Dans le monde de l'immobilier commercial, il existe plusieurs types de baux. Le type le plus courant, les baux triple net, oblige les locataires à payer la plupart des coûts de propriété, tels que les assurances, les taxes foncières et l'entretien. Les baux à simple et double filet limitent cette responsabilité. Et dans un bail brut, le locataire ne paie rien de plus que son loyer mensuel.
Mais tous ces baux sous-tendent un type particulier de relations; le propriétaire est propriétaire du bâtiment commercial et le locataire ne fait que payer le droit d'utiliser l'espace.
Un bail foncier , en revanche, est tout à fait différent. Aux termes d'un bail foncier, le locataire est effectivement propriétaire de son immeuble, mais le propriétaire est propriétaire du terrain sur lequel il est construit. Cela vous semble déroutant ? C'est en fait assez simple. Voici tout ce que vous devez savoir sur le fait d'être locataire ou propriétaire d'un bail foncier.
Un bail foncier est exactement ce à quoi il ressemble - un bail sur le terrain lui-même, et non sur des propriétés développées. Au lieu de cela, les baux fonciers concernent des terrains commerciaux non aménagés. Lorsqu'un locataire loue le terrain, il loue également le droit de le développer, sous réserve des restrictions de zonage locales.
Le locataire conserve les droits de propriété sur les améliorations pendant toute la durée du bail. Ceci est particulièrement apprécié des magasins à grande surface, qui souscriront un bail à long terme, construiront un magasin et aménageront un parking. À long terme, le locataire économise de l'argent, car il n'a pas à payer de loyer sur l'immeuble, mais uniquement sur le terrain lui-même. Cependant, à l'expiration du bail, le propriétaire devient propriétaire de toutes les améliorations, y compris les bâtiments.
Cela dit, il y a certaines choses qu'un bail foncier a en commun avec d'autres types de bail. D'une part, le locataire doit encore effectuer des paiements mensuels. D'autre part, il s'agit généralement de baux triple net, ce qui signifie que le locataire est également responsable du paiement des taxes foncières et de l'entretien, ainsi que de l'assurance de la propriété.
De par leur nature même, les baux fonciers sont un investissement à long terme. Après tout, pourquoi un locataire apporterait-il des améliorations s'il n'en voit pas les avantages ? Vous ne voudrez signer un bail foncier que si vous vous attendez à voir un retour sur votre investissement initial. La durée la plus courte que vous verrez est d'environ 20 ans, les baux de 30 et 40 ans étant encore plus courants. Et les baux de 99 ans ou même plus ne sont pas rares.
Voici les éléments de base dont vous devez vous souvenir à propos d'un bail foncier :
Le locataire ne paie que le loyer du terrain. Ils possèdent tous les bâtiments ou améliorations qu'ils ont apportés.
La durée du bail durera plusieurs décennies.
Le locataire est généralement responsable des taxes et autres dépenses.
À la fin de la durée du bail, tous les bâtiments ou améliorations deviennent la propriété du propriétaire.
C'est bien beau, mais à quel point les baux fonciers sont-ils courants et où ont-ils un sens ? Le type de bail foncier le plus courant concerne les espaces commerciaux à faible densité. Pensez à des propriétés telles que des magasins à grande surface, des franchises de restauration rapide et d'autres espaces similaires. Par exemple, un promoteur peut conclure un bail foncier sur un terrain, construire un centre commercial linéaire, puis louer des espaces dans le bâtiment à des entreprises individuelles.
Cela dit, les baux fonciers peuvent être utilisés pour à peu près n'importe quelle propriété commerciale. Oubliez l'espace à faible densité; parlons de Manhattan, l'une des zones les plus densément peuplées des États-Unis.
En 1994, BLDG Management a acheté l'hôtel George Washington dans le cadre d'une vente de forclusion. Pendant les 22 années suivantes, le bâtiment a servi de dortoir à l'École des arts visuels. Mais en avril 2016, BLDG a déposé des plans auprès de la ville pour convertir le bâtiment en hôtel.
En juillet de la même année, AllianceBernstein, une importante société d'investissement, a signé un bail foncier de 99 ans pour le bâtiment et a commencé à entreprendre la conversion proposée. Le bâtiment abrite aujourd'hui l'hôtel cinq étoiles Freehand et deux restaurants cinq étoiles. AllianceBernstein devrait profiter de ces entreprises, tandis que BLDG perçoit bien plus de loyers qu'elle ne pourrait exiger de l'École des arts visuels.
Maintenant que nous comprenons comment fonctionne un bail foncier, parlons des deux principaux types de bail foncier :subordonné et non subordonné. La différence est ce qui se passe si le locataire ne peut pas respecter ses obligations financières.
Baux fonciers subordonnés. Dans ce type de bail, le propriétaire a une priorité moindre si le locataire fait défaut. Par exemple, le locataire signe un bail, puis contracte un prêt de 1 million de dollars pour construire un magasin à grande surface. Après 10 ans, ils entrent en défaut sur le prêt. Le prêteur peut alors intenter une action en justice pour la propriété, y compris le terrain lui-même.
Baux fonciers non subordonnés. Dans ce type de bail, le propriétaire a une priorité plus élevée que les autres prêteurs. Si le locataire est en défaut sur son prêt, son prêteur peut être en mesure de rechercher d'autres actifs. Par exemple, ils pourraient saisir tout inventaire et équipement qui sont conservés sur place. Mais quel que soit le niveau d'endettement du locataire, le propriétaire reste lui-même propriétaire du terrain.
Comme vous pouvez l'imaginer, ces deux types de bail ont leurs propres compromis. D'une part, les baux fonciers subordonnés offrent une meilleure valeur pour les locataires. Puisqu'ils peuvent utiliser la propriété comme garantie, ils peuvent emprunter plus d'argent avec moins d'intérêt qu'ils ne le pourraient avec un bail non subordonné. En même temps, ils présentent un risque pour le propriétaire, car ils pourraient perdre leur propriété.
Avec un bail foncier non subordonné, le problème est inversé. Les locataires sont moins susceptibles d'obtenir des conditions de prêt favorables, car leur prêteur ne peut pas saisir la propriété en cas de défaut de paiement. D'un autre côté, les propriétaires ne risquent pas de perdre leur propriété du terrain.
Pour ces raisons, les baux subordonnés ont tendance à coûter plus cher que les baux non subordonnés.
Alors, pourquoi un locataire voudrait-il investir dans un bail foncier ? Et pourquoi un propriétaire voudrait-il en signer un ? Voici quelques bonnes raisons.
En tant que locataire, vous pouvez accéder immédiatement à des emplacements qui seraient autrement d'un coût prohibitif. C'est pourquoi de nombreux magasins à grande surface et autres chaînes utilisent des baux fonciers dans le cadre de leurs stratégies d'expansion.
Un autre avantage, en particulier pour les petites entreprises, est l'investissement initial réduit. Même si vous deviez financer un achat immobilier, vous devrez tout de même verser une importante mise de fonds. En comparaison, votre loyer mensuel est une somme relativement faible. Cela vous permet d'investir votre capital dans des bâtiments et d'autres améliorations plutôt que sur le terrain lui-même.
Enfin, tant que votre entreprise utilise activement le terrain, vous pouvez très probablement déduire vos loyers de vos impôts, ce qui peut vous faire économiser une somme substantielle sur la durée du bail.
Du point de vue du propriétaire, vous bénéficiez d'un revenu stable à long terme. Au lieu d'avoir à renégocier un bail toutes les quelques années, vous avez la tranquillité d'esprit de savoir que votre terrain est loué pour au moins les prochaines décennies. La plupart des baux contiennent même une clause d'indexation, qui prévoit des augmentations de loyer garanties pendant la durée du bail.
Selon votre situation fiscale, vous pouvez également réaliser des économies sur vos impôts. Si vous deviez vendre la propriété, vous devrez payer des impôts sur les gains. Puisqu'il n'y a pas de vente impliquée ici, vos gains restent à l'abri de l'impôt. Cela dit, vos revenus locatifs seront toujours imposables.
Aucun accord financier n'est parfait. Voici quelques raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être réfléchir à deux fois avant de conclure un bail foncier.
Selon la nature du contrat de location, les propriétaires peuvent encore avoir leur mot à dire sur certains changements. Cela peut présenter des obstacles qui ne seraient pas présents si vous aviez acheté la propriété directement. À tout le moins, cela peut entraîner des retards pendant que vous attendez l'approbation du propriétaire.
Dans le même ordre d'idées, vos autres coûts peuvent également augmenter. Les taxes et les permis deviennent immédiatement plus compliqués lorsque vous louez au lieu de posséder. Et si vous envisagez de louer un espace de construction, cela aussi peut devenir plus compliqué
Du point de vue du propriétaire, vous voudrez peut-être garder un certain contrôle sur la façon dont votre terrain est aménagé. Par exemple, vous voudrez peut-être laisser une petite partie non développée, ou vous ne voudrez peut-être pas que la propriété soit utilisée pour un certain type d'entreprise. Si vous ne structurez pas correctement votre bail, vous constaterez peut-être que vous n'avez pas votre mot à dire.
Pour la bonne propriété et le bon locataire, un bail foncier peut être un arrangement mutuellement avantageux. Les propriétaires sont en mesure de gagner un revenu constant sur le long terme, tandis que le locataire paie moins qu'il ne le ferait pour louer une propriété entièrement développée. Sur le long terme, cela peut fournir une excellente valeur pour les deux parties.
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