Gestion d'actifs immobiliers est essentiel pour réussir dans le secteur de l'immobilier. La plupart des investisseurs immobiliers effectuent eux-mêmes au moins une quantité minimale de gestion d'actifs, mais les grandes entités et les investisseurs expérimentés peuvent faire appel à un gestionnaire d'actifs pour gérer leurs portefeuilles d'investissement. Essentiellement, la gestion d'actifs immobiliers est à la fois un ensemble de compétences et une carrière.
Qu'est-ce que la gestion d'actifs immobiliers et que fait un gestionnaire d'actifs immobiliers ? Voici un guide complet.
La gestion d'actifs immobiliers est le processus de maximisation de la valeur et du retour sur investissement d'une propriété. Mais comment faire exactement ?
Généralement, il existe quatre domaines d'intérêt dans la gestion d'actifs immobiliers :
Rechercher les sources de revenus les plus élevées/les plus constantes : Il est toujours agréable de trouver une propriété dont la valeur est susceptible d'augmenter considérablement. Mais un profit constant est tout aussi important, sinon plus important, qu'un gros profit forfaitaire. Les bons investisseurs immobiliers recherchent des propriétés qui offrent le flux de revenus le plus élevé possible. L'un des moyens d'y parvenir efficacement consiste à investir dans des biens locatifs.
Réduire les dépenses : L'entretien d'une propriété peut coûter assez cher si l'on considère les coûts d'exploitation, l'entretien, les frais de clôture et les taxes. Heureusement, il existe une variété de façons de réduire le coût des immeubles de placement. Par exemple, vous pouvez choisir des entrepreneurs offrant le meilleur rapport qualité-prix pour des prêts fixes et inversés ou garantir des prêts à des taux intéressants.
Gestion des risques : Il y a un élément de risque dans tous les types d'investissement. Mais certains immeubles de placement sont plus risqués que d'autres. Atténuer les risques ou préparer les éventualités en cas d'échec d'un investissement sont des éléments essentiels de la gestion des actifs immobiliers.
Construction de portefeuille : Idéalement, plus vous investissez, plus vous en tirerez profit. La gestion d'actifs immobiliers consiste à étendre et à diversifier stratégiquement votre portefeuille d'investissements immobiliers.
Il est important de noter qu'il existe une différence majeure entre la gestion d'actifs immobiliers et la gestion immobilière. Nous y reviendrons plus tard.
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Il existe plusieurs types d'immeubles de placement, notamment :
Résidentiel
Commerciale
Usage mixte
Location de vacances
Un immeuble de placement n'est vraiment pas si différent d'une action ou d'une obligation. Vous achetez à un certain prix dans l'espoir de pouvoir revendre à un prix plus élevé à l'avenir.
Cependant, l'immobilier est un type d'investissement plus compliqué que votre sécurité standard. L'immobilier demande généralement plus de temps, d'efforts et de patience.
Par exemple, lorsque vous achetez une action, vous avez peu de travail à faire après l'achat initial. Bien sûr, vous pourriez regarder le marché boursier et décider quand il est temps d'acheter ou de vendre, ou peut-être même participer au vote des actionnaires. Mais la valeur de votre stock ne sera probablement pas affectée par de mauvais locataires, des postes vacants ou une faible croissance du marché. Le marché immobilier présente de nombreuses nuances qui, si elles sont mal gérées, peuvent nuire aux bénéfices de l'investisseur ou même entraîner une perte de bénéfices.
Les investisseurs qui achètent des actions ou des obligations recherchent soit des bénéfices à court terme, par le biais de dividendes ou de penny stocking, soit des bénéfices à long terme, par le biais de l'appréciation et de la vente. Il existe une dynamique similaire dans l'investissement immobilier.
Les investisseurs immobiliers à la recherche de profits à court terme pourraient rechercher des opportunités d'acheter des propriétés locatives ou des fix-and-flips. La gestion des actifs immobiliers se concentrerait davantage sur la réduction des coûts opérationnels et l'augmentation des bénéfices locatifs dans ce cas. Gardez à l'esprit que le "court terme" est toujours relatif lorsqu'il s'agit d'immobilier.
Les investisseurs immobiliers à la recherche de profits à long terme pourraient rechercher des opportunités d'acheter des propriétés dont la valeur augmentera considérablement après quelques années ou plus. Dans ce cas, la gestion immobilière mettrait un accent particulier sur les mises à niveau pour améliorer la valeur de la propriété.
Les deux stratégies d'investissement nécessitent des compétences en études de marché et en gestion des risques.
Un gestionnaire d'actifs immobiliers est une personne qui gère des actifs immobiliers pour un client. Charles Weinraub, PDG de Handsome Homebuyer, déclare qu'"un gestionnaire d'actifs immobiliers est le capitaine de toute bonne société d'investissement immobilier. Il ou elle est chargé d'identifier les marchés immobiliers chauds, les tendances et de profiter de ces arbitrages tant qu'il y a de l'argent à gagner ». Les clients qui peuvent avoir besoin des services d'un gestionnaire d'actifs immobiliers peuvent varier de :
Particuliers
Entreprises privées
Entreprises
Gouvernements
Le gestionnaire d'actifs peut être engagé pour gérer tous les types d'immeubles de placement, y compris les immeubles résidentiels, commerciaux, à usage mixte et de location de vacances.
Un gestionnaire d'actifs immobiliers a généralement les fonctions suivantes :
Gestion des flux de trésorerie : De nombreux investisseurs immobiliers essaient de gagner un flux de trésorerie stable afin de pouvoir financer leurs investissements, rembourser leurs hypothèques ou augmenter leurs revenus mensuels. Habituellement, les flux de trésorerie sont générés par les paiements de loyers des locataires résidentiels ou commerciaux. Le gestionnaire d'actifs aide l'investisseur à améliorer le flux de trésorerie de ses propriétés en trouvant des domaines pour réduire les coûts ou en créant des contrats de location plus rentables.
Trouver des prêteurs : Un investisseur peut avoir besoin d'obtenir un financement pour acheter ou améliorer une propriété. Le gestionnaire d'actifs aide l'investisseur à trouver un prêteur ou un prêt approprié.
Aide aux transactions immobilières : Un gestionnaire d'actifs peut aider l'investisseur avec toutes les nuances qui accompagnent l'achat ou la vente d'une propriété.
Aide aux transactions immobilières : Un gestionnaire d'actifs peut aider l'investisseur avec toutes les nuances qui accompagnent l'achat ou la vente d'une propriété.
Négocier les contrats de propriété et les baux : L'asset manager peut rédiger pour le propriétaire des conventions immobilières et des baux. C'est à l'asset manager de rédiger des baux attractifs pour les locataires, mais également rentables pour le propriétaire.
Marketing d'actifs : Le gestionnaire de patrimoine peut être chargé de faire la publicité d'un bien que le propriétaire vend ou loue. Le gestionnaire d'actifs créerait des listes ou trouverait un agent immobilier ou une société de gestion immobilière approprié.
Améliorer les valeurs des propriétés : Toute valeur de propriété peut être améliorée ! Un gestionnaire d'actifs déterminera les moyens d'améliorer une propriété commerciale ou résidentielle pour augmenter sa valeur et ses rendements. Il s'agit d'une tâche essentielle pour les gestionnaires d'actifs immobiliers qui travaillent pour des investisseurs fix-and-flip.
Effectuer une étude de marché : Un gestionnaire d'actifs immobiliers doit être un expert dans la réalisation d'études de marché. Le gestionnaire d'actifs étudie attentivement les tendances du marché pour aider l'investisseur à prendre de bonnes décisions d'investissement. Il ou elle aidera l'investisseur à trouver de bons marchés immobiliers dans lesquels investir.
Faire des projections financières : En analysant les données sur tous les investissements immobiliers du propriétaire, le gestionnaire d'actifs prédira les revenus que l'investisseur gagnera sur ses propriétés ou sur les propriétés potentielles que l'investisseur cherche à acheter.
Développez un budget : Le gestionnaire d'actifs immobiliers établira un budget pour les dépenses et les investissements futurs.
Développer/Réviser une Stratégie Financière Le gestionnaire d'actifs immobiliers développera une stratégie pour atteindre les objectifs financiers souhaités par l'investisseur.
Comme vous pouvez probablement le constater, un gestionnaire d'actifs immobiliers possède une connaissance approfondie du secteur immobilier. La gestion d'actifs immobiliers peut également être une carrière lucrative. Selon Indeed.com, le salaire moyen d'un gestionnaire d'actifs immobiliers en 2019 était supérieur à 77 000 $ par an.
L'objectif principal de la gestion d'actifs immobiliers est de maximiser le rendement global des investissements. Cet objectif est atteint grâce à plusieurs tactiques clés :rechercher des rendements élevés, réduire les dépenses, gérer les risques et constituer le portefeuille. Avec l'immobilier à l'esprit, bon nombre de ces tactiques entraînent une augmentation de la valeur de la propriété, du taux de location ou d'une autre forme de rendement. Les gestionnaires d'actifs sont généralement compétents en matière d'analyse immobilière, de conclusion de transactions, de négociations, etc. Essentiellement, la gestion d'actifs cherche à augmenter la performance d'un portefeuille d'investissement à travers ces avenues.
Les gestionnaires d'actifs choisissent souvent des investissements en fonction de leur domaine d'expertise spécifique. De nombreux gestionnaires d'actifs se spécialisent dans une région ou une localité spécifique. Les gestionnaires se concentrent également sur certains types de propriétés telles que les propriétés commerciales, de bureaux, industrielles ou résidentielles unifamiliales et multifamiliales. L'objectif de ces spécialisations est d'aider les gestionnaires d'actifs à décider rapidement et efficacement des investissements à entreprendre.
Cela dit, les gestionnaires d'actifs apprécient toujours un certain degré de diversification dans les portefeuilles. Ces professionnels sont souvent des experts des fondamentaux de l'analyse immobilière. Ces compétences leur permettent de choisir la meilleure combinaison de propriétés commerciales ou résidentielles, et les meilleurs marchés sur lesquels s'impliquer.
Dans les grandes sociétés de gestion immobilière, les gestionnaires d'actifs sont plus formellement divisés en certaines spécialités. Dans ces cas, les gestionnaires d'actifs sont généralement en mesure de travailler avec un spécialiste de l'acquisition lors du choix des investissements. Les spécialistes sont plus qualifiés pour analyser les types d'investissement et peuvent fournir à un gestionnaire d'actifs un aperçu plus complet de la valeur d'investissement potentielle.
Un gestionnaire d'actifs immobiliers aide l'investisseur à constituer un portefeuille diversifié d'immeubles de placement. Un investisseur peut bénéficier d'un portefeuille diversifié de plusieurs façons. Premièrement, un portefeuille diversifié peut aider un investisseur à réaliser des bénéfices à court et à long terme. Deuxièmement, un portefeuille diversifié protège l'investisseur au cas où l'une de ses sources de revenus faiblirait.
Le gestionnaire d'actifs suggérera des propriétés dans lesquelles investir et affectera les flux de revenus des autres propriétés de l'investisseur pour financer de nouveaux achats.
Il y a une différence entre un gestionnaire d'actifs immobiliers et un gestionnaire de biens. Le gestionnaire d'actifs gère la stratégie financière globale d'un immeuble de placement. Le gestionnaire immobilier gère les opérations quotidiennes d'un bien locatif. Ils s'occuperont généralement de tâches telles que :
Percevoir les loyers des locataires
Gérer les locataires indisciplinés
Faire appel à des sous-traitants pour résoudre les problèmes de maintenance
S'assurer que la propriété est maintenue en bon état
Pendant qu'un gestionnaire immobilier rédige les termes des contrats de location, le gestionnaire immobilier trouve des locataires qui sont d'accord et veulent signer un bail. Alors que le gestionnaire d'actifs choisit des améliorations qui augmenteront la valeur de la propriété, le gestionnaire immobilier fera appel au plombier lorsque les toilettes seront bouchées.
Leonard Ang, PDG d'iPropertyManagement, dit qu'une façon de penser est qu'un gestionnaire d'actifs est davantage axé sur la rentabilité. Selon Ang, "un gestionnaire d'actifs est un expert de la valeur marchande pour donner à la propriété une meilleure chance d'augmenter ses rendements".
Il peut y avoir des chevauchements de responsabilités. Par exemple, un gestionnaire immobilier peut être chargé de commercialiser une propriété vacante à la place du gestionnaire d'actifs. Ces responsabilités quotidiennes dépendront du client. Cependant, pour la plupart, le gestionnaire d'actifs se concentre davantage sur le côté commercial tandis que le gestionnaire immobilier s'occupe des opérations.
Dans certains cas, il peut être nécessaire pour un investisseur d'embaucher à la fois un gestionnaire d'actifs et un gestionnaire immobilier, surtout si l'investisseur possède de nombreux immeubles locatifs. Un gestionnaire d'actifs peut ne pas avoir le temps de garder un œil sur chacune des propriétés.
Gestion d'actifs immobiliers est le processus par lequel vous maximisez la valeur et les rendements d'une propriété. La gestion d'actifs est une compétence nécessaire pour tout investisseur immobilier professionnel, mais cela peut aussi être une bonne carrière. Les investisseurs engagent souvent des gestionnaires d'actifs pour superviser leur portefeuille de propriétés et concevoir des stratégies pour augmenter leur valeur et leur rentabilité à long terme. Un gestionnaire d'actifs est un rôle différent de celui d'un gestionnaire immobilier. Alors que le gestionnaire d'actifs s'occupe des tâches liées à l'investissement, un gestionnaire immobilier s'occupe des opérations quotidiennes d'un bien locatif.
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