un prix global plus élevé. Si vous prévoyez de demander beaucoup d'imprévus, votre agent en tiendra compte lors de l'exécution de votre CMA.
La réalisation d'une CMA nécessite cinq étapes distinctes :
Faire une évaluation de quartier
Vérifier les détails de la propriété
Rechercher des comparables
Ajuster les différences
Déterminer le prix de vente au pied carré
Examinons de plus près chacune de ces choses.
Pour commencer, déterminez la qualité globale du quartier. Comment est le quartier scolaire? Est-ce bruyant ou silencieux ? Combien de temps faut-il pour se rendre à l'épicerie la plus proche ? Existe-t-il un HOA, et si oui, quelles sont leurs règles ? Y a-t-il des nuisances dans le quartier ? Toutes ces choses vous aideront à déterminer le facteur "emplacement".
Assurez-vous de connaître la superficie en pieds carrés de la maison, la superficie et le nombre de chambres et de salles de bains. Recherchez tout problème évident avec l'état de la propriété, pour voir si quelque chose a manifestement besoin d'être réparé. Recherchez également des équipements tels que des solariums qui pourraient augmenter la valeur de la maison.
Maintenant, recherchez trois à cinq maisons comparables qui se sont vendues au cours des derniers mois. Plus ces propriétés sont proches géographiquement, mieux c'est. Ensuite, notez toute différence entre les compositions et la maison que vous essayez d'analyser. S'ils ont une superficie, des équipements ou un nombre de chambres différents, notez-le.
Une fois que vous avez noté toutes les divergences entre vos maquettes et votre maison principale, il est temps de faire vos ajustements. Si la maquette est supérieure à votre maison d'une manière ou d'une autre, soustrayez de l'argent à sa valeur. Par exemple, si votre comp a une demi-bain supplémentaire, vous soustrairez de l'argent de sa valeur. À l'inverse, vous ajouteriez de l'argent pour toutes les fonctionnalités négatives, comme une composition légèrement plus délabrée.
Cela peut sembler rétrograde, mais ce n'est pas le cas. Vous faites apparaître les compositions plus près de votre maison sur papier en tenant compte de ces différences. En d'autres termes, vous obtenez une comparaison plus précise.
Il est maintenant temps de faire votre comparaison. Divisez la valeur ajustée de chaque composition par sa superficie en pieds carrés et vous obtiendrez le prix au pied carré. Ensuite, ajoutez le prix au pied carré de toutes vos compositions et divisez par le nombre de compositions. Cela vous donnera le coût moyen par pied carré. Multipliez ce nombre par la superficie en pieds carrés de votre maison et vous obtiendrez votre juste valeur marchande estimée.
Jetons un coup d'œil à un exemple de CMA pour voir comment ils fonctionnent dans la pratique. La famille Jones est intéressée par une maison de trois chambres qui est sur le marché pour 400 000 $. Cependant, ils souhaitent faire une offre à un prix inférieur, ils demandent donc à leur agent immobilier d'effectuer une analyse comparative du marché. Ainsi, l'agent recueille les informations suivantes sur la propriété :
La maison a trois chambres, deux salles de bain complètes et une demi-salle de bain
La surface au sol est de 2 000 pieds carrés
Il y a une cheminée, un garage pour deux voitures et un sous-sol fini
La maison est en bon état
Il se trouve sur un terrain d'un demi-acre
Il existe de nombreuses maisons similaires dans le lotissement
Avec cette connaissance en main, l'agent recherche des comps. Étant donné que le lotissement regorge de maisons similaires, il est facilement en mesure de trouver trois compositions qui se sont vendues au cours des six derniers mois.
L'une de ces compositions a une quatrième chambre et s'est vendue 400 000 $. L'agent consulte un tableau et détermine que la quatrième chambre a ajouté 4 000 $ à la valeur de la propriété, il ajuste donc le prix à 396 000 $. Cependant, cette maison n'avait pas non plus de sous-sol fini. Puisqu'un sous-sol fini ajoute 3 000 $ à la valeur d'une maison, l'agent ajoute 3 000 $ pour une nouvelle valeur ajustée de 399 000 $. Il continue à faire des ajustements jusqu'à ce qu'il ait pris en compte toutes les différences dans les propriétés de composition.
Après avoir fait ses ajustements, l'agent divise ensuite la valeur ajustée de chaque maison pour obtenir son coût au pied carré. Il additionne ces chiffres, puis divise par trois pour obtenir une moyenne globale de 187,50 $ par pied carré. En multipliant ce nombre par les 2 000 pieds carrés de la maison, l'agent obtient une valeur CMA de 375 000 $. Les Jones peuvent faire une offre pour ce montant et avoir une chance raisonnable d'être acceptée.
Alors, quels sont les avantages de passer par le processus CMA ? Les avantages sont différents selon que vous soyez acheteur ou vendeur.
Un CMA vous aide à vous assurer que vous ne payez pas trop pour une maison en tant qu'acheteur. Ce n'est pas la même chose que de garantir que vous obtenez le prix le plus bas possible. Mais vous savez au moins que vous ne payez pas beaucoup plus que la valeur de la maison.
Un CMA vous permet de savoir si vous vous inscrivez au bon prix en tant que vendeur. Encore une fois, cela ne signifie pas nécessairement que vous obtiendrez le prix indiqué. Mais en commençant par le haut du « raisonnable », vous vous donnez une marge de manœuvre pour marchander si nécessaire. Un CMA vous permet également de savoir si vous obtenez une bonne valeur en vendant maintenant, ou s'il vaut mieux attendre que le marché change.
Une analyse de marché comparative est un outil utilisé par les agents immobiliers pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété. Il est utilisé à la fois par les agents de vente, pour décider d'un prix d'inscription, et par les agents d'achat, pour décider si une transaction est équitable. Avec seulement quelques minutes de recherche, une CMA vous permet de déterminer rapidement et facilement la valeur d'une propriété.
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