Selon l'interlocuteur, une propriété peut prêter à de multiples utilisations optimales. Pour un terrain vacant, un urbaniste pourrait y voir un parc de quartier, un promoteur un immeuble résidentiel, et les riverains une école primaire.
Une méthode reconnue pour identifier l'usage le plus pertinent repose sur le principe de l'utilisation la plus élevée et la meilleure (Highest and Best Use, ou HBU). Ce concept immobilier désigne l'usage raisonnablement probable qui génère la rentabilité maximale pour une propriété, en ignorant les aspects sociaux, historiques ou non financiers comme les espaces verts. Il reste toutefois un outil essentiel pour les décisions d'investissement.
Voici un guide complet sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure en immobilier.
L'HBU correspond à l'usage le plus rentable d'une propriété. Son calcul repose sur l'usage actuel et la comparaison avec d'autres options potentielles, impliquant analyses et évaluations approfondies pour des chiffres précis.
L'HBU intègre aussi les coûts de reconversion. Par exemple, transformer des maisons individuelles en immeuble multifamilial génère des frais de construction qui pourraient rendre l'usage initial plus avantageux.
Parfois, l'HBU est contraint par des réglementations, comme pour les parcs publics où un évaluateur proposera un skatepark ou une aire de jeux, mais pas un fast-food.
Pour qualifier une utilisation d'HBU, elle doit satisfaire quatre critères :
Physiquement possible
Légalement permise
Financièrement viable
Maximalement productive
Examinons-les en détail.
Le site doit être adapté en taille et topographie. Un terrain de 1 850 m² (20 000 pi²) ne peut accueillir un hypermarché de 5 575 m² (60 000 pi²). Un sol en pente forte ou un accès limité (rue à sens unique sans parking) impose des ajustements.
Ce critère évalue aussi les sous-utilisations, comme un vaste parking avec une petite structure.
Définies par le zonage local (densité, taille minimale/maximale), les servitudes (utilités, entretien riverain) ou droits acquis (usages antérieurs protégés mais perdus en cas de réaménagement).
Un arpentage des limites est indispensable.
L'investissement doit être rentable. Éviter un aéroport redondant ou un immeuble surdimensionné dans une zone à faible demande. Dans l'habitat, respecter le standing du quartier pour éviter la surconstruction.
Les designs extravagants (bâtiment en forme d'ananas) augmentent les coûts sans valeur ajoutée.
Pour l'habitation, viser la cohérence locale (emplacement prime). Pour le commercial, analyser le marché via plusieurs scénarios pour identifier le ROI optimal.
Exemple :
| Utilisation : | Prix du terrain : | Coûts de construction : | Valeur finale : | Bénéfice : |
| Centre commercial | 250 000 $ | 500 000 $ | 900 000 $ | 20 % |
| Immeuble d'appartements haute densité | 250 000 $ | 750 000 $ | 1 100 000 $ | 10 % |
| Espace commercial grande surface | 250 000 $ | 400 000 $ | 800 000 $ | 23 % |
Trois approches principales :
1. Approche par comparaison de ventes : Propriétés similaires récemment vendues (comps).
2. Approche par coûts : Coût de reconstruction moins dépréciation, pour biens publics sans profit direct.
3. Approche par revenus : Comparaison de la valeur générée par différents usages.
Les évaluateurs scrutent sept éléments :
Lois locatives, taux d'occupation, vacance pour anticiper les rendements.
État et équipements : réparations préférables à une démolition si obsolescence.
Évolutions (infrastructures) impactant la desirability.
Ex. : Conversion bureaux vers logements à Manhattan.
Éviter sur-offre locale risquant la baisse des loyers.
Évaluer si la reconversion vaut l'investissement.
Prévisions prudentes pour éviter surestimations.
Pour améliorés : Comparer usage actuel à alternatives, y compris valeur en vide (obsolescence fonctionnelle si supérieure).
Pour vacants : Peser coûts de développement vs conservation en l'état si trop élevés.
L'utilisation la plus élevée et la meilleure maximise la rentabilité, qu'elle soit résidentielle, commerciale ou vacante. Outil clé pour investisseurs, malgré omission des facteurs sociaux/environnementaux.
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