Votre carrière dans l'investissement immobilier pourrait être bloquée si vous avez un mauvais crédit. Même si vous avez l'argent pour acheter une maison ou un revenu suffisant pour gérer un prêt hypothécaire, un mauvais crédit pourrait vous empêcher d'obtenir un prêt hypothécaire.
De nombreux investisseurs se tournent vers sous réserve de l'immobilier traite pour acheter des propriétés sans obtenir une hypothèque. L'objet de l'immobilier est également une option pratique pour ceux qui ont besoin d'acheter/vendre une maison rapidement et à moindre coût.
Dans l'immobilier, sous réserve de signifie que vous achetez une maison qui est soumise à une hypothèque existante.
Dans des circonstances normales, que se passe-t-il lorsqu'un propriétaire vend une propriété dont l'hypothèque n'a pas été entièrement remboursée ?
Le plus souvent, le produit de la vente sert à rembourser l'hypothèque restante, et le vendeur empoche le reste. Ou, l'acheteur peut prendre en charge l'hypothèque restante, un processus appelé "prise en charge de l'hypothèque".
Sous réserve d'un juste milieu entre les deux options. Sous réserve de, l'acheteur s'engage à effectuer des paiements à la société de prêt hypothécaire du vendeur jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement remboursée. L'hypothèque reste au nom du propriétaire d'origine, mais l'acheteur la rembourse.
Parfois, l'acheteur peut être tenu de rembourser le solde hypothécaire restant dans un court laps de temps, mais l'acheteur peut également effectuer des paiements récurrents sur une période plus longue.
Éléments clés à noter :
Il n'y a souvent pas d'accord "officiel" entre l'acheteur et le vendeur
L'acheteur (dans certains cas) n'a aucune obligation légale d'effectuer les versements hypothécaires
Cependant, la maison pourrait tomber en forclusion si l'acheteur n'effectue pas les paiements
À première vue, il semble que le vendeur prenne plus de risques puisque l'acheteur n'a aucune obligation légale d'effectuer les versements hypothécaires. Mais même si l'acheteur n'assume pas l'hypothèque, l'acheteur prend toujours le titre de propriété. Si l'acheteur arrête d'effectuer des paiements, la maison sera saisie et l'acheteur la perdra.
Habituellement, c'est beaucoup de motivation pour qu'un acheteur respecte sa part du marché.
Il existe trois types d'objets de transactions immobilières :
Cash-to-loan sous réserve de
Le vendeur reporte sous réserve de
Wrap-around soumis à
Comparons chacun.
Un prêt en espèces soumis à est le type de sujet le plus simple et le plus courant. Lorsque vous achetez une maison à un vendeur, vous payez le solde du prêt existant en espèces.
Par exemple, si vous achetez une maison pour 300 000 $ et que le solde hypothécaire actuel est de 250 000 $, vous paierez au vendeur 50 000 $ en espèces, en plus du prix de vente.
Comme vous pouvez le voir, l'acheteur n'assume pas l'hypothèque. L'acheteur paie simplement une somme supplémentaire pour que le vendeur puisse payer le solde restant.
Lorsque vous entendez des gens mentionner un sujet, ils font le plus souvent référence à une transaction de trésorerie contre prêt.
Le report du vendeur est également connu sous le nom de « financement du vendeur » ou « financement du propriétaire ». La transaction est similaire à une deuxième hypothèque.
Un report rétrospectif du vendeur peut être une option nécessaire si un prêteur n'offre pas à l'acheteur le montant total du financement nécessaire pour acheter la propriété.
Par exemple, supposons qu'une propriété se vende 300 000 $. L'acheteur ne peut obtenir un financement que pour 250 000 $, il reçoit donc un « prêt » du vendeur pour les 50 000 $ restants. L'acheteur verse au prêteur les 250 000 $ empruntés et verse au vendeur les 50 000 $ empruntés.
Le vendeur ne donne pas réellement d'argent à l'acheteur, il permet simplement à l'acheteur de payer des versements sur une courte période. Dans l'exemple ci-dessus, l'acheteur disposerait d'un court laps de temps pour payer au vendeur un report rétrospectif de 50 000 $.
L'acompte, le taux d'intérêt et les conditions peuvent être négociés entre l'acheteur et le vendeur. L'acheteur doit souvent payer le prix d'achat en 5 ans ou moins et est généralement tenu de verser un acompte compris entre 5 % et 25 % (le vendeur stipule le pourcentage).
Un wrap-around soumis à est similaire à un report rétrospectif du vendeur, mais le taux d'intérêt payé par l'acheteur est basé sur le taux d'intérêt du prêt hypothécaire initial.
Étant donné que le vendeur doit payer des intérêts sur l'hypothèque initiale, il exigera que l'acheteur paie un taux d'intérêt proportionnel qui le couvre.
Si l'intérêt hypothécaire d'un vendeur est de 5 %, il peut exiger que l'acheteur paie 7 % d'intérêt sur le report en arrière. Idéalement, le vendeur gagnerait suffisamment d'argent pour compenser les intérêts sur l'hypothèque initiale.
Sous réserve de l'immobilier a plusieurs avantages importants. Commençons par les avantages pour les acheteurs :
Acheter une propriété plus facilement : Sous réserve de l'immobilier est une méthode appropriée pour les investisseurs qui ont un crédit insuffisant pour financer une maison. Vous pouvez acheter une propriété sous réserve même si vous ne seriez normalement pas admissible à un financement. Vous pouvez également obtenir un meilleur taux d'intérêt qu'un prêt hypothécaire standard.
Rentabilité : Puisqu'il n'y a pas de banques, de sociétés de titres, d'agents ou d'agents de crédit impliqués dans la transaction, les transactions soumises à des transactions entraînent généralement moins de coûts initiaux et de coûts de clôture. Les frais de clôture à eux seuls peuvent vous coûter cher une maison que vous pourriez autrement vous permettre, ce qui fait que l'immobilier vaut la peine d'être pris en compte si une propriété est juste hors de votre fourchette de prix.
Capitaux propres/revenus plus rapides : Lorsque vous achetez une propriété sujette à propriété, vous gagnerez très rapidement en équité dans la propriété puisqu'une partie de l'hypothèque a déjà été payée. Sous réserve que les transactions se clôturent également beaucoup plus rapidement que les transactions hypothécaires standard, elles sont donc plus idéales pour le retournement de maison.
Passons maintenant en revue les avantages de l'objet immobilier pour les vendeurs :
Grâce salvatrice : Malheureusement, certains propriétaires font face à une saisie ou vivent un événement majeur dans leur vie, comme un divorce, qui les oblige à disposer d'une propriété pour obtenir rapidement de l'argent. Une transaction immobilière sujette à caution peut être une solution nécessaire pour ces propriétaires.
Aucune réparation nécessaire : De même, les personnes sous réserve de vente acceptent souvent la propriété en l'état. Cela peut être très avantageux si le propriétaire doit vendre rapidement ou s'il n'a pas la capacité de payer les réparations au moment de la vente.
Ventes rapides : Un investisseur immobilier peut vouloir vendre rapidement une propriété afin de pouvoir financer un nouvel investissement plus rentable. Un objet de transaction peut aider l'investisseur à disposer rapidement et à moindre coût d'une propriété.
Éviter les frais de clôture : Dans de nombreux cas de vente, les vendeurs ne sont pas responsables des frais de clôture. Cela peut les aider à réduire les coûts associés à la vente, ce qui peut éliminer beaucoup de stress pendant le processus de transaction.
Vous devez tenir compte de certains risques importants avant de participer à une transaction sujette à transaction.
Commençons par couvrir les risques pour les acheteurs :
Saisie : Lorsque vous achetez une propriété sans utiliser une hypothèque standard, il est facile de vous convaincre que vous êtes financièrement prêt à acheter la propriété même si vous ne l'êtes pas. Les hypothèques standard peuvent être efficaces pour éliminer ceux qui n'ont pas l'argent pour gérer les obligations financières de l'accession à la propriété. Même si vous avez obtenu un financement pour la majeure partie du prix de vente, dans le cas d'un report du vendeur, certains acheteurs pourraient sous-estimer la difficulté d'effectuer deux paiements différents à un vendeur et à un prêteur. L'immobilier est plus efficace pour les investisseurs qui ont plusieurs flux de revenus et qui disposent de beaucoup d'argent pour gérer la multitude de paiements.
Accélération de prêt : Dans le cadre de certains accords immobiliers, le prêteur se réserve le droit d'accélérer le prêt et d'exiger un remboursement complet plus tôt que prévu. Cela vous désavantage considérablement.
Assurance : Il est beaucoup plus difficile d'assurer les biens acquis dans le cadre de transactions. C'est quelque chose à penser si vous prévoyez de conserver la propriété pendant une longue période.
Passons maintenant aux risques pour les vendeurs. Le vendeur est sans aucun doute confronté au plus grand risque dans un objet de transaction.
Responsabilité : Bien que l'acheteur soit propriétaire de la maison et acquière une valeur nette dans la propriété, le vendeur est toujours responsable de l'hypothèque. Si l'acheteur n'effectue pas les versements hypothécaires, vous pourriez être tenu responsable si la saisie ne couvre pas le solde impayé de l'hypothèque. Votre pointage de crédit serait considérablement endommagé. Il ne suffit pas de signer un accord avec l'acheteur :vous devez trouver un acheteur dont vous êtes sûr qu'il effectuera les versements hypothécaires convenus.
Clause « Dû à la vente » : Certaines hypothèques ont une clause «dû à la vente», qui vous oblige à payer l'hypothèque restante lorsque vous vendez la propriété. Souvent, les prêteurs n'appliquent pas cette clause parce qu'ils préfèrent recevoir des versements hypothécaires réguliers plutôt que de poursuivre la saisie, mais certains prêteurs pourraient le faire. Si vous êtes obligé de payer l'hypothèque en cours lorsque vous vendez, vous ne gagnerez aucun intérêt sur les versements hypothécaires de l'acheteur. La vente sera beaucoup moins rentable.
Un vendeur acceptera généralement un sujet à traiter lorsqu'il est en difficulté financière. Un exemple de cela est lorsqu'ils font face à une forclusion parce qu'ils ne sont pas en mesure de payer leur hypothèque. Étant donné que les offres soumises sont souvent rapides à démarrer, le vendeur sera soulagé de ses charges financières plus rapidement que de nombreuses autres solutions. Ils ont également la possibilité d'améliorer leur pointage de crédit, car l'acheteur paie en fait l'hypothèque alors qu'elle est au nom du vendeur. Enfin, un vendeur économisera de l'argent en ne payant pas les frais de clôture car il ne vend pas sa maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un courtier.
Il y a une grande différence entre un objet de transaction et une prise en charge de prêt.
Dans une transaction faisant l'objet d'une transaction immobilière, ni l'acheteur ni le vendeur n'informent le prêteur que le vendeur a vendu le bien. L'acheteur n'obtient pas l'autorisation du prêteur pour prendre en charge les versements hypothécaires ; les prêteurs peuvent appliquer une clause de « vente due » s'ils découvrent qu'une propriété a été transférée. Mais tous les prêteurs sont différents et certains investisseurs immobiliers ne veulent prendre aucun risque. Les transactions immobilières, bien qu'elles ne soient pas illégales, sont censées être menées "sous le radar".
Au contraire, la prise en charge du prêt se produit lorsque l'acheteur reprend formellement l'hypothèque du vendeur. L'acheteur doit se qualifier pour le prêt, et une fois que l'acheteur est qualifié, le vendeur est retiré de l'hypothèque et n'est plus tenu responsable.
L'acheteur se voit généralement facturer des « frais de prise en charge du prêt ». Ce ne sont pas des frais élevés, mais c'est juste une autre dépense que les investisseurs aiment éviter.
Comment trouvez-vous exactement l'objet d'offres ?
Vous pouvez trouver des offres en utilisant des plateformes d'annonces immobilières en ligne et en recherchant des termes spécifiques. Certaines des meilleures offres sont des propriétés déjà saisies ou des propriétés en retard de paiement. Les investisseurs peuvent cibler des propriétés en difficulté ou qui semblent vacantes lorsqu'ils recherchent des annonces potentielles. Les propriétaires qui ne peuvent pas effectuer les réparations nécessaires peuvent être ouverts à un sujet à négocier.
Une autre façon de trouver ces propriétés est d'exécuter une campagne de publipostage, ciblant les vendeurs potentiellement motivés. Créez plusieurs expéditeurs avec vos coordonnées et suivez les pistes possibles pour concrétiser ces offres. Vous pouvez également trouver le succès en utilisant votre réseau immobilier existant. Renseignez-vous sur les saisies potentielles ou les vendeurs qui ont besoin d'une vente rapide. Ceux-ci pourraient conduire à un sujet à traiter.
Si vous êtes acheteur, vous pouvez proposer un sujet à traiter si le vendeur :
Besoin d'un allégement rapide de la dette
fait face à une saisie
Doit déménager et doit vendre la maison rapidement
Ces vendeurs sont plus susceptibles d'accepter un sujet à traiter. Mais vous pouvez proposer un objet à n'importe quel vendeur si :
La propriété a une valeur nette existante
La propriété est une maison multifamiliale qui génère déjà un flux de trésorerie
La propriété est un fix-and-flip, mais le vendeur ne peut pas payer les réparations
Si vous êtes un vendeur, vous pouvez proposer un sujet à traiter à tout acheteur qui :
Impossible d'obtenir un financement en raison d'un faible crédit
N'a pas l'argent pour un acompte suffisant
Est un investisseur expérimenté avec un portefeuille immobilier diversifié
Lorsque vous avez identifié un acheteur ou un vendeur à qui proposer un sujet, vous devez le contacter et lui faire une proposition. Gardez à l'esprit que chaque acheteur/vendeur a des motivations différentes, et vous voulez vous assurer que votre proposition répond à leurs besoins et aux vôtres.
Si vous faites une proposition à un vendeur, présentez le sujet comme l'une des nombreuses options possibles. Expliquez comment la rapidité et la rentabilité d'un sujet peuvent être avantageuses pour le vendeur.
Si vous faites une proposition à un acheteur, expliquez votre situation et soulignez comment l'acheteur peut bénéficier de la rapidité et de la rentabilité de la transaction. Même si vous êtes dans une situation financière précaire, ne laissez pas l'acheteur fixer les conditions et les tarifs de la transaction. En tant que vendeur, vous avez toujours le dessus dans toutes les négociations.
Avant de participer à un objet de transaction, assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable et :
Lois des États de recherche : Certains États peuvent avoir des réglementations concernant le sujet des transactions et le financement du propriétaire.
Considérez les conditions de prêt : Si vous êtes un acheteur, assurez-vous de savoir si le prêt est à taux fixe ou ajustable (les conditions ajustables peuvent nuire à votre planification financière). Assurez-vous également de savoir si les assurances ou les taxes sont incluses dans le paiement mensuel.
Soldes antérieurs : Le vendeur peut ne pas être à jour sur les paiements des services publics. Assurez-vous de savoir quels soldes passés vous assumerez si vous reprenez la propriété.
Vérification de l'acheteur : Si vous êtes un vendeur, vous devez vous assurer que votre acheteur potentiel dispose des revenus nécessaires pour effectuer les versements hypothécaires à temps. Demandez une preuve de revenu ou demandez à voir le portefeuille immobilier de l'investisseur. Ce ne sont pas des demandes déraisonnables.
Décidez d'une offre : En fonction de l'état de la propriété et de la position du vendeur, vous pouvez décider de la bonne offre et de la bonne stratégie de sortie. Dans certains cas, cela nécessitera vos propres fonds, mais dans d'autres, vous pourriez vous retrouver payé pour leur enlever la maison.
Ce type de recherche préliminaire est le meilleur moyen de vous protéger dans une transaction immobilière et de vous assurer que vous vous associez à la bonne personne.
Voici quelques conseils importants pour les investisseurs qui envisagent un sujet à traiter :
Engagez un avocat immobilier : Il est essentiel que vous embauchiez un avocat en immobilier pour superviser le sujet à traiter. L'avocat vous aidera à créer un contrat juridiquement contraignant entre vous et l'acheteur/vendeur afin que vous soyez protégé si les choses ne se passent pas bien. Ils peuvent également vous aider à naviguer dans les clauses «dû à la vente» qui pourraient figurer sur le prêt hypothécaire.
Planifiez votre stratégie d'investissement : Si vous recherchez un sujet à négocier pour un investissement immobilier, assurez-vous qu'il correspond à votre stratégie d'investissement globale. Un sujet à est généralement un investissement à haut risque, alors assurez-vous de le contrebalancer avec des investissements à faible risque, comme des biens locatifs ou des revenus de gestion immobilière.
Recherchez les conditions de prêt : Vous devez toujours effectuer votre diligence raisonnable avant d'acheter tout type de propriété. Dans ce scénario, étudiez les conditions du prêt avant de conclure des accords. Il peut y avoir des éléments cachés et des clauses à surveiller, telles que des pénalités de remboursement anticipé. Assurez-vous également de comprendre si le taux d'intérêt est ajustable ou fixe, et si l'assurance et les taxes sont déjà incluses ou non dans le paiement mensuel.
Analyser la propriété d'investissement : Effectuez une analyse approfondie des immeubles de placement pour vous assurer que vous faites un investissement valable et que votre stratégie de sortie est solide. Par exemple, effectuez une analyse du marché locatif pour estimer vos revenus locatifs potentiels ou organisez des sondages de quartier pour voir si votre valeur après réparation en vaut la peine.
Un soumis à l'immobilier est lorsque vous achetez ou vendez une propriété avec une hypothèque existante. Dans le cadre d'un contrat de vente, l'acheteur reprend le bien, mais le vendeur conserve l'hypothèque. L'acheteur effectue des paiements hypothécaires pour le vendeur et le prêteur n'est pas informé que la propriété a été transférée. Pour les acheteurs, le sujet est un excellent moyen d'acheter une propriété lorsque vous avez un crédit insuffisant ou lorsque vous souhaitez acheter une propriété avec moins de frais de clôture. Pour les vendeurs, le sujet est un bon moyen de disposer rapidement d'une propriété si vous avez besoin d'un allègement immédiat de la dette ou si vous faites face à une saisie. La forclusion est un risque majeur pour les acheteurs et les vendeurs participant à un sujet, et c'est généralement un investissement à haut risque. Il est fortement conseillé de rechercher un avocat immobilier expérimenté pour vous aider à rédiger un sujet d'accord.
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