Selon la personne à qui vous demandez, une propriété particulière peut avoir de nombreuses utilisations optimales différentes. Pour un terrain vague donné, un urbaniste pourrait envisager un parc de quartier, tandis qu'un promoteur pourrait préférer un immeuble d'appartements et que les parents du quartier pourraient imaginer une nouvelle école primaire.
Une méthode pour déterminer la meilleure façon d'utiliser une propriété est un système appelé "utilisation la plus élevée et la meilleure". L'utilisation la plus élevée et la meilleure est un terme immobilier désignant l'utilisation la plus rentable possible d'une propriété. Il ne tient pas compte de la valeur sociale ou historique, ni des avantages non financiers comme l'espace ouvert. Néanmoins, cela reste un moyen utile de décider comment utiliser une propriété.
Voici tout ce que vous devez savoir sur l'utilisation la plus élevée et la meilleure dans l'immobilier .
L'utilisation la plus élevée et la meilleure est l'utilisation la plus rentable d'une propriété donnée. Le calcul de l'utilisation la plus élevée et la meilleure nécessite de connaître l'utilisation actuelle de la propriété et la rentabilité des autres utilisations possibles. Comme vous pouvez l'imaginer, cela nécessite beaucoup d'analyses et d'évaluations, et cela peut prendre un certain temps pour obtenir des chiffres exacts.
L'utilisation la plus élevée et la meilleure comprend également tous les coûts qui seraient encourus pour passer d'une utilisation à une autre. Par exemple, la conversion d'un bloc de maisons unifamiliales en un complexe d'appartements multifamiliaux entraîne des coûts de construction, qui sont pris en compte dans l'équation. Si les coûts de construction sont suffisamment élevés, l'utilisation la plus élevée et la meilleure pourrait encore être celle des maisons unifamiliales.
Dans d'autres cas, l'utilisation la plus élevée et la meilleure est limitée à un type d'utilisation particulier. C'est souvent le cas avec les parcs, où une ville a mandaté que la zone reste un espace public. Dans cette situation, un évaluateur peut recommander un skatepark, une aire de jeux ou une promenade pour chiens, mais il ne recommandera pas un restaurant de restauration rapide.
Il y a quatre normes qu'une utilisation doit respecter pour être la plus élevée et la meilleure. Ce doit être :
Physiquement possible
Légalement autorisé
Financièrement faisable
Productivité maximale
Examinons les quatre de plus près.
Pour commencer, un site doit être physiquement suffisamment grand pour l'application. Par exemple, supposons que vous vouliez installer un magasin à grande surface de 60 000 pieds carrés. Si la propriété n'a qu'une superficie de 20 000 pieds carrés, vous n'aurez pas assez d'espace pour mettre le magasin.
Le terrain est une autre considération importante. Peut-être que le site est assez grand pour votre application, mais il est extrêmement incliné. Dans ce cas, vous voudrez peut-être envisager une application différente ou diviser le site en plusieurs parcelles.
L'accessibilité est un facteur extrêmement important. Pensez à la façon dont les gens vont se rendre à votre propriété et en revenir. Par exemple, vous ne voudriez pas construire une arène sportive dans une rue à sens unique sans parking.
Le concept de possibilité physique peut également être utilisé pour évaluer une propriété actuelle. Un bon exemple de ceci est une grande propriété avec une seule petite structure et un immense parking. Dans ce cas, la propriété est sous-utilisée et n'est pas utilisée de manière optimale.
Dans la plupart des cas, l'utilisation légalement autorisée est déterminée par les règles de zonage de votre gouvernement local. La plupart des propriétés ont des exigences spécifiques concernant l'application, la densité et d'autres caractéristiques de la propriété. Il y aura également des tailles minimales et maximales de terrains et de bâtiments.
Dans le même ordre d'idées, certaines propriétés sont assorties de restrictions d'acte. Il peut y avoir des servitudes pour les services publics ou, dans le cas des propriétés riveraines, une servitude d'entretien. Cela peut limiter ce que vous pouvez construire sur la propriété ou à quelles fins elle peut être utilisée. Pour ces raisons, un arpentage des limites est une partie importante du processus d'évaluation.
Dans certains cas, l'utilisation actuelle peut être « antériorisée ». Cela signifie que c'était légal lorsque la propriété a été utilisée pour la première fois, mais que la réglementation a changé depuis. À ce stade, l'utilisation actuelle est toujours légale, mais si la propriété est réaménagée, elle doit être réaffectée. Par exemple, il pourrait y avoir un petit magasin dans une zone qui est maintenant zonée comme résidentielle. Si vous deviez acheter le bâtiment et le rénover, il ne bénéficierait plus de droits acquis, il ne pourrait donc plus être utilisé à des fins commerciales.
Financièrement réalisable signifie si des investissements seraient réalistes ou inutiles. Vous ne construiriez pas un aéroport alors que votre ville en a déjà un qui répond à tous ses besoins, par exemple. Vous ne construiriez pas non plus un immeuble d'habitation géant dans une petite ville où la demande de logements est faible.
La faisabilité financière entre souvent en jeu dans le monde de l'immobilier résidentiel. Lorsqu'une maison est reconstruite ou rénovée, il est important de la construire selon une norme similaire à celle des autres maisons du quartier. Par exemple, imaginez un quartier composé de maisons plus petites et plus modestes.
Construire une maison plus grande avec plus de commodités n'est probablement pas un bon investissement, car toute personne à la recherche de ce type de maison voudra vivre dans un quartier regorgeant de maisons plus grandes.
Le design est une autre chose importante à considérer. Parfois, les architectes proposent des plans uniques qui ont l'air fantastiques, mais qui ne sont pas financièrement intelligents. Un bâtiment qui ressemble à un ananas géant serait accrocheur, mais il serait inutilement cher par rapport à une alternative plus banale.
La détermination de la productivité maximale est un peu différente selon le zonage. Pour les propriétés résidentielles, l'utilisation la plus rentable sera normalement celle qui est la plus faisable financièrement. Des investissements plus coûteux ne sont pas susceptibles de porter leurs fruits, et devenir bon marché risque de se retourner contre vous. En ce qui concerne la valeur de l'immobilier résidentiel, «l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement» continue d'être la règle d'or. Dans un quartier donné, une maison est plus ou moins aussi bien qu'une autre. La meilleure chose à faire est de s'assurer qu'il est d'une taille et d'un design similaires à ceux des autres dans les environs immédiats.
Dans la plupart des cas, lorsque vous devez parler séparément de productivité maximale, c'est parce que vous envisagez des propriétés commerciales. Contrairement aux maisons résidentielles, beaucoup plus de variables sont prises en compte dans les prix de l'immobilier commercial. Mais le but ultime est toujours le même; pour déterminer la manière la plus rentable d'utiliser la propriété. Cela nécessite souvent une analyse de marché, ce qui entraînera des coûts supplémentaires.
Pour effectuer une analyse, un évaluateur devra considérer plusieurs utilisations possibles et évaluer la valeur qui en résulte. Après avoir examiné plusieurs cas d'utilisation, l'évaluateur peut alors déterminer lequel est le plus élevé et le meilleur. Voici un exemple rapide :
Dans cet exemple, l'espace de vente au détail à grande surface offre le meilleur retour sur investissement.
| Utilisation : | Prix de l'immobilier : | Coûts de construction : | Valeur marchande finale : | Bénéfice : |
| Centre commercial | 250 000 $ | 500 000 $ | 900 000 $ | 20 % |
| Immeuble d'appartements à haute densité | 250 000 $ | 750 000 $ | 1 100 000 $ | 10 % |
| Espace de vente au détail à grande surface | 250 000 $ | 400 000 $ | 800 000 $ | 23 % |
Les évaluateurs utilisent trois approches différentes pour déterminer l'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété. Ce sont :
1. L'approche de comparaison des ventes
Les comparaisons de ventes, ou « comps », sont des propriétés similaires dans la même zone qui ont récemment été vendues. En examinant le prix de vente de ces propriétés, vous obtenez une estimation approximative de la valeur de votre propriété.
2. L'approche des coûts
Pour les bâtiments publics comme les écoles et les bibliothèques, il n'y a pas de profit financier à mesurer. Au lieu de cela, les évaluateurs considèrent ce qu'il en coûterait pour reconstruire une propriété, par rapport à l'amortissement de la structure actuelle.
3. L'approche des revenus
En termes simples, une propriété vaudrait-elle plus si elle était affectée à un autre usage ?
Alors, quelles sont les choses qu'un évaluateur regarde lorsqu'il fait son analyse ? En général, ils examinent sept éléments différents :
Tendances du marché
Attributs physiques
Attributs de localisation
Vs actuel. Performances potentielles
Sites concurrents et propriétés comparables
Utilisation existante Vs. Coûts de modification
Formulaires financiers
Les tendances actuelles du marché donnent un aperçu des types de rendements auxquels un propriétaire peut s'attendre. Cela signifie prêter attention à la fois au marché locatif plus large et au marché local. Quel est le loyer au pied carré pour votre type de propriété ? Quels sont les taux d'occupation et combien de temps les logements restent-ils vacants ? Tous ces éléments peuvent vous aider à prévoir les performances de votre investissement.
Une propriété délabrée ou obsolète n'est pas utilisée de manière optimale. Par exemple, les propriétés résidentielles valent moins lorsqu'elles ont des fenêtres à courants d'air ou un toit qui fuit. Il en va de même pour les propriétés commerciales qui manquent d'équipements modernes. Dans ces cas, une évaluation recommandera souvent des réparations ou des mises à niveau plutôt que la reconstruction ou la réaffectation.
Les villes et les quartiers changent avec le temps, et différents emplacements deviennent plus ou moins désirables. L'exemple le plus répandu est peut-être la construction du réseau d'autoroutes inter-États au milieu du XXe siècle, lorsque de nombreux quartiers ont été coupés en deux, tandis que d'autres zones ont connu un boom de la circulation en raison d'un accès facile à l'autoroute.
Les modifications apportées aux autoroutes, aux voies ferrées et aux autres moyens de transport peuvent affecter la valeur d'une propriété, à la fois pour le meilleur et pour le pire.
Parfois, les tendances de quartier peuvent passer d'un type de propriété à un autre. Cela s'est produit à Manhattan, lorsque les institutions financières ont commencé à déplacer leurs bureaux du centre-ville de Manhattan vers le centre-ville. Cela a fait exploser les prix des locations commerciales dans le quartier du centre-ville.
Cependant, la baisse des prix a poussé les propriétaires à convertir ces espaces en nouveaux immeubles d'habitation à la mode. Ces bâtiments convertis sont devenus extrêmement populaires et les prix de l'immobilier résidentiel ont explosé. Dans ce cas, si vous évaluiez un immeuble commercial dans le centre-ville de Manhattan, vous devriez tenir compte de sa valeur potentielle en tant qu'immeuble d'appartements.
Si vous développez un terrain vacant, vous devez réfléchir au nombre de propriétés locales adaptées au même objectif. Cela est nécessaire car il y a toujours le risque que votre région connaisse un boom immobilier. Disons que vous construisez un centre commercial et qu'au cours de la prochaine décennie, onze autres seront construits sur le même tronçon de route. Cela est susceptible de réduire le montant du loyer que vous pouvez facturer, ce qui a un impact sur la valeur de la propriété.
La modification d'une propriété existante entraînera des dépenses. Même si la propriété modifiée vaut plus, vous devez déterminer si l'investissement initial en vaut la peine.
Bien entendu, vous devez toujours estimer la valeur potentielle de la manière la plus prudente possible. Mieux vaut pécher par excès de prudence et ne pas surestimer la valeur potentielle de votre propriété.
Pour les propriétés améliorées, l'utilisation la plus élevée et la meilleure est calculée en comparant votre utilisation actuelle à d'autres utilisations potentielles. Cela comprend une comparaison de base avec ce que la propriété vaudrait si elle était vacante. Si votre propriété vaudrait plus si elle n'était pas développée, elle est fonctionnellement obsolète et des travaux importants sont nécessaires.
Pour les propriétés vacantes, le calcul est un peu différent. Parce que développer une propriété coûte cher, vous devez considérer la possibilité que le terrain soit vraiment plus rentable en tant qu'espace vide. Si les coûts de développement sont tout simplement trop élevés pour être réalistes, il peut être judicieux de s'asseoir sur un terrain vide pendant plusieurs années.
L'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété donnée est l'utilisation la plus rentable possible. Cela peut être commercial ou résidentiel, à haute ou basse densité, ou même comme un terrain vacant. Bien qu'il ne tienne pas compte des facteurs sociaux et environnementaux, il reste une mesure précieuse pour les investisseurs immobiliers.
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